שכונת הרצליה הירוקה: ירידה צנועה במחירי הדירות - זו הסיבה
מחירי הדירות בהרצליה אף פעם לא יגיעו למחירי תל אביב, אבל בשכונות מסוימות הם מתקרבים למחירים בתל אביב. מרכז תל אביב הפך למקום שכמעט אי אפשר לקנות בו דירה (55-60 אלף שקל למטר), ולכן אנשים נוטשים את החלום ועוברים למעגל השני - באזור טוב בהרצליה הדירות במחיר של 32-36 אלף שקל למטר (בגליל ים המחיר נושק לתל אביב - 55-59 אלף שקל למטר); ברמת גן המחיר כ-35-38 אלף שקל למטר; אפילו כשמרחיקים לרעננה, המחירים גבוהים 32-34 אלף שקל למטר. יש גם דירות במחירים גבוהים ונמוכים מהטווחים האלו, התייחסנו לדירה טובה במקומות מרכזיים.
ישן לצד חדש. רחוב מלכי יהודה בהרצליה הירוקה (גוגל מאפ)
הזוגות הצעירים מזמן נטשו את החלום ההרצלייני. לא פשוט לקנות דירת 4 חדרים בקרוב ל-4 מיליון שקל, בטח לא כשהבנק דורש ממך הון עצמי של מיליון שקל. כלומר צריך להביא הון משמעותי וצריך מדי חודש לשלם אלפים רבים על משכנתא לכמעט כל החיים. כל זה כשבשנה וחצי האחרונות הריבית עלתה, החזר המשכנתא עולה ובמקביל יוקר המחייה עולה.
מה שכן, בשכונת הרצליה הירוקה עדיין יש מחירים סבירים. בשכונה נמכרות דירות במחירים שפויים יחסית לאזור - 32-35 אלף שקל למטר. בעידן כזה, בו הריבית גבוהה מאוד, אפשר למצוא גם בפחות, תכף תבינו גם איך.
- הרצליה משיקה מדיניות דיור בר השגה: אלפי דירות קטנות במחירים מוזלים
- פרויקט חדש בלב הרצליה פיתוח: מגדל בן 30 קומות במקום בית קורקס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לפני זה, כמה מילים על השכונה הסמוכה למרכז העיר: פעם, אי שם ב-2014, הגדירו אותה כשכונה היוקרתית בהרצליה, מלבד הרצליה פיתוח כמובן. זה לא נכון להיום. יש שכונות טובות יותר, יקרות יותר, אבל לעצם העניין - זו שכונה שקרובה להכל ולכן היא כנראה מהשכונות המבוקשות בעיר, בעיקר עבור משפחות צעירות - קרובה למוקדי בילוי ופארקים, יש בה מוסדות חינוך, היא קרובה לאוניברסיטת רייכמן ולכבישים הראשיים - ציר מנחם בגין ואיילון צפון. בשני צידיה יש שתי שכונות - הרצליה המערבית והמזרחית. אנחנו מוציאים אותן מהמשוואה ומתמקדים ב"ירוקה המרכזית".
לניתוח שכונות נוספות ברחבי הארץ - סיור שכונות
מי שרוצה לגור בשכונה, כמעט לא מחפש את האלטרנטיבה של השכירות. הסיבה היא פשוטה: מחירי השכירות, בעיקר למשפחות, גבוהים - 5 חדרים תעלה לכם באזור 11-12 אלף שקל לחודש. מי שלא קונה דירה, צריך לשלם ביוקר עבור דמי השכירות כי אין לו אלטרנטיבה אחרת. מצאנו אפילו צמודי קרקע במחירי שכירות של 18-25 אלף שקל לחודש (מצאנו גם בתים ישנים יותר ב-15 אלף שקל לחודש) - מחיר דמיוני שלפני עשור היה, במקרה הטוב, שואף לחצי הסכום. מנגד, ברף הגבוה, מצאנו דירות 4 חדרים ביותר מ-9,000 שקל לחודש. כלומר, אדם שמשכיר כאן דירה, צריך להבין שבהלת המשכנתאות של השכן ליד, זה שמשלם 2,000 שקל יותר כל חודש של משכנתא של 2 מיליון שקל - לא פוסחת גם עליו.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
עליית הריבית הקטינה משמעותית את היכולת לקנות דירה וכשהביקוש לשכירות מזנק - ובהתאמה השכירות עולה. תושבי הרצליה הירוקה מתפארים בבניין בן 30 דירות ברחוב דן שומרון שהושכר במחיר מופחת לזכאים תושבי הרצליה, פלוס חניה. אבל זה נגמר. אין כבר פרוייקטים לשכירות ארוכת טווח בבניה, בטח לא בשעה שבה העלאת הריבית חיסלה את התקווה הגדולה של אלפי משפחות.
חשוב לציין עוד נתון חשוב: בשנה האחרונה, מאז אמצע שנת 2022 ועד היום הרצליה הירוקה לא רשמה עליה במחירי הנדל"ן בהתאם לזינוק הארצי שמוערך בכ-4%-5%% (אם כי הוא הולך ויורד), אומנם היתה עלייה מסוימת במחצית השנייה של 2022 אבל בהתאם גם הירידה מתחילת השנה היא לא גבוהה מדי, סדר גודל של 3% במחצית אם תיקחו שכונות אחרות בהרצליה, תגלו שהמחירים שם עלו יותר. כלומר, נראה שהסיבה העיקרית לכך שהמחיירם ירדו מתחילת השנה בצניעות יחסית היא שהם לא עלו דרמטית במחצית השנייה של 2022.
בדקנו מה קרה ב-10 העסקאות האחרונות שנעשו כאן מאז תחילת מאי, ולא מצאנו אפילו דירה אחת בפחות מ-33 אלף שקל למטר. להפך, רוב הדירות נמכרו במחיר גבוה יותר, בין 34-38 אלף שקל למטר. מה עוד גילינו? 6 מ-10 העסקאות האחרונות בשכונה היו של דירות קטנות, כאשר חשוב להזכיר שבדירות קטנות המחיר למ"ר גבוה יותר מאשר בדירות גדולות. בשיא הפריחה לפני שנה ולקרת סוף 2022 היקף העסקאות היה בעיקר בדירות גדולות. זה גם יכול להסביר את הירידה הצנועה במחיר למ"ר מתחילת השנה, כי אלו דירות בתמהיל שונה.
ואיך זה קורה שבשכונה שמאכלסת בעיקר משפחות יש יותר עסקאות של דירות קטנות? זה קורה כי אין להם כסף לרכוש דירת 4 חדרים. הילדים ישנים באותו חדר וחדר העבודה נמצא בסלון.
ולאן הולכים המחירים? יש כאן דירות למכירה ברף הנמוך, 33-35 אלף שקל למטר. נכון, אפשר לפנות למוכרים, להלחיץ אותם ואולי לצאת במחיר של 32-34 אלף שקל לדירת 4 חדרים, אפילו פחות, כל שבוע שעובר מעיק יותר על מוכרי הדירות. המחירים בהרצליה הצעירה ירדו מתחילת השנה באחוזים בודדים, אבל זה עשוי להפוך למשמעותי יותר בחודשים הקרובים.
איך ההוא אמר פעם? אם תרצו, אין זו אגדה.
עסקאות אחרונות, הרצליה הירוקה (מחיר ממוצע: 36,938 שקל למטר)
הרצליה הירוקה, 81 מ"ר, 3 חדרים, קומה 13 - 3.1 מיליון שקל.
מדורגי סוקולוב, 79 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 2.88 מיליון שקל.
כ"ט בנובמבר 13, 96 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 3.45 מיליון שקל.
כ"ט בנובמבר 1, 89 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 3 מיליון שקל.
פרוייקט SOKOLOVE (על קו התפר של מרכז העיר), 122 מ"ר, 4 חדרים, קומה 9 - 4.21 מיליון שקל.
מלכי יהודה 30, 85 מ"ר, 5 חדרים, קומה 3 - 3.75 מיליון שקל.
- 4.מצחיק איך שמדברים על נדלן כאילו הכל כרגיל: (ל"ת)בזמן שבפועל הוא קורס 12/08/2023 12:48הגב לתגובה זו
- 3.אבי 11/08/2023 19:26הגב לתגובה זוהבניינים שנבנו ב 10 השנים האחרונות סביב המרכז הבינתחומי ובית ספר נבון יקרים בהרבה ממלכי ישראל, מלכי יהודה וכ"ט בנובמבר, ובטח ממדורגי סוקולוב. אלו אזורים אחרים
- 2.שרה 11/08/2023 13:06הגב לתגובה זוהעיר לא מטופחת, חלק מהבניינים ישנים, הרחוב הראשי מלוכלך, אין טעם לשלם כל כך הרבה לדירה במרכז הרצליה........
- 1.חוזה אלפוניו חתואל 11/08/2023 12:31הגב לתגובה זוזה עומד לקרות בשנה הקרובה ישוחררו קרקעות במחירי ריצפה במעגל השני והשלישי תמתינו
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
