מחירי הדירות בהרצליה אף פעם לא יגיעו למחירי תל אביב, אבל בשכונות מסוימות הם מתקרבים למחירים בתל אביב. מרכז תל אביב הפך למקום שכמעט אי אפשר לקנות בו דירה (55-60 אלף שקל למטר), ולכן אנשים נוטשים את החלום ועוברים למעגל השני - באזור טוב בהרצליה הדירות במחיר של 32-36 אלף שקל למטר (בגליל ים המחיר נושק לתל אביב - 55-59 אלף שקל למטר); ברמת גן המחיר כ-35-38 אלף שקל למטר; אפילו כשמרחיקים לרעננה, המחירים גבוהים 32-34 אלף שקל למטר. יש גם דירות במחירים גבוהים ונמוכים מהטווחים האלו, התייחסנו לדירה טובה במקומות מרכזיים.

ישן לצד חדש. רחוב מלכי יהודה בהרצליה הירוקה (גוגל מאפ)

הזוגות הצעירים מזמן נטשו את החלום ההרצלייני. לא פשוט לקנות דירת 4 חדרים בקרוב ל-4 מיליון שקל, בטח לא כשהבנק דורש ממך הון עצמי של מיליון שקל. כלומר צריך להביא הון משמעותי וצריך מדי חודש לשלם אלפים רבים על משכנתא לכמעט כל החיים. כל זה כשבשנה וחצי האחרונות הריבית עלתה, החזר המשכנתא עולה ובמקביל יוקר המחייה עולה.  

מה שכן, בשכונת הרצליה הירוקה עדיין יש מחירים סבירים. בשכונה נמכרות דירות במחירים שפויים יחסית לאזור - 32-35 אלף שקל למטר. בעידן כזה, בו הריבית גבוהה מאוד, אפשר למצוא גם בפחות, תכף תבינו גם איך.

• 6 מיליארד שקל לתשתיות: הרצליה חותמת על הסכם גג ענק
• זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לפני זה, כמה מילים על השכונה הסמוכה למרכז העיר: פעם, אי שם ב-2014, הגדירו אותה כשכונה היוקרתית בהרצליה, מלבד הרצליה פיתוח כמובן. זה לא נכון להיום. יש שכונות טובות יותר, יקרות יותר, אבל לעצם העניין - זו שכונה שקרובה להכל ולכן היא כנראה מהשכונות המבוקשות בעיר, בעיקר עבור משפחות צעירות - קרובה למוקדי בילוי ופארקים, יש בה מוסדות חינוך, היא קרובה לאוניברסיטת רייכמן ולכבישים הראשיים - ציר מנחם בגין ואיילון צפון. בשני צידיה יש שתי שכונות - הרצליה המערבית והמזרחית. אנחנו מוציאים אותן מהמשוואה ומתמקדים ב"ירוקה המרכזית".

לניתוח שכונות נוספות ברחבי הארץ - סיור שכונות

מי שרוצה לגור בשכונה, כמעט לא מחפש את האלטרנטיבה של השכירות. הסיבה היא פשוטה: מחירי השכירות, בעיקר למשפחות, גבוהים - 5 חדרים תעלה לכם באזור 11-12 אלף שקל לחודש. מי שלא קונה דירה, צריך לשלם ביוקר עבור דמי השכירות כי אין לו אלטרנטיבה אחרת. מצאנו אפילו צמודי קרקע במחירי שכירות של 18-25 אלף שקל לחודש (מצאנו גם בתים ישנים יותר ב-15 אלף שקל לחודש) - מחיר דמיוני שלפני עשור היה, במקרה הטוב, שואף לחצי הסכום. מנגד, ברף הגבוה, מצאנו דירות 4 חדרים ביותר מ-9,000 שקל לחודש. כלומר, אדם שמשכיר כאן דירה, צריך להבין שבהלת המשכנתאות של השכן ליד, זה שמשלם 2,000 שקל יותר כל חודש של משכנתא של 2 מיליון שקל - לא פוסחת גם עליו.

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

עליית הריבית הקטינה משמעותית את היכולת לקנות דירה וכשהביקוש לשכירות מזנק - ובהתאמה השכירות עולה. תושבי הרצליה הירוקה מתפארים בבניין בן 30 דירות ברחוב דן שומרון שהושכר במחיר מופחת לזכאים תושבי הרצליה, פלוס חניה. אבל זה נגמר. אין כבר פרוייקטים לשכירות ארוכת טווח בבניה, בטח לא בשעה שבה העלאת הריבית חיסלה את התקווה הגדולה של אלפי משפחות.

חשוב לציין עוד נתון חשוב: בשנה האחרונה, מאז אמצע שנת 2022 ועד היום הרצליה הירוקה לא רשמה עליה במחירי הנדל"ן בהתאם לזינוק הארצי שמוערך בכ-4%-5%% (אם כי הוא הולך ויורד), אומנם היתה עלייה מסוימת במחצית השנייה של 2022 אבל בהתאם גם הירידה מתחילת השנה היא לא גבוהה מדי, סדר גודל של 3% במחצית  אם תיקחו שכונות אחרות בהרצליה, תגלו שהמחירים שם עלו יותר. כלומר, נראה שהסיבה העיקרית לכך שהמחיירם ירדו מתחילת השנה בצניעות יחסית היא שהם לא עלו דרמטית במחצית השנייה של 2022. 

בדקנו מה קרה ב-10 העסקאות האחרונות שנעשו כאן מאז תחילת מאי, ולא מצאנו אפילו דירה אחת בפחות מ-33 אלף שקל למטר. להפך, רוב הדירות נמכרו במחיר גבוה יותר, בין 34-38 אלף שקל למטר. מה עוד גילינו? 6 מ-10 העסקאות האחרונות בשכונה היו של דירות קטנות, כאשר חשוב להזכיר שבדירות קטנות המחיר למ"ר גבוה יותר מאשר בדירות גדולות. בשיא הפריחה לפני שנה ולקרת סוף 2022 היקף העסקאות היה בעיקר בדירות גדולות. זה גם יכול להסביר את הירידה הצנועה במחיר למ"ר מתחילת השנה, כי אלו דירות בתמהיל שונה. 

ואיך זה קורה שבשכונה שמאכלסת בעיקר משפחות יש יותר עסקאות של דירות קטנות? זה קורה כי אין להם כסף לרכוש דירת 4 חדרים. הילדים ישנים באותו חדר וחדר העבודה נמצא בסלון.

ולאן הולכים המחירים? יש כאן דירות למכירה ברף הנמוך, 33-35 אלף שקל למטר. נכון, אפשר לפנות למוכרים, להלחיץ אותם ואולי לצאת במחיר של 32-34 אלף שקל לדירת 4 חדרים, אפילו פחות, כל שבוע שעובר מעיק יותר על מוכרי הדירות. המחירים בהרצליה הצעירה ירדו מתחילת השנה באחוזים בודדים, אבל זה עשוי להפוך למשמעותי יותר בחודשים הקרובים. 

איך ההוא אמר פעם? אם תרצו, אין זו אגדה.

עסקאות אחרונות, הרצליה הירוקה (מחיר ממוצע: 36,938 שקל למטר)

הרצליה הירוקה, 81 מ"ר, 3 חדרים, קומה 13 - 3.1 מיליון שקל.

מדורגי סוקולוב, 79 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 2.88 מיליון שקל.

כ"ט בנובמבר 13, 96 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 3.45 מיליון שקל.

כ"ט בנובמבר 1, 89 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 3 מיליון שקל.

פרוייקט SOKOLOVE (על קו התפר של מרכז העיר), 122 מ"ר, 4 חדרים, קומה 9 - 4.21 מיליון שקל.

מלכי יהודה 30, 85 מ"ר, 5 חדרים, קומה 3 - 3.75 מיליון שקל.