חבל הצלה לשוק הדיור להשכרה - האוצר יאפשר למשתתפות למכור את הדירות ולהתקזז על המע"מ
שוק הדיור להשכרה ארוכת טווח בבעיה גדולה. לפני כשנתיים-שלוש היתה נהירה לשוק כאשר המודל העסקי היה פשוט - קונים קרקע מהמדינה במחיר מופחת, מקבלים הטבות מס, בונים להשכרה ארוכת טווח, משכירים בתשואה אומנם נמוכה - באזור 3%-3.5% אבל בהינתן ההטבה על הקרקע והטבת המיסויי ובעיקר בהינתן הריבית אז שהיתה אפסית, זה עסק לא רע, ויש גם אפסייד - השבחת הדירות. ערך הדירות על פני זמן עולה, כשבודקים 20-30 שנה לאחור מוצאים שהעלייה הממוצעת היא 4%-5% בשנה ובהינתן התשואה מהשכירות, מקבלים כאן רווח מרשים.
אבל, הריבית זינקה בשנה וחצי האחרונות, והמודל העסקי "מת". אי אפשר להרוויח בתשואה של 3% מדמי שכירות כשהריבית על ההלוואה היא 5%. נכון, יהיה אפסייד בעוד 20-25 שנה כשהנדל"ן יימכר, אבל עד אז יש הפסדים שוטפים ובראייה מצטברת, העסקה לא מרשימה, וכל זה מתרחש שגם יש ירידת מחירי דירות בחצי השנה האחרונה בסדר גודל של 5%-7%.
אז מה עושים? באים בטענות ובקשות מהרגולטור. מסבירים שהשכירות לזמן ארוך זה הדבר היחיד שיכול להציל את שוק הדירות, כי אחרי הכל אנשים כבר לא יכולים לקנות דירה. מבקשים הקלות, והאוצר כנראה עומד להשתכנע ולספק הקלות.
ליזמים יתאפשר למכור את הפרויקטים כבר היום ולא לחכות 20 שנה. אלו חדשות טובות ליזמים לרבות מספר חברות וקרנות ריט ציבוריות כמו - שיכון ובינוי, פרשקובסקי, מגוריט ואזורים ליוינג שעמוסות בקרקעות לבניית דיור להשכרה לטווח ארוך. הן יוכלו להתנזל, אבל השאלה אם הן יוכלו גם לשנות את התב"ע של הקרקע וכאן התשובה היא לא. ואז עולה השאלה - מי יקנה? וגם אם מישהו יקנה, זה ידרוש התאמת מחירים כלפי מטה על רקע ההרעה במודל העסקי.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מגדל תממן ב-550 מיליון שקל פרויקט 'דיור להשכרה' בתל אביב של שיכון ובינוי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטבה נוספת ליזמים בתחום שכירות ארוכת טווח היא לאפשר קיזוז מע"מ מיום הרכישה. על פי התקנות הקיימות ניתן לקזז את המע"מ רק בשלב יצירת ההכנסות מהפרויקט, ולא בשלבים של הקמת הפרויקט. הכוונה לאפשר את ניכוי המע"מ כבר בשלב הבנייה וההקמה, אלא שזה לא יהיה שינוי מידי.
כמו כן, האוצר שוקל לפרוס את התשלומים על הזכייה בקרקע. פעולות כאלו האוצר כבר מניע בשוק הנדל"ן כדי לעודד בנייה, וגם כאן אלו חדשות טובות ליזמים, אלא שכאן זה בעיקר עניין תזרימי - הטבה תזרימית, אך לא תוצאתית שמשפיעה על הרווח. שתי הנקודות הראשונות ישפיעו על המודל העסקי והרווח מהפרויקטים.
- 3.קרן 13/08/2023 05:49הגב לתגובה זואיך תמיד הקבלנים מקבלים הכל מהממשלה. תראו לי בעל עסק שמקבל הטבות מהממשלה. יופי, אנלנו נממן את הקבלנים העשירים!
- 2.כמה שטויות 10/08/2023 12:00הגב לתגובה זוהיא צריכה להשקיע בזה. ההטבות לא ילקחו ולא ינתן קנס לחברה שמקדמת מודל כלכלי מפוקפק אותו המדינה מעוניינת לקדם. אם החברות יחזירו את הקרקע ויודו בטעות לא יהיה כאן גם עוד 10 שנים דיור להשכרה ארוכת טווח. כלכלה זה דבר מסובך. לרשום שהנדלן עולה כ-4% בשנה דווקא בשנה שהוא ירד 7% זה בדיחה רעה.
- 1.המגיב 10/08/2023 10:23הגב לתגובה זוהם רצו "שכירות ארוכת טווח" - כלומר - לשעבד אנשים לטווח ארוך, ולשמר את המצב שבו רוב הציבור לא יכול להחזיר בבעלות על קורת הגג שלו. אם הם עשו טעות עסקית - הם צריכים לשלם עליה. למה אני וכלל הציבור צריכים לכסות את ההפסדים שלהם ? האם הם היו חולקים איתי את הרווחים ?
- כלכלן 11/08/2023 16:56הגב לתגובה זובישראל אין חוקה ואין מערכת משפט צודקת ולכן עם ישראל ימשיך להיעשק על-ידי בעלי ההון הפושעים וחסרי המוסר.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
