חבל הצלה לשוק הדיור להשכרה - האוצר יאפשר למשתתפות למכור את הדירות ולהתקזז על המע"מ
שוק הדיור להשכרה ארוכת טווח בבעיה גדולה. לפני כשנתיים-שלוש היתה נהירה לשוק כאשר המודל העסקי היה פשוט - קונים קרקע מהמדינה במחיר מופחת, מקבלים הטבות מס, בונים להשכרה ארוכת טווח, משכירים בתשואה אומנם נמוכה - באזור 3%-3.5% אבל בהינתן ההטבה על הקרקע והטבת המיסויי ובעיקר בהינתן הריבית אז שהיתה אפסית, זה עסק לא רע, ויש גם אפסייד - השבחת הדירות. ערך הדירות על פני זמן עולה, כשבודקים 20-30 שנה לאחור מוצאים שהעלייה הממוצעת היא 4%-5% בשנה ובהינתן התשואה מהשכירות, מקבלים כאן רווח מרשים.
אבל, הריבית זינקה בשנה וחצי האחרונות, והמודל העסקי "מת". אי אפשר להרוויח בתשואה של 3% מדמי שכירות כשהריבית על ההלוואה היא 5%. נכון, יהיה אפסייד בעוד 20-25 שנה כשהנדל"ן יימכר, אבל עד אז יש הפסדים שוטפים ובראייה מצטברת, העסקה לא מרשימה, וכל זה מתרחש שגם יש ירידת מחירי דירות בחצי השנה האחרונה בסדר גודל של 5%-7%.
אז מה עושים? באים בטענות ובקשות מהרגולטור. מסבירים שהשכירות לזמן ארוך זה הדבר היחיד שיכול להציל את שוק הדירות, כי אחרי הכל אנשים כבר לא יכולים לקנות דירה. מבקשים הקלות, והאוצר כנראה עומד להשתכנע ולספק הקלות.
ליזמים יתאפשר למכור את הפרויקטים כבר היום ולא לחכות 20 שנה. אלו חדשות טובות ליזמים לרבות מספר חברות וקרנות ריט ציבוריות כמו - שיכון ובינוי, פרשקובסקי, מגוריט ואזורים ליוינג שעמוסות בקרקעות לבניית דיור להשכרה לטווח ארוך. הן יוכלו להתנזל, אבל השאלה אם הן יוכלו גם לשנות את התב"ע של הקרקע וכאן התשובה היא לא. ואז עולה השאלה - מי יקנה? וגם אם מישהו יקנה, זה ידרוש התאמת מחירים כלפי מטה על רקע ההרעה במודל העסקי.
- רנט איט ומגדל רוכשות 75% מפרויקט השכרה לטווח ארוך באשדוד
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטבה נוספת ליזמים בתחום שכירות ארוכת טווח היא לאפשר קיזוז מע"מ מיום הרכישה. על פי התקנות הקיימות ניתן לקזז את המע"מ רק בשלב יצירת ההכנסות מהפרויקט, ולא בשלבים של הקמת הפרויקט. הכוונה לאפשר את ניכוי המע"מ כבר בשלב הבנייה וההקמה, אלא שזה לא יהיה שינוי מידי.
כמו כן, האוצר שוקל לפרוס את התשלומים על הזכייה בקרקע. פעולות כאלו האוצר כבר מניע בשוק הנדל"ן כדי לעודד בנייה, וגם כאן אלו חדשות טובות ליזמים, אלא שכאן זה בעיקר עניין תזרימי - הטבה תזרימית, אך לא תוצאתית שמשפיעה על הרווח. שתי הנקודות הראשונות ישפיעו על המודל העסקי והרווח מהפרויקטים.
- 3.קרן 13/08/2023 05:49הגב לתגובה זואיך תמיד הקבלנים מקבלים הכל מהממשלה. תראו לי בעל עסק שמקבל הטבות מהממשלה. יופי, אנלנו נממן את הקבלנים העשירים!
- 2.כמה שטויות 10/08/2023 12:00הגב לתגובה זוהיא צריכה להשקיע בזה. ההטבות לא ילקחו ולא ינתן קנס לחברה שמקדמת מודל כלכלי מפוקפק אותו המדינה מעוניינת לקדם. אם החברות יחזירו את הקרקע ויודו בטעות לא יהיה כאן גם עוד 10 שנים דיור להשכרה ארוכת טווח. כלכלה זה דבר מסובך. לרשום שהנדלן עולה כ-4% בשנה דווקא בשנה שהוא ירד 7% זה בדיחה רעה.
- 1.המגיב 10/08/2023 10:23הגב לתגובה זוהם רצו "שכירות ארוכת טווח" - כלומר - לשעבד אנשים לטווח ארוך, ולשמר את המצב שבו רוב הציבור לא יכול להחזיר בבעלות על קורת הגג שלו. אם הם עשו טעות עסקית - הם צריכים לשלם עליה. למה אני וכלל הציבור צריכים לכסות את ההפסדים שלהם ? האם הם היו חולקים איתי את הרווחים ?
- כלכלן 11/08/2023 16:56הגב לתגובה זובישראל אין חוקה ואין מערכת משפט צודקת ולכן עם ישראל ימשיך להיעשק על-ידי בעלי ההון הפושעים וחסרי המוסר.
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
