הקרב על מגוריט - בקרן מנסים לסכל את הפחתת דמי הניהול הגבוהים
הנהלת קרן הריט למגורים מגוריט מגוריט 0.78% מנסה לעצור את האסיפה שזימנה חברת הביטוח הפניקס. הפניקס ומור, המוסדיים שמחזיקים במניות החברה (19.8% ו-6% בהתאמה) לא מרוצים מדמי הניהול הגבוהים שמושכת קרן מגוריט בראשות ארז רוזנבוך ומתי דב. הם קיבלו 25.9 מיליון שקל בשנת 2022, בזמן שהמשקיעים ראו את המניה צוללת ב-40%. הציבור הפסיד כסף אבל המנהלים נהנו מאוד. אפשר לשאול את המוסדיים למה הם לא התנגדו מראש לשכר הזה ולמה בכלל השקיעו בקרן אם זה מצב בעייתי לדעתם, אבל אפשר גם להגיד כל הכבוד שהם התעוררו ולא מוכנים להמשיך לקבל את המצב הנוכחי.
המודל של קרנות הריט בעייתי - חברת הניהול מושכת דמי ניהול כאחוז מהנכסים, כך שהאינטרס שלהן עלול להיות מנוגד (ואולי פשוט מנוגד) לאינטרס של המשקיעים. המטרה של המנהלים היא לכאורה להגדיל את הנכסים בכל מצב וזה מה שקרה, למגוריט כבר יש 1,970 נכסים (לכשעצמו זה בסדר גמור, פעילות של חברה צריכה לגדול, אבל לא כשזה על חשבון בעלי המניות שלה). רק שהריבית בארץ ובעולם עלתה וכעת המודל שלהן פחות ברור, פחות רווחי. אז הן יחכו לירידת הריבית בעולם אבל בינתיים הן ממשיכות לקבל דמי ניהול מהנכסים. למה? כי אפשר.
אז בהפניקס ומור התעוררו ולא רוצים להשלים עם המצב יותר. הפניקס זימנה אסיפת בעלי מניות של מגוריט - אירוע חריג בהחלט שבו לא החברה עצמה מזמנת - וזאת אחרי שמגוריט לא הסכימה לזמן אסיפה. הפניקס רוצה להחליף את יפעת אדורם זק ואת ח"כ לשעבר (העבודה) איילת נחמיאס ורבין ולמנות במקומן את עדי ברוק, מנכ"ל מנהלת מתחם ה־1,000 בראשון לציון, את רואה החשבון יאיר שלהב, מימון הרפז, מנהל מרכז לבנקאות פרטית חיפה והצפון בבנק דיסקונט ואת ואייל יוניאן, בכיר לשעבר בתעשייה האווירית העוסק ביצוא ביטחוני.
במגוריט כמובן כועסים. הם לא רוצים שיוחלפו דירקטורים וימונו חדשים במקומם (כהצעת הפניקס) ועוד יותר מזה - הם ממש לא רוצים לראות קיצוץ בדמי הניהול שלהם. זה טוב לציבור, הורדה בחצי של דמי הניהול תקפיץ את השווי של מגוריט בעשרות אחוזים. זה יקפיץ את הרווח שלה, אבל זה ייפגע בדמי הניהול של ההנהלה.
- בתמורה ל-190 מיליון שקל - מגוריט רוכשת 47 דירות בתל אביב
- "המצב אצל קבלנים קטנים מדאיג, אנחנו עשויים לראות פשיטות רגל"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפניקס טענה שמכיוון שהקרן נמנעת מלפרסם זימון לאסיפה בעצמה היא עושה את זה בהתאם לסעיף 64(א) בחוק החברות "לא זימן הדירקטוריון אסיפה מיוחדת שנדרשה, רשאי הדורש לכנס את האסיפה בעצמו… והיא תכונס ככל האפשר באותו האופן שבו מכונסות אסיפות בידי הדירקטוריון".
אבל מגוריט עולה להתקפה וטוענת במכתב חוזר שהדירקטורים שאותם רוצה למנות הפניקס מעורבים בניגוד עניינים: "עדי ברוק משמש זה מספר שנים מנכ"ל מנהלת מתחם ה־1000 בעיריית ראשון לציון. למגוריט זכויות בפרויקט בראשון לציון, אשר מתנהלים לגביו מגעים מול העירייה בנוגע לקבלת היתר לשטח מסחרי שבו יאיר שלהב משמש כדירקטור חיצוני בחברת אלעד ישראל מגורים החדשה, המתחרה במגוריט בתחום של דיור להשכרה ארוכת טווח בישראל. מימון הרפז הוא עובד בכיר בבנק דיסקונט. עם בנק זה יש למגוריט פעילות עסקית שוטפת. אייל יוניאן פועל לאחרונה, להקמת קרן ריט מתחרה למגוריט. היעלה על הדעת שמי הפועל להקמת גוף מתחרה במגוריט יכהן בדירקטוריון מגוריט? אנו תמהים".
אבל זה לא באמת רלוונטי. סבבה, גם אם מי שהפניקס רוצים למנות במקום נגועים בניגוד עניינים, איך זה רלוונטי לנושא דמי הניהול של מגוריט? אפשר לכנס את האסיפה ולהעלות את בעיית ניגוד העניינים לכאורה, ובלי קשר לאשר את הפחתת דמי הניהול. זה הסיפור הגדול ובמגוריט יעשו הכל כדי לעצור את השינוי.
- גולף תרכוש את ג'אמפ ועונות תמורת 30 מיליון שקל
- העולות - היורדות - הסחירות; המניות הבולטות בת"א
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אלו המניות שיזכו לביקושים והיצעים בשל עדכון המדדים
בהודעת מגוריט לבורסה היא כותבת: "בנסיבות העניין אין באפשרות החברה להיענות לפניית בעלות המניות לזימון האסיפה הכללית המיוחדת של החברה, כפי שהוגשה לחברה, וזאת, בין היתר, לאור פגמים מהותיים ופרוצדורליים שנפלו בבקשתן ובזימון האסיפה הכללית שהתבקש על ידן, ולאור כך שנושאים שהתבקשו על ידן להיכלל בסדר היום של האסיפה הכללית של החברה אינם נמצאים בסמכותה של האסיפה הכללית ו/או סותרים את מבנה התאגדותה של החברה ו/או אינם עולים בקנה אחד עם הוראות הדין החלות על החברה ו/או חושפים את החברה להפרת דין ו/או להפרה של הסכמים מהותיים ועלולים להשית על החברה נזקים כספיים מהותיים ומשמעותיים ביותר" (ההדגשה אינה במקור. ע"ס).
במילים אחרות, במגוריט מבינים מצוין שדמי הניהול שלהם ייחתכו בצורה משמעותית והם לא מוכנים לקבל את זה. השאלה היא מה יקרה אם הפניקס תכנס בכל זאת את האסיפה, תקבל את ההחלטה ותגיע איתה לקרן. סביר להניח כמובן שמגוריט תדחה את ההחלטה מכל וכל. על כך כבר יצטרך להגיב - אולי - בית המשפט.
עוד מבהירים במגוריט בהודעה לבורסה: "לא ניתן להכיר בניסיון לנקוט בפעולה חד צדדית המתיימרת לכפות על החברה (ובעלי מניותיה) לבצע פעולה שאינה חוקית ושאינה בסמכות, ולפיכך החברה מבקשת להודיע ולהבהיר לבעלי מניותיה כי אין כל תוקף לזימון האסיפה (הלכאורי) שפורסם על ידי הפניקס אחזקות".
- 5.דוב שורעד 24/08/2023 17:25הגב לתגובה זואם חברת הניהול מקבלת חצי מהכנסות החברה!! כדמי ניהול, והדירקטוריון מאשר להאריך את ההסכם, ואינו משתף פעולה עם הדרישה הסופר צודקת של הפניקס, מור ואנחנו בעלי המניות, יש לתבוע את הדירקטורים באופן אישי. הם מפירים את חובת הנאמנות כלפי בעלי המניות ופועלים לטובת האינטרסים של רוזנבוך, מתי דב וחבריהם. בושה וחרפה.
- 4.dw 25/07/2023 10:03הגב לתגובה זוכפי שרשמתי בפורום בורסה ושוק ההון בתפוז - דמי הניהול במגוריט הם כיום 26 מלשח בשנה, על השכרה של כ 760 דירות. זה יוצא... 34 אלף שקל לדירה... פלא שהפניקס ומור כועסות? אפשר לקחת מתווך מקצועי ולהשכיר דירה בחמישית העלות. דמי הניהול פשוט מופקעים. לכן טוב יהיה אם הנהלת החברה תהא קשובה יותר למוסדיים שהסכימו לסכן את כספי העמיתים אצלה.
- 3.לעצור את העושק.כל הכבוד לפניקס ומור (ל"ת)אחד העם 24/07/2023 16:09הגב לתגובה זו
- 2.מפתיע שהם לא מפילים את החברה על התנהלות כזאת (ל"ת)מוזר 24/07/2023 07:54הגב לתגובה זו
- 1.שמוליק 23/07/2023 20:48הגב לתגובה זוזה לא מספיק להוריס דמי ניהול, צריך להחליף חברת ניהול
אופנהיימר: אפסייד של 30% בטבע
בבית ההשקעות אופנהיימר מציינים לחיוב את השיפור בכל חטיבות הפעילות של חברת התרופות, את העלאת התחזיות להכנסות מאוסטדו ויוזדי, והתקדמות בפיתוח מולקולת ה-TL1A; מחיר היעד למניה על 30 דולר עם המלצת "תשואת יתר"
אופנהיימר מפרסמים סקירה חיובית על טבע טבע -1.91% בעקבות דוחות הרבעון השלישי, שבהם הציגה החברה הכנסות של 4.5 מיליארד דולר - עלייה של 3% מהתקופה המקבילה וגבוהה מהצפי שעמד על 4.34 מיליארד דולר.
כל חטיבות הפעילות - הגנריקה, הביוסימילרס ותרופות המקור - הראו שיפור בתוצאות, וטבע העלתה את התחזיות השנתיות שלה. בבית ההשקעות אופנהיימר משאירים את המלצת ה-Outperform ומחיר היעד על 30 דולר למניה, כשהם מתבססים על מכפיל 6.7 לרווח התפעולי המתואם של 2026.
צמיחה בכל החטיבות
בחטיבת הגנריקה נרשמה צמיחה של 2% בהכנסות, ל-2.58 מיליארד דולר, מעל תחזית השוק שעמדה על 2.41 מיליארד דולר. בארה"ב בלטה עלייה של 7% (במונחי מטבע מקומי), שהובילה להכנסות של 1.18 מיליארד דולר, בעוד שבאירופה נרשמה ירידה של 5% עקב בסיס השוואה גבוה. שאר העולם הציג צמיחה מתונה של 3%. תחת אותה חטיבה משולבות גם תרופות הביוסימילרס, שמהן כבר הושקו 10 תרופות, ועוד שש צפויות עד סוף 2027. אופנהיימר מציין כי השקת התרופות באירופה ב-2027 צפויה להאיץ את קצב הצמיחה בתחום, כאשר התחזית להכנסות נותרת על 800 מיליון דולר.
בחטיבת תרופות המקור הממוסחרות בלטה צמיחה משמעותית באוסטדו (Austedo) - עלייה של 38% ל-618 מיליון דולר. גם יוזדי (Uzedy) הציגה צמיחה של 24% ל-43 מיליון דולר, ואג’ובי (Ajovy) עלתה ב-19% ל-168 מיליון דולר. טבע מאשררת את תחזית ההכנסות לאוסטדו לשנת 2027 - 2.5 מיליארד דולר - וצופה כי לאחר חדירה לשוק האירופי היא תגיע להכנסות שיא של כ-3 מיליארד דולר. בהתאם לכך, החברה העלתה את התחזית השנתית ל-2025 ל-2.05-2.15 מיליארד דולר. גם יוזדי מתקדמת בקצב מהיר מהצפי - עם תחזית מעודכנת של 190-200 מיליון דולר השנה, לעומת 150 מיליון בתחזית הקודמת. שתי התרופות, יחד עם האולנזפין שצפויה להגיע לשוק ב-2026, מוערכות לייצר בשיאן בין 1.5 ל-2 מיליארד דולר.
- טבע מזנקת ב-21% - האנליסטים צופים אפסייד של עוד 25%
- טבע מכה את התחזיות בהכנסות וברווח; המניה מזנקת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בצד של הפיתוח, טבע מתכננת להגיש את זריקת האולנזפין (לטיפול בסכיזופרניה) ל-FDA עד סוף 2025, עם צפי למכירות מ-2026 והכנסות של עד 1.5 מיליארד דולר. מולקולת ה-TL1A, שמפותחת יחד עם סנופי, מתקדמת כמתוכנן, והחברה צופה לקבל בגינה תשלום ראשון של 250 מיליון דולר ברבעון הרביעי של השנה ועוד 250 מיליון נוספים ברבעון הראשון של 2026. בטווח הארוך מעריכה טבע כי מדובר בפוטנציאל הכנסות של 2-5 מיליארד דולר, לא כולל אינדיקציות נוספות.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגג'י סיטי ירדה 6.8%, נקסט ויז'ן עלתה 7.1%, סגירה יציבה במדדים
ת"א 35 סגר סביב ה-0 אחרי יום בו המדד נע בין עליות וירידות; תדיראן ירדה 6.2%, סולרום איבדה 5.4%
המסחר בת"א נסגר ביציבות. מדד ת"א 35 סגה ללא שינוי משמעותי ומדד ת"א 90 עלה ב-0.4%.
במבט על הסקטורים, מדד הבנקים עלה ב-0.2%, מדד הביטוח עלה 1%, מדד הנדל"ן ירד0.1% ומדד הנפט וגז איבד 0.4%.
רוצים לדעת איזה מניות בולטות היום ומה הסיפור מאחוריהן? הכל כאן העולות - היורדות - הסחירות; המניות הבולטות בת"א
בשוק האג"ח נרשמת יציבות לקראת החלטת הריבית בסוף החודש. אג"ח עם מח"מ של כ-10.5 שנים נסחר עם תשואה ברוטו של כ-4.06%. נזכיר כי בסוף השבוע מדד המחירים לצרכן צפוי להתפרסם, במה שיכריע את הכף האם הריבית תרד או לא בסוף החודש. נכון לבוקר זה השוק מתמחר הורדת ריבית באזור 70%.
אחת המניות שבולטת לשלילה בימים האחרונים היא ג'י סיטי. החברה הפתיעה את המשקיעים אחרי שהגדילה את אחזקתה בחברת הבת סיטיקון למעל 50% ותידרש כעת להגיש הצעת רכש מלאה למניות המיעוט, מהלך שעשוי להגיע להיקף של 1.4 מיליארד שקל; במעלות מזהירים כי המינוף עלול לטפס מה שמעורר חשש שהמהלך יכביד על התזרים, והתגובה מורגשת במניה ובאגרות החוב של החברה. לניתוח המלא על מה עשתה החברה, ומה ההשלכות האפשריות - ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%
- איי.סי.אל נפלה 15%, חברה לישראל איבדה 14%; מחזור המסחר - 13.4 מיליארד שקל
- היום של טבע, ומה עוד קרה בבורסה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השבוע הקודם ננעל במחזור ענק של כ-13.4 מיליארד שקל השני בגובהו אי פעם, שלב הנעילה (החדש) רשם מחזור של כ-9.4 מיליארד שקל על רקע עדכון המדדים החצי-שנתי. במסגרת העדכון הצטרפו למדד ת״א-35 מניות מגדל ביטוח מגדל ביטוח 2.17% ונקסט ויז׳ן נקסט ויז'ן 7.09% , בעוד שמניות החברה לישראל חברה לישראל 0.35% ואנרג׳יאן אנרג'יאן -3.37% הועברו למדד ת״א-90. המהלך גרם לתנודתיות גדולה במיוחד בשתי האחרונות, בעיקר לאחר הצניחה במניית איי.סי.אל איי.סי.אל 0.11% ובמניית בעלת השליטה בה - החברה לישראל - בעקבות הפשרה עם המדינה סביב זיכיון ים המלח. הישג ל-ICL? - תקבל 2.5 מיליארד דולר על החזרת זיכיון ים המלח למדינה, גם היום אייסיאל תעמוד במוקד לאחר שהשוק יאכל מחדש את השפעות ההתפתחויות על הרווחיות הליבתית שלה.
