בחודש מאי מכירת הדירות החדשות זינקה ב-47% - למה זה נתון חסר משמעות?
בחודש מאי האחרון חל זינוק של 46.8% במכירת הדירות החדשות (2,180 דירות חדשות) לעומת החודש שלפניו, אפריל. לכאורה, הציבור חזר להסתער על שוק הנדל"ן. אבל זה לא המצב. אפשר לראות גם בנתוני בנק ישראל כביכול מגמה דומה בנתוני חודשי אפריל-מאי, אבל גם שם הנתון בחודש הספציפי הזה מטעה. הסיבה לזינוק בנתון הוא בעצם חג הפסח שהיה בחודש אפריל. היה פחות שבוע עבודה במשק ולכן בחודש שאחריו קפץ מספר העסקאות. אבל אם מנכים עונתיות, אם מנטרלים את פער ימי העבודה בין החודשים יוצא שבחודש מאי דווקא נרשמה המשך ירידה של 7.6% בחודש מאי לעומת החודש בחודש אפריל.
אז נתוני חגים הם נתונים מטעים, אבל עכשיו נכנסנו לחודשי הקיץ. אין בעיה של פחות ימי מסחר (אולי רק חופש ואנשים שטסים לחו"ל) והשאלה היא האם המגמה של הנפילה של 40-50% בעסקאות, כפי שהיה בחודשים הקודמים תימשך. לכאורה, התשובה חיובית. הריבית במשק היום היא לא מה שהייתה לפני שנה, לאנשים קשה יותר לשלם את המשכנתא ובטח לקחת משכנתא חדשה. ועדיין - נתוני המשכנתאות של חודש יוני הצביעו על יציבות ביחס לחודש מאי, על רמה של 6.54 מיליארד שקל. כאן כבר מדובר על חודשיים מלאים והשאלה היא האם הציבור החליט שמה קונים דירה 'לא משנה מה'. נתוני החודשים הבאים יהיו מעניינים וישפכו אור על מה שקורה כעת בשוק.
נתון חשוב נוסף הוא מספר הדירות החדשות 'על המדף' - אלה נמצאות ברמות שיא גבוהות של 57.3 אלף דירות, כאשר לפני שנה ושנתיים היה מדובר על 47-50 אלף דירות. בחודש מאי לפני שנה היו 45.7 אלף דירות לא מכורות. בצד השלילי - משך חודשי הבנייה נמצא במגמת עלייה - 23.6 חודשים, כלומר הקבלנים בונים לאט יותר מבעבר. עוד על פי הלמ"ס, יותר מחצי מהדירות למכירה נמצאות במחוזות ת"א (29.5%) והמרכז (23.9%).
בשלושת החודשים האחרונים נמשכה המגמה של הירידה במכירת דירות חדשות. בשלושת החודשים מרץ עד מאי 2023 נמכרו 6,570 דירות חדשות, ירידה של 17.9% לעומת שלושת החודשים דצמבר עד פברואר, אז נמכרו 8,010 דירות. בניכוי עונתיות, מדובר על ירידה של 5.5%. בלמ"ס מציינים כי כאשר מסתכלים בטווח רחב יותר, מאז אוגוסט 2021 עד חודש מאי 2023, נרשמה ירידה של 3.4% בממוצע בכל חודש, חצי שנה לפני העלאת המס על המשקיעים. כלומר - המשקיעים הבינו מזמן שתחום הדירות להשקעה פחות משתלם כעת, כמעט שנה לפני שהריבית במשק התחילה לעלות וחצי שנה לפני העלאת מס הרכישה למשקיעים חזרה ל-8% ע"י משרד האוצר. המשקיעים ראו את התשואה על הדירה יורדת ל-2-3% והתחילו לצאת. הבעיה היא במהלכים ממשלתיים מהסוג הזה - שאת המחיר משלמים השוכרים ומחירי השכירות מזנקים בשנה האחרונה ב-8%.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- העלייה בירידה: פחות עולים ב-2024, רובם מרוסיה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד מעניין לציין שבשלושת החודשים האחרונים 27.2% מהדירות שנמכרו היו בתוכניות הממשלתיות (מחיר למשתכן וכדו'), עליה של 16.8% ביחס לשלושת החודשים שלפני. כ-29.3% מהדירות שנמכרו היו בדרום ו-22.2% במרכז. רבע מהדירות החדשות נמכרו בנתיבות (448), אשקלון (420), ירושלים (410) ובאר שבע (332). עוד מקומות עם הרבה רכישות יחסית: ראשון לציון (279), פתח תקוה (277), תל אביב (245), נתניה (178), חיפה (171) ורמת גן (158).
במקביל צריך לומר - התחלות הבניה נופלות גם הן. זה לא בטעות. הקבלנים עוצרים בנייה כדי לשמור על המחירים. זו בעיה כי אם יהיו פחות התחלות בנייה המשמעות תהיה פחות היצע בעוד 3-4 שנים ואז המחירים, שיורדים בחצי השנה האחרונה, עלולים שוב לעלות. זו כמובן הכוונה של הקבלנים, רק לא בטוח שהם יוכלו 'למרוח את הזמן' כמה שהם רוצים - יש להם במקביל עלויות מימון שזינקו בעקבות עליית הריבית. השאלה היא כמה מזומנים הם אגרו בימי הטירוף של עליות המחירים בשנתיים שלוש הקודמות והאם הם השכילו לשמור עליהם ליום סגריר מבחינתם. זה גם יראה לכם מי היו קבלנים טובים יותר, חכמים יותר, מוכשרים יותר, ומי סתם ניצלו את הריבית האפסית. מי שחשבו לטווח ארוך, ומי שחזקים יותר, ישרדו. בהחלט ייתכן שיהיו קבלנים שיפשטו את הרגל. אבל סביר שהרוב ישרדו.
- 7.דניאל 15/07/2023 10:40הגב לתגובה זוערב רב של פיסומים בנושא הדירות בארץ אחד ממריא והשני נוחת והשלישי כל הזמן באויר אז עם בית המשוגעים הזה השומר נפשו יתרחק מהכול
- אריק 16/07/2023 10:35הגב לתגובה זוהקבלנים והמינהל יודעים איך לנווט על מנת שהלקוח ימשיך לשלם הרבה על דירה , נקודה .
- 6.כשרואים רק ירידות, אז גם זינוק של 47% "חסר משמעות"... (ל"ת)חחחח 14/07/2023 09:49הגב לתגובה זו
- 5.סתם אחד 13/07/2023 22:50הגב לתגובה זו50 אלף דירות לא מכורות זה 100 מיליארד שקל
- 4.אבי 13/07/2023 17:23הגב לתגובה זואז נתוני המשכנתאות לא יגידו כלום כרגע, כי לכל מי שקונה כרגע דירה משתלם לשלם רק 20 אחוז ואת המשכנתא לקחת בתשלום של ה80 אחוז כשהוא ייכנס לדירה
- 3.משה 13/07/2023 16:46הגב לתגובה זותפסיקו למכור לנו לוקשים מכירת דירות בירידה מחיר הדירות בירידה שיווק משכנתאות בירידה רק חובות הקבלנים בעליה
- 2.איש פשוט 13/07/2023 13:37הגב לתגובה זומדוע באמצע יולי אין נתונים (או הערכה קרובה למציאות) של המכירות בחודש יוני ???
- 1.הנדלן יקרוס 13/07/2023 13:32הגב לתגובה זואז למי אכפת?….
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
