בחודש מאי מכירת הדירות החדשות זינקה ב-47% - למה זה נתון חסר משמעות?
בחודש מאי האחרון חל זינוק של 46.8% במכירת הדירות החדשות (2,180 דירות חדשות) לעומת החודש שלפניו, אפריל. לכאורה, הציבור חזר להסתער על שוק הנדל"ן. אבל זה לא המצב. אפשר לראות גם בנתוני בנק ישראל כביכול מגמה דומה בנתוני חודשי אפריל-מאי, אבל גם שם הנתון בחודש הספציפי הזה מטעה. הסיבה לזינוק בנתון הוא בעצם חג הפסח שהיה בחודש אפריל. היה פחות שבוע עבודה במשק ולכן בחודש שאחריו קפץ מספר העסקאות. אבל אם מנכים עונתיות, אם מנטרלים את פער ימי העבודה בין החודשים יוצא שבחודש מאי דווקא נרשמה המשך ירידה של 7.6% בחודש מאי לעומת החודש בחודש אפריל.
אז נתוני חגים הם נתונים מטעים, אבל עכשיו נכנסנו לחודשי הקיץ. אין בעיה של פחות ימי מסחר (אולי רק חופש ואנשים שטסים לחו"ל) והשאלה היא האם המגמה של הנפילה של 40-50% בעסקאות, כפי שהיה בחודשים הקודמים תימשך. לכאורה, התשובה חיובית. הריבית במשק היום היא לא מה שהייתה לפני שנה, לאנשים קשה יותר לשלם את המשכנתא ובטח לקחת משכנתא חדשה. ועדיין - נתוני המשכנתאות של חודש יוני הצביעו על יציבות ביחס לחודש מאי, על רמה של 6.54 מיליארד שקל. כאן כבר מדובר על חודשיים מלאים והשאלה היא האם הציבור החליט שמה קונים דירה 'לא משנה מה'. נתוני החודשים הבאים יהיו מעניינים וישפכו אור על מה שקורה כעת בשוק.
נתון חשוב נוסף הוא מספר הדירות החדשות 'על המדף' - אלה נמצאות ברמות שיא גבוהות של 57.3 אלף דירות, כאשר לפני שנה ושנתיים היה מדובר על 47-50 אלף דירות. בחודש מאי לפני שנה היו 45.7 אלף דירות לא מכורות. בצד השלילי - משך חודשי הבנייה נמצא במגמת עלייה - 23.6 חודשים, כלומר הקבלנים בונים לאט יותר מבעבר. עוד על פי הלמ"ס, יותר מחצי מהדירות למכירה נמצאות במחוזות ת"א (29.5%) והמרכז (23.9%).
בשלושת החודשים האחרונים נמשכה המגמה של הירידה במכירת דירות חדשות. בשלושת החודשים מרץ עד מאי 2023 נמכרו 6,570 דירות חדשות, ירידה של 17.9% לעומת שלושת החודשים דצמבר עד פברואר, אז נמכרו 8,010 דירות. בניכוי עונתיות, מדובר על ירידה של 5.5%. בלמ"ס מציינים כי כאשר מסתכלים בטווח רחב יותר, מאז אוגוסט 2021 עד חודש מאי 2023, נרשמה ירידה של 3.4% בממוצע בכל חודש, חצי שנה לפני העלאת המס על המשקיעים. כלומר - המשקיעים הבינו מזמן שתחום הדירות להשקעה פחות משתלם כעת, כמעט שנה לפני שהריבית במשק התחילה לעלות וחצי שנה לפני העלאת מס הרכישה למשקיעים חזרה ל-8% ע"י משרד האוצר. המשקיעים ראו את התשואה על הדירה יורדת ל-2-3% והתחילו לצאת. הבעיה היא במהלכים ממשלתיים מהסוג הזה - שאת המחיר משלמים השוכרים ומחירי השכירות מזנקים בשנה האחרונה ב-8%.
- המשק מתאושש בהדרגה - ענף הבינוי עדיין מדשדש
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד מעניין לציין שבשלושת החודשים האחרונים 27.2% מהדירות שנמכרו היו בתוכניות הממשלתיות (מחיר למשתכן וכדו'), עליה של 16.8% ביחס לשלושת החודשים שלפני. כ-29.3% מהדירות שנמכרו היו בדרום ו-22.2% במרכז. רבע מהדירות החדשות נמכרו בנתיבות (448), אשקלון (420), ירושלים (410) ובאר שבע (332). עוד מקומות עם הרבה רכישות יחסית: ראשון לציון (279), פתח תקוה (277), תל אביב (245), נתניה (178), חיפה (171) ורמת גן (158).
במקביל צריך לומר - התחלות הבניה נופלות גם הן. זה לא בטעות. הקבלנים עוצרים בנייה כדי לשמור על המחירים. זו בעיה כי אם יהיו פחות התחלות בנייה המשמעות תהיה פחות היצע בעוד 3-4 שנים ואז המחירים, שיורדים בחצי השנה האחרונה, עלולים שוב לעלות. זו כמובן הכוונה של הקבלנים, רק לא בטוח שהם יוכלו 'למרוח את הזמן' כמה שהם רוצים - יש להם במקביל עלויות מימון שזינקו בעקבות עליית הריבית. השאלה היא כמה מזומנים הם אגרו בימי הטירוף של עליות המחירים בשנתיים שלוש הקודמות והאם הם השכילו לשמור עליהם ליום סגריר מבחינתם. זה גם יראה לכם מי היו קבלנים טובים יותר, חכמים יותר, מוכשרים יותר, ומי סתם ניצלו את הריבית האפסית. מי שחשבו לטווח ארוך, ומי שחזקים יותר, ישרדו. בהחלט ייתכן שיהיו קבלנים שיפשטו את הרגל. אבל סביר שהרוב ישרדו.
- 7.דניאל 15/07/2023 10:40הגב לתגובה זוערב רב של פיסומים בנושא הדירות בארץ אחד ממריא והשני נוחת והשלישי כל הזמן באויר אז עם בית המשוגעים הזה השומר נפשו יתרחק מהכול
- אריק 16/07/2023 10:35הגב לתגובה זוהקבלנים והמינהל יודעים איך לנווט על מנת שהלקוח ימשיך לשלם הרבה על דירה , נקודה .
- 6.כשרואים רק ירידות, אז גם זינוק של 47% "חסר משמעות"... (ל"ת)חחחח 14/07/2023 09:49הגב לתגובה זו
- 5.סתם אחד 13/07/2023 22:50הגב לתגובה זו50 אלף דירות לא מכורות זה 100 מיליארד שקל
- 4.אבי 13/07/2023 17:23הגב לתגובה זואז נתוני המשכנתאות לא יגידו כלום כרגע, כי לכל מי שקונה כרגע דירה משתלם לשלם רק 20 אחוז ואת המשכנתא לקחת בתשלום של ה80 אחוז כשהוא ייכנס לדירה
- 3.משה 13/07/2023 16:46הגב לתגובה זותפסיקו למכור לנו לוקשים מכירת דירות בירידה מחיר הדירות בירידה שיווק משכנתאות בירידה רק חובות הקבלנים בעליה
- 2.איש פשוט 13/07/2023 13:37הגב לתגובה זומדוע באמצע יולי אין נתונים (או הערכה קרובה למציאות) של המכירות בחודש יוני ???
- 1.הנדלן יקרוס 13/07/2023 13:32הגב לתגובה זואז למי אכפת?….
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
בנייה. קרדיט: Xהקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
למרות הצניחה במכירת דירות חדשות, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים נשאר גבוה - סימן ללחץ תזרימי ולניסיון לייצר מזומנים בתקופה בלתי נסבלת עבורם. ומה התוצאה? הגדולים קונים, הקטנים נאלצים למכור
בזמן שמכירות הדירות החדשות צנחו לשפל של שנים, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים דווקא נותר גבוה ויציב. מאחורי הנתון הזה מסתתר סיפור שמספר לא רק את השינוי בהתנהגות של היזמים והקבלנים, אלא גם על הלחצים הפיננסיים שנוצר עליהם בשוק הנוכחי - בעיקר על אלה שאין להם גב כלכלי, יכולת גיוס הון וחוב מהיר.
ניתוח שערכה סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים מצביע על כך שבשנת 2024 ובתחילת 2025 נשמר היקף גבוה של מכירות קרקע מצד קבלנים, ובחלק מהחודשים אפילו נרשמה עלייה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כל זאת, בזמן שמכירות הדירות החדשות בשוק החופשי נמצאות בירידה חדה שנמשכת כבר כמעט שלוש שנים. אמנם מתחילת 2025 אנחנו רואים את המגמה מתחזקת ומתרחשת באופן מובהק יותר אבל המגמה החלה כבר מסוף שנת 2022, לאחר רצף עליות הריבית שהחל במאי של אותה השנה. במילים אחרות: השוק קפוא, הקונים זהירים, והדירות לא נמכרות - אבל קרקעות דווקא כן.
לכאורה מדובר בפרדוקס. הרי אם המכירות חלשות, למה שקבלנים ימכרו קרקעות? התשובה, טמונה במילה אחת – תזרים. מי שהתרגל להסתמך על מכירות הדירות כדי להזרים כסף לקופה, מוצא את עצמו בתקופה האחרונה ללא מקורות. הריבית הגבוהה, עלויות הבנייה שגדלו, הקשחת התנאים מצד הבנקים והאטה בביקושים - כל אלה יוצרים לחץ תזרימי כבד. הפתרון הזמני: למכור קרקעות.
בחלק מהמקרים מדובר בקרקעות שנרכשו בשיא ההתלהבות של 2021 ו-2022, כאשר שוק הדיור רשם את אחת השנים החזקות בתולדותיו. אז, כשמכרו כמעט 38 אלף דירות חדשות בשוק החופשי, רבים מהיזמים האמינו שהגל רק מתחיל. הם רכשו קרקעות יקרות, לעיתים תוך מינוף גבוה, מתוך הנחה שהביקושים ימשיכו לעלות. אלא שמאז המציאות השתנתה: בנק ישראל העלה את הריבית לשיעורים שלא נראו מזה שני עשורים, שוק המשכנתאות התקרר, והציבור עצר קניות. דרך אגב- הקצב השנתי של המכירות של השנה הנוכחית עומד על כ-23 אלף (עפ״י נתוני האוצר).
- תושב הנגב נאשם באיומים וסחיטה של קבלנים באשדוד
- האם הפלסטינים יחזרו לאתרי הבנייה? הקבלנים חלוקים, הממשלה הבאה תכריע
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דווקא בתקופה הזו, שבה הציפייה הייתה לראות ירידה גם במכירת הקרקעות, הנתונים מראים אחרת. באוצר מייחסים זאת בעיקר לקבוצת קבלנים ויזמים שנקלעו לקושי תזרימי, ונאלצים למכור נכסים כדי לשמור על פעילות שוטפת. חלקם מוכרים קרקעות שרכשו בשנים האחרונות, לעיתים עוד לפני תחילת תהליכי תכנון, וחלקם מעבירים אותן לקבלנים אחרים שמחזיקים ביכולת מימון גבוהה יותר. התוצאה היא גל עסקאות “יד שניה” של קרקעות בין יזמים, תופעה שכמעט ולא נראתה בעבר בהיקף כזה.
