נווה חיים בחדרה: השכונה שקטה, המחיר הגיוני - אבל היכן המדרכות?
לא ברור איך זה קרה, אבל שכונת נווה חיים הצליחה למתג את עצמה בתור אחת השכונות האיכותיות בחדרה. זר לא יבין זאת. תושבי נווה חיים אוהבים את החמימות שאופפת אותם, את הכניסה השקטה מכביש 4, את הדואר ליד מגדל המים.
אפשר גם אחרת. בניית מדרכות ותשתיות בנווה חיים (עיריית חדרה)
אבל יש גם כוכבית. נסיעה של חמש דקות סביב השכונה יכולה להסביר את הבעיה. הכותרת: נווה חיים היא שכונה בלי מדרכות. לא בכולה, אבל בחלקים נרחבים ממנה. אתה עושה עוד סיבוב, כדי להבין שלא מדובר בטעות, ושוב חוזר חלילה ושואל את עצמך: איך יכול להיות שאחת השכונות הוותיקות של חדרה עדיין סובלת מרחובות שלמים כאלה?
אם חשבתם שתושבי השכונה לא התקוממו, אתם טועים. כבר שנים שהם מתלוננים על כך. למי הם לא פנו, אבל דור הולך ודור בא - והמדרכה לעולם לא עומדת. נכון, העירייה עשתה מאמצים לשדרג חלק מהמדרכות, ועדיין - איך אפשר לקרוא לנווה חיים "השכונה" של חדרה לצד תשתיות שחלקן עדיין מוזנחות?
- חדרה: דירות ליד הים ב-2 מיליון שקל - ואולי לא לעוד הרבה זמן
- יובלים וים סוף נדל"ן יקימו פרויקט של 500 דירות בחדרה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ולמרות כל אלה, המחירים בשכונת נווה חיים, שמשתרעת בין כביש השלום במערב לשכונת ויצמן במזרח, האמירו בשנים האחרונות. המחיר הממוצע למטר בשנה האחרונה נע, לפי נתוני רשות המסים, ב-17 אלף שקל למטר. זה מחיר לכאורה נמוך בהרבה משכונות כמו הפארק, ניסן וברנדייס ואפילו משכונת האוצר. מצד שני, יש כאן הטיה. לעתים עורכי הדין מדווחים לרשות המסים על עסקה של מטראז' גבוה יותר, בעיקר בשל העובדה שהם מתחשבים בגודל המגרש ולא בגודל הבית. לכן, מבדיקה שערכנו מול עסקאות ספציפיות ברשות המסים, עולה כי המחירים כמעט זהים. אפשר להבין את הנטישה - אנשים מעדיפים חדש על ישן, רחוב בנוי על רחוב ישן.
בנווה חיים יש עוד תופעה מוזרה. היא עלתה בשנת 2022, אבל קצת פחות מהשכונות האחרות. האם התושבים שברחו לשכונות החדשות הבינו את הטריק, או שמדובר בירידה טבעית לאור מיעוט הקרקעות בשכונה, שפחות מאפשר לבנות כמו בעבר - והמחירים בהתאם?
בנוסף, לא הבנו את החלוקה הכמעט לא טבעית בינה לבין שכונת ויצמן. חלק ממנה נמצא בצד של נווה חיים וברחוב השומר המרכזי עדיין לא פתרו את הסוגיה - לאן הם לעזאזל שייכים? ובכל זאת, מחירי הדיור משתנים בין מדרכה למדרכה (אם יש כזאת) בין השכונות - בנווה חיים עדיין יקר יותר לקנות.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
חשוב לציין: לצד כמה רחובות מוזנחים, מצאנו שהכניסה מכביש 4 מכילה דירות יוקרה, אזור הרחובות אוסקר כהן וחוף הכרמל. אלה דירות שפחות נמכרות. הדירות שתראו במועדות, שייכות לאזור הישן יותר.
למה הייתי קונה שם דירה? בגלל השקט. למה לא? עזבו מדרכות, מישהו חייב לטפל שם בביוב, שעולה ונכנס לחצרות של בתים ובמקרים נדירים גם לבתים עצמם. לא חבל?
כמה עולה בית בנווה חיים?
קראנו באתר נדל"ן את המחיר הממוצע של בית בשכונה וקיבלנו 1.994 מיליון. צחקנו בקול. זה מחיר שלא קיים בשכונה ואולי מדובר בממוצע שמתחשב במחירי מגרשים, או בבתים ישנים מאוד.
אז בגדול, מחיר צמוד קרקע בנווה חיים עולה בין 3.5-4.5 מיליון שקל. ממוצע השטח הוא 250-400 מ"ר. אם ניקח דירה ממוצעת בשטח של רבע דונם, ברחוב טוב (הכולל מדרכות ותשתיות), תשלמו בין 3.8-4.2 מיליון שקל. צמוד קרקע חדש יהיה בטווח העליון.
בגדול, גודל הבתים כאן משתנה, אבל רובם ינועו בין 160-180 מ"ר (יש גם בתים של מעל 200 מ"ר). לא יהיה נכון לחלק את המטראז' במחיר, משום שבית צמוד קרקע צריך לחשב במונחים אקוויוולנטים, דרך מקדם שונה לקומה ב', חצר, מרתף (אם קיים) ועוד.
עכשיו, בואו נדבר על ההיצע בשכונה. הוא כמעט לא קיים. אנשים לא רוצים למכור צמוד קרקע כעת מכמה סיבות: 1. הם מאמינים בעליית ערך כי הקרקעות הפנויות נמוכות מהביקוש 2. אין להם מה לקנות.
אם התרשמתם מדירות בפחות מ-3.5 מיליון שקל, תבדקו טוב לפני שאתם קונים. לפעמים מדובר בבתים ישנים מאוד. כלל אצבע: לפעמים עלויות ההריסה והזמן שלכם שווים הרבה מאוד כסף. שימו לב לעניין הזה.
הבית היחיד בנווה חיים שבו זיהינו ירידת מחיר הוריד 220 אלף שקל. מה המחיר כעת? 4.58 מיליון שקל ל-210 מ"ר. מצאנו עוד ירידה של מאה אלף שקל בצמודי קרקע, אבל משום מה, מדובר בבתים פרטיים בשכונת ויצמן ולא בנווה חיים עצמה.
עסקאות לדוגמא בשכונה
אופירה 8, 166 מ"ר, 5 חדרים - 3.55 מיליון שקל.
במקרה הזה, בניגוד לשכונות אחרות שסקרנו, לא צירפנו עוד נתונים. הסיבה לכך: נווה חיים לא מוכרת וכמעט לא תמצאו עסקאות מהשנה האחרונה. השכונה הזאת היא שכונה כמעט סגורה. מי שנכנס, לא יוצא. זה יכול להעיד על איכות, ולא על עצירה, כי נווה חיים אף פעם לא הייתה שכונה עם עסקאות מרובות. מחירי 2021 נעו סביב 2.5-3 מיליון שקל לבית. זה היה זול מאוד. מאז, המחירים עלו במיליון וחצי שקל בממוצע. ואף מילה על מדרכות.
- 7.הבחנה בגבול שבין שכונת נווה חיים לויצמן (ל"ת)יחיאל מדור חיים 13/05/2023 10:59הגב לתגובה זו
- 6.מיכל 12/05/2023 22:05הגב לתגובה זומחירים של סביון, תשתיות של עזה. כל טיפת גשם הרחובות מוצפים, כבישים עקומים ושקועים, וגם האוכלוסיה לא איי איי.
- 5.חדרתי 12/05/2023 14:40הגב לתגובה זוומה אם המדרכות בבית אליעזר
- 4.ARTICK19 12/05/2023 11:11הגב לתגובה זואבל יש בור ספיגה.רצוי לשמרו למען הדורות הבאים.
- 3.שכונה עם פוטנציאל מושלם אבל הזנחה מטורפת של העירייה!! (ל"ת)מכיר 11/05/2023 20:01הגב לתגובה זו
- בצדק רב… יש אזורים שמתאימים בהחלט למושג סלאמס… כשמג (ל"ת)ברזילי דבורה 12/05/2023 09:54הגב לתגובה זו
- 2.מר בין 11/05/2023 18:53הגב לתגובה זועירית חדרה, לאן מופנים התקציבים, בושה
- 1.סתם אחד 11/05/2023 18:34הגב לתגובה זוניראה כאילו מישהו מנסה לפמפם את האזור
- תושבת השכונה 12/05/2023 08:34הגב לתגובה זופמפום של השכונה, שכונה רגילה לגמרי כבר ממש לא שקטה- מלאה ביחידות דירות בחצרות ומעל צמודי הקרקע, טרקטורונים, רנגרים ועוד ..שנוהגים כמו מטורפים. קריוקי כל שני וחמישי עד שעות מאוחרות בווליום לא הגיוני.
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
