הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
דירה בהנחה מחיר למשתכן
צילום: תמר מצפי

סיכוי של 8% לזכות בדירה בהנחה

בקצרין הסיכוי גבוה, בנתיבות ואשדוד הסיכוי להשיג דירה עומד על פחות מ-1%. כל המספרים: מה הסיכוי לזכות בהגרלה בכל עיר ואיזו עיר הכי פחות אטרקטיבית?
איציק יצחקי | (13)
נושאים בכתבה דירה בהנחה מחיר מטרה

המכרז ל"דירה בהנחה" ייסגר ביום ראשון הקרוב. במשרד השיכון והבינוי מנסים לשווק בכל הכוח את הפרוייקט הזה, והם יודעים היטב למה: הפרוייקט כבר לא מאפשר לקנות דירות במחירים של פעם ובקרוב מאוד גם מחיר השומה יעודכן ויעלה את המחיר לזכאים. לאחרונה, הם הרחיבו את מעגל הזכאים ואפשרו לזוגות מאורסים להירשם לתכנית.

מבדיקה שערכנו עולה כי הסיכוי לזכות בהגרלה הוא פחות מ-8%. ליתר דיוק, 7.85%. הסיכוי הזה מחושב בהתאם למספר משקי הבית ולא למספר הנרשמים, משום שכל משק בית יכול להירשם למספר הגרלות.

לפני המספרים, נסביר: מחיר בהנחה הוא נגזרת של מחירי השוק - הקבלן מעניק כ-20% הנחה על הפרוייקטים ומתחייב למדינה שלא ימכור, גם במחירי פריסייל בעתיד, באחוז נמוך יותר לכלל הציבור. ההתחייבות הזאת גורמת לקבלנים להציב רף גבוה יחסית. מחירי השוק לפני כחצי שנה היו בשיא של כל הזמנים עם עליה של 30% בשנתיים, אבל מה שמשפיע על המחיר הוא עדכון השומה. מחירי הדירות מעודכנים כעת לסוף שנת 2020. המחירים של היו עדיין גבוהים, אבל הרבה פחות מאשר במצב הנוכחי. הבעיה היא שמשרד הבינוי והשיכון רוצה לאשר ברמ"י עדכון של השומה, לפי המחירים היום. ואז, המחירים בהגרלות הבאות יהיה פחות אטרקטיבי.

דירה בחריש מתומחרת במחיר של 14.5 אלף שקל למטר. אחרי הנחה, אתה אמור להגיע ל-1.16 לדירת 100 מטר. זה אטרקטיבי, אבל לא זול כבעבר, ועשוי לפתוח את בעיית דירות הרפאים באזור ואולי אפילו להעלות את הביקוש מכיוון זוגות שלא זכו אבל ערכו בירור מקיף בנוגע לאזור.

חשוב לציין: ברוב הערים הביקוש גבוה בהרבה מההיצע וכל הדירות יירכשו, אבל זה קורה כי המחירים בשוק הדיור, אחרי הירידה, עדיין גבוהים בשיעור משמעותי מאשר בדירה בהנחה. 20% הנחה ממחיר הדירה הוא כמעט ההון העצמי שזוג צעיר נדרש להביא עבור רכישת הבית. זו הנחה משמעותית מאוד. חשוב להדגיש: בגלל המחירים הגבוהים בארץ, קיימים אנשים רבים שנרשמים למספר הגרלות. לא זכית בדירה ביבנה? קבל אותה בנוף הגליל. הייאוש גובר וחלק מהאנשים מוכן להתפשר על המיקום כדי להיות תחת קורת גג.

ההגרלה ביום ראשון הקרוב כוללת 7,037 דירות. חשוב לציין כי המחיר הסופי מעודכן בצמוד לעליה במדד המחירים לצרכן. המחיר עלה מאז בכמעט 7%, מה שמצמצם את ההנחה.

אז מה הסיכוי לרכוש דירה בהנחה?

לפני שנתחיל, חשוב לציין: כל אדם יכול להירשם למספר הגרלות ולכן מספר משקי הבית שנרשם לאותן הגרלות בעיר נמוך משמעות מכלל הנרשמים. כלומר, אם באילת נרשמו 23,253 איש להגרלות, אנחנו מתייחסים למספר משקי הבית שנרשמו בהגרלה. במקרה הזה - 5,333.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

עוד עניין שחשוב לציין: אם תקחו את מספר משקי הבית הכולל, הוא יהיה נמוך משמעותית מסך כל משקי הבית שנרשמו. הסיבה: אותו משק בית נרשם למכרז במספר ערים. למשל, הוא נרשם ל-5 פרויקטים באילת, 4 בצפת ו-3 ביבנה. כשמדובר במשק בית אחד, הוא יופיע פעם אחת באילת, פעם אחת בצפת ופעם אחת ביבנה. זה מה שמגדיל את המספרים.

בשורה האחרונה תוכלו לראות את הנתונים הכללים ובשאר - הנתונים לפי עיר. בעמודה השניה מצד ימין - חילקנו את מספר הדירות בהגרלה במספר משקי הבית שנרשמו.

התוצאה: הסיכוי הכללי לזכיה הוא 7.85%. האחוז הנמוך ביותר לזכיה בהגרלה הוא בעיר קצרין - 20%. הנמוך ביותר בנתיבות - פחות מ-1% סיכוי לזכות.

נתוני דירה בהנחה

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    mtlk 06/05/2023 22:08
    הגב לתגובה זו
    לא מבין עם יש ביקוש בערד/צפת/נצרת עלית/קצרין..למה לא עשו הקצאה הרבה יותר גדולה קודם.כל דירה בפריפריה הרחוקה.זה אינטרס של המדינה.לעזור במידה האפשרית.לכמה שיותר אנשים להגשים את הרצון.גם אם זה יגרום להקצעה של 1000 דירות.זה גם יגרום למקומות האלה להפוך להיות מרכז כח.להם ולכל הסביבה שלהם.תחשבו מה ההבדל בין טבריה עם מאה אלף תושבים לעומת טבריה עם 53 אלף תושבים
  • 9.
    א.ש.ל 04/05/2023 21:27
    הגב לתגובה זו
    מדינת חלם- כולם מקטרים ובמקביל כולם נרשמים…. גם אני בינהם!!!
  • 8.
    תגידו 04/05/2023 14:29
    הגב לתגובה זו
    דירות לבני המקום ומשמשת בפועל לשוחד בחירות פנימי ברשויות מסוימות, והשקעה זולה ומסובסדת למשקיעים מוסווים לכאורה, וע"ח משלם המיסים הנסחט עד תום, ונחנק תחת עול יוקר המחיה ומיסוי מטורף?!
  • 7.
    הסיכוי לא דומה 04/05/2023 12:49
    הגב לתגובה זו
    לא הפחתתם את דירות לבני מקום . החישוב הנ''ל נעשה כביכול אתם בני מקום בכל הארץ מה שכמובן לא נכון .
  • 6.
    צחי 04/05/2023 10:22
    הגב לתגובה זו
    תמתינו לקריסה קצת סבלנות הריבית עושה עבודה ניפלאה מחסור זאת הונאת העשור אנחנו בדרך לקריסה של 70 אחוז לפחות
  • ארז מואירו 07/05/2023 08:50
    הגב לתגובה זו
    שנה הבאה זינוק
  • dw 04/05/2023 19:45
    הגב לתגובה זו
    ארבעתם "חמורים" מאושרים :-) 3 כבר קיבלו את הדירה. 2 גרים בה, 1 משכירה. מבסוטים עד הגג. אבל היי - לא רוצה? לא צריך. לא מכריחים אף אחד לקבל מיליון שקל מתנה מהמדינה. בוא נאמר שחוץ ממך יש עוד "טיפה" בני אדם בישראל. "טיפה". רק בשנה שעברה נוספו 200 אלף כאלה. "בקטנה". זה מה יש כאשר ממשיכים לעודד ילודה בקצב הכי הכי גבוה בעולם המערבי למרות שזהו, נגמר, ישראל איננה מדינה קטנה יותר ולא צריך להמשיך לעודד התרבות בקצב כה חריג. מוזמן לעיין באתר עמותת צפוף, העוסקת בדמוגרפיה של ישראל.
  • אנונימי 04/05/2023 14:20
    הגב לתגובה זו
    עשיתי רווח של 1.5 מ' בבית דגן על דירה במחיר למשתכן אז מי החמור פה?!
  • 5.
    רח 04/05/2023 10:22
    הגב לתגובה זו
    המדינה חיבת לעזור לזוגות הצעירים ולחסרי דיור להגיע לדירהראשונה במחיר שפוי, שמחירה יהיה במחיר של 10 שנות עבודה לפי השכר הממוצע.כך תקל על זוגות הצעירים שצריכים להתמודד עם מחירי דיור שהרקיעו שחקים, עם מחירי פעוטונים, ויוקר מחיה..כך יתאפשר להם לחיות ללא לחץ כלכלי לא שפוי.ההגרלות מטיבות עם חלק מהאוכלוסיה ומה עם אלה שלא איתרע מזלם ולא זכו.לסבסד יוצאי צבא, ובעלי הכנסות בינוניות.המדינה לא רוצה אוכלוסיה שחייה קשים, והגירושים הולכים וגדלים בשל לחצים כלכליים.
  • 4.
    ממשלת בנט קילקלו את המשתקן (ל"ת)
    לפיד רק נזק 04/05/2023 10:20
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    רועי 04/05/2023 10:19
    הגב לתגובה זו
    מלכודת דבש אכזרית הדבש זה ההון העצמי הוירטואלי והמלכודת 90אחוז משכנתה רק ריבית תחזיר את השוק לשפיות כל שאר האופציות זה ספינים ושקרים שיעלו את הריבית ב5 אחוז ואז לא נצתרך שום תוכנית הזויה וכל מגדל הקלפים שנבנה באוויר יקרוס מחסור זאת הונאת העשור
  • 2.
    ביביסט 04/05/2023 10:14
    הגב לתגובה זו
    ותגלה שאנחנו בסביבת סיכוי של אחוז בודד
  • 1.
    קשקש 04/05/2023 10:13
    הגב לתגובה זו
    מכיוון שאין פיקוח על הזוכים ופרסום שמותיהם היה פתח לקומבינות של זוכים .איך יכול להיות שחלק עצום מהזוכים הם עולים לשעבר או חדשים ואזרחים ותיקים הרבה פחות
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן