בפרשקובסקי חוגגים, אבל נתוני מכירות הדירות החדשות מצביעים על האטה
בפרשקובסקי חוגגים את השקת הפרוייקט החדש בבני דן בתל אביב. אתמול החלה החברה בהריסת המתחם בבני דן, הרובע החדש הסמוך לפארק הירקון, אבל נתוני המכירות של החברה מצביעים על האטה ברורה, כזאת שמסמלת את מצב השוק כולו.
פרוייקט HAGADA פרשקובסקי, צילום:GOLIVE
לכאורה, היא נראית כמו עסקה נוחה. 60-70 אלף שקל למ"ר סמוך לפארק הירקון - אלה המחירים בתל אביב. אבל בריבית הנוכחית, לשלם על דירה של 100 מטר 6-7 מיליון שקל - זה לא פשוט בכלל. יוסי פרשקובסקי הסביר לנו אתמול בראיון כמה העסקה אטרקטיבית. כן, ברור שככה הוא יציג זאת, הוא בצד המוכר. אבל, אובייקטיבית - המיקום נהדר, קרוב לפארק הירקון, אזור מאוד מבוקש, דירות מרווחות. אבל יכול להיות שלאנשים נמאס לשלם מחירים כאלה. רגע, מה זה נמאס? הם פשוט כבר לא יכולים. רכישת דירה היא עסק ממונף, לוקחים משכנתא (רוב האנשים) ולקנות דירה במחיר כזה ועוד לשלם החזר משכנתא משמעותי כי הריבית עלתה, זה לא אפשרי לרוב הציבור בדירות של 2-2.5 מיליון שקל, אז לפלח הזה במחירים האלו, זה הופך קשה יותר. עם זאת, יש עדיין קהל גדול שמחפש לרכוש דירות בתל אביב ומוכן לשלם יותר. הקהל הזה בעמדת המתנה. הוא מבין שמשהו קורה בחודשים האחרונים, ירידת המחירים היא כבר עובדה ברורה והוא מחכה להמשך הירידה.
אז יש ירידת מחירים ויש האטה בשוק, היא מורגשת בכל מקום ולא רק במשרד המכירות של פרשקובסקי, אלא בכל משרדי המכירות. גם בתל אביב, גם ברמת גן, גם בנתניה וחדרה. בכל הארץ.
פרויקט בני דן במספרים
רוצים מספרים? בואו נדבר עליהם. עד סוף מאי 2022 נמכרו 9 דירות בפרויקט בפריסייל, שזה יפה כי מדובר בתחילת ההשקה. עד סוף יוני, כלומר חודש אחרי, נמכרו 12 דירות. כלומר, עוד 3 דירות במחירי פריסייל. המחיר הממוצע, כולל מע"מ, מגיע ל-5.5 מיליון שקל. ואז בדקנו מה קרה מאז. נכון לסוף אפריל השנה, מכרה החברה 16 דירות. כלומר, 4 דירות בקצת פחות משנה. ייאמר לזכותה, שזה קרה בשיא המשבר - בריבית מטפסת שהבריחה רוכשים. המחיר הממוצע עלה ל-6.22 מיליון שקל והפטנהאוזים עוד לא נמכרו. זה אומר שרכשו דירות יקרות יותר וכנראה שהראשונים חטפו את הדירות הקטנות בקומות הראשונות, אבל בעיקר - שיש האטה.- פרשקובסקי אחרי הזכייה בשדה דב: "אנחנו בדרך להוביל בדיור להשכרה"
- "בדיור להשכרה נרוויח לטווח ארוך 3% פלוס מדד - זאת עסקה מצוינת"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פרשקובסקי לא מוכרת כפי שמשרדי מכירות אחרים נותרים מיותמים. הם לא תופעה חדשה בשוק, הם רק מצביעים על המגמה בו. הטבלה הזאת היא לא מדד להצלחת החברה, אלא סמל להאטה של הקבלנים. הם מוכרים בפריסייל ופותחים שמפניה, אבל מתקשים מאוד למלא את הכוס הבאה.
שאלנו אתמול את יוסי פרשקובסקי למה הוא הולך לפרוייקט דיור להשכרה, אם עלויות המימון גבוהות והוא צריך להביא לבנק דוח אפס וגם נתוני מכירות שיוכיחו שהפרוייקט מצליח. הוא סיפר שקנה את האדמות האלה כשאף אחד לא חשב לקנות, שהמחירים לפני 4-5 שנים היו נמוכים, שהיום שטח אדמה עולה פי 2-3 יותר. זה בהחלט מציאותי, השאלה היא עד כמה זה מסוכן עבור הקבלנים.
לא פשוט להיות יזם בימים אלה. שיחת אוף רקורד שערכתי לאחרונה עם כזה הבהירה כמה המצב הוא לא פשוט. זה היה אמנם יזם קטן, אבל התחושה שלו היא שלא רק המדינה מקשה עליך עם המימון, אלא גם הספקים, בעלי המקצוע. זורקים מחיר גבוה לחלל האוויר ומקווים שמשהו יקרה. היזמים הקטנים לא פראיירים, הם מתמקחים על כל שקל. הם מתחילים פרוייקט ומסמנים רווח יזמי של 15 אחוז. הספקים סוחבים אותם למטה. אם לא יהיו עם האצבע על הדופק, הם יישארו בלי כלום. חלק מהם מקפיאים פרוייקטים, אחרים מנסים להביא פועלים זולים יותר ולהוזיל את חומרי הבניה. בסוף, זה בא על חשבוננו.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- 15.חיים 02/05/2023 21:31הגב לתגובה זוככה זה שלא קונים אין ביקוש.. אם ימשיך ככה המחירים ירדו עוד,לפחות שנה עד שהריבית תתמתן.
- 14.אנונימי 02/05/2023 10:42הגב לתגובה זוומספידים את שוק הנדלן.יש יותר מדי בעלי אמצעים במדינה וגם מחוצה לה שיחטפו את הדירות הללו בכל מחיר. זה רק עניין של זמן. מחירי הדיור ימשיכו לזנק לנצח כי ככה זה כשהציבור אדיש למצבו ולא עושה דבר.
- אורן 03/05/2023 08:09הגב לתגובה זוהבועה כבר משמיעה קולות פוקים, הדארטות בדרך והפיצוץ לא ממש רחוק. מי שהשקיע במספר דירות בעשור האחרון ולא מימש רווחים בשנה האחרונה (או בעברית פחות כלכלית ופחות מוכבסת - הפיל את החוב על פראייר אחר), עומד לאכול אותה בגדול ולהפסיד לא מעט הון. אני באופן אישי מכיר רוכשת דירה בשש מיליון ש"ח בצפון ת"א מהשנה האחרונה שתקועה בגלל הריבית, רוצה למכור ולא מציעים לה יותר מאשר 3 וחצי מיליון עכשיו. קצת מעצבן, אבל אלה חוקי השוק. אפילו ישראל לא יכולה לברוח מחוקי הפיזיקה הפשוטים של ההון. הדקו את החגורות.
- 13.זה יגיע ל-80-90 אלף אין ספק תא משתגעת... (ל"ת)בנימין, שכונת המשתלה 02/05/2023 10:14הגב לתגובה זו
- 12.לצערי המחירים עולים ועולים כדאי לקנות עכשיו (ל"ת)אורי 02/05/2023 10:13הגב לתגובה זו
- 11.דודלי 02/05/2023 09:43הגב לתגובה זוריבית עולה והרבה עדיין לא הבינו את זה. עלויות המימון עלו לקבלנים ובהתאם הם מנסים להפיל את זה על הרוכשים שגם הם כורעים תחת האינפלציה והריבית. משהו במשוואה הזאת חייב להשתנות, ריבית עולה = מחירים יורדים.
- 10.עוד שלוש שנים המחיר הוא 100 אלף שקל למר (ל"ת)עדי 02/05/2023 09:28הגב לתגובה זו
- 9.מסיבת הנדל"ן הסתיימה. לא צפוייה מסיבה נוספת בעשור הקרוב (ל"ת)דנוס את סרוגו בע"מ 02/05/2023 09:19הגב לתגובה זו
- 8.וכמה מס רכישה דירה ראשונה על מחיר 7 מיליון? הרבה מאוד (ל"ת)יובל 02/05/2023 08:53הגב לתגובה זו
- 7.רועי 02/05/2023 08:40הגב לתגובה זוקריסה נעימה לכולם לצערי
- 6.מדהים 02/05/2023 08:40הגב לתגובה זומדהים לראות שעדיין יש מגיבים שחושבים שלכולם יש כסף בלי סוף וכל הון עצמי שהוא. מדהים לראות שעדיין יש מגיבים שחושבים שאין ריבית (ושהיא לא תעלה עוד). מדהים... אולי זה לא כל כך מדהים, ופשוט אופוריה לעשות קופה שכנראה כבר לא תתממש. לא אתפלא אם מחירי הדירות יירדו בכמה עשרות אחוזים בזמן הקרוב מאוד. כל אחד יעשה כטוב בעיניו כמובן.
- תמתין 02/05/2023 09:13הגב לתגובה זולא יאמינו שהריבית ירדה.
- 5.לוליין 02/05/2023 08:33הגב לתגובה זוהשאלה היא מה יקרה עכשיו האם החברה תוריד מחיר? הרי גם אם תוריד עוד 50 אלף שקל זה לא ישנה שום דבר הרווח היזמי קטן הם צריכים להרוויח בסוף
- 4.פרוייקט נהדר האמת אני שוקל לקנות עכשיו (ל"ת)עדי 02/05/2023 08:27הגב לתגובה זו
- 3.מרדכי 02/05/2023 08:27הגב לתגובה זופעם הייתי קונה צמוד קרקע ב-40...
- 2.מוצי 02/05/2023 08:26הגב לתגובה זוקבלנים יכולים לצמצם בניה ב-50% אבל האם תושבי ישראל יפסיקו לרכוש דירות ב-3 השנים הקרובות?
- מני 02/05/2023 12:12הגב לתגובה זוכשאין כסף אז לא קונים. יש לך רעיון איך לקנות דירה בלי אמצעים ועם משכנתא מצומקת שהבנק מאשר ?
- 1.מור 02/05/2023 08:22הגב לתגובה זוהכל מגעיל ,רעש לכלוך צפיפות בריונות. והכי. כיעור איחסה ,מי בכלל רוצה לקנות פה
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
