צילום: שלומי יוסף

כמה הייתם משלמים כדי לגור במגדל בתל אביב?

2 חדרים ברחוב הרצל - 3.4 מיליון שקל; 3 חדרים בשטח של 68 מ"ר בגינדי - 4.2 מיליון שקל; 4 חדרים בגודל 92 מ"ר - 5 מיליון שקל. מגדלי היוקרה בתל אביב מספקים מחירים מטורפים למטר. קונים?

איציק יצחקי | 05/04/2023 08:52 (28)

נושאים בכתבה מגדל יוקרה מחיר למ"ר מחירי הדירות

המספרים מצביעים על בלימה במחירי הדיור. המחירים בשנת 2022 עלו ב-20% בממוצע, אבל בתל אביב, המשמעות הכלכלית של עליה כזאת, היא דרמטית. בסוף, את האחוזים האלה אנחנו ממירים לשקלים וההון העצמי שנדרש כדי לקנות דירה הופך להיות כמעט בלתי אפשרי.

מצד שני: תל אביב לא מפסיקה לבנות. היא בונה משרדים בהיקף ענק, עורכת פרוייקטים של התחדשות עירונית ובונה גם בתים חדשים. מחירי הדירות בעיר עלו בשנה האחרונה בצורה ניכרת, משום שהביקוש גבוה מאוד. אחד הפרמטרים שקשה להסביר הוא איך תל אביב מצליחה לאכלס גם את מגדלי המגורים, כאלה שעולים לעתים יותר מבית פרטי במעגל השני, בטח אם אתה קרוב לרחוב הירקון.

נתוני רשות המסים מצביעים על מחירים דמיוניים למטר. אם חשבתם להשיג בקו השני והשלישי דירות של 20-25 אלף שקל למטר, בתל אביב, הסכום שתשלמו גבוה פי 2.5, במקרה הטוב.

לפני שנתחיל, חשוב להסביר: המחירים ברשות המסים מעודכנים 3 חודשים אחורה. חלק מהנתונים כאן הם מעסקאות שנרשמו בקיץ, בתקופת שיא הביקושים ולפני עליית הריבית, שהובילה לירידה בביקושים ובהתאם לכך - במספר העסקאות.

הנה הדוגמאות הרלוונטיות למחירי דירות בפרוייקטים של מגדלים בתל אביב:

בפרויקט גינדי TLV, ברחוב קרליבך/החשמונאים, בוצעו במהלך שנת 2022 עסקאות במגדל של 53 קומות, בתמהיל של 3-6 חדרים. המחירים מתחילים ב-4.2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, החל מ-68 מ"ר, ומטפסים עד למחיר של 12.3 מיליון שקל, לדירת 6 חדרים. בגודל 200 מ"ר. המחיר הממוצע למ"ר בנוי נע סביב 60 אלף שקל למטר. דירה בקומה החמישית תעלה סביב 53-56 אלף שקל למטר, דירה בקומות הגובות, מעל קומה 40, תעלה 62-63 אלף שקל למטר. לקחנו דירה בקומה ממוצע, 17, 3 חדרים בשטח של 70 מ"ר - מחיר עומד על 4.21 מיליון שקל ומקף כמעט 60 אלף שקל למטר.

בפרוייקט מידטאון בתל אביב, ברחוב מנחם בגין, מוכרים דירות 3 חדרים, בשטח של 50 מטר. המחיר כאן נע סביב 47-50 אלף שקל למטר. גודל דירת 3 חדרים - 68 מ"ר. זול יחסית למרכז תל אביב.

בפרוייקט מגדלי הצעירים במנחם בגין מוכרים דירות 3 חדרים בשטח של 76 מ"ר בממוצע. המחיר נע סביב 3.6 מיליון שקל. משהו כמו 48 אלף שקל למטר לדירת 3 חדרים ממוצעת.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בפרוייקט אפרהאוס בתל אביב, ברחוב וינגייט, מוכרים דירות 3-4 חדרים. דירת 3 חדרים, בשטח של עד 79 מטר, תעלה 3.361 מיליון שקל - 42 אלף שקל למטר.

בפרוייקט ג'ולי ברחוב הרצל 91 מוכרים דירות 2 חדרים, בגודל ממוצע של 50 מ"ר. המחיר נע סביב 3.4 מיליון שקל. משהו בין 67-70 אלף שקל למטר, תלוי בקומה (בפרוייקט 9 קומות בסך הכל). חשוב לציין כי החל מחודש אוקטובר המחיר עלה ועבור 6 דירות שנמכרו מאז שילמו מחיר ממוצע של 76 אלף שקל למטר - בין 3.5 ל-4 מיליון שקל על דירת סטודיו קטנה.

ברחוב הרבי מבכרך דירת 3 חדרים תעלה סביב 4.2-4.3 מיליון שקל. היא דירת של 78-80 מ"ר, ובקומה נמוכה מבין 7 הקומות תשלמו בין 52-56 אלף שקל למ"ר.

בפרוייקט מומה MOMA בדרך שלמה 46, נמכרות דירות של 3-5 חדרים. המחיר המשתקף נע סביב 50-52 אלף שקל למטר. בפרוייקט 17 קומות, בקומות הגבוהות תשלמו קצת יותר. בקיצור, תמורת 5 מיליון שקל תקבלו דירה של 4 חדרים, 92 מ"ר.

מהנתונים האלה אפשר ללמוד כמה דברים: ראשית, שכמו בפרוייקטים רבים בארץ, כל עוד לא מדובר בפנטהאוז, שהתמחור שלו שונה, ככל שגודל הדירה גדול יותר, או עובר את רף ה-100 מטר, תשלמו פחות למ"ר בנוי. לדירה בשטח 55 מ"ר תשלמו סביב 62-63 אלף שקל למטר, לדירה גדולה פי שניים תשלמו 52 אלף שקל למטר. שנית שבגלל שמחירי החניה בתל אביב מטורפים (שווי חניה יכול לנוע סביב 240 אלף שקל) והפרוייקטים החדשים מבטיחים לרוב חניה, מדובר בהיבט חשוב ברכישת דירה. עניין נוסף הוא המיקום. פעמים רבות, מבחינה שמאית מיקום מרכזי יכול להפחית בערך הדירה אם הוא קרוב לכביש ראשי או לאזור סואן. לא במקרה הזה. המחירים בצירים המרכזיים של תל אביב, לרוב לא מושפעים מכך, לפחות לא בצורה ניכרת.

שדה דב? לא בטוח שזו אלטרנטיבה טובה. הדחפורים במתחם שדה דב יעלו עוד מעט על הקרקע. זה התחיל לאחרונה בפרויקט שדרש מחירים של 70-75 אלף שקל למ"ר (כולל מע"מ, לפני מע"מ 60-65 אלף שקל). זו מכירה על הנייר, ועוד מכירה בהנחה. המטרה להגיע לרמת ה-80 אלף שקל למ"ר ומעלה. מחירים כאלו לא הבהילו לפני שנה. אבל מה עכשיו? חנן מור מוכר 381 דירות למגורים, 77 מהם כנדל"ן להשקעה (יושכרו) ומסחר ומלונאות. על המצב של חנן מור אפשר לקרוא בכתבה נפרדת, אבל גם אם זה יוביל לירידת מחירים - לא בטוח שזה זול ממגורים במגדל. אחרי הכל, אנשים מוכנים לשלם לא מעט כסף על דירה מול הים - גם אם מדובר בדירת סטודיו.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(28):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

23.
הם מפרסמים ללא סוף ומנסים להיות יצירתיים עם. שיטית 09/04/2023 13:43
הגב לתגובה זו
הם מפרסמים ללא סוף ומנסים להיות יצירתיים עם. שיטית שווק ומימון אשראי, שני הפרוייקטים האלה לא כדאיים בעליל, זו דעתי ונראה שקנו מגרשים במחיר יקר ומחיר המימון של היזם יקר, שאר ההערכות היו טובות, לדעתי יש כבר ירידה ונראה את הנתונים בדוחות הבאים, שימו חב הכותב חא הזכיר חנייה, לקנות בית ב 60 אלף למר בלי חנייה זה דבר אחד, ואותו מחיר יוצג גם כשימכר עם חנייה, אז מדובר בנכס שלא בא לידי ביטוי בכתבה ששוויו מאות אלפי שקלים, הכתבה לא מספיק טובה
22.
usrael 06/04/2023 10:53
הגב לתגובה זו
אתם קובעים את המחיר ,שבנינו לא שווה יותר מ1.2 מיליון שקל ! וזה המון לבניין אחד עם עשרות דיירים.. בית בודד על אותו שטח מגרש שווה 4 מקסימום 4.4 !! המוכרים תמיד ידרשו מחיר בשמיים -כולם מחפשים את הטמ.. הבא,שתורם לעליית המחירים. "גובה המחיר כגובה הטמטום"
יהושפט 10/04/2023 15:08
הגב לתגובה זו
לו הייתה לך דירה למכירה היית נוהג בדיוק כמו אותם "חזירים". הכי קל לתת הנחות בכסף שאחרים מקבלים. שוק הנדל"ן הוא הכי תחרותי שיש כי אין מונופול. יש אלפי מוכרי דירות ואלפי רוכשי דירות. אף אחד לא קונה באיומי אקדח. אבל כן יש בכיינים כמוך בלי סוף
21.
חירותי 05/04/2023 17:15
הגב לתגובה זו
לא שווה אפילו 7000 ₪ למ"ר.
20.
עדיף דירת חדר בגליל על שפת הירדן (ל"ת)
HAKY1 05/04/2023 14:21
הגב לתגובה זו
19.
כולם בוכים וקונים, לא יודע מאיפה הכסף (ל"ת)
קלבסיאלה 05/04/2023 14:19
הגב לתגובה זו
18.
דנה 05/04/2023 13:28
הגב לתגובה זו
מחירי המחירון אינם מיצגים, כבר היום במשא ומתן ניתן לקבל עשרים אחוז הנחה. ההייטק במשבר, הזוגות הצעירים לא מוכנים להשתעבד למשכנתא והמחירים קורסים.
17.
מוקי 05/04/2023 12:15
הגב לתגובה זו
בחודש
16.
אורי 05/04/2023 12:14
הגב לתגובה זו
הלכתי לברר דרשו 5 מיליון... לא קונה
15.
צריך להיות סדיסט להתגורר במגדל קלפים ועוד לשלם עבור זה. (ל"ת)
נכון 05/04/2023 11:21
הגב לתגובה זו
14.
מתתיהו, רמת גן 05/04/2023 11:05
הגב לתגובה זו
אפילו גבעתיים אטרקטיבית יותר....
משה משה 10/04/2023 15:09
הגב לתגובה זו
כשאפשר בירוחם? למה בירוחם כשאפשר באילת. למה לשאול קושיות? כי אפשר!
13.
גריזלדה 05/04/2023 10:54
הגב לתגובה זו
המחיר למר בפתח תקוה מגיע כבר ל-30 למה שבמרכז תא יהיה נמוך מ60 מה יש בפתח תקוה? אוטובוסים וקניון? וואו
פון 05/04/2023 16:43
הגב לתגובה זו
מי האנשים שמוכנים לשלם כל כך הרבה על דירות שצמודות לתחנות רכבת? אני יכול להגיע כל בוקר לשם ב-10 דקות ברכבת ובהפרש לקנות עוד דירה, או לקנות וילה במדינה מתפתחת.
12.
איך לובה אמרה פעם? קשה, קשה... (ל"ת)
עובד עירייה 05/04/2023 10:52
הגב לתגובה זו
11.
קשה יום 05/04/2023 10:52
הגב לתגובה זו
לאנשים...
10.
האויר שנמכר יתגלה כדליל מאוד (ל"ת)
מנש 05/04/2023 10:30
הגב לתגובה זו
9.
את מי זה מעניין, שיהנו (ל"ת)
שלומי מ 05/04/2023 10:28
הגב לתגובה זו
8.
ישראלי 05/04/2023 10:21
הגב לתגובה זו
ועדיין יקנו, כי תל אביב אחרי הכל
7.
בן 05/04/2023 10:14
הגב לתגובה זו
קריית ים קריית חיים מערבית העיד הבא המחירים עוד הינם נמוכים והכי חשוב לפני השבחה עירונית
תקוע עם דירה שם? (ל"ת)
הסוחר 06/04/2023 17:29
הגב לתגובה זו
6.
עוז 05/04/2023 10:10
הגב לתגובה זו
הרבה זוגות מבוגרים מוצאים את עצמם עם בית גדול וריק. אפילו דירת 5 חדרים סטנדרטית בכפר סבא כבר מגרדת את ה4 מיליון, ככה שלקוחות לא חסר. מרכז תל אביב הוא לא מדד לשום דבר..
5.
איתמר 05/04/2023 10:08
הגב לתגובה זו
ועוד שנתיים ב-25% פחות
4.
חנן 05/04/2023 09:54
הגב לתגובה זו
כל עובד פשוט יכול לקנות דירה בת"א, 4 מליון זה כלום
3.
חסדאי 05/04/2023 09:34
הגב לתגובה זו
70 אלף שקל למטר על מה? על לגור בפקקים? השתגעתם לגמרי לסגור תמדינה
2.
מה זה המחירים האלה אמיתי??? (ל"ת)
מורן 05/04/2023 09:33
הגב לתגובה זו
1.
מחירים כבר מתרסקים. אתם בדיליי של 6 חודשים (ל"ת)
מתווך תל אביב 05/04/2023 09:31
הגב לתגובה זו
האיתי רוכש 10 דירות בדימונה בעוד נישאר לי כסף (ל"ת)
אלי 07/04/2023 16:51
הגב לתגובה זו

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן