שלמו 15% ברכישה וקבלו עזרה במימון: המבצעים היצירתיים של הקבלנים
איך שלא תסתכלו על זה, הנתונים מוכיחים שמחירי הדיור נחתכו ב-5%-6% בחודשים האחרונים. דיווחנו כאן על הטריק של הקבלנים - הנחה בכאילו. הם מנסים לפתות לקוחות לקנות. הם לא יספרו לכם שהם מורידים במחיר, אבל יתנו לכם מזגן או מחסן במתנה, פטור ממדד תשומות הבניה ואפילו מטבח או מבצעי 20/80 - שלמו 20% עכשיו ואת היתרה בסיום. יש גם כאלו שיתנו לכם לשלם 10% עכשיו, 90% בכניסה לדירה.
את התחושה של ירידת המחירים אפשר היה לקבל גם באמצעות תופעה חדשה שהכלכלנית הראשית מכנה "מצמצמי דיור". היא מכוונת לאותם זוגות שמוכרים דירה גדולה ועוברים לקטנה יותר, או מוכרים דירה באזור ביקוש ועוברים לפריפריה. כן, יש זוגות שלא יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא בגלל עלויות מימון. הם משלמים על זה ביוקר - מוכרים וקונים, על אף שזה לא תמיד צעד חכם - בגלל שהם לא לוקחים בחשבון עלויות חד פעמיות במעבר. אבל לרבים אין ברירה.
בדיוק בגלל ההאטה המורגשת, הקבלנים לא מורידים מחירים באגרסיביות מצד אחד, בגלל היצע נמוך, אבל כן נותנים הנחות מסוימות שלצד ירידה מסוימת במחירי הדירות מגיעה לירידה משמעותית במחיר. בואו נכמת את הנתונים: כבר דיווחנו כאן שמחירי הדיור ירדו ב-3-5 אחוז בממוצע. אם דירה ממוצעת עולה שני מיליון שקל, מדובר בהנחה של 60-100 אלף שקל בממוצע. המבצעים החדשים מעלים את ההנחה ל-6-8 אחוז. זה עדיין לא מחזיר אותנו למחירי 2021, זה נכון, אבל עדיין - 2022 נגמרה בהשתוללות מוחלטת שהנגיד מנסה לעצור וכמעט בלי לשים לב, יש גילוח של מחירים בשיעור משמעותי.
די להיכנס לשכונות החדשות בערים כדי להבחין בשלטים גדולים שמבשרים על מבצעי 20-80 - אולי הטרנד הכי חם בשוק. מצד שני, היו קבלנים שעשו זאת גם קודם. אז אם מחירי הדיור עלו ב-20% בשנה, והם כעת יורדים ב-6%-8% לפחות, זאת ירידה משמעותית? אולי כן, לאור העובדה שזוגות שכן רכשו דירות על הנייר בשלב הזה, חוששים מאוד שהירידה לא תהיה גדולה יותר.
- הקבלן התחמק מתיקון הליקויים - וישלם ביוקר
- בני זוג זכו בפיצוי על איחור במסירה - כמה קיבלו?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הנה רשימה חלקית של מבצעי קבלנים שמצאנו: בנתניה, חן ואיתי גינדי מציעים ב"דה ריף" תשלום של 85/15 - מבצע אפילו אטרקטיבי יותר מ-80/20. וזאת ממש לא החברה היחידה שעושה את זה. מצד שני, דירה מתחילה מ-3.09 לארבעה חדרים. פרוייקט של חברת אזורים ברמת גן מציע פטור מלא ממדד תשומות הבניה. ב-EXCHANGE תוכלו לשלם 10% הון עצמי ואת היתרה באכלוס. בנוסף תוכלו לקבל 10% נוספים בהטבת מימון בלעדית.
רוצים עוד? בטירת הכרמל מצאנו פרוייקט עם פטור ממדד לשנה, פרוייקט של אאורה בחדרה מציע לשלם 20% עכשיו ואת היתרה בעוד שנתיים ופרוייקט אחר, קרוב לחוף הים, מציע הנחה של ממש ברכישת מגרשים - 3.35 מיליון שקל לרבע דונם. מצד שני, אלה מחירים גבוהים שמעולם לא היו בחדרה. גם אם הפרוייקט קרוב לים. גם בפרוייקט דונה בחריש מצאנו הטבות מימון.
אז העובדות מספרות את הסיפור שהקבלנים לא רוצים שתשמעו: מחירי הדיור נמצאים בירידה משמעותית. אתמול טען חנן פרידמן, מנכ"ל לאומי, שהמחירים יעלו בתחילת השנה הבאה. הוא צופה זאת לא משום שהקבלנים מעוררים את התיאבון של הדיירים, אלא משום שההיצע עדיין נמוך ביחס לביקוש. הוא אומר זאת בהתייחס לשנה הבאה, כשעד אז - המחירים בדרך למטה.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
השאלה היא איפה נקודת ההיצע תפגוש את נקודת הביקוש על הגרף. בינתיים, אי אפשר להתעלם מכך שהביקוש בירידה, עקומת הביקוש זזה. מצד שני, בטח למדתם את זה בשיעור המאקרו הראשון שלכם - אתם יודעים מה קורה למחיר כשהכמות קטנה, כשההיצע קטן. נקודת המפגש נמוכה יותר, אבל בכמות נמוכה, כמות לא בהכרח שמבטאת את מה שהולך להיות.
משהו במפגש הזה, מערער את השוק. לפחות בינתיים. אל תטעו, הקבלנים לא עושים את המבצעים כי הם באמת דואגים לכם. מה שחשוב להם זו שורת הרווח. וזו, אתם יודעים, מושפעת מעלויות מימון. קבלן חזק לא יוריד מחירים. לכל היותר, הוא יציע לכם הטבה דומה, כדי שתרגישו בנוח. קבלן לחוץ, יוריד מחיר ואפילו יציע עוד הטבה מחוץ לכסף. זוהי לא קריאה לקנות דירה מקבלן על סף פשיטת רגל, אלא לבדוק היטב אצל מי הכסף שלכם שווה יותר.
בשבוע שעבר ראיינו כאן את מנכ"ל אפריקה מגורים. מיכה קליין מדבר על כך שאין ירידות מחירים בפרויקטים של אפריקה מגורים. אבל בלמ"ס מסבירים שחור על גבי לבן שהמחירים של דירות חדשות (שאינן מחיר למשתכן) ירדו ב-3% ויותר. עם ההנחות, זה כאמור כבר משמעותי, אבל אם קליין אומר שאצלו אין ירידות זה אומר שבמקומות מסוימים, המחירים ירדו יותר, הרבה יותר. אצל קבלנים שהם לא חזקים כמו אפריקה המצב מחייב הורדת מחירים אחרת הם לא ימכרו דירות, לא יוכלו להחזיר את החובות ולשלם את עליית הריבית. כן, יש קבלנים בלחץ. לא כולם, לא בטוח שרבים, אבל ברגע שתמצאו את החוליה החלשה, כדאי לכם לבדוק אותה.
זה נכון שקנייה מקבלן פושט רגל היא עסק לא נעים, בלשון המעטה. אבל לא כל קבלן שעושה מבצעים הוא בפשיטת רגל, ממש לא. וחשוב יותר - היום יש ערבות על הכסף שלכם, כך שאתם אמורים להיות מוגנים.
ומה יהיה בהמשך. אין סיבה לשינוי מגמה. הדירות תיקנו כרבע-שליש מהעלייה של 20% בשנה קודמת. יש עוד הרבה בשר כדי לחזור לאחור וכמעט מבלי לשים לב. מנגד, יש בנייה בהיקפים נמוכים וחשש שבהינתן המצב הזה, היקף הדירות הזמינות למכירה עוד שנה-שנתיים יהיה נמוך, דבר שיביא לעליית מחירים.
- 9.פחח 08/04/2023 21:34הגב לתגובה זו20 שנות ליכוד, אין בניה בתוך תחומי הקו הירוק. אבל מעבר לכך, כמה דירות שתירצו. עושים לנו טרנספר לשטחים! שלא יעבדו עליכם.
- 8.בישראל קניית דירה הפך להיות למטרת חיים (ל"ת)קלקלן 30/03/2023 14:02הגב לתגובה זו
- 7.אסי 30/03/2023 11:39הגב לתגובה זוכשהמחיר הנקוב יהיה 35 אחוז פחות.
- אמיניאן 07/04/2023 21:15הגב לתגובה זותשן בשקט, אני אקרא לך
- 6.צבי 30/03/2023 09:10הגב לתגובה זורוב הסיכויים שיהיו איזורים שגם בירידות של 50% אף אחד לא יתקרב לדירות אפילו לא אם מקל המחירים ממש ממש פסיכיים. וזה בכלל לא משנה מי יהיה ראש הממשלה ביבי או אנץ טיבי או גפני. מחירי הדירות התנתקו מכל הגיון כלכלי. לכן בסופו של דבר השוק תמיד מתקן את עצמו. וכשהוא דוהרל מטה עדר שרץ בדהירה פראית אין כח שיכול לעצור אותו אפילו לא "ביקושים כבושים" או "ביקושים קשיחים".
- אמיניאן 07/04/2023 21:16הגב לתגובה זוזה נכון, אבל לאף אחד לא באמת איכפת ואם זה יקרה יהיה כאן כזה משבר שעשרות אלפים יהיו ללא עבודה
- 5.אנונימי 30/03/2023 08:53הגב לתגובה זוהקבלנים הקפיצו את המחיר במיליון שקל ואז מפרסמים "הנחה" ופתיים כמו הכתב פה מתלהב מה"מציאה"..
- 4.הצלחנו לסחוט 4% הנחה כולל הכל אבל אין יותר מבצע (ל"ת)נרקיס 30/03/2023 06:59הגב לתגובה זו
- 3.מנחם 30/03/2023 06:59הגב לתגובה זואבל זה רק 4% מהמחיר... לצערי הייתי צריך לסחוט עוד למרות שזה הכי הרבה ממה שהדיירים קיבלו
- שגית 01/04/2023 09:24הגב לתגובה זוקריסת מחירי הדירות החלה, הקונים מחכים לירידה של 30 אחוז.
- 2.מוצי 29/03/2023 22:11הגב לתגובה זו"המבצעים" האלה תמיד היו תמיד יהיו. הכל זה בולשיט. גם כשהשוק טס למעלה הקבלנים נתנו "מתנות" למי שידע לבקש. הרי לדירה אין מחיר מחירון.
- 1.עמית 29/03/2023 19:49הגב לתגובה זותוך שנתיים מחירי הדירות ירדו בעוד שלושים אחוז. משתלם לחכות ולגור בינתים בשכירות.
- לא לטעות 30/03/2023 05:49הגב לתגובה זואולי 29% אולי 32%??
- אוהד 30/03/2023 09:44ובשנתיים האחרונות עלו ב30%, במקביל לכך יש עליה גדולה בהיצע, עלייה בריבית וטרלול משטרי
- מה? 30/03/2023 07:05הפלצת היום?
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
