דירה בהנחה? הממשלה עומדת "לכווץ" לכם אותה במאות אלפי שקלים
בזמן שמחירי הנדל"ן יורדים וההאטה בשוק מורגשת, הדיונים על התקציב שעברו בקריאה ראשונה מעניקים הנחות לפעוטונים ואפילו כמה הקלות למעמד הביניים, אבל הנטל האמיתי - פתרון אמיתי להגדלת היצע הדירות והורדת המחיר בשוק עדיין לא נמצא - פרט להעלאת ריבית בצורה אגרסיבית.
כעת, כך מתברר, גם החלום של דירה בהנחה עשוי להסתיים. מהדיונים על התקציב עולה כי דירה בהנחה תימכר תמורת הנחה קטנה משמעותית ביחס למחיר השוק. זוהי בשורה רעה לזוגות צעירים או לכאלה שאין ברשותם דירה. הנחה הם יקבלו, אבל לא בטוח שהיא תהיה רלוונטית עבורם. תכף תבינו גם למה.
אחד הנושאים שעלה במסגרת התקציב הוא סיכום בין משרד השיכון של גולדקנופף למשרד האוצר של סמוטריץ', לפיו ההנחות שמעניקה המדינה לאותם זוגות צעירים יצטמצמו. בכמה יצטמצמו? במאות אלפי שקלים.
לפני שנסביר למה זה קורה, חשוב להדגיש: עדיין אין הסכמה של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) למהלך הזה והסיכום הזה טרם אושר רשמית. אבל ככל שזה נוגע לאישור התקציב הנוכחי, חלק מההנחה תבוטל.
- ועדת המינויים בלמה את מינוי פרוזנפר לראשות אגף התקציבים
- מספרים לכם שיורידו לכם מסים על השכר - זה לא יקרה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הסיפור הוא פשוט: ההנחה שנתן עד כה משרד השיכון עבור הדירות האלה נקבע על בסיס מחירי הדירות נכון לחודש דצמבר 2020. כעת, שיעור ההנחה יחושב על פי שווי הדירות בזמן המכרז. כלומר, אם בוצע מכרז באפריל 2023, ההנחה תהיה נגזרת של מחירי הדיור בשעה זו, ולא במחירי 2020. מחירי הדיור עלו ב-33% בערך בשנתיים האחרונות. אם ההנחה תיגזר משם, המשמעות היא פשוטה: כל דירה תעלה יותר.
על פי הסיכום, שיעור ההנחה יהיה 25% במקום 20%, כלומר גבוה יותר, ולא יותר מ-500 אלף שקל. הבעיה היא שההנחה תינתן לעומת מחירי 2023 (במקרה שהמכרז יצא השנה) ולא במחירי 2020.
רוצים דוגמא מספרית? נניח שמחיר השוק של דירה ב-2020 היא 2 מיליון שקל. עד היום היא קיבלה הנחה של 20% והיא נמכרת ב-1.6 מיליון שקל. כעת, היא תקבל הנחה גבוהה יותר, של 25%. נשמע מפתה, נכון? אלא שהמחיר שהיה בדצמבר 2020, 2 מיליון שקל, עלה ב-33% בממוצע. אם נניח שהמחיר עומד כיום על 2.5 מיליון שקל בלבד (כלומר, עליה של 25% בלבד), והמחיר לא עלה בצורה דרמטית, גם אז הנחה מקסימלית של 500 אלף שקל, משמעותה שהדירה תימכר במחיר של 2 מיליון שקל - 400 אלף שקל יותר. זה התחשיב במקרה של דירה זולה יחסית, אך בערים רבות המחיר גבוה יותר, כך שחלום הדירה הולך ומתרחק ועוד יותר מכך - הוא יגדיל את גובה ההלוואה הממוצעת בישראל.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
בנוסף, מתברר כי גם מנגנון התמריצים לרשויות המקומיות השתנה. אם עד לפני שנה רמ"י נתנה 30 אלף שקל לכל דירה חדשה שרשות מקומית בונה, התמריץ יקוצץ ויעמוד על עשרת אלפים שקל - שליש בלבד. איזה עניין יש לעירייה לבנות כעת כשהיא יודעת שהתמריץ שלה השתנה ויירד בשני שליש?
לא ברור מדוע ההחלטה של משרד השיכון מגיעה דווקא עכשיו, כשהיא נהנית מתקציב של 13 מיליארד שקל - התקציב הגבוה בכל הזמנים. תקציב דומה יקבל המשרד גם בשנה הבאה.
- 2.רועי 27/02/2023 09:10הגב לתגובה זורק ריבית תחזיר את השוק לשפיות כל שאר האופציות זה ספינים ושקרים שיעלו את הריבית ב5 אחוז ואז לא נצתרך שום תוכנית הזויה וכל מגדל הקלפים שנבנה באוויר יקרוס מחסור זאת הונאת העשור ביבי נתניהו לא נישכח ולא נסלח ריבית אפס במשך שנים רצופות זה פשע נגד האנושות מחקתם את מעמד הביניים
- 1.תבדקו שוב 27/02/2023 09:01הגב לתגובה זוההנחה היא על בסיס הנתונים החדשים! מחירי הדירות בכל מקרה היו לפי הנתונים החדשים! השינוי הזה מגדיל את ההנחה, לא מקטין אותה!
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
