דירה בהנחה? הממשלה עומדת "לכווץ" לכם אותה במאות אלפי שקלים
בזמן שמחירי הנדל"ן יורדים וההאטה בשוק מורגשת, הדיונים על התקציב שעברו בקריאה ראשונה מעניקים הנחות לפעוטונים ואפילו כמה הקלות למעמד הביניים, אבל הנטל האמיתי - פתרון אמיתי להגדלת היצע הדירות והורדת המחיר בשוק עדיין לא נמצא - פרט להעלאת ריבית בצורה אגרסיבית.
כעת, כך מתברר, גם החלום של דירה בהנחה עשוי להסתיים. מהדיונים על התקציב עולה כי דירה בהנחה תימכר תמורת הנחה קטנה משמעותית ביחס למחיר השוק. זוהי בשורה רעה לזוגות צעירים או לכאלה שאין ברשותם דירה. הנחה הם יקבלו, אבל לא בטוח שהיא תהיה רלוונטית עבורם. תכף תבינו גם למה.
אחד הנושאים שעלה במסגרת התקציב הוא סיכום בין משרד השיכון של גולדקנופף למשרד האוצר של סמוטריץ', לפיו ההנחות שמעניקה המדינה לאותם זוגות צעירים יצטמצמו. בכמה יצטמצמו? במאות אלפי שקלים.
לפני שנסביר למה זה קורה, חשוב להדגיש: עדיין אין הסכמה של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) למהלך הזה והסיכום הזה טרם אושר רשמית. אבל ככל שזה נוגע לאישור התקציב הנוכחי, חלק מההנחה תבוטל.
- בהשקעה של 100 מיליון שקלים תכנית IsraLab יוצאת לדרך
- הכפלת הפטור ממס על יבוא אישי - שאלות ותשובות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הסיפור הוא פשוט: ההנחה שנתן עד כה משרד השיכון עבור הדירות האלה נקבע על בסיס מחירי הדירות נכון לחודש דצמבר 2020. כעת, שיעור ההנחה יחושב על פי שווי הדירות בזמן המכרז. כלומר, אם בוצע מכרז באפריל 2023, ההנחה תהיה נגזרת של מחירי הדיור בשעה זו, ולא במחירי 2020. מחירי הדיור עלו ב-33% בערך בשנתיים האחרונות. אם ההנחה תיגזר משם, המשמעות היא פשוטה: כל דירה תעלה יותר.
על פי הסיכום, שיעור ההנחה יהיה 25% במקום 20%, כלומר גבוה יותר, ולא יותר מ-500 אלף שקל. הבעיה היא שההנחה תינתן לעומת מחירי 2023 (במקרה שהמכרז יצא השנה) ולא במחירי 2020.
רוצים דוגמא מספרית? נניח שמחיר השוק של דירה ב-2020 היא 2 מיליון שקל. עד היום היא קיבלה הנחה של 20% והיא נמכרת ב-1.6 מיליון שקל. כעת, היא תקבל הנחה גבוהה יותר, של 25%. נשמע מפתה, נכון? אלא שהמחיר שהיה בדצמבר 2020, 2 מיליון שקל, עלה ב-33% בממוצע. אם נניח שהמחיר עומד כיום על 2.5 מיליון שקל בלבד (כלומר, עליה של 25% בלבד), והמחיר לא עלה בצורה דרמטית, גם אז הנחה מקסימלית של 500 אלף שקל, משמעותה שהדירה תימכר במחיר של 2 מיליון שקל - 400 אלף שקל יותר. זה התחשיב במקרה של דירה זולה יחסית, אך בערים רבות המחיר גבוה יותר, כך שחלום הדירה הולך ומתרחק ועוד יותר מכך - הוא יגדיל את גובה ההלוואה הממוצעת בישראל.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
בנוסף, מתברר כי גם מנגנון התמריצים לרשויות המקומיות השתנה. אם עד לפני שנה רמ"י נתנה 30 אלף שקל לכל דירה חדשה שרשות מקומית בונה, התמריץ יקוצץ ויעמוד על עשרת אלפים שקל - שליש בלבד. איזה עניין יש לעירייה לבנות כעת כשהיא יודעת שהתמריץ שלה השתנה ויירד בשני שליש?
לא ברור מדוע ההחלטה של משרד השיכון מגיעה דווקא עכשיו, כשהיא נהנית מתקציב של 13 מיליארד שקל - התקציב הגבוה בכל הזמנים. תקציב דומה יקבל המשרד גם בשנה הבאה.
- 2.רועי 27/02/2023 09:10הגב לתגובה זורק ריבית תחזיר את השוק לשפיות כל שאר האופציות זה ספינים ושקרים שיעלו את הריבית ב5 אחוז ואז לא נצתרך שום תוכנית הזויה וכל מגדל הקלפים שנבנה באוויר יקרוס מחסור זאת הונאת העשור ביבי נתניהו לא נישכח ולא נסלח ריבית אפס במשך שנים רצופות זה פשע נגד האנושות מחקתם את מעמד הביניים
- 1.תבדקו שוב 27/02/2023 09:01הגב לתגובה זוההנחה היא על בסיס הנתונים החדשים! מחירי הדירות בכל מקרה היו לפי הנתונים החדשים! השינוי הזה מגדיל את ההנחה, לא מקטין אותה!
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
