הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
אילת נופש תיירות
צילום: Istock
מחירי הדירות לאן

מחירי הדיור: אילת עדיין זולה, בצדק

העיר אילת מארחת אינספור כנסים ומהווה מוקד תיירותי משמעותי; המחירים לא מדביקים את מחירי הדיור בשאר המדינה. האם הייתם קונים שם 4 חדרים ב-1.7 מיליון שקל?
איציק יצחקי | (13)
נושאים בכתבה אילת מחירי הדירות נדלן

זה יכול להיות משעשע לפחות כפי שזה עצוב: העיר אילת מארחת לא מעט כנסים בנושא נדל"ן וכנסים בכלל במהלך השנה. פעם אחת זה כנס נדל"ן ענק של חברות גדולות, פעם שניה שר האוצר בצלאל סמוטריץ' מתארח בכנס יועצי המשכנתא ומשחרר הצהרות דרמטיות. פעם שלישית - גלידה. בגלל החום.

עד שנות ה-60 אילת הייתה אטרקטיבית ובעלי דירות הגיעו לכאן, בשל החלטת המדינה כי תושבי הדרום יהיו פטורים ממס הכנסה. אבל מאז, אין באמת סיבה טובה לבוא לכאן, בטח לא אם אתם בעלי שאיפות להקים משפחה ולכלכל אותם לטווח ארוך. אילת היא לא מעצמת סייבר ולא בטוח שלאנשי הייטק יש מה לעשות כאן. אבל יש בה הרבה מאוד שקט, ואולי, בימים כאלה, זה לא פחות חשוב.

השאלה החשובה היא איך זה שדווקא עיר הנופש המרכזית בישראל, זאת שלאחרונה הוקם שדה תעופה ממש בכניסה אליה, לא מושכת יותר פרוייקטים ולמה מחירי הנדל"ן נשארו כאן שפויים? הסיבה הכי טובה לכל זה, היא המיקום. עיר כזאת במרכז הארץ, הייתה מושכת הרבה יותר משקיעים וסתם אזרחים שרוצים לגור בה. מצד שני, אם היא הייתה במרכז, היא כנראה לא הייתה עיר נופש.

אז למה היא מארחת אינספור כנסים של נדל"ן אבל לא מצליחה להדביק את שאר הארץ? מצד אחד היא מציעה אטרקציות לחיים עצמם, מצד שני לכו תמצאו היצע עבודה גבוה. לא ברמן בפאנג'ויה, אלא משהו יציב וקבוע. בטקע הזה, זה הכי רחוק מתל אביב שאפשר. והמחיר בהתאם.

בואו נתחיל עם מספרים: אילת זאת אחת הערים בישראל שבה המחיר נמוך מהממוצע. אבל יחד עם זאת, חשוב לציין: העליה והירידה בגרף דומה מאוד לשל שאר הערים בארץ. כלומר, היא תמיד נשארה ברף מחירים נמוך יותר, אבל באחוזים, בגרף - היא עולה כשם ששאר המדינה עולה, אפילו קצת יותר. ליתר דיוק - המחירים זינקו פי 2 בעשר שנים. כלומר, בשקלים - הפער קטן.

אז למה, אם זה מה שהמספרים מספרים לנו, אנחנו עדיין רחוקים מלהצהיר שאילת היא יעד אטרקטיבי? למה יעד כזה, עם 3 אחוזי תשואה, לא גורם למשקיעים לנהור לכאן? ראשית, לא בטוח שאילת היא עדיין אטרקטיבית מבחינת המחיר. תוכלו למצוא כאן דירה ממוצע במיליון וחצי שקל, ולא ב-700 אלף שקל כפי שמצאתם לפני עשור. שנית, ההשקעה תלויה גם בביקוש לדירות, בעיקר לטווח ארוך. כשיש לך שקט כמשקיע, אתה עושה רכישה שתניב לך סכום קבוע. באילת, השוק הזה משתנה.

כמה עולה דירה באילת?

בגדול, לפחות לפי נתוני רשות המסים של 2022, 20-23 אלף שקל למטר זה מחיר שתשלמו כאן על דירות חדשות יחסית. זה מוזר, כי זה מחיר של עיר במעגל השני והשלישי לתל אביב. היא כבר לא קטנה, 53 אלף תושבים יש שם כיום, אבל קצב הגידול באוכלוסיה נמוך - קצת פחות מאחוז לשנה. המסקנה הראשונית היא שמי שבאמת רוצה לגור באילת, מוכן לשלם יותר בהשוואה למיקום שלה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

נתחיל עם השכונה המרכזית שמוכרת הכי הרבה נכסים כאן - שכונת שחמון בדרום, ממש ליד שכונות גנים. המחיר הממוצע כאן קצת יותר גבוה. אבל הרוב הולכים על וילות. אלה שבנייתן החלה כבר נמכרים, שימו לב, ביותר מ-3 מיליון שקל. באילת, כן? הם מציעים לנו וילה עם נוף לים בלב השכונה החדשה. וילה כאן היא בגודל 143 מטר, לפחות לפי הנתונים שנמסרו מרשות המסים. חלק מהדירות יהיו מוכנות בשנה הבאה.

במרכז העיר אילת המחיר עוד עולה. 3 חדרים, סביב 70 מ"ר, תעלה לכם כאן בין 1.3-1.5 מיליון שקל. שני חדרים, 40-50 מ"ר, תוכלו למצוא סביב 1.2-1.3. דירות 5 חדרים ישנות יעלו סביב 1.7 מיליון שקל. 

בשכונת הדקל, הצפונית יחסית, תוכלו למצוא דירות בזול יותר. אם אם דתיים או שומרי שבת, כנראה שתרצו לנוח כאן. זאת אחת השכונות הוותיקות, משלבת גם אוכלוסיה חרדית וגם חילונית, עם בית ספר של חב"ד ולא מעט עובדי מלונות. יש כאן המון דירות קטנות למכירה, שלא מתאימות למשפחות, אבל גם כאלה שכן. לפני שאתם מטקבקים לנו שזה לא שפוי, הנה שכונת נווה מדבר הצפונית והסמוכה - מוכרת דירות סביב 1.3-1.4 שבנייתם הממוצעת היא בשנות ה-50 וה-60. מישהו בונה כאן על רווח מהתחדשות עירונית? אולי.

בשכונת ערבה עדיין אפשר להשיג דירות במיליון שקל - דירות קטנות משנות ה-60. גם בשכונת אורים אפשר למצוא מציאות. בשכונה המערבית מצפה ים, מצאנו דירות ב-18-20 אלף שקל למטר. כלומר, ב-1.6 עד 1.8 מיליון שקל תקנו כאן 4 חדרים קטנה. אילת מתחילה להדביק את הפער, אבל עדיין לא שם. הכל שאלה של ביקוש והיצע, אבל גם של מיקום. האם שווה להשקיע סכום כזה בדירה בעיר הקיט? כבר ראינו, עבור משקיעים, עסקאות טובות יותר.

עסקאות אחרונות באילת

עין בוקק 7, 71 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 1.61 מיליון שקל.

גן-בנימין 18, 72 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 1.68 מיליון שקל.

ששת הימים 160, 60 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 1.34 מיליון שקל.

הר לוץ 9, 129 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 2.4 מיליון שקל.

עין נטפים 18, 64 מ"ר, 3 חדרים, קומה 5 - 1.5 מיליון שקל.

יצחק אבינו 8, 129 מ"ר, 6 חדרים, קומה 2 - 2.2 מיליון שקל.

פרוייקט אלמוג, 60 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 730 אלף שקל.

חטיבת הנגב 6, 76 מ"ר, 3 חדרים, קומה 7 - 3.07 מיליון שקל.

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 12.
    כתב בהזיות 13/02/2023 13:19
    הגב לתגובה זו
    נהיה כאן יקר רצח יחידה 60 מטר בין 3 ל3400 שקל בחודש המחירים הזולים האלה זה לשכונות פח של סודאנים וערסים ירודים אתה תרצה לשלם רק בשביל לא לגור שם
  • 11.
    הומלס 12/02/2023 12:40
    הגב לתגובה זו
    במחירים של אילת אםשר למצא ביוון נדל"ן איכותי יותר
  • 10.
    אני מחפשת לרכוש דירה בקריית חים מערבית (ל"ת)
    מירה 12/02/2023 05:38
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    דני 10/02/2023 17:06
    הגב לתגובה זו
    קניתי שם , וכל הזמן מתעסק עם החרא הזה
  • אבא יקר 13/02/2023 13:16
    הגב לתגובה זו
    טוחנים אותה בקריוקי בדוק
  • 8.
    אילתי 10/02/2023 15:36
    הגב לתגובה זו
    במציאות פה באילת ממש לא המחירים האלה מי מנסה לפמפם..
  • 7.
    אילתי 10/02/2023 14:02
    הגב לתגובה זו
    תבוא לגור ולעבוד פה ונראה אותך קונה בית עם משפחה.חי בסרט
  • 6.
    אבי 10/02/2023 12:38
    הגב לתגובה זו
    ראשית לגבי תעסוקה.. אילת מוצפת בביקושים לעובדים מכל הסוגים. שקט ונחת ורוגע יש בשפע.. המחירים עלו כאן בעשר שנים ב250 אחוז. אילת בתנופת בנייה מטורפת של שטחי מסחר מגורים פארקים ודיור מוגן. יש כאן דירות במחיר פחות ממליון שמושכרות בקלות ב3800..
  • 5.
    דניאל 10/02/2023 12:30
    הגב לתגובה זו
    נגמרה החגיגה של 2020-2022 תם עידן הכסף הזול מי שלא ימכור היום ימכור שנה הבאה ב 20-30 אחוז פחות ריבית פריים כבר 5.25 בואכה 6 אחוז ! לך תמצא פראייאים שיקנו היום משקיעים מעדיפים 4-4.6 אחוז בבנק להשקעה בלי שוכר על הראש דוד לא עובד נזילה או ברז הרצת הנדל"ן ע"י אינטרסנטים ממשלה, בנקים, קבלים , יזמים ומתוווכים וש"ת לא קונים דירה במחיר בועה
  • 4.
    אילתניק 10/02/2023 12:10
    הגב לתגובה זו
    נווה מדבר היא שכונה של וילות בלבד!מחיר ממוצע 3.5-4 מיליון.ממוצע:מגרש 600 מר.בנוי 250.
  • 3.
    מירב 10/02/2023 11:32
    הגב לתגובה זו
    כותב הכתבה מנותק אף אחד לא רוצה להשקיע 2 מיליון שקל שהשכנים שלו סודנים. או בשכונת סינג סינג של עבריינים בשכונות הדרומיות שהן נורמליות המחירים זהים למחירי הדירות בהרצליה רענה וגבעתיים ותשואה של שלושה אחוז כשהאינפלציה חמישה אחוז יותר טוב להשקיע מיליון שקל בקפריסין רומניה או בולגריה שהתשואה שם שישה אחוז
  • 2.
    אוהד 10/02/2023 11:09
    הגב לתגובה זו
    עיר בלי תעסוקה איכותית שמוקפת בשממה בקרוב יחלקו שם קרקע בחינם לזכאים
  • 1.
    רב סרן בועתי 10/02/2023 11:05
    הגב לתגובה זו
    אבל תנו לי עוד מהנדלן המשובח הזה שלכם
שכר דירה שחור
צילום: דאלי אי

באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?

הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים  

צלי אהרון |
נושאים בכתבה משכירי הדירות מס על שכר דירה

הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות. 

יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.

יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.

המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן. 


רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה.  העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.

להמשך הכתבה לחץ כאן
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X

הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף

למרות הצניחה במכירת דירות חדשות, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים נשאר גבוה - סימן ללחץ תזרימי ולניסיון לייצר מזומנים בתקופה בלתי נסבלת עבורם. ומה התוצאה? הגדולים קונים, הקטנים נאלצים למכור

צלי אהרון |
נושאים בכתבה קבלנים מחירי הדירות

בזמן שמכירות הדירות החדשות צנחו לשפל של שנים, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים דווקא נותר גבוה ויציב. מאחורי הנתון הזה מסתתר סיפור שמספר לא רק את השינוי בהתנהגות של היזמים והקבלנים, אלא גם על הלחצים הפיננסיים שנוצר עליהם בשוק הנוכחי - בעיקר על אלה שאין להם גב כלכלי, יכולת גיוס הון וחוב מהיר.

ניתוח שערכה סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים מצביע על כך שבשנת 2024 ובתחילת 2025 נשמר היקף גבוה של מכירות קרקע מצד קבלנים, ובחלק מהחודשים אפילו נרשמה עלייה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כל זאת, בזמן שמכירות הדירות החדשות בשוק החופשי נמצאות בירידה חדה שנמשכת כבר כמעט שלוש שנים. אמנם מתחילת 2025 אנחנו רואים את המגמה מתחזקת ומתרחשת באופן מובהק יותר אבל המגמה החלה כבר מסוף שנת 2022, לאחר רצף עליות הריבית שהחל במאי של אותה השנה. במילים אחרות: השוק קפוא, הקונים זהירים, והדירות לא נמכרות - אבל קרקעות דווקא כן.

לכאורה מדובר בפרדוקס. הרי אם המכירות חלשות, למה שקבלנים ימכרו קרקעות? התשובה, טמונה במילה אחת – תזרים. מי שהתרגל להסתמך על מכירות הדירות כדי להזרים כסף לקופה, מוצא את עצמו בתקופה האחרונה ללא מקורות. הריבית הגבוהה, עלויות הבנייה שגדלו, הקשחת התנאים מצד הבנקים והאטה בביקושים - כל אלה יוצרים לחץ תזרימי כבד. הפתרון הזמני: למכור קרקעות.

בחלק מהמקרים מדובר בקרקעות שנרכשו בשיא ההתלהבות של 2021 ו-2022, כאשר שוק הדיור רשם את אחת השנים החזקות בתולדותיו. אז, כשמכרו כמעט 38 אלף דירות חדשות בשוק החופשי, רבים מהיזמים האמינו שהגל רק מתחיל. הם רכשו קרקעות יקרות, לעיתים תוך מינוף גבוה, מתוך הנחה שהביקושים ימשיכו לעלות. אלא שמאז המציאות השתנתה: בנק ישראל העלה את הריבית לשיעורים שלא נראו מזה שני עשורים, שוק המשכנתאות התקרר, והציבור עצר קניות. דרך אגב- הקצב השנתי של המכירות של השנה הנוכחית עומד על כ-23 אלף (עפ״י נתוני האוצר).

דווקא בתקופה הזו, שבה הציפייה הייתה לראות ירידה גם במכירת הקרקעות, הנתונים מראים אחרת. באוצר מייחסים זאת בעיקר לקבוצת קבלנים ויזמים שנקלעו לקושי תזרימי, ונאלצים למכור נכסים כדי לשמור על פעילות שוטפת. חלקם מוכרים קרקעות שרכשו בשנים האחרונות, לעיתים עוד לפני תחילת תהליכי תכנון, וחלקם מעבירים אותן לקבלנים אחרים שמחזיקים ביכולת מימון גבוהה יותר. התוצאה היא גל עסקאות “יד שניה” של קרקעות בין יזמים, תופעה שכמעט ולא נראתה בעבר בהיקף כזה.

להמשך הכתבה לחץ כאן