מחירי הדיור בחדרה - אחרי הזינוק, גם המתווכים מודים: יש עצירה
באחד הפורומים של מכירת ורכישת דירות באזור חדרה והסביבה, הוצעה למכירה דירת 5 חדרים בשכונת הפארק, במחיר של 1.8 מיליון שקל. התקופה הייתה תחילת 2022, עת המחירים עדיין לא קפצו בשיעור גבוה כל כך - גבוה יותר מהממוצע הארצי.
כמה דקות אחרי, החלה ההתנפלות. "לא לגעת", "איך אתה מעז למכור במחיר הזה?", "פראיירים מתחלפים, הם לא מתים אף פעם", "זוהי שעתם של המתווכים והמוכרים. לא שעתם של הקונים. אל תקנו, אל תגעו. המתווכים מעלים מחירים כדי לגזור עליכם קופון גדול יותר". גם המתווכים באזור שאלו את עצמם האם המחיר ריאלי. "הכל עניין של היצע וביקוש, המחירים עוד יעלו", הם הסבירו. לאחרונה, דירה דומה באותו פרוייקט הוצעה למכירה ב-2.5 מיליון שקל. האנשים כבר לא פראיירים. הם הפכו להיות מצמצמי דיור. באותו פרוייקט נמכרות בעיקר דירות 4 חדרים, ולא 5. בכמה? 2.2 מיליון שקל. יש האטה, יש צמצום, יש פחות עסקאות בחדרה, ועדיין - המחיר נראה לא שפוי. גם ביחס לשכונה.
הכניסה לעיר, לא משנה באיזה כיוון תבחרו, מספרת את הסיפור של עולם התיווך כולו: מתווך מתחיל הופך ל"מתווך מומחה", מי שמכר בית הפך בין רגע ל"מומחה לצמודי קרקע", כל מי שלמד קורס תיווך מאפשר "הערכת שווי הנכס שלך ללא עלות", כדי למשוך קונים מבית (לאחרונה הוגשה תביעה בנושא). מה שהרוכשים לא הבינו, הוא שהמתווכים לא אשמים בעליית המחירים באזור. הם בסך הכל מזרימים ביקושים. מי שאשם בעליית המחירים הם התושבים עצמם. הנה כך, בעלי הדירה ההיא בשכונת הפארק המתינו עוד קצת ומכרו את הדירה ההיא. המחיר: 2.5 מיליון שקל לערך. אז מי אשם, הרוכשים או המתווכים? אפילו הם מודים היום שקיימת עצירה במכירות. פלא שאלפים עזבו את המקצוע בחודשים האחרונים?
חדרה הפכה בשנים האחרונות מעוד פרבר בדרך מתל אביב לחיפה למעצמת נדל"ן. ממש ככה. היא מיתגה את השכונות מחדש, הכניסה את שיכון ובינוי לבניה מאסיבית במזרח העיר, בנתה מגדלים על הים במדינה שבה אזלו הקרקעות לבניה באזורי קו החוף, הקימה את האקו פארק העצום, אלפי דונמים של מדשאות ונחל אקולוגי במזרח, ופתחה קניון עצום, "מול החוף וילג'", הממוקם בין המערב למרכז העיר, ממש בכניסה. בהמשך, היא מיתגה אותה באמצעות מחלפים חדשים ותחבורה נגישה. הקניון העצום הזה, אחד הגדולים בישראל, זימן את מה שבחדרה קיוו: עוד עשרות אלפי תושבי חוץ לאזור.
והם קנו. לא הפסיקו לקנות. מחירי הנדל"ן בשכונת עין הים שעליה "השתלטו" עמרם אברהם ואפי קפיטל צמחו, מחירי צמודי הקרקע כבר חצו את רף ה-4 מיליון באזורי הביקוש ושכונת בית אליעזר, הגברת הזקנה של העיר, הפכה לאזור ביקוש משל עצמו, בזכות פיתוח מואץ בחלקה המערבי, מול נוף השדות שפעם היה נטוש והיום קם לתחיה.
בית אליעזר ב-4 מיליון שקל, מי היה מאמין? הרי רף לפני שנתיים, מכרו כאן צמודי קרקע, באותה הרחבה בדיוק, החל מ-2.2 מיליון. וזה עדיין לא סותר את המציאות: יש בלימה במספר העסקאות, יש מתווכים שמוכרים דירה אחת לחודשיים ויש שלא מצליחים למכור בכלל. הם מתגעגעים לימים שנלחמו כאן על כל מטר. היום, גם התושבים לא פראיירים - הם מוכנים להציע דירה לשיווק בעמלה מופחתת, אחרת - יש מספיק דגים בים.
חדרה הצליחה לשנות את פניה גם מבחינה תחבורתית: היא ניקתה את עורק התחבורה הראשי באזור כיכר המשטרה, החליטה על העתקת התחנה המרכזית לקרבת הרכבת ובניית מגדלי מגורים במקום התחנה הישנה, הכריזה על פתיחת איצטדיון כדורגל מפואר ומתקן אימונים במזרח העיר והביקושים עשו את שלהם. בתוך שנה, מחיר דירת 5 חדרים בשכונת עין הים החדשה, שנבנתה בסמיכות לגבעת אולגה, עלה מ-1.9 מיליון ל-2.4 מיליון. מחיר צמוד קרקע בשכונת ניסן, שעמד רק לפני שנה על 2.4-2.7 מיליון שקל, יעלה היום סביב 4 מיליון. כך גם בשכונת הפארק ושכונת ברנדייס היוקרתיות. גם בבית אליעזר החדשה, יעמוד מחיר על 3.7-4 מיליון שקל, תלוי בפרוייקט. "אף אחד לא ימכור בפחות מהמחיר הזה", אמר לנו השבוע מתווך מקומי. "צריך להבין: אנשים שמו את כל כספם על בתים פרטיים. אם הם מוכרים עכשיו, אין להם מה לקנות".
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
צודק. עד לפני עשור היה אפשר לרכוש דירות בחדרה במחירים של מיליון שקל. כיום, דירת שלושה חדרים בשכונת גני אלון או גזית, שנחשבות לשכונות הזולות בעיר, תעלה הרבה יותר. המחירים בשכונות האלה ינועו סביב 12 אלף שקל למטר ומעלה. אפילו מחיר המשרדים האמיר ובפרוייקט חדש סמוך לכיכר המשטרה יעלה 13.5 אלף שקל למטר, לא כולל מע"מ. מחירי דירות בשכונות המבוקשות, כדוגמת הפארק, האמיר ויעלה סביב 22-25 אלף שקל למטר. צמודי הקרקע, כמו שהבנתם, זינקו למחירים כמעט חסרי תקדים במונחים של העיר. אז מה עושים עכשיו? פשוט, עוצרים, מחשבים מסלול מחדש, מחכים לתושבי רמת השרון ותל אביב שיגיעו לכאן וירגישו נוח עם המחיר, או - עד שיעבור זעם.
אז כמה עולה דירה בחדרה?
המחיר למ"ר בשנה האחרונה עמד על כ-18 אלף שקל. מחירי הדירות להשקעה נמוכים יותר ולכן הממוצע שלהם בשילוב השכונות החדשות הוא הגיוני.
דמי השכירות הממוצעים השנה עומדים על כ-4,000 שקל. בשכונת הפארק עומד מחיר דירה ממוצע השנה על כמעט 2.2 מיליון שקל. ביד 2 דורשים על צמודי קרקע כ-4 מיליון שקל (ברנדייס, ניסן, הפארק), תלוי בגודל. בעין הים עומד על מחיר הממוצע של דירות רגילות על כ-2.2 מיליון שקל, אבל הכל תלוי בסוג הדירה - אם מדובר בקו הראשון לים - המחירים יזנקו. אם מדובר בקו השני והשלישי - אולי קצת פחות. אם מדובר בצמוד קרקע בשטח של 400 מ"ר - מעל 5 מיליון שקל. אם מדובר בגבעת אולגה הסמוכה, תשלמו הרבה פחות. דירה ישנה סביב 1.5 מיליון שקל, דירה חדשה ומודרנית יותר - עד 2 מיליון שקל.
הנה עסקאות נדל"ן מהזמן האחרון בחדרה:
- פרוייקט וילה וי בשכונת הפארק, 100 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 2.2 מיליון שקל.
- הלל יפה 39, 107 מ"ר, 4 חדרים, קומה 5 - 1.99 מיליון שקל.
- הנשיא ויצמן 80, 51 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 1.15 מיליון שקל.
- אחד העם 46, 92 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 2 מיליון שקל.
- השקד 17, 181 מ"ר, 7 חדרים, צמוד קרקע - 4.5 מיליון שקל.
- שניר 4 שכונת הפארק, 129 מ"ר, 5 חדרים, קומה 16 - 2.54 מיליון שקל.
- 22.דני 05/04/2023 05:21הגב לתגובה זוהזמן הנכון אחרי חדרה לרכוש לדעתי בקריות קריית ים וקריית חיים מערבית יש תוכנית אב להתחדשות וקרבת הים רח דגניה
- מתעניינת גם באזור המתחדש (ל"ת)מירה 05/04/2023 10:15הגב לתגובה זו
- 21.גברת כהן מחדרה קונה דירה ב2.7 מיליון (ל"ת)אוהד 04/04/2023 13:31הגב לתגובה זו
- 20.דניאל 04/04/2023 12:43הגב לתגובה זושוב אתם ממחזרים כתבות, חדרה עיר מתה, פשע, חינוך גרוע, ב 8 בערב אין מה לעשות שם, ללא פעילות תרבות וםנאי. מה שהיה מת היום כבר מחירים ירדו 10 עד 15 כהתחלה. לא חסר דירות ישנות גם ב 700 אלף ואין קונים. הפיק שהיה בכל המדינה הסתיים עם ריבית של 6 אחוז החגיגה נגמרה. בתוספת של 200 אלף אתה רוכש אותה דירה בנתניה
- 19.אתר גרוע 20/12/2022 19:14הגב לתגובה זותאכלו תלב, מי שלא קנה הפסיד!
- 18.מני 17/12/2022 19:41הגב לתגובה זואין ספק חדרה הולכת להיות העיר ....
- 17.עברי 17/12/2022 17:59הגב לתגובה זופשיטת רגל
- 16.שי 17/12/2022 16:16הגב לתגובה זוחדרה היום המקום הכי טוב והכי יפה והכי מושקע במדינה הכי כייף לגור ולגדל ילדים בחדרה
- נכון חחחח (ל"ת)הארובות 18/12/2022 00:51הגב לתגובה זו
- 15.סנוקרת 17/12/2022 15:41הגב לתגובה זועיר משעממת ומלוכלכת, בלי תעסוקה. בחמש וחצי מתחילים פקקים מסביב לחדרה כי כל האנשים יוצאים לעבודה במרכז ובחיפה משום שבעיר עצמה אין תעסוקה. שבוע שעבר תינפתם על חיפה. חיפה לעומת זאת עיר מעולה גדלתי וגרתי בה 32 שנים. עזבתי בשלב מאוחר את חדרה חזרה לחיפה ואני לא מצטער. נהפוך הוא. בחדרה אין עתיד
- 14.אנונימי 17/12/2022 14:07הגב לתגובה זומה ההיתלהבות מחירים כאלו יש בערים יותר טובים
- 13.אליקו 17/12/2022 14:06הגב לתגובה זומחירים כאלו יש בתל אביב אז מה יש להשקיע שם הלוך וחזור פקקים מטורפים
- 12.איזה משקיעים מדובר ? ?? (ל"ת)גל 16/12/2022 17:52הגב לתגובה זו
- 11.עיר פח הזוי שכל כך יקר, אין בה כלום ושום דבר (ל"ת)עידן 16/12/2022 16:36הגב לתגובה זו
- זה לפני דמי חסות של עשר אחוז מהרווחים... (ל"ת)אבי רונן 16/12/2022 21:23הגב לתגובה זו
- 10.ש.ה.ט 16/12/2022 16:34הגב לתגובה זולא תרבות הפנאי, לא תעסוקה, מלוכלכת, מתה בשמונה בערב. בלב האקו פארק עמוד חשמל ענק ומכוער, מי האגם המלאכותי מטונפים, ארנונה בשמיים השד יודע על מה ולמה.... חבל על הכסף.
- 9.מאיר 16/12/2022 15:27הגב לתגובה זוכל שמאי מקרקעין יסביר לכם שלקנות דירה בארץ לא שווה, כל שמאי מקרקעין יאמר לכם שהמחירים בשוק לא פרופורציונים לתשואה המתקבלת. תשואה של 2% אחוז לשנה ...ישנן השקעות טובות יותר. אישית מעדיף להשקיע בחו"ל
- 8.מעצמת אויר 16/12/2022 15:08הגב לתגובה זוזיהום אויר
- 7.שולתתתת1 16/12/2022 14:33הגב לתגובה זולענ"ד הולך להיות כאן צניחת מחירים
- 6.בדיוק הסימן הברור לקריסה (ל"ת)עמי 16/12/2022 13:10הגב לתגובה זו
- 5.הלפרין 16/12/2022 12:27הגב לתגובה זולא קונים דירות אז מחפשים את הפראיירים האחרונים ועוד בחדרה
- 4.חדרתי 16/12/2022 12:02הגב לתגובה זוחוץ מפרסום במסווה של כתבה מי הפראייר שרוכש דירה היום בריבית הגבוהה שעוד תעלה ובמחירי שיא בועה כסף בטוח בבנק מעל 4 אחוז שנתי תודה רבה 4 קירות בחדרה 2.5 מיליון שח נדפק לישראלים המוח
- אופיר 16/12/2022 17:56הגב לתגובה זוראשית, אף אחד לא עוצר אותך מללכת. שנית, התחייבות לרכישת דירה היא לשנים והריבית לא לעד תישאר גבוהה (ויעידו על כך תשואות האגח)
- 3.אורן 16/12/2022 11:27הגב לתגובה זולאן זה יגיע?
- 2.דניאל 16/12/2022 11:23הגב לתגובה זועיר מלוכללת, בשעה 8 בערב אין שם חיים , פקקים על פקקים מערכת חינוך כושלת, אלימות סמים ופשע שלא נדבר על גבעת אולגה
- 1.חדרה 16/12/2022 10:34הגב לתגובה זוממשיכים לפמפם נדלן. הכתבה הבאה "דימונה: תל אביב החדשה"
- אוהד 16/12/2022 15:14הגב לתגובה זוכשבמציאות עומדת עיר עם שפע של קרקעות מסביבה, ביקוש אפסי, נגישות בעייתית, מעט מקומות תעסוקה והגירה שלילית
- קיקו 04/04/2023 14:23ביצחק ורדימון החה חתימה על פינוי בינוי עם דמרי דירות כבר בכיוון ה600
- השבוע 16/12/2022 23:12משקיעים בתחילת שנות ה20 אשר קונים דירות בדימונה ב0% מימון. אני מבין שבעלות על נכס היא משהו בdna הישראלי גם אם זו דירה להשקעה.. אבל דימונה? היא איזה 120 ק"מ מתל אביב. נניח ויש שוכר בעייתי וכו'... כל פעם לסוע?
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
