צילום: pvproductions@freepik

משכנתא הפוכה - בנק ישראל מאשר, לא בטוח שזה כדאי לכם

בנק ישראל מסדיר את תחום המשכנתא ההפוכה; בפועל בחברות הביטוח ובבנק מזרחי טפחות כבר אפשר לקחת; השימוש העיקרי - דרך לעזור לילדים לקנות דירה; אבל הריבית מאוד גבוהה!

עמית בר | 09/10/2022 18:52 (28)

נושאים בכתבה משכנתא משכנתא הפוכה ריבית משכנתא

הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל מסדיר את תחום המשכנתא ההפוכה. משכנתא הפוכה היא להיט עולמי כבר כמה עשורים, אצלנו זה הגיע לפני עשור ואפשרי בעיקר בחברות ביטוח ובשנים האחרונות יש גם בנקים שמאפשרים את המשכנתא הזו, בעיקר בנק מזרחי טפחות.

משכנתא הפוכה נועדה לאנשים מבוגרים יחסית – מעל גיל 60 והיא מאפשרת להם לקחת מימון-משכנתא על הדירה הקיימת שלהם עם החזר כהלוואת בלון (מה זאת הלוואת בלון?) בסוף התקופה או אם הם רוצים בהחזרים חודשיים.

משכנתא הפוכה היא פתרון להשגת כסף - ככה ההורים יוכלו לעזור לילדים, ככה הם יוכלו לעשות טיול גדול, ככה הם בעצם מנזילים חלק מהדירה ומשתמשים בה למטרות שונות. מול המשכנתא משעבדים כמובן את הדירה וזו הלוואה נון ריקורס, עם זכות חזרה לנכס בלבד, כלומר, המלווים לא מקבלים ביטחונות נוספים. זה ברור – אחרי הכל, דירה היא נכס ביטחון נהדר, ובכל מקרה שיעור המימון הוא עד 50%, אז איך שלא תסתכלו על זה – הבנקים המלווים במצב מצוין. הם לא באמת צריכים עוד בטוחות.

בדיוק כפי שבלקיחת משכנתא משעבדים נכס ומקבלים הלוואה, גם כאן משעבדים נכס ומקבלים הלוואה. אלא שבניגוד למשכנתא רגילה, במשכנתא הפוכה מדובר בהלוואה לכל מטרה שאינה מוגבלת בזמן ולא צריך להחזיר אותה בהחזרים חודשיים שוטפים. מעבר לכך, גם לא צריך לעשות ביטוח חיים, כפי שעושים במשכנתא רגילה, וגם לא עוברים את השלב של מבדקי ההכנסה - פשוט, בגלל שמבחינת המלווה ברגע שאין החזרים שוטפים, ההכנסה השוטפת לא מעניינת.

המשכנתא הזאת יכולה להיות משולמת באופן שוטף (החזרים חודשיים שוטפים כמו משכנתא רגילה) ויכולה שלא להיות משולמת באופן חודשי כמו משכנתא רגילה, אלא כהלוואת בלון (שהריבית הנצברת מנפחת אותה), וצריך להחזיר אותה רק במועד הסיום - והלווים קובעים אותו. זה יכול להיות זמן מוגדר מראש, זה יכול להיות כשהם יעברו לבית אבות, או חלילה בעת פטירה.

זה אולי נשמע מפתה, אבל יש לזה גם חסרונות. בעוד במשכנתא רגילה ערך הקרן יורד במקביל להחזרים השוטפים, הרי שבמשכנתא הפוכה, כמו כל הלוואה, יש עליה ריבית, והיא גבוהה יותר מהריבית על משכנתא רגילה, כלומר ערך המשכנתא רק הולך וגדל (ריבית דריבית) בעיקר כי רוב המשכנתאות האלו בלי החזרים חודשיים. במידה והלווים מחליטים על החזרים חודשיים, אז צפוי שהעלייה בהיקף המשכנתא תהיה מינורית יותר.

חיסרון נוסף - הריבית ללווים במשכנתא הפוכה היא בהגדרה גבוהה יותר מאשר במשכנתאות רגילות. מדובר במספרים הרבה יותר משמעותיים מהריבית על משכנתא רגילה, זה יכול להיות במקרה הטוב ב-1% מעל משכנתא רגילה ועד 2.5% יותר.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

המלווים טוענים שהם לוקחים במשכנתאות כאלו סיכונים גדולים יותר מאשר במשכנתא רגילה, גם בגלל שאין ממש תאריך פירעון מוגדר, ואין לרוב החזרים שוטפים, ויש חשיפה למחירי הדירות בלי בדיקת יכולת החזר ויכולת הכנסה של הלווים.

לקיחת משכנתא הפוכה עדיפה כנראה על למכור את הבית, וזה גם עדיף על הלוואות אחרות, גם בגלל הריבית ופרישת ההחזרים. אבל, זה לא פתרון אידיאלי. כאן תוכלו לקרוא על פתרונות נוספים

ומתי משלמים את המשכנתא? בבוא הזמן, כשהלווה מחליט או בעת מוות, הדירה נמכרת והבנק מקבל את סכום ההלוואה בתוספת הריבית שנצברה. למעשה, הלווים הם אלו שמחליטים על פירעון המשכנתא, והם יכולים להחליט בכל נקודת זמן על החזר החוב.

בפועל, במשפחות רבות משכנתא הפוכה היא דרך להקדים ירושה. במקום לחכות שנים ולקבל את הכסף, הילדים מקבלים עכשיו מההורים שלקחו משכנתא הפוכה. זו דרך לעזור לילדים לקנות דירות.

על פי הנחיות בנק ישראל ניתן לקבל משכנתא הפוכה בשיעור מימון חזוי של לא יותר מ-60% וזה אומר שככל שהלווים מבוגרים יותר כך הם יוכלו לקחת שיעור מימון גבוה יותר.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(28):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

24.
ARTICK19 15/10/2022 19:18
הגב לתגובה זו
עורך דין צרפתי קנה חווה מאישה חולנית בת 50.הוא התחייב לשלם לה דמי מחייה מידי חודש.האישה שרדה עד גיל 109,כשעורך הדין כבר נפטר ובנו זכה לקבל את החווה כשהוא גימלאי.
23.
הבנקים בישראל שיילוקים אוכלי חינם (ל"ת)
אנונימי 14/10/2022 20:56
הגב לתגובה זו
22.
לוקחים מהחלשים וקולם לא ישמע" (ל"ת)
שאולי 14/10/2022 20:55
הגב לתגובה זו
21.
כל עיסקה שטובה לבנקים גרועה לאזרח (ל"ת)
ג'רונימו 14/10/2022 20:53
הגב לתגובה זו
20.
צים בכל הכח 11/10/2022 15:17
הגב לתגובה זו
אתה בצרות פיננסיות והריבית גבוהה אז אתם מציעים לקחת עוד הלוואה? טפשאות שאין כמוה. עדיף למכור את הדירה, לפני שהמחירים יורדים, להחזיר את ההלוואות ולהשקיע את השאר באגרות חוב רגועות של 4-5 אחוז. תעשו את זה ותבואו אחר כך לנשק לי את הרגליים. חכו 10 שנים ותוכלו לקנות את הדירה מחדש.
19.
אור 11/10/2022 12:17
הגב לתגובה זו
איך אמרו הגששים בזמנו , מאיזה מקום צריך לקחת אותך , בפליטון עם הכבל מאריך חצי וחצי פייר אנאף , לכן הממשלה צריכה לרוקן את הר הכספים שיש לציבור שביבי בזמנו שפך עליהם כדי שיבואו בו כי ההר הזה מאיים על תקציב המדינה כלומר האזרחים עשירים והממשלה יהיה זה מהלך דומה למפולת מניות הבנקים שהממשלה עשתה בזמנו
18.
המדינה צריכה לכפות על הבנקים ריבית זהה למשכנתאות (ל"ת)
מבין2 10/10/2022 20:56
הגב לתגובה זו
17.
כלכלן 10/10/2022 16:37
הגב לתגובה זו
לאחר שהדור הצעיר השתעבד למוות הגיע תור הזקנים להיות מוקרבים עבור מיסי הנדלן , תחושת העושר ורווחי הבנקים כל המוניטין של שוק המשכנתאות הישראלי נרמס נשבר ואיננו עוד כתם גדול למקבלי ההחלטות הממשלתיים והמוניטרים!!!
16.
חשבון קשה 10/10/2022 14:24
הגב לתגובה זו
יש מיעוט שמחזיק בעושר, הרוב הם העניים והעוברים את החודש. למה הרוב לא מצליח להעמיד בשלטון אנשים שבאמת ייצגו אותו ויפתרו את הבעיות באמת? למה משחקי העושר ממשיכים עם כל מיני הצעות הזויות כאלו כמו של משכנתא הפוכה, אבל לא פותרים את הבעיות באמת? למה לא מחליטים מיידית לבנות 400 אלף דירות וזהו?
חשבון מעוד קשה 11/10/2022 14:57
הגב לתגובה זו
כי רוב העני מצביע לשלטון הכי גרוע בשבילו כבר 15 שנה ולא מבין את זה
15.
דניאל 10/10/2022 13:31
הגב לתגובה זו
נגמרה החגיגה של הכסף הזול הריבית טסה לשמיים. עברו לשלב חלוקת כסף תמורת הבית טפיי עליכם גמרתם כל חלקה עם החזירות שלכם. מדינה בהפרעה
14.
אורי 10/10/2022 11:19
הגב לתגובה זו
איך מדינה בוגדת באזרחים שלה. ממשיכים לנפח את בועת הנדל"ן, ואלוהים יעזור לנו. עדיין לא הציעו למכור איברים של הגוף.
13.
דרור 10/10/2022 11:16
הגב לתגובה זו
המדינה. נכון, אף אחד לא מכריח אותנו ,אבל לחלק זה פיתוי.
12.
שלומיד 10/10/2022 09:09
הגב לתגובה זו
רק מוסיף שמן למדורת מחירי הדירות. בנק ישראל צריך לפעול להפך בנושא זה.
אלי 10/10/2022 11:30
הגב לתגובה זו
ועכשיו מחפשים לחלוב את בעלי הדירות שכבר ללא חוב
11.
תקראו קצת מה זה נון ריקורס ומה הוביל למשבר בארהב (ל"ת)
רק1 10/10/2022 09:06
הגב לתגובה זו
10.
הונאת ה2/3 פריים עברה להונאת משכנתא הפוכה - ראו הוזהרתם (ל"ת)
יובל 10/10/2022 01:30
הגב לתגובה זו
9.
הדבר הזה יגרום להרבה מאד סכסוכים משפחתיים. (ל"ת)
חבל 10/10/2022 00:04
הגב לתגובה זו
דוד חכם 14/10/2022 11:30
הגב לתגובה זו
הדבר יגרום לשלום במשפחה האבא לא צריך לחיות בעניות עדסוף חייו ובכסף שנשאר יחלקו בשווה לפי הסדר הירושה
8.
אנונימי 09/10/2022 23:52
הגב לתגובה זו
מוצאים עוד דרך לקחת כסף ממי שאין לו.
7.
עוד דרך להעשיר את ולחוב את האזרחים (ל"ת)
אנונימי 09/10/2022 23:51
הגב לתגובה זו
6.
אני 09/10/2022 23:49
הגב לתגובה זו
להיפך. תתארו מצב שאין יותר משכנתא כלל, מה שיש זה מה שהקבלן יכול לקבל. זהו. מה יהיה המחיר? כמה שאנשים יכולים לתת. אם כל הזמן תעזרו להם, הקבלנים יגזרו מהם כמה שאפשר.
5.
בנקים רמאים 09/10/2022 22:07
הגב לתגובה זו
רק מזומן למשוך כסף מהגזלנים
4.
קשקש 09/10/2022 21:08
הגב לתגובה זו
ברגע שהבנקים משלמים על חיסכון 3% וזה ימשיך לעלות איזה סיבה יש לרכוש נכס עם תשואה של 3% ?
אוהד 11/10/2022 18:37
הגב לתגובה זו
זה לא משנה כמה ערך הדירה מייצרת אם תמצא טמבל שיהיה מוכן לשלם עליה עוד מיליון שקל עוד שנתיים.
3.
נשמע כמו שיטה להבטיח שהדירה תעבור לבנק (ל"ת)
דדי 09/10/2022 20:55
הגב לתגובה זו
2.
שואלה 09/10/2022 20:33
הגב לתגובה זו
זוג בגיל 75 לקחו משכנתא בשווי חצי מהנכס , עוברים 25 שנה והם נשארים בחיים, שווי הנכס עולה בשיעור צנוע של 20% וזוג הקשישים צריכים לפרוע את ההלוואה. האם הבנק ימכור את הדירה והקשישים יאלצו לחפש דירה בשווי נמוך יותר ?
1.
אולי לשעבד גם כליה? 09/10/2022 20:25
הגב לתגובה זו
ליד חלם היה גשר פגום, רבים נפלו ושברו רגל, חכמי חלם בנו ליד ביה"ח במקום לתקן את הגשר. מאחר והבנקים לא טפשים ובנק ישראל עובד רק בשבילם ובשים לב שכבר בריבית האפסית הגענו למצב בו עם ישראל לא באמת יכול לקנות דירות במחירים ההזויים. כעת עם עליית הריבית גם ההדיוטות מקבלים חשבון של קרן וריבית חודשית ל- 30 שנה שהיא כפולה מההחזר שמאפשר השכר שלהם. הבנקים המציאו שיטה חדשה: לכו להורים המזדקנים שלכם, תמשכנו את הבית של ההורים כדי שלנו יהיה בטחונות של שני בתים ולכן חוב שתוכלו לשלם. בסוף ההליך לכם תהיה דירה בגיל 70 וכשאבא ואמא ימותו הבית שלהם ילך לבנק. בנק ישראל במקום לדאוג למיליוני צעירים יהודיים חסרי דיור בני 30-40 דואג למשכורות הבנקאים. לא צריך למשכן את הבית של ההורים אלא להוריד את גובה ההלוואות לרמה שתואמת את השכר. או במילים פשוטות המשכנתא החציונית צריכה להיות עד 300K ולא 1M. ובהתאמה דירה חציונית 650K שזה 100 משכורות חציוניות במשק.

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן