הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל מסדיר את תחום המשכנתא ההפוכה. משכנתא הפוכה היא להיט עולמי כבר כמה עשורים, אצלנו זה הגיע לפני עשור ואפשרי בעיקר בחברות ביטוח ובשנים האחרונות יש גם בנקים שמאפשרים את המשכנתא הזו, בעיקר בנק מזרחי טפחות.  

משכנתא הפוכה  נועדה לאנשים מבוגרים יחסית – מעל גיל 60 והיא מאפשרת להם לקחת מימון-משכנתא על הדירה הקיימת שלהם עם החזר כהלוואת בלון (מה זאת הלוואת בלון?) בסוף התקופה או אם הם רוצים בהחזרים חודשיים.

משכנתא הפוכה היא פתרון להשגת כסף - ככה ההורים יוכלו לעזור לילדים, ככה הם יוכלו לעשות טיול גדול, ככה הם בעצם מנזילים חלק מהדירה ומשתמשים בה למטרות שונות. מול המשכנתא משעבדים כמובן את הדירה וזו הלוואה נון ריקורס, עם זכות חזרה לנכס בלבד, כלומר, המלווים לא מקבלים ביטחונות נוספים. זה ברור – אחרי הכל, דירה היא נכס ביטחון נהדר, ובכל מקרה שיעור המימון הוא עד 50%, אז איך שלא תסתכלו על זה – הבנקים המלווים במצב מצוין. הם לא באמת צריכים עוד בטוחות.

בדיוק כפי שבלקיחת משכנתא משעבדים נכס ומקבלים הלוואה, גם כאן משעבדים נכס ומקבלים הלוואה. אלא שבניגוד למשכנתא רגילה, במשכנתא הפוכה מדובר בהלוואה לכל מטרה שאינה מוגבלת בזמן ולא צריך להחזיר אותה בהחזרים חודשיים שוטפים. מעבר לכך, גם לא צריך לעשות ביטוח חיים, כפי שעושים במשכנתא רגילה, וגם לא עוברים את השלב של מבדקי ההכנסה - פשוט, בגלל שמבחינת המלווה ברגע שאין החזרים שוטפים, ההכנסה השוטפת לא מעניינת.

• תחרות בתחום המשכנתאות - שחר אושרי יו"ר Now-On בראיון על השוק, הלקוחות, והפוטנציאל
• ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המשכנתא הזאת יכולה להיות משולמת באופן שוטף (החזרים חודשיים שוטפים כמו משכנתא רגילה) ויכולה שלא להיות משולמת באופן חודשי כמו משכנתא רגילה, אלא כהלוואת בלון (שהריבית הנצברת מנפחת אותה), וצריך להחזיר אותה רק במועד הסיום - והלווים קובעים אותו. זה יכול להיות זמן מוגדר מראש, זה יכול להיות כשהם יעברו לבית אבות, או חלילה בעת פטירה.

זה אולי נשמע מפתה, אבל יש לזה גם חסרונות. בעוד במשכנתא רגילה ערך הקרן יורד במקביל להחזרים השוטפים, הרי שבמשכנתא הפוכה, כמו כל הלוואה, יש עליה ריבית, והיא גבוהה יותר מהריבית על משכנתא רגילה, כלומר ערך המשכנתא רק הולך וגדל (ריבית דריבית) בעיקר כי רוב המשכנתאות האלו בלי החזרים חודשיים. במידה והלווים מחליטים על החזרים חודשיים, אז צפוי שהעלייה בהיקף המשכנתא תהיה מינורית יותר. 

חיסרון נוסף - הריבית ללווים במשכנתא הפוכה היא בהגדרה גבוהה יותר מאשר במשכנתאות רגילות. מדובר במספרים הרבה יותר משמעותיים מהריבית על משכנתא רגילה, זה יכול להיות במקרה הטוב ב-1% מעל משכנתא רגילה ועד 2.5% יותר. 

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

המלווים טוענים שהם לוקחים במשכנתאות כאלו סיכונים גדולים יותר מאשר במשכנתא רגילה,  גם בגלל שאין ממש תאריך פירעון מוגדר, ואין לרוב החזרים שוטפים, ויש חשיפה למחירי הדירות  בלי בדיקת יכולת החזר ויכולת הכנסה של הלווים. 

לקיחת משכנתא הפוכה עדיפה כנראה על למכור את הבית, וזה גם עדיף על הלוואות אחרות, גם בגלל הריבית ופרישת ההחזרים. אבל, זה לא פתרון אידיאלי. כאן תוכלו לקרוא על פתרונות נוספים 

ומתי משלמים את המשכנתא? בבוא הזמן,  כשהלווה מחליט או בעת מוות, הדירה נמכרת והבנק מקבל את סכום ההלוואה בתוספת הריבית שנצברה. למעשה, הלווים הם אלו שמחליטים על פירעון המשכנתא, והם יכולים להחליט בכל נקודת זמן על החזר החוב.

בפועל, במשפחות רבות משכנתא הפוכה היא דרך להקדים ירושה. במקום לחכות שנים ולקבל את הכסף, הילדים מקבלים עכשיו מההורים שלקחו משכנתא הפוכה. זו דרך לעזור לילדים לקנות דירות.

על פי הנחיות בנק ישראל ניתן לקבל משכנתא הפוכה בשיעור מימון חזוי של לא יותר מ-60% וזה אומר שככל שהלווים מבוגרים יותר כך הם יוכלו לקחת שיעור מימון גבוה יותר.