צילום: נתנאל אריאל

הפחתה במס רכישה - כמה תשלמו על רכישת דירה ראשונה?

מתנה קטנה - מס רכישה צפוי לרדת בעקבות עדכון מדד המחירים; מה המס על משפרי דיור? וגם - למדריך ומחשבון מס רכישה באתר הון

נתנאל אריאל | 07/09/2022 08:52 (8)

נושאים בכתבה מס רכישה משקיעים

מס רכישה הוא מס המוטל על רכישת דירה. למה צריך לשלם מס כשקונים-רוכשים דירה? אחרי הכל, מסים משלמים על רווחים, כאשר מממשים לא כאשר קונים. התשובה פשוטה - ככה המדינה מקבלת כסף ומגדילה את הקופה והתשובה המדויקת יותר היא שזה גם מגדיל את הקופה אבל גם מהווה כלי לריסון מחירי הדירות. הכלי הזה אולי עובד, אבל מחירי הדירות לא באמת נשלטים.

כאשר המדינה רוצה לעצור את המשקיעים בשוק הדירות היא מעלה להם את מס הרכישה (מה שנעשה בפועל – הם משלמים מס רכישה של 8% מערך הדירה), כאשר היא רוצה להאיץ את השוק היא מורידה את מס הרכישה. בפועל קיימים שני מסלולים של מס רכישה – האחד לרוכשי דירה יחידה (ראשונה ומשפרי דיור) והשני למשקיעים. המס על משקיעים גבוה יותר.

השיטה – מדרגות מס

המיסוי הוא לפי מדרגות מס – כלומר, כל מדרגה ושיעור המס שלה. ככל שמחיר הדירה עולה כך מגיעים למדרגת מס גבוהה יותר, כאשר המדרגה הראשונה לרוכשי דירה ראשונה (או משפרי דיור) שבה אין תשלום מס היא 1,805 אלפי שקל. סכום המדרגה צמוד למדד המחירים לצרכן ומתעדכן פעם בשנה – בחודש ינואר. המשמעות היא שבהינתן קצב המדד – כ-5%, הרי שהרף לפטור ממס רכישה בדירה יחידה יעלה לכ-1.9 מיליון שקל. מעבר לכך, גם המדרגות הבאות בתור יעלו, כך שבסופו של דבר תהיה הפחתה במס רכישה. ההפחתה תלויה כמובן בערך הדירה הנרכשת.

המדרגה השנייה היא מ-1.805 מיליון שקל עד 2.141 מיליון שקל כשהמס מגיע במדרגה זו ל-3.5%. צפוי שהמדרגה תזוז לאזור ה-1.9 מיליון שקל עד 2.155 מיליון שקל. המדרגה השלישית היא כיום 2.14 מיליון שקל עד 5.25 מיליון שקל ובה תשלום המס הוא 5%. היא תתחיל במקביל לעדכון מס הרכישה לאזור ה-2.155 מיליון שקל.

בשורה התחתונה, נראה שעל דירות של כ-2 מיליון שקל, ההפחתה הצפויה תהיה כ-3.5 אלף שקל, בדירות יקרות יותר, ההפחתה צפויה להיות משמעותית יותר.

כל ההפחתות המוצגות כאן הן לרכישת דירה ראשונה או למשפרי דיור (שמוכרים או ימכרו את הדירה הקיימת שלהם). אבל למשקיעים אין לזה כמעט משמעות – הם משלמים 8% של מס רכישה על המדרגה שהיא מאפס ועד 5.255 מיליון שקל ומעל רף זה – 10%.

> למדריך ומחשבון מס רכישה באתר הון >

מס רכישה למשפרי דיור - לכאורה כל מי שרוכש דירה שנייה חייב במס רכישה מלא. כלומר, לא נהנה ממס רכישה מופחת כמו שיש ברכישת דירה ראשונה, אלא שאז מתעוררת בעיה - מה עם אלו שמשפרים דיור ורוכשים דירה לפני שהם מוכרים את הדירה שלהם. במקרה כזה יש להם 2 דירות לאורך פרק זמן מסויים ולכאורה הם צריכים לשלם מס מלא (8%-10%). וטבכן, כאן יש חריגה מהכלל, המחוקק הבין את העיוות אם הם היו נדרשים למס מלא וקבע דחיית מס רכישה מלא ותשלום חלקי בהינתן שעל משפרי הדיור למכור את הדירה הקיימת בתוך התקופות הבאות:

מי שרוכשים דירה מיד שנייה צריכים למכור את דירתם הקיימת תוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית (אם הדירה נרכשה לפני 07.07.2021, עליהם למכור את דירתם בתוך 18 חודשים).

קיראו עוד ב"נדל"ן"

מי שרוכשים דירה חדשה מקבלן או יזם צריכים למכור את הדירה הקיימת בתוך 12 חודשים מהיום שבו החזקה בדירה החלופית תימסר להם בפועל (מועד קבלת טופס 4).

לצורך החישוב התקופה שבין ה-01.03.2020 ל-30.06.2021 לא תיספר בתוך תקופת הדחייה.

האם להפחתה הצפויה יש משמעות?

אם אתם מתכננים לקנות דירה בשנה הבאה, אז כן – חסכתם מעט כסף, אבל זה סכום נמוך בהינתן עליות המחירים בשנים האחרונות ובעיקר בשנה האחרונה וזה לא סכום שאמור להשפיע על קבלת ההחלטות של מי שמתכוון לרכוש כעת. כלומר, אלו שעומדים כעת לפני רכישה לא יכולים כמובן לחכות כי בינתיים המחירים יכולים להמשיך לעלות, עליית מחירי הדירות עשויה לשים בכיס הקטן את ההנחה. אז המתנה רק בגלל זה היא לא אופציה.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

7.
אוהד 08/09/2022 01:03
הגב לתגובה זו
הגיוני שיהיה צמוד למדד מחירי הדירות. הגיוני שחסרי דיור לא ישלמו את המס הזה, גם ככה המדינה מרוויחה מהקרקע והמעמ, המס הכנסה והמס רווחי הון עד שחוסכים לדירה
6.
דוד 07/09/2022 15:12
הגב לתגובה זו
בקרוב חלק מהזוגות יאלצו למכור כי לא יעמדו בהחזרים החזירים המדושנים פרות הבשן ייגזלו מהם את הדירה ועוד בהנחה
מי שגבולי גם ככה לא צריך לקנות. מעשה חסר אחריות. (ל"ת)
שדגכשדג 07/09/2022 16:04
הגב לתגובה זו
5.
אחד 07/09/2022 14:18
הגב לתגובה זו
מדרגות המס יזוזו בעקבות עליית המדד לצרכן וההשפעה של זה היא מינורית (אלפי שקלים בודדים) ככה בזבזתם לי 5 דקות מהחיים + 4 דקות לכתיבת תגובה נזעמת....
4.
8 07/09/2022 13:01
הגב לתגובה זו
הם לא חמוצים. הם נסחטים. המדינה היא מסחטה, והאזרחים הם לימונים סחוטים.
3.
דן 07/09/2022 10:21
הגב לתגובה זו
רק מאיפה הכסף ? אני רוצה את ההנחה על מס הרכישה !!!
2.
אנונימי 07/09/2022 09:57
הגב לתגובה זו
למה גם המדרגה השהיה לא עולה ב 5% (כמו הראשונה)?
1.
מבין2 07/09/2022 09:47
הגב לתגובה זו
המחירים טסו 20% למעלה ומדרגות מס הרכישה יעלו 5%. כלומר עוד מס בשיעור 15% זו המתנה לזוגות הצעירים.

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן