אזור רובע 3  בתל אביב נראה לכם יקר היום? החלטת ועדת הערר צפויה, תייקר אותו עוד הרבה יותר.

נתחיל באזור עצמו - מדובר באחד האזורים המבוקשים והיקרים בארץ, אם לא היקר ביותר. הרובע מאופיין במבני מגורים בצפיפות בינוי גבוהה ובעירוב עם שימושים של מסחר, שירותים ופנאי. רחובות בולטים ברובע: צירי האורך המסחריים הכוללים את בן יהודה, דיזנגוף, ואבן גבירול בגבול המזרחי של הרובע. כמו כן, יש ברובע שימושי נופש ומלונאות לאורך רצועת החוף המרכזית של תל-אביב-יפו.

ברובע יש 60 אלף מתגוררים 60 אלף איש כשרק ל-28% מהם יש בעלות על דירה. מחירי הדירות באזור הם לפחות כ-50-55 אלף שקל למ"ר. 

בהחלטה שנפרשת על פני עשרות עמודים, הטילה ועדת הערר המחוזית תל אביב בראשותה של עו"ד סילביה רביד פצצה, אשר גלי ההדף שלה עשויים להמשיך ולטלטל את שוק הדירות במשך חודשים, אף שנים. בין ההשלכות החזויות של ההחלטה, ניתן לצפות אף לעלייה נוספת של רמת מחירי הדירות באזור שהוא כבר היום היקר ביותר בישראל – רובעים 3 ו-4 במרכז תל אביב. עליות שם יתדלקו את המשך העליות בעיר כולה.

• "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
• המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לפני שנסביר כיצד דבר מסוג זה עשוי להתרחש, נסביר קודם את מהות ההחלטה עצמה. כידוע, זכויות הבניה הניתנות למימוש במסגרת תמ"א  38, פטורות מהיטלי השבחה. המחוקק העניק את הפטור במטרה לעודד ככל הניתן את קידומם של הפרויקטים, שמטרתם המקורית היא חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה ומיגון המתגוררים בו בפני מתקפות טילים באמצעות הוספת ממ"דים.

ואולם נוסח החוק, אשר היה ברור מאד לגבי הענקת פטור מהיטל השבחה במקרה של מימוש הזכויות באמצעות היתר בניה, לא אמר דבר לגבי האירוע הנפוץ הנוסף שבו פוגשים בעלי נכסים את דרישות תשלום ההיטל – אירוע מכירת הדירה. שהרי ברור לכל כי דירה אשר לה פוטנציאל משמעותי להתחדשות באמצעות תמ"א משביחה את ערכה לעומת דירה שאינה כזו. על פניו – אם החוק לא הגדיר פטור במקרה שכזה, לכאורה היה על כל בעלי הדירות בעלי פוטנציאל תמ"א 38 לשלם היטלים במקרה של מכר, לא כן? ובכן – לא

• הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
• באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

הזכויות שאותן מעניקה תמ"א 38 אינן ודאיות ואינן מוקנות לבעלי הנכסים אלא "זכויות צפות", אשר תלויות במידה רבה במדיניות הוועדה המקומית שרשאית להחליט היכן יש ליישם את התמ"א והיכן לא. משום כך, התקבלה העמדה כי רק על בסיס הזכויות התמ"איות אין לגבות היטל השבחה במקרה של מכר. בנוסף מימושה של התמ"א מותנה  ב67% הסכמת בעלי דירות, נושא סבוך בפני עצמו שמגביר את חוסר הוודאות שבמימוש הזכויות.

אך מה עושים כאשר הוועדה המקומית אכן מימשה את סמכותה כחוק, ואישרה תוכנית המסדירה את אופן מימוש זכויות הבניה מכוח התמ"א, המגדירה באופן מפורט היכן וכיצד יש לממשן? תוכנית שכזו בדיוק הכינה ואישרה עיריית תל אביב – הלא היא תוכנית הרובעים 3 ו4 . סוגיה זו גולגלה לפתחה של ועדת הערר, בדמות מאות עררים שהגישו בעלי הנכסים, שהופתעו לגלות כי הוועדה המקומית מחייבת אותם בהיטל השבחה בהיקף של מאות אלפי שקלים על מלוא הזכויות שמאפשרת תוכנית הרובעים לבנות, על אף שמקורן של הזכויות הוא בתמ"א 38. ההחלטה הינה  ניצחון מהדהד לעיריית תל אביב.

הוועדה (שדנה רשמית ב-10 מקרים) קיבלה את עמדת העירייה כי מרגע אישורה של תוכנית הרובעים, חדלו זכויות הבניה התיאורטיות שהעניקה תמ"א 38 "לצוף", והפכו לוודאיות ומוקנות, ומאחר, שכאמור חוק התמ"א עצמו שותק לגבי פטור במקרה של מכר, עליהם להתכבד ולשלם את מלוא ההיטל. 

את התשובה לשאלה האם מבחינה משפטית טהורה צודקת החלטת ועדת הערר, אני משאיר לעמיתי עורכי הדין שבימים האחרונים כבר פתחו בינם לבין עצמם בוויכוחים סוערים בנושא. והנושא יגיע לפתחו של בית המשפט המחוזי ואף העליון. כשמאי, צורמת העובדה שהחלטת הוועדה מבטאת התעלמות מוחלטת מההשבחה שיצרו הזכויות התמ"איות בנכסים עוד בטרם אושרה תוכנית הרובעים. על רמת המחלוקת לגבי צדקת ההחלטה תעיד העובדה שאפילו בקרב חבריה לא שררה תמימות דעים, כאשר השמאי בהרכב זהר עירון כתב בדעת מיעוט המצדדת דווקא בעמדת בעלי הנכסים. על דבר אחד נראה כי אין כל מחלוקת – הנושא עוד ייסקר וייבחן לעומקו בערכאות גבוהות יותר.

השוק אינו מחכה להחלטות שעוד יתקבלו בעתיד ואת ההשלכות של ההחלטה צפויים מוכרי וקוני הדירות במחוז תל אביב ואף בשאר חלקי הארץ, לחוש באופן מיידי. במחוז תל אביב, שבו התקבלה ההחלטה, צפויה ההחלטה להפוך את עסקאות מכירת הדירה למשתלמות פחות עבור המוכרים שייאלצו כעת לשאת בתשלומי היטל השבחה בשווי של מאות אלפי שקלים. לכך יהיו שתי השלכות. הראשונה - פחות דירות יוצעו למכירה. השנייה – המוכרים שבכל זאת יציעו את דירותיהם למכירה, יבקשו לגלם את ההיטל במחיר המבוקש, ולמעשה לגלגל אותו אל הקונה. ברור כי לשני אופני הפעולה הללו תוצאה זהה, והיא הפחתת היצע והתייקרות המחירים.

אך השאלה הגדולה באמת שעל כל העוסקים בענף לשאול את עצמם כעת, היא לא מה יעלה בגורלו של שוק הדירות ברובעים 3 ו-4 במרכז תל אביב. עם כל הכבוד לאטרקטיביות הרבה של אזורים אלו, מדובר ככלות הכל באזור גיאוגרפי מוגבל למדי. שאלת מיליון הדולר (והרבה יותר מכך) היא האם בהחלטה זו צפויה ועדת הערר של תל אביב להוביל אחריה את שאר ועדות הערר, באופן שישליט מדיניות אחידה על כלל האזורים הוותיקים שבהם אושרו תוכניות עירוניות מסוגה של תוכנית הרובעים, או שמא יחליטו שאר הוועדות בהכרעותיהן העתידיות לקבל דווקא את פרשנות בעלי הנכסים לפיה אין להתעלם מהזכויות שהקנתה תמ"א 38 במסגרת "המצב הקודם". כלומר, עדיין לא ברור מה צפויות להיות "גבולות הגזרה" של מדיניות זו.

אם יחליטו שאר הוועדות לקחת כיוון שונה, ובמיוחד אם כך יחליטו גם בתי המשפט המחוזי והעליון, שאין ספק שעוד יידרשו לסוגיה, עשויה החלטת ועדת הערר הנוכחית להיראות בעוד כמה שנים כאפיזודה חולפת. אך את הטלטלה הגדולה המתחוללת כעת בשוק הדירות של תל אביב, זה כבר לא יימנע.