האם צריך להגביל את תמ"א 38 ליד המטרו ומה עם כל התוכניות הקיימות?
החלטת המועצה הארצית לתכנון ולבניה מהזמן האחרון שלא להכריע לעת עתה לגבי המלצת מינהל התכנון לאסור על בניית מיזמי תמ"א 38 ברדיוס של כמה מאות מטרים סביב תחנות המטרו המתוכננות, במסגרתה של תוכנית המתאר הארצית לאזור תחנות המטרו (תמ"א 70), השאירה את כל הצדדים המעורבים לא מרוצים.
מי שתמך באיסור, בנימוק הסביר שבקרבת תחנות המטרו יש לנצל באופן מיטבי את הקרקע, לא קיבל את מבוקשו. וגם מי שהתנגד לאיסור – בעיקר יזמים, עורכי דין ודיירים המעוניינים בקידום מיזמי תמ"א, נותרו גם הם בתחושת חוסר ודאות שמונעת קידום של פרויקט.
אך האם המלצת מינהל התכנון למועצה הארצית היא אכן מוצדקת אל מול הקיפאון שהיא יוצרת? האם באמת יש לאסור קידום מיזמי תמ"א 38 באזורים שבעתיד ישכנו בסמיכות לתחנות המטרו? השאלה הזו מזכירה את הבדיחה הידועה על הילד שביקש מאביו להסביר לו את ההבדל בין תיאוריה לפרקטיקה.
בתיאוריה, אין כל ספק שהצדק נמצא עם מינהל התכנון. מבחינה תכנונית - מיזמי תמ"א 38 לא מביאים לסוג הציפוף הרצוי בקרבת תחנות מטרו. באזורים אלה, שבהם יוכלו הדיירים להתנהל ללא רכב פרטי, ניתן ורצוי להוסיף אלפי יחידות דיור ומאות אלפי מ"ר של תעסוקה ומסחר. גם בחינה כלכלית של הנושא, בעיניהם של בעלי הקרקע, דיירים ויזמים, מעלה כי עדיף לפתח את הקרקע באמצעות מיזמי פינוי בינוי. אלה ייצרו השבחה גדולה משמעותית, שממנה ירוויחו כולם כולל קופת העיריות והמדינה, יותר מאשר בפרויקט תמ"א. כלומר, בתיאוריה צריך לרוץ ולפתח את האזורים האלו.
- פרויקט המטרו בגוש דן יוצא לדרך: טעות היסטורית או הצלחה ענקית?
- עבודות המטרו החלו באוזר סבידור בת"א; איך זה ישפיע על התנועה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אך מה בפרקטיקה? בעולם המציאותי אנחנו מדברים על בניינים שחלקם הגדול ישן שייתכן שהיו יכולים לקבל היתר בניה לפרויקט תמ"א 38 בעוד מספר חודשים מהיום, ואשר במקום זאת ייאלצו להמתין כעת מספר רב של שנים עד לאישור התב"ע הנדרשת. הם ימתינו עד שתוכנית פינוי בינוי תצא לפועל באזור מגוריהם וזה יכול להימשך תקופה ארוכה - מדובר בדחיית הליך ההתחדשות בחמש שנים במקרה הטוב, ובקרוב לעשר שנים במקרה הסביר יותר.
אין מדובר רק בדחייה מטרידה בשדרוג רמת החיים ותנאי המחייה של דיירי אותם בניינים, כי אם בסכנת חיים של ממש. הבניינים שבהם מדובר, שנבנו בשנות באמצע המאה הקודמת ועומדים על תילם 60 או 70 שנה, עשו את שלהם. אלפים מהם, לפי דוח מבקר המדינה שפורסם לאחרונה, כבר מוגדרים כמבנים מסוכנים.
דוגמאות לכך לא חסר. רק לפני שלושה שבועות התרחש אירוע "כמעט קריסה" ברמת גן, במסגרתו פונה בבהילות בניין אשר היה חלק ממתחם פינוי בינוי שקודם במשך למעלה מעשור, מבלי שהפרויקט יצא לפועל. האם אין באיסור קידומה של תמ"א 38 על פני שטחים כה נרחבים בגוש דן משום הגדלה משמעותית של רמת הסיכון שבה יהיו נתונים אלפי משקי בית נוספים?
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
בין הצעת מינהל התכנון הנכונה מבחינה תיאורטית, ובין הפרקטיקה שמוליכה אותנו למסקנה שונה, אני מציע דרך ביניים. ראשית, לא כל מיזם תמ"א 38 שיקודם כיום באזורי תחנות המטרו מונע התחדשות בקנה מידה רחב יותר. למשל, במגרשים אשר כלואים בין שני בניינים שכבר עברו הליך תמ"א, האפשרות לקדם התחדשות עירונית על פני המתחם כולו אינה קיימת.
בנוסף לכך, ניתן במסגרת תמ"א 70 לקבוע הוראות מעבר אשר יאפשרו להעצים זכויות בניה למיזמי תמ"א שיקודמו באזור התחנות. באופן שיאפשר את הגדלת הציפוף תוך הוספה של עשרות דירות למגרש ויצירת מפלס מסחרי, ותוך מתן אפשרות להקצות שטחי ציבור לרשות. מדובר למעשה במתן אפשרות לשימוש באלמנטים מתוך חלופת שקד, במסורת הליך תמ"א המקודם בהליך של היתר באזורים אלה.
מסלול זה, לצד הכוונה מצד ועדות התכנון של בניינים ומתחמים המתאימים לכך למיזמי פינוי בינוי, יספקו איזון בין הצורך של המדינה לצופף בניה באזורים אלה, אך ימנעו דחיה מסכנת חיים בקידום הפרויקטים.
- 2.אנונימי 13/08/2022 20:21הגב לתגובה זופתאום כשרוצים מפנים אנשים בזריזות . מצד שני בניינים מסוכנים עומדים להם.. כאילו שהם שונים מהבניינים שקרסו ושלחנו מהם דיירים.היו רק 3 עד עכשין לפי מה שנאמר בתשקורת .מה הבעיה להגדיל את הזכויות במיזמי תמ״א 38 באזור המטרו ולשלב עם זה במיזם פינוי בינוי ?? למה צריך לחכות 5 שנים? אפשר מקסימום להאריך את זה בשנה .מה עם הוצאות ששילמו יזמים בגין החתמות, בעלי מקצוע וכו? מדוע כל דבר מסבכים? כי יש עניין….. זה הכל הסדר עולמי החדש ואג׳נדה 21
- 1.החלטה נכונה (ל"ת)אסף 13/08/2022 13:11הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
