משרדים בתל אביב (צילום: ויופויט הדמייה)

/

שוק המשרדים לא אדיש למשבר בהייטק. במשרדים הקטנים והבינונים באזור תל אביב שאינם חדשים, יש כבר כפי שחשפנו מגמה של התקררות, וירידה מתונה בשכר הדירה. המשרדים בבניינים חדשים עדיין זוכים לביקושים, אך יש ירידה בשטחים המבוקשים וברצון של השוכרים לשריין שטחים לשנים הבאות.

עד לפני מספר חודשים, חברות היו נוהגות לשריין לעצמן שטחים באלפי מ"ר, כדי שיוכלו לאכלס את עובדיהן כשיגיע מועד הכניסה למתחם. בחודשיים האחרונים ישנה תחילתה של חזרה לשפיות. בניגוד לתופעה בה חברות שריינו שטחי משרדים לעוד כמה שנים, על בסיס הערכותיהן כי מספר העובדים יכפיל ואף יותר את עצמו, כעת נראה שחברות משריינות לטווחים קצרים ולשטחים-מתחמים קטנים יותר.

מעבר לכך, חברות מפטרות עובדים. חברה שמפטרת 5% מכוח האדם שלה, תצמצם לפחות 5% משטח המשרד שלה. בפועל, הפגיעה בכוח האדם היא לאחר שנעשה צמצום ורה ארגון בהוצאות, לרבות הוצאות השכירות. כך שצפוי שהפיטורים שאנו שומעים עליהם לאחרונה יביאו חברות רבות לצמצם את שטחיהן. מולן, יש כמובן חברות שצומחות בכח האדם ויצטרכו משרדים נוספים, אך מה שברור שקצב הצמיחה הואט דרמטית והציפיות נמוכות מבעבר. 

המשמעות היא שמשוואת הביקוש-היצע הולכת להשתנות. נבנים משרדים בהיקפים ענקיים כדי לקלוט שוכרים במיליוני מ"ר, אבל המשבר בהייטק עלול להביא לביקוש קטן מהצפוי. הביקוש וההיצע הם הכוח המניע את המחירים ובהינתן הזינוק במחירי השכירויות בשנתיים-שלוש האחרונות הרי שקיפאון וירידת מחירים, היא תרחיש בהחלט סביר. 

• סאמיט רכשה מגדל משרדים במנהטן ב-42 מיליון דולר; התפוסה: 53%
• ענף המשרדים קפוא? לא ב-Class A: גל חדש של ביקושים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מחיר מ"ר לשכירות לפני הקורונה בבניין משרדים חדש בתל אביב, עמד על כ-100-120 שקל לחודש. בעת האחרונה המחירים כבר הגיעו ל-180 שקל למ"ר. הערכות גורסות שחלק מהזינוק שנרשם בפרק זמן קצר, נעוץ ברמת המחיר הנמוכה שהייתה בהתחלה, ושנשארה לפרק זמן ארוך, כך שבפועל מדובר על שחיקה במחיר למ"ר שתיקן את עצמו. גורם בשוק הנדל"ן אומר: "הייתה צריכה להיות זחילה תיאורטית, בין אם זה במשרדים ובין אם זה במגורים. לא יכול להיות שבתל אביב שכר דירה למשרדים עמד על 100 שקלים ובחיפה על 55. אז עכשיו מדובר בתיקון".

הזינוק במחירים בשנים האחרונות במחירי הנדל"ן נעוץ בעיקר בביקוש האדיר למשרדים, מול היצע שלא מספיק. אך גל הבנייה הנוכחי באם המשבר בהייטק יימשך עלול להתברר כמוגזם. 

אותה תופעה שזיהנו – של שריון שטחים פחות גדולים ממנה שתוכנן בתחילה, ולטווחי זמן לא ארוכים מאד - עשוי להצביע על ירידה בשכר הדירה ואף במחירי המשרדים בהמשך, אם כי קשה לנבא את התפתחות המשבר בהייטק ובשווקים הפיננסים ואת השלכתם על המשק. נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון הביע אתמול, במקביל להעלאת הריבית, חשש גדול מהאטה ומיתון, והצהיר שהריבית עוד כשנה תהיה 2.75%, שזו ריבית גבוהה דרמטית ממה שהורגלנו אליה בשנים האחרונות. ריבית גבוהה מדכאת צמיחה, פוגעת בצריכה וגורמת להאטה משקית רוחבית.

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

כך או כך, חשוב להזכיר שגם בתקופות משבריות קודמות בהייטק ובמיוחד משבר הדוט.קום שהפיל את מחירי השכירויות, היה מדובר במשבר עם משך זמן קצוב.  הציביון הטכנולוגי של ישראל, שיעור הלומדים מקצועות טכנולוגיים, היזמות, ובכלל - המהפכות הטכנולוגיות, לא צפויות להיעלם, כך שצפוי שגם אם יהיה משבר, הרי שבטווח הארוך הצמיחה בתחום תימשך. 

ובהמשך לירידות הקלות במחירי השכירות במשרדים בינוניים וקטנים בתל אביב, עוד חיזוק לכך עולה מנתוני יד 2 המצביעים על ירידה. על פי שמאית המקרקעין דליה עסיס, נרשמים בימים אלו פערי מחירים גבוהים במיוחד בין אזורים שונים ברחבי העיר, גבוהים משמעותית מהערב, כאשר בשכונת מונטיפיורי ניתן להבחין בירידה במחירי השכירות.