מהיקרות ביותר בישראל: כמה תעלה דירה בלב כיכר המדינה?
דיווח שפרסמה בשבוע שעבר חברת המימון החוץ בנקאי לתחום הנדל"ן ברקת -1.12% קפיטל, מסמן שיא חדש למחירי דירות בלב אזורי הביקש. אם תל אביב הוגדרה כמגה ביקוש, אזי שעל כיכר המדינה ניתן אולי לדבר במונחים של "אולטרה ביקוש", ולא כי יש המון שיכולים להרשות לעצמם, אלא כי באופן יחסי להיצע הקיים והעתידי - אין מספיק ממנו. בכל אופן, הדיווח של ברקת מעלה את האפשרות שדירות בפרויקטים החדשים במרכז הכיכר תעלנה כ-12-13 מיליון שקל, ובחישוב למ"ר מחיר של כ-120-130 אלף שקל. ללא ספק מהנכסים היקרים ביותר בישראל.
453 דירות אמורות לקום בפרויקט שתממן ברקת, עלותו המוערכת היא 4.3 מיליארד שקל ומתוך הסכום ברקת עצמה תעמיד בדמות הלוואות כ-2 מיליארד שקל. מדובר בפרויקט של 240 בעלי זכויות על הקרקע, חלקם בעלי זכויות מזה שנים רבות, אחרים קנו מכאלה זכויות בשנים האחרונות. עבור כל אלה מדובר יהיה בעלות של 10 מיליון שקל בממוצע לדירה. זהו הממוצע אם כן, ובקצה הטווח, סביר כי מחירי הפנטהאוזים ירקיעו שחקים - תרתי משמע.
כאמור, תג מחיר של 10 מיליון שקל בממוצע מתייחס למי שכבר יש לו זכויות בקרקע (ויש רבים כאלה, על כן יש עוד הליך תכנוני שנכון לפרויקט הזה). קבוצה זו של בעלי זכויות תתקשר בהמשך הדרך עם קבלן עבור הקמת הפרויקט. לו יזם צריך היה לשלם על הקרקע הזו, ולכך להוסיף מרווח יזמי, מחיר הדירה הסופי, לפי המרווחים המקובלים בשוק, היה מגיע ל-12-13 מיליון שקל כפי שצוין.
מבט על עסקאות אחרות באזור מגלה רק חלק מהתמונה. וזאת משום שהגם שמדובר עדיין בצפון תל אביב ובסמוך לכיכר המדינה, לא מדובר בלב לבה של הכיכר - אולי סמל סטטוס שרבים יהיו מוכנים לשלם עבורו הון עתק. מכל מקום, בפרויקט בית ליסין של הכשרה התחדשות 0.58% , כשם החברה כבר מובן שזהו פרויקט התחדשות בו גם הדיירים הקיימים ישוכנו מחדש, מחיר דירה הוא כ-10 מיליון שקל, לאחר הרווח היזמי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נתוני עסקאות בדירות ישנות יותר המופיעים במדל"ן ואצל חברות התיווך כוללים בין היתר 4.7 מיליון שקל ששולמו אשתקד על דירת 3 חדרים בקומה 2 מתוך 6 קומות ברחוב משה שרת, בשטח 90 מ''ר עם חניה ומעלית. ברחוב מוזיר יעקב בפרויקט תמ"א במסלול הריסה ובניה של קבוצת יושפה שהחל בדצמבר, דירה בקומה 7 מתוך 8 בת 124 מ"ר נמכרה בסוף נובמבר ב-8.8 מיליון שקל, קרי 71 אלף שקל למ"ר. בסוף 2019 רכשו הידוענים מנחה הטלוויזיה אסי עזר ובן זוגו האדריכל אלברט אסקולה דירת מעטפת בשטח 143 מ"ר ומרפסת של 14 מ"ר, במגדל הגימנסיה שבאזור, בקומה 25, ב-8.4 מיליון שקל.
- 9.אהרון 26/06/2022 21:04הגב לתגובה זואין שם אורבניות מיוחדת, אין מוקדי משיכה מעניינים, אין מקומות עבודה אטרקטיביים (פרט לאלה שגם כך קרובים לרכבת), אין שם בתי ספר נטוליי אלימות, אין ניקיון, אין אווירה יוצאת דופן. מה יש? קרבה לבית חולים?
- 8.מקום ומבנים מכוערים מי ירצה לגור שם .נמאס כבר מתל אביב עיר עלובה יחסית לערים אחרות בעולם. (ל"ת)יואב 18/06/2022 09:37הגב לתגובה זו
- 7.מנסים לעשוק את הקונים בפועל מחיר דירה שם לא שווה 20% מהמחיר המבוקש לא לשלם יותר. (ל"ת)משוגע מי שקונה דירה במחירים פלצנים כאלו 16/03/2022 23:21הגב לתגובה זו
- 6.טוביה 15/03/2022 17:52הגב לתגובה זוהיחידים שיקנו את הדירות בתל אביב וסביבתה במחירים האלה הם רק הסינים שהיתעשרו ולכן יש בזה ברכה כי עם הזמן הסינים ישתלטו על הכל וזה יתן פה גב ביטחון לקיום במקום האמריקים כי הערבים יפחדו להיתעסק עם המעצמה של סין ויבוא המשיח על האיזור ולכל יש להתחיל ללמוד סינית כבר עכשיו לעתיד טוב ומובטח
- 5.יחיאל 15/03/2022 11:47הגב לתגובה זוהם כתבו 10 מליון לדירה ומיתכוונים לדולר ולא לשקל , אין תחמנים כמו שיש לנו פה וכולם הממשלה הבנקים הקבלנים הסוכנים ומי לא ועובדה שזה עובד
- 10 מיליון זה מחיר למשתכן (ל"ת)בוזגלו 16/03/2022 13:15הגב לתגובה זו
- 4.נשמע כמו פשיטת רגל מטורפת (ל"ת)כונס כונס כונס 15/03/2022 11:44הגב לתגובה זו
- 3.הדירות בבנינים אלה גם בהגרלה לזוגות צעירים? (ל"ת)יוסי 15/03/2022 11:40הגב לתגובה זו
- 2.תשמרו לי 4 דירות בקומה אחת גבוהה (ל"ת)המבקר הטוב 15/03/2022 10:47הגב לתגובה זו
- 1.מהבורסה חחחח (ל"ת)מאיפה הכסף 15/03/2022 10:46הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
