מהיקרות ביותר בישראל: כמה תעלה דירה בלב כיכר המדינה?
דיווח שפרסמה בשבוע שעבר חברת המימון החוץ בנקאי לתחום הנדל"ן ברקת 0% קפיטל, מסמן שיא חדש למחירי דירות בלב אזורי הביקש. אם תל אביב הוגדרה כמגה ביקוש, אזי שעל כיכר המדינה ניתן אולי לדבר במונחים של "אולטרה ביקוש", ולא כי יש המון שיכולים להרשות לעצמם, אלא כי באופן יחסי להיצע הקיים והעתידי - אין מספיק ממנו. בכל אופן, הדיווח של ברקת מעלה את האפשרות שדירות בפרויקטים החדשים במרכז הכיכר תעלנה כ-12-13 מיליון שקל, ובחישוב למ"ר מחיר של כ-120-130 אלף שקל. ללא ספק מהנכסים היקרים ביותר בישראל.
453 דירות אמורות לקום בפרויקט שתממן ברקת, עלותו המוערכת היא 4.3 מיליארד שקל ומתוך הסכום ברקת עצמה תעמיד בדמות הלוואות כ-2 מיליארד שקל. מדובר בפרויקט של 240 בעלי זכויות על הקרקע, חלקם בעלי זכויות מזה שנים רבות, אחרים קנו מכאלה זכויות בשנים האחרונות. עבור כל אלה מדובר יהיה בעלות של 10 מיליון שקל בממוצע לדירה. זהו הממוצע אם כן, ובקצה הטווח, סביר כי מחירי הפנטהאוזים ירקיעו שחקים - תרתי משמע.
כאמור, תג מחיר של 10 מיליון שקל בממוצע מתייחס למי שכבר יש לו זכויות בקרקע (ויש רבים כאלה, על כן יש עוד הליך תכנוני שנכון לפרויקט הזה). קבוצה זו של בעלי זכויות תתקשר בהמשך הדרך עם קבלן עבור הקמת הפרויקט. לו יזם צריך היה לשלם על הקרקע הזו, ולכך להוסיף מרווח יזמי, מחיר הדירה הסופי, לפי המרווחים המקובלים בשוק, היה מגיע ל-12-13 מיליון שקל כפי שצוין.
מבט על עסקאות אחרות באזור מגלה רק חלק מהתמונה. וזאת משום שהגם שמדובר עדיין בצפון תל אביב ובסמוך לכיכר המדינה, לא מדובר בלב לבה של הכיכר - אולי סמל סטטוס שרבים יהיו מוכנים לשלם עבורו הון עתק. מכל מקום, בפרויקט בית ליסין של הכשרה התחדשות -3.5% , כשם החברה כבר מובן שזהו פרויקט התחדשות בו גם הדיירים הקיימים ישוכנו מחדש, מחיר דירה הוא כ-10 מיליון שקל, לאחר הרווח היזמי.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נתוני עסקאות בדירות ישנות יותר המופיעים במדל"ן ואצל חברות התיווך כוללים בין היתר 4.7 מיליון שקל ששולמו אשתקד על דירת 3 חדרים בקומה 2 מתוך 6 קומות ברחוב משה שרת, בשטח 90 מ''ר עם חניה ומעלית. ברחוב מוזיר יעקב בפרויקט תמ"א במסלול הריסה ובניה של קבוצת יושפה שהחל בדצמבר, דירה בקומה 7 מתוך 8 בת 124 מ"ר נמכרה בסוף נובמבר ב-8.8 מיליון שקל, קרי 71 אלף שקל למ"ר. בסוף 2019 רכשו הידוענים מנחה הטלוויזיה אסי עזר ובן זוגו האדריכל אלברט אסקולה דירת מעטפת בשטח 143 מ"ר ומרפסת של 14 מ"ר, במגדל הגימנסיה שבאזור, בקומה 25, ב-8.4 מיליון שקל.
- 9.אהרון 26/06/2022 21:04הגב לתגובה זואין שם אורבניות מיוחדת, אין מוקדי משיכה מעניינים, אין מקומות עבודה אטרקטיביים (פרט לאלה שגם כך קרובים לרכבת), אין שם בתי ספר נטוליי אלימות, אין ניקיון, אין אווירה יוצאת דופן. מה יש? קרבה לבית חולים?
- 8.מקום ומבנים מכוערים מי ירצה לגור שם .נמאס כבר מתל אביב עיר עלובה יחסית לערים אחרות בעולם. (ל"ת)יואב 18/06/2022 09:37הגב לתגובה זו
- 7.מנסים לעשוק את הקונים בפועל מחיר דירה שם לא שווה 20% מהמחיר המבוקש לא לשלם יותר. (ל"ת)משוגע מי שקונה דירה במחירים פלצנים כאלו 16/03/2022 23:21הגב לתגובה זו
- 6.טוביה 15/03/2022 17:52הגב לתגובה זוהיחידים שיקנו את הדירות בתל אביב וסביבתה במחירים האלה הם רק הסינים שהיתעשרו ולכן יש בזה ברכה כי עם הזמן הסינים ישתלטו על הכל וזה יתן פה גב ביטחון לקיום במקום האמריקים כי הערבים יפחדו להיתעסק עם המעצמה של סין ויבוא המשיח על האיזור ולכל יש להתחיל ללמוד סינית כבר עכשיו לעתיד טוב ומובטח
- 5.יחיאל 15/03/2022 11:47הגב לתגובה זוהם כתבו 10 מליון לדירה ומיתכוונים לדולר ולא לשקל , אין תחמנים כמו שיש לנו פה וכולם הממשלה הבנקים הקבלנים הסוכנים ומי לא ועובדה שזה עובד
- 10 מיליון זה מחיר למשתכן (ל"ת)בוזגלו 16/03/2022 13:15הגב לתגובה זו
- 4.נשמע כמו פשיטת רגל מטורפת (ל"ת)כונס כונס כונס 15/03/2022 11:44הגב לתגובה זו
- 3.הדירות בבנינים אלה גם בהגרלה לזוגות צעירים? (ל"ת)יוסי 15/03/2022 11:40הגב לתגובה זו
- 2.תשמרו לי 4 דירות בקומה אחת גבוהה (ל"ת)המבקר הטוב 15/03/2022 10:47הגב לתגובה זו
- 1.מהבורסה חחחח (ל"ת)מאיפה הכסף 15/03/2022 10:46הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
