בהוד"ש התושבים הם שאמרו שהתמ"א תעמיס על התשתיות והעייריה שקידמה
שילוב של NIMBY (Not in my back yard) וחילופי תפקידים בהוד השרון: העירייה מקדמת פרויקט נקודתי של תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש, ושלא במסגרת תכנית כוללנית למתחם התחדשות עירונית, והתושבים השכנים הם שמתריעים מפני העמסה על התשתיות המקומיות. הקש ששבר את גב הגמל שלהם: עוד קומה בכל בניין בפרויקט המדובר. זה עתה ועדת הערר פסקה לטובת העירייה - והפרויקט יוקם.
תחילתו של המאבק באישור התכנית על ידי הוועדה המקומית הוד השרון חרף התנגדויות השכנים אותן דחתה בחודש אוגוסט האחרון. אלה ערערו לוועדת הערר המחוזית מרכז. במסגרת הפרויקט ייהרסו ויפונו 52 דירות ב-2 בניינים קיימים בני 3-4 קומות מעל עמודים ברחוב בני ברית בסמוך לרחוב הראשי בעיר, דרך רמתיים, ובמקומם ייבנו 142 דירות (תוספת של 90 דירות) לצד מסחר בקומות הקרקע ב-3 בניינים חדשים בני 10 קומות: 8 קומות מעל הקרקע, 3 מרתפי חניה, קומת גג חלקית וחדרי יציאה גג.
מתוך תוספת הקומות, 2.5 ניתנו מכוח תמ"א 38, קומה נוספת מכוח תכנית הר/1/38 ועוד קומה שניתנה כאישור לבקשה להקלות בנייה מצד היזמית, אל גג בנייה והנדסה בע"מ והאדריכל בפרויקט הוא אריק שהם. דיירי הבניין הסמוך התנגדו לקומה נוספת שאושרה וטענו כי מדובר בסטייה ניכרת. לטענתם, בפרויקט ישנה "הכבדה משמעותית על התשתיות והחניות והתנועה באזור".
יצוין כי בעתיד צפויה לקום תחנת מטרו סמוכה - ואולם העתיד הזה עוד רחוק, ובינתיים כפי שאפשר ללמוד מהיקף קומות החניון (היחס בין קומות החניה לקומות המגורים), אכן בונים על שימוש ברכב הפרטי. לרוב טענות מעין אלו מועלות בערי המרכז על ידי הרשויות המקומיות עצמן שחוששות מהכבדה על התשתיות, לבטח כשהארנונה למגורים לא מכסה את עלויות שיפור התשתיות (ואולם כאן מדובר בעירוב שימושים - ובכל זאת ייתכן כי גם תחשיב זה, שכולל ארנונה מעסקים, לא מכסה על כך).
- הדולר לאן, הביטקוין לאן?
- סיוה מקבלת המלצת קנייה - מחיר יעד של 60 דולר, אפסייד של 71% על המחיר בשוק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אחד הפתרונות בהקשר זה הוא הפחתה של תקני החניה (כפי שנעשה בתל אביב בבנייה חדשה), מה שיעמיס פחות על הכבישים. ועדיין, המונח "תשתיות" כולל גם טיהור שפכים וצרכי ציבור אחרים דוגמת כתות גן ובתי ספר.
אל גג שיוצגה בהליך על ידי עו"ד ענת בירן ואינה טל ממשרד ענת בירן עורכי דין, טענה שהוראות התכניות הקיימת החלות על הקרקע האמורה, לצד הוראות תמ"א 38 ותקנות התכנון והבנייה, מאפשרות את הוספת הקומה העשירית.
כן נטען על-ידי היזם, כי הוכח שהקומה הנוספת מאפשרת חלוקה טובה של הדירות בכל בניין, מאפשרת לפצל בין שלושת הבניינים שייבנו, ומאפשרת סביבה יותר מרווחת ומרווחים ראויים בין הבניינים באזור שנבנים לגובה. אל גג בחנו לדבריהם חלופה של חיזוק ובניית תוספות (מסלול תמ"א 38/1) אך נמצא כי הריסה ובנייה מחדש "תאפשר תכנון נכון יותר לאזור וגם תבטיח פיתוח סביבתי ראוי", וכן תאפשר לדיירים חדר עבודה משותף, חדר כושר ומועדון דיירים - כלומר תגדיל את התמורות לדיירים (לשכנים זה לא עוזר כמובן).
- האם זה הזמן לקנות דירה? כמה תובנות שעשויות לעזור לכם
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן...
- 6.אלכס יניב 17/12/2022 20:25הגב לתגובה זוהיו עוד הטעיות לא מעטות בוועדת הערר בעיקר מצד הוועדה המקומית וגם היזם וגם עוה"ד שלו שהצטרפה לדברי הוועדה המקומית וודאי יודעים על מה מדובר
- 5.אלכס יניב 17/12/2022 20:22הגב לתגובה זובמסגרת הדיונים הוצגה על ידי היזם והוועדה המקומית הדמיה שלפיה נקבע שההבדל בין הבניין בפרויקט לבנין השכן הוא 1.5 מטר תוך זיוף נתונים כמו העתק מתכנית הבניין עם השמטת הכתוב "חדרי גג" ובמקום זה בהסבר נטען שזה פנטהאוז
- 4.אלכס יניב 17/12/2022 20:13הגב לתגובה זוהבניינים המתוכננים הינם בני 11 קומות אם מחשבים את הקומות כמו בבניין השכן שם ספרו את החדר על הגג כקומה קומת קרקע+8 קומות+קומת פנטהאוזים+ חדר על הגג
- 3.סיגל 08/02/2022 08:42הגב לתגובה זוהעיר חסומה בצוואר בקבוק . חייבים להוסיף במיידי יציאות לכבישים 4 ו 5 ולהקל בזה על המצור בשעות הלחץ . המצב sos .
- 2.להגביל את כמות החניות רק יצור עומס של מחפשי חנייה, לא למדתם? (ל"ת)אמיר 08/02/2022 08:05הגב לתגובה זו
- 1.אמנון 08/02/2022 08:04הגב לתגובה זוזה לא מוריד את העומס אם אנשים מסתובבים ומחפשים חנייה.כי מי שמחזיק אוטו מחזיק אוטו!בלי קשר לזה שיש או אין חנייה.
איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
על המחירים בשוק, הכדאיות הכלכלית והתשואה למשקיעים; וגם - האם זו באמת השקעה משתלמת?
בשבוע שעבר פורסם מדד המחירים לצרכן, ובפעם החמישית ברציפות הוא מעיד על ירידת מחירי הדירות. אמנם לפי הלמ"ס הירידה עדיין נמוכה. אבל לפי עסקאות שנעשות בפועל, הסקירה של הכלכלן הראשי באוצר ושיחות עם קבלנים ויזמים - הירידה גדולה מכך ומגיע ל-5% עד 10%. עוד לפני שהירידה החלה להשתקף בנתוני למ"ס, הצגנו נתונים שמעידים על ירידה וזאת מכיוון שבלמ"ס מעדכנים את הנתונים בעיכוב של חודשיים וחצי וגם כשהם מעדכנים אותם הם ללא הנחות, מבצעיים ובעיקר ללא הנחות מימון גדולות. .
מחיר דירה ממוצעת בארץ עדיין הוא כ-2.3 מיליון שקל ואם מסתכלים על המרכז כמעט בלתי אפשרי למצוא דירה בתקציב הזה. אבל מי שמוכן להתרחק קצת או להתפשר על דירה ישנה, עדיין יכול למצוא דירות במחיר כזה למגורים או להשקעה כשהן אפילו יכולות להניב תשואה 'עודפת' מאשר התשואות על דירות במרכז. בעיקר בדירות בהם רוב הפוטנציאל כבר מגולם.
חשוב - האם זה הזמן לקנות דירה? כמה תובנות שעשויות לעזור לכם
הדרום - הכי קל למצוא
באר שבע, נתיבות, אופקים ודימונה: בתקציב של 1.3-1.8 מיליון שקל אפשר עדיין למצוא דירות 4-5 חדרים (חדשות או יד שנייה במצב טוב יחסית). בבאר שבע, סביב שכונות ותיקות/מתחדשות ובקרבת מוסדות אקדמיים, הביקוש לשכירות יחסית יציב, וזה תומך בתשואה של בערך 3.5%-3.8% (תלוי כמובן במצב הדירה והקרבה לתחבורה/מוסדות). בדימונה/נתיבות המחיר נמוך יותר אבל זמינות השוכרים תלויה בשכונה ובתעסוקה באזור. חשוב למשקיע שבוחן את ההשקעה באזור לבחון היטב את השוכרים הקיימים והפוטנציאלים במיוחד אם הוא לא גר קרוב, הוא צריך מישהו שאפשר לסמוך עליו, לא כזה שצריך אותו בדירה כל חודש.
- ניתוח רבעוני: מכירות הדירות קפאו אבל המניות קרובות לשיא, האם השוק מתעלם מהסימנים?
- אמות פותחת את השנה ביציבות, אך שומרת על תחזית שמרנית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מול הקושי למצוא שוכרים בדרום, במרכז קל למצוא. על כל דירה באזור מבוקש יש כ-6-7 משפחות, תלוי כמובן באזור. להרחבה: שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים".
עסקאות אחרונות
האם זה הזמן לקנות דירה? כמה תובנות שעשויות לעזור לכם
שוק הנדל"ן במשבר - איך זה קרה ומה יהיה בהמשך? תמונת מצב על שוק הדירות המקומי
מחירי הדירות מחירי הדירות בירידה. מתחילת השנה המחירים ירדו ב-5% עד 10% ברוב המקומות בארץ גם בדירות חדשות וגם בדירות יד שנייה. מדובר בשינוי מגמה אחרי עליות משמעותיות. "לא תהיה קריסה במחירים, אלא המשך ירידה מתונה" העריך ינקי קוינט בשיחה עם ביזפורטל השבוע - ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ". קוינט מסביר שיש מלאי גדול, יש מספיק דירות לכולם ואין סיבה שהמגמה תשתנה.
המחירים יורדים לרוכשים, אבל הקבלנים מנסים לטשטש זאת דרך מבצעי הנחות משמעותיים. אם אתם קונים דירה ב-3 מיליון שקל ומשלמים תוך 6 חודשים זה לא כמו לקנות דירה ב-3 במבצעי 80/20 כשה-80% במסירה ולא צמודים או צמודים חלקית, יש כאן הנחה של 7% לפחות. אבל הקבלן לא מציג אותה - זה 3 מיליון הוא מציג לכולם וככה שומר על המחירים, למרות שאם מגלמים את ההנחה זה באזור 2.8 מיליון שקל.
ובכל זאת זה מחלחל גם למחירי הקבלן. זה צפוי להמשיך, הנה תובנות שאספנו מבכירים בתחום - האם הירידה הזו צפויה להימשך גם בהמשך?
כנראה שכן, לפחות בטווח הקרוב. ריבית גבוהה, מלחמה מתמשכת וחוסר ודאות ימשיכו להכביד על השוק. כל עוד הריבית לא תרד, קשה לראות את המחירים מתייצבים. יחד עם זאת, גורמי מקצוע מזכירים כי ההיצע בישראל מוגבל מאוד והביקוש קשיח בגלל הגידול הדמוגרפי, ולכן לא צפויה ירידת מחירים חדה או מתמשכת לאורך זמן.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עד כמה היקף העסקאות ירד מתחילת השנה?
מאז תחילת השנה נרשמה ירידה דרמטית בהיקף העסקאות והיא התעצמה בחודשים האחרונים. מספר העסקאות ירד בחודשים האחרונים ב-25%-30% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, זה בולט בעיקר אצל הקבלנים.
כיצד משפיעה הריבית על קוני הדירות?
