בהוד"ש התושבים הם שאמרו שהתמ"א תעמיס על התשתיות והעייריה שקידמה
שילוב של NIMBY (Not in my back yard) וחילופי תפקידים בהוד השרון: העירייה מקדמת פרויקט נקודתי של תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש, ושלא במסגרת תכנית כוללנית למתחם התחדשות עירונית, והתושבים השכנים הם שמתריעים מפני העמסה על התשתיות המקומיות. הקש ששבר את גב הגמל שלהם: עוד קומה בכל בניין בפרויקט המדובר. זה עתה ועדת הערר פסקה לטובת העירייה - והפרויקט יוקם.
תחילתו של המאבק באישור התכנית על ידי הוועדה המקומית הוד השרון חרף התנגדויות השכנים אותן דחתה בחודש אוגוסט האחרון. אלה ערערו לוועדת הערר המחוזית מרכז. במסגרת הפרויקט ייהרסו ויפונו 52 דירות ב-2 בניינים קיימים בני 3-4 קומות מעל עמודים ברחוב בני ברית בסמוך לרחוב הראשי בעיר, דרך רמתיים, ובמקומם ייבנו 142 דירות (תוספת של 90 דירות) לצד מסחר בקומות הקרקע ב-3 בניינים חדשים בני 10 קומות: 8 קומות מעל הקרקע, 3 מרתפי חניה, קומת גג חלקית וחדרי יציאה גג.
מתוך תוספת הקומות, 2.5 ניתנו מכוח תמ"א 38, קומה נוספת מכוח תכנית הר/1/38 ועוד קומה שניתנה כאישור לבקשה להקלות בנייה מצד היזמית, אל גג בנייה והנדסה בע"מ והאדריכל בפרויקט הוא אריק שהם. דיירי הבניין הסמוך התנגדו לקומה נוספת שאושרה וטענו כי מדובר בסטייה ניכרת. לטענתם, בפרויקט ישנה "הכבדה משמעותית על התשתיות והחניות והתנועה באזור".
יצוין כי בעתיד צפויה לקום תחנת מטרו סמוכה - ואולם העתיד הזה עוד רחוק, ובינתיים כפי שאפשר ללמוד מהיקף קומות החניון (היחס בין קומות החניה לקומות המגורים), אכן בונים על שימוש ברכב הפרטי. לרוב טענות מעין אלו מועלות בערי המרכז על ידי הרשויות המקומיות עצמן שחוששות מהכבדה על התשתיות, לבטח כשהארנונה למגורים לא מכסה את עלויות שיפור התשתיות (ואולם כאן מדובר בעירוב שימושים - ובכל זאת ייתכן כי גם תחשיב זה, שכולל ארנונה מעסקים, לא מכסה על כך).
- הדולר לאן, הביטקוין לאן?
- סיוה מקבלת המלצת קנייה - מחיר יעד של 60 דולר, אפסייד של 71% על המחיר בשוק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אחד הפתרונות בהקשר זה הוא הפחתה של תקני החניה (כפי שנעשה בתל אביב בבנייה חדשה), מה שיעמיס פחות על הכבישים. ועדיין, המונח "תשתיות" כולל גם טיהור שפכים וצרכי ציבור אחרים דוגמת כתות גן ובתי ספר.
אל גג שיוצגה בהליך על ידי עו"ד ענת בירן ואינה טל ממשרד ענת בירן עורכי דין, טענה שהוראות התכניות הקיימת החלות על הקרקע האמורה, לצד הוראות תמ"א 38 ותקנות התכנון והבנייה, מאפשרות את הוספת הקומה העשירית.
כן נטען על-ידי היזם, כי הוכח שהקומה הנוספת מאפשרת חלוקה טובה של הדירות בכל בניין, מאפשרת לפצל בין שלושת הבניינים שייבנו, ומאפשרת סביבה יותר מרווחת ומרווחים ראויים בין הבניינים באזור שנבנים לגובה. אל גג בחנו לדבריהם חלופה של חיזוק ובניית תוספות (מסלול תמ"א 38/1) אך נמצא כי הריסה ובנייה מחדש "תאפשר תכנון נכון יותר לאזור וגם תבטיח פיתוח סביבתי ראוי", וכן תאפשר לדיירים חדר עבודה משותף, חדר כושר ומועדון דיירים - כלומר תגדיל את התמורות לדיירים (לשכנים זה לא עוזר כמובן).
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- 6.אלכס יניב 17/12/2022 20:25הגב לתגובה זוהיו עוד הטעיות לא מעטות בוועדת הערר בעיקר מצד הוועדה המקומית וגם היזם וגם עוה"ד שלו שהצטרפה לדברי הוועדה המקומית וודאי יודעים על מה מדובר
- 5.אלכס יניב 17/12/2022 20:22הגב לתגובה זובמסגרת הדיונים הוצגה על ידי היזם והוועדה המקומית הדמיה שלפיה נקבע שההבדל בין הבניין בפרויקט לבנין השכן הוא 1.5 מטר תוך זיוף נתונים כמו העתק מתכנית הבניין עם השמטת הכתוב "חדרי גג" ובמקום זה בהסבר נטען שזה פנטהאוז
- 4.אלכס יניב 17/12/2022 20:13הגב לתגובה זוהבניינים המתוכננים הינם בני 11 קומות אם מחשבים את הקומות כמו בבניין השכן שם ספרו את החדר על הגג כקומה קומת קרקע+8 קומות+קומת פנטהאוזים+ חדר על הגג
- 3.סיגל 08/02/2022 08:42הגב לתגובה זוהעיר חסומה בצוואר בקבוק . חייבים להוסיף במיידי יציאות לכבישים 4 ו 5 ולהקל בזה על המצור בשעות הלחץ . המצב sos .
- 2.להגביל את כמות החניות רק יצור עומס של מחפשי חנייה, לא למדתם? (ל"ת)אמיר 08/02/2022 08:05הגב לתגובה זו
- 1.אמנון 08/02/2022 08:04הגב לתגובה זוזה לא מוריד את העומס אם אנשים מסתובבים ומחפשים חנייה.כי מי שמחזיק אוטו מחזיק אוטו!בלי קשר לזה שיש או אין חנייה.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
