איך להוזיל את המשכנתא - מסבב בנקים, דרך אחוזי המימון ועד התמהיל הנכון
שער הדולר רכישות הדירות בישראל בשיא כל הזמנים. המשכנתא הממוצעת זינקה גם כן ומתקרבת למיליון שקל. איך מבצעים את העסקה הפיננסית החשובה ביותר למשק בית בצורה נכונה יותר?
למחשבון משכנתא מתקדם (לפי סכום החזר, לפי סכום המשכנתא, לפי מסלולים)
בכדי שתוכלו להגיע אל הבנק ולקבל תנאים טובים יותר עליכם להגיע במצב פיננסי אופטימלי. למשל יציבות תעסוקתית, זה לא זמן להקטין משרה או לעבור למשרה עם תנאים פחות טובים בטווח הקצר. להימנע מהלוואות חדשות. לשמור על מסגרת אשראי.
כמובן תמיד תוכלו לדבר עם הבנקאי ולספק הסבר אך עדיף שתתנו למספרים לדבר. אתם מבצעים את העסקה הגדולה בחייכם - תיערכו אליה.
אחוז מימון. אחד המדדים שמשפיעים על גובה הריבית זה אחוזי המימון. עד 45% מימון. 60%-45% מימון - מדרגת הביניים. ואילו המדרגה הגבוהה ביותר בה תשלמו את הריבית הגבוהה ביותר זה מעל 60% מימון. לדוגמא רכשתם דירה של שני מיליון שקל. משכנתא של עד 900 אלף שקל שזה 45% מסך הדירה תספק לבנק רשת בטחון גבוהה ולכם תנאים טובים יותר. לעומת זאת משכנתא שגבוהה מ-1.2 מיליון שקל כלומר מעל 60% מימון. תגדיל את פרמיית הסיכון של הבנק ולכם את תשלומי הריבית.
- ג'י סיטי ירדה 6.8%, נקסט ויז'ן עלתה 7.1%, סגירה יציבה במדדים
- איי.סי.אל נפלה 15%, חברה לישראל איבדה 14%; מחזור המסחר - 13.4 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במידה ואתם קרובים לאחת המדרגות כדאי לעשות מאמץ וגייס ממקור חיצוני על מנת להיות בצד הנכון של מדרגה כלומר 59% אחוזי מימון ולא 61%.
עמלת פתיחת תיק משכנתא – עמלה שעומדת על 0.25% מסך המשכנתא. על משכנתא של מיליון שקל מדובר ב-2,500 שקל. זהו סכום לא מבוטל שמשולם במזומן בפתיחת התיק. הבנקים יודעים לתת הנחה של עד 50% ובאופן יחסית שכיח. עם זאת לקוחות שהבנק רוצה ביקרם יכולים להשיג אף למעלה מכך.
לקוחות שעושים את התהליך בעצמם כדאי להתחיל לפחות חודשיים לפני חתימת המשכנתא. זאת על מנת לבצע סקר שוק אפקטיבי. עסקה אופטימלית עשויה לקחת יותר זמן מהציפיות שלכם. בייחוד לקוחות שפונים ל-4-5 בנקים שונים. וגם אחרי שחתמתם על עסקה עם הבנק האישורים האחרונים ייקחו בין שבוע לשבועיים. לחץ זמן עשוי לגרום לנו לקחת עסקה פחות טובה או מצד שני לאחר בתשלום לקבלן ולהסתכן בקנסות.
באופן מפתיע קיימת שונות בין הבנקים – במידה מסוימת קיימת תחרות על הצרכנים. לעיתים גם בין הסניפים השונים של הבנק. כך שחשוב לעשות לפנות אל למספר בנקים שונים ולא לרוץ באופן ישיר לבנק בו מנהלים את החשבון. מעבר לכך אומר שמהניסיון האישי שלי ולמרות שהוא הגוף הגדול ביותר בתחום המשכנתאות בנק מזרחי טפחות לא סיפק תנאים אטרקטיביים. הבנקים הגדולים האחרים שרוצים להגדיל נתח שוק מספקים הצעות משכנתא תחרותיות.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
לקחת 100% משכנתא זה מסוכן. אמנם בנק ישראל מגביל את המשכנתא לעד 75% מערך הדירה. עם זאת יש מעטים שבוחרים לעקוף את ההנחיה באמצעות הלוואות מבני משפחה, הלוואות חיצוניות ועוד דרכים יצירתיות. אמנם מחירי הדירות בישראל עולים יחסית בעקביות בוודאי בעשור האחרון. אך זה לא תעודת ביטוח ליום המחר. בטח בעסקה ממונפת שחושפת את הלווה לשינויים כמו עליית ריבית הפריים, ירידה בהכנסה ועוד.
נושא חשוב נוסף לפני שלוקחים משכנתא מה זה תמהיל, מה הריביות היום בשוק, מה עושה היום הציבור בישראל ומה עולה מדוחות בנק ישראל - על כך בסרטון הבא.
- 1.אופקו 26/08/2021 08:17הגב לתגובה זו10000 מאומתים ליום למרות החיסונים וגם אם הוזילו את מחירי הבדיקות אז הקורונה עדיין לא בשיא ויש גם עוד 7 זנים קשים בדרך . מיכאלי וביבי נסעו לארה"ב לייבא את הזן החדש לפה
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
