צילום: תמר מצפי

השמאים לממשלה: "הורדת מס רכוש לאפס גרמה לקבלנים לא לבנות דירות"

על פי השמאים, בעלי זכויות בקרקע לא בנו גם בקרקעות זמינות לבנייה. בין ההמלצות המרכזיות: בניית דיור להשכרה, הקלת הליכי רישוי ויותר פרויקטים של פינוי בינוי

סתיו קורן | 12/07/2021 11:45 (14)

נושאים בכתבה אזורי עדיפות לאומית לשכת השמאים מחירי הדירות

"מימושו של חוק מס רכוש שב-20 שנה האחרונות הפך משיקולים שלדעתנו כבר אינם רלוונטיים, לאות מתה. החוק קיים. התקנות איפסו את שיעור המס. התוצאה של מהלך זה הייתה מתן תמריץ לבעלי זכויות בקרקע שלא לממש בניה, גם בקרקעות זמינות לבנייה. נכון לדעתנו להעלות חזרה את שיעור מס זה (כאמור, מדובר בהליך של תקנות בלבד) זאת כדי לייצר תמריץ למחזיקי קרקעות זמינות לבנות בהן ולהגדיל היצע למגורים, זאת במקום "לדגור" על אותן קרקעות לצרכים ספקולטיביים. כאמור, קרקע היא משאב בחסר ונכון לאפשר אספקתו לציבור הרחב כולו",

את הדברים הללו כותבים בלשכת שמאי המקרקעין במכתב לשרת הפנים איילת שקד, ולשר הבינוי והשיכון זאב אלקין עם המלצות להגדלת היצע והוזלת מחירי הדיור. זאת לאור העלייה המתמשכת במחירי הדיור שרשמו עליה שנתית של 5.6%.

"דיור במדינת ישראל הנו מוצר צריכה בסיסי וככזה נכון כ"מטרת על", לעשות כל מאמץ על מנת לספקו לאזרחי המדינה באופן שהיד משגת". כך לפי הלשכה.

בלשכה ממליצים לעודד "מתחמי פינוי בינוי ופרויקטים במסגרת תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) תוך שמירה על רף כדאיות כלכלית ומתן תמריצים לעידוד בניה, כגון הפחתת היטלים או זכות לקרקע משלימה באזורי עדיפות לאומית. במקביל, לאפשר התחדשות במסגרת תמ"א 38/1 ו/או תמ"א 38/2, זאת עד למציאת חלופה ראויה ובחינת יישומה. לא נכון לאפשר ביטול תמ"א 38 בלי חלופה ישימה שכן אז, תיעצר לחלוטין ההתחדשות העירונית, דבר שיגרום לנזק אדיר הן לצרכני הדיור באיזורי הביקוש והן לגורמים העוסקים בתחום זה".

להגביר בניית דיור להשכרה

בלשכה ממליצים עוד "להגביר שיווק תוך מתן תמריצים לתכנון ובניית מתחמי דיור איכותיים להשכרה ארוכת טווח, קביעת תמהיל גדלי דירות אופטימליים ומתן תמריצים על מהירות הקמה. נכון לחזק ולהגביר את פעילותה של החברה הממשלתית דירה להשכיר, כדי לאפשר גם מצידה של הממשלה אספקת היצע לשכירות ארוכת טווח, זאת כאלטרנטיבה להיצע דירות למכירה".

הקלת הליכי הרישוי תוך קידום רישוי עצמי - "מתן אפשרות לרישוי עצמי המאפשר לאנשי מקצוע לקחת אחריות על הבקשה, הליך שיקצר משמעותית את התקופה הנדרשת לקבלת היתר בנייה. באופן זה מגיש הבקשה יצהיר כי הבקשה עומדת בכל החוקים והתקנות הנדרשות וייקח אחריות על העניין. מן המותר לציין כי בקרה תעשה בדיעבד על ידי הרשויות אולם באופן זה של רישוי עצמי, הליך הרישוי יהיה מהיר ויעיל הרבה יותר".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(14):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

13.
גם אזרח 18/07/2021 13:17
הגב לתגובה זו
תתמקדו במה שלמדתם. לא לימדו ולא בקשו ממכם עצות.
12.
רק מחיר למשתכן:נתנה קרקע ב80% הנחה לדירה ב30-50% פחות (ל"ת)
כחלון תחזור 15/07/2021 15:07
הגב לתגובה זו
11.
צריך בהחלט 15/07/2021 09:28
הגב לתגובה זו
בפרט פרוייקטים שכונתיים, לאפשר קבלת תמורות מתאימות באזור אחר-קרקע משלימה, ולהוריד מיסוי עליהם, עודף המיסוי החונק של מס שבח, היטלי השבחה ועוד מיצצר חוסר התכנות כלכלית וחששות מוצדקים מצד בעלי דירות ובתים ישנים.
10.
נתונים מדאיגים 14/07/2021 10:59
הגב לתגובה זו
לפי הלמ"ס כשכחלון נכנס לתפקיד באמצע 2015 היו לקבלנים 26 אלף דירות חדשות למכירה. בינואר 2020 המלאי הזה כבר עמד על 48 אלף דירות. זה אומר שכל שנה היזמים "אגרו" עוד 5,000 דירות במלאי, ככל הנראה כי לא היה מספיק ביקוש לכמויות כאלה אז במקום להוריד מחיר ולמצוא ביקוש, הם פשוט הורידו את קצב המכירות. הריבית על ההלוואות שהם לוקחים כדי למשוך זמן היא אפסית, וזה עדיף להם מאשר לעשות מבצעי הנחה אגרסיביים. צריך מס כבד מאוד על יזם שלא מוכר את כל הדירות תוך נניח 3 שנים מרגע שקיבל היתר בניה
9.
יוסף 13/07/2021 19:12
הגב לתגובה זו
כך הקונים לא יקנו דירות ואז המחיר יפול. אני לא מכיר מס שלא מגולגל על הצרכן. ואם לצרכן אין יכולת לשלם מיסים מאמירים,אז צריך להמתין עד שיהיה לו. יש פיתרון נוסף כל משפחה עם ילד אחד זכאית לדירת חדר אחד בלבד,ואם יש לה 6 חדרים צריך לקחת ממנה את הדירה ולתת אותה למשפחה גדולה,עד שיצא חוק שיש לחסל משפחות גדולות,או בכלל להתחיל לדלל אוכלוסיה ע''י חיסול או ע''י מחלות מוזמנות. או פתרון נוסף לקחת למדינת ישראל את הקרקעות ולחלק אותם לעם.
8.
משקיע בקרקע ספקולטיו 13/07/2021 12:54
הגב לתגובה זו
המלצה נכונה ומועילה, הלוואי שתאומץ
7.
פז 13/07/2021 11:17
הגב לתגובה זו
אני בעל קרקע .מחכה כבר למעלה מ20 שנה לאישורים.וכשכבר נתנו אישורים בילגנו את שאר בעלי הקרקע אחד בתוך השני.כלומר פירוק שיתוף.עוד כמה שנים.ועל המיסים אני אפילו לא רוצה לדבר.בסוף החזירות היא מצידה של המדינה
6.
יוקי 12/07/2021 19:01
הגב לתגובה זו
כל המומחים למינהם מנסים כל הזמן לתת פיתרונות מסובכים לבעיה מאוד פשוטה. אם רוצים להוריד את מחירי הדירות צריך: 1) להוריד את המיסוי שכיום הוא כמחצית מחיר הדירה 2) להוריד את זמן קבלת היתר בניה למכסימום שלשה חודשים 3) לפתוח לחלוטין את השוק ליבוא של םועלי בניה מחו''ל זהוא - הבעיה נפתרה !
5.
מוטי 12/07/2021 18:49
הגב לתגובה זו
מיסוי כבד על דוגרי קרקעות ימנע את החזירות
לולן 18/07/2021 13:21
הגב לתגובה זו
דוגרת על הקרקעות שלה. מעלה מיסים עליהם וככה מרויחה פעמיים.
4.
ר.כ 12/07/2021 17:31
הגב לתגובה זו
אני בעצמי שמאי, ומחזיק קרקעות המיועדות בתכניות בנין עיר לבניה כבר 20 שניה ואני מת כבר לבנות, אבל כשהועדות לא מבצעות פיתוח וגוררות רגלים זו התוצאה. וגם אז תלונות על האזרחים עוד ועוד מיסים, איפה החיובים שצריך להנחית על הועדות והגופים התכנונים השונים שלא מממשות את התכניות ? הכי קל להנחית על האזרחים, יש לנו כפתיים רחבות.
3.
גבי 12/07/2021 15:54
הגב לתגובה זו
הוועדות לתכנון ובניה הפכו לוועדות לתקיעת הבניה. תשובה על שאלה פשוטה לוקח חודש לקבל. בירוקרטיה במיטבה..
2.
המצליף 12/07/2021 15:13
הגב לתגובה זו
חרטה ברטה דיבורים כמו חול ואין מה לרכוש או לבנות המדינה גורפת כספים ממיסים הקבלנים חוגגים וחסרי הדיור נאנקים כשלון במודע של כל הפולטקאים לעשות לא לדבר הכל בכאילו ישראבלוף מומחים בעצות 0 במעשים
1.
Bardea 12/07/2021 15:00
הגב לתגובה זו
קישקוש, בלבוש.מה שמפריע להגדלת היצע הדירות הוא המונופול הוועדות! לא מיסוי המקרקעין.

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן