ירידה של 25% במתן היתרי פינוי בינוי
דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2020 מראה: יציבות באישור תכניות, פגיעה במתן היתרים בעקבות וירוס הקורונה. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת את הדוח המקיף שלה לשנת 2020. בשנה זו אושרו 35 תכניות בהן 26,223 יחידות דיור חדשות, מספר הזהה למספר יחידות הדיור שאושרו בשנת 2019. עוד מציג הדוח ירידה של כ-25% במתן היתרים, וזאת בעקבות מגפת הקורונה.
על פי הרשות "שנת 2020 אופיינה באתגרים רבים אותם יצרה מגפת הקורונה, ובמהלכה נעשו מאמצים רבים להמשיך ולהניע את גלגלי ההתחדשות העירונית בפרט, ואת ענף הבנייה בכלל. בשנה זו המשיך קידומן של 28 תכניות מתאר ותכניות אב, הכוללות 117,000 יחידות דיור תוספתיות, לתהליכי תכנון ואישור. בנוסף, חלה יציבות באישור תכניות; אושרו 35 תכניות מפורטות, הכוללות 26,223 יחידות דיור חדשות - דבר המעיד על חוזקו של ענף ההתחדשות העירונית". עוד מסבירים ברשות כי בשנת 2020 אף החל טיפול ב-58 מתחמים במסלולי רשויות מקומיות ומיסוי, בהם פוטנציאל של 29,804 יחידות דיור חדשות.
עם זאת, מעדכנים מנהלי הרשות כי בשנה זו ניכרת ירידה של כ-25% במתן היתרים, וניתנו היתרים לכ-12,812 יחידות דיור חדשות בלבד בפינוי-בינוי ובתמ"א 38, בין היתר בשל ירידת פעילות הוועדות המקומיות העוסקות במתן היתרים, וכן בשל חוסר הוודאות בשוק הנדל"ן במהלך משבר הקורונה.
- מענקים למיזמים ברחובות ואשקלון בהיקף של 115 מיליון שקל
- "הרשות להתחדשות עירונית מסיטה את תשומת הלב מהכישלון הצורם שלה"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יציבות באישור תכניות ובמספר הבקשות למתן היתרים
במהלך השנה אושרו 26,223 יח"ד ב- 36 תכניות להתחדשות עירונית, בדומה לשנת 2019, אז אושרו 26,556 יח"ד חדשות. בענף התמ"א, ניכרת יציבות במספר הבקשות למתן היתר; התקבלו 636 בקשות חדשות בשנה זו, בדומה לשנת 2019 בה התקבלו 649 בקשות חדשות.
ירידה במתן היתרים
בכל הנוגע למתן היתרים, חלה ירידה של כ- 25% במספר ההיתרים שניתנו בשנת 2020, הן בענף התמ"א והן בענף פינוי הבינוי. בעוד שבשנת 2019 התקבלו 14,203 היתרים בפרויקטי תמ"א 38 ו- 3,221 היתרים בפרויקטי פינוי-בינוי, בשנת 2020 התקבלו 10,517 היתרים בפרויקטי תמ"א 38, ו- 2,295 היתרים ב- 12 מתחמי פינוי-בינוי. ניתן לציין כי משך הזמן הממוצע בין אישור תכנית להנפקת היתר בשמונת מתחמי פינוי הבינוי היה כ-2.5 שנים – משך זמן קצר יחסית אשר נובע ממגוון סיבות שהן ייחודיות לשנת 2020. דהיינו, ההיתרים אשר ניתנו בשנת 2020, ניתנו מכוח תכניות שאושרו ב-2017/2018.
מספר שיא במתחמי מסלול מיסוי
בשנת 2020 נרשם מספר שיא בהגשת בקשות להכרזה במסלול מיסוי לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. יש לציין כי מתחמים אלה הם בעלי פוטנציאל מימוש גבוה ביותר, שכן מדובר בתכניות שהופקדו או אושרו, ובהן הוחתמו למעלה מ-80% מבעלי הדירות על הסכמי פינוי בינוי.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
הערים המובילות
שלוש הערים המובילות באישור תכניות לאורך העשור האחרון אלו הן לוד, קריית אונו ויהוד. בלוד אושרו 4 תכניות, בהן 10,155 יחידות דיור חדשות, במקומן של 1,636 יחידות דיור קיימות. זוהי השנה הראשונה בה לוד נכללת ברשימה, בעקבות אישור תכניות גדולות במיוחד.
קריית אונו אישרה 15 תכניות, המכילות 5,265 יחידות דיור חדשות, במקומן של 1,916 יחידות דיור קיימות. ובעיר יהוד, אושרו 9 תכניות, הכוללות 4,462 יחידות דיור חדשות, במקומן של 859 יחידות דיור קיימות.
שלוש הערים המובילות במתן היתרי בנייה בפרויקטים של פינוי-בינוי לאורך העשור האחרון הן קריית אונו, תל-אביב ויהוד. בקריית אונו ניתנו היתרים ל- 2,497 יחידות דיור ב-8 מתחמים שונים, בתל-אביב ניתנו היתרים ל- 2,120 יחידות דיור ב-9 מתחמים, וביהוד ניתנו היתרים ל- 2,008 יחידות דיור ב- 5 מתחמים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
