"החברות הגדולות אומרות לי: 'כבר לא נבנה משרדים לפני שנראה חוזים'"
"מה שחשוב להבין לגבי שוק המשרדים של אחרי הקורונה הוא לא איפה מבחינה גאוגרפית ראינו ירידות במחירי השכירות. מה שהמגיפה יצרה זה פערים בין סוגי הנכסים ואיכות הסוחרים - אם טרום הקורונה עליות המחירים היו רוחביות בשוק המשרדים, הקורונה חידדה את ההבדלים", כך אומר בשיחה עם ביזפורטל נדב ברקוביץ, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI , לכל מי שמנסה למצוא איזה כלל באשר לעתיד המשרדים בישראל בהסתמך על נתוני מחירי השכירות לפי ערים.
ברקוביץ' אכן מאשר כי "בכל הסקרים רואים ירידה רוחבית בכל האזורים כמעט, כשכן יש מקומות שנפגעו קצת יותר, כמו תל אביב רמת גן והרצליה", אך בצד זאת מסביר את הטיעון שהציג: "אם אתה משכיר לחברות הייטק מהשורה הראשונה כמו אמזון, גוגל ומיקרוסופט, והנכס שלך בהרצליה, אז לא רק שלא נפגעת מהמשבר, אלא שנהנית מעלייה בשכר הדירה – ובדוחות של גב ים -1.25% ראינו למשל עליה שכזאת. בבניין תוצרת הארץ, במתחם בשרונה או בפרויקטים חדשים של עזריאלי קבוצה -0.35% לא הייתה ירידה. גם לא בחיפה, ששם בולט פארק מתם, גם כן של גב ים".
"מצד שני אם אתה קבוצת רכישה שהקימה בניין שמושכר בעיקר לשוכרים קטנים כמו עורכי דין ורואי חשבון, הפגיע היא מאד גדולה. אלה מכונים נכסי 'קלאס B', בשונה מ'קלאס A' בדוגמאות שהזכרתי קודם. את זה רואים לדוגמה במגדלי ב.ס.ר בבני ברק, שם כמעט רבע מהמשרדים עומדים ריקים. ירידות המחירים באזור דרמטיות כי התחרות שם גדולה מאד ולשוכרים הפרטיים שמגיעים לשם יש יכולת מיקוח גבוהה. גם בפתח תקווה יש ריבוי גדול של נכסי קלאס B, מצד שני קיים שם גם פרויקט של מליסרון 0.62% שמתפקד יחסית טוב".
קיימת להערתך אפשרות בחודשים הקרובים נראה ירידות מחירים בנכסים שעד כה הפגינו חסינות?
"איכות הסוחרים לא תשתנה כך שאני לא חושב שנראה ירידה דרמטית. צריך לזכור שהעלות של שכר הדירה כשיעור מהוצאות חברות ההייטק מהשורה הראשונה, שהן שוכרות גדולות, הוא יחסית נמוך. לרוב יש להן בניין משלהן, לא רק קומה – והן לא פתאום יקצצו קומה שלמה, גם אם הן עברו למודל העסקה היברידי (שילוב בין עבודה מהבית לבין עבודה מהמשרד – א.פ), לפחות לא בטווח הקצר. אולי בהמשך נראה פינוי של חלק מהשטחים".
- "המשקיעים אופטימיים מדי לגבי תוואי הריבית"
- ״צריך להישאר מציאותיים; השוק אצלנו מתומחר על מלא״
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד לפני הקורונה מדברים בשוק על כך שיש תכנון יתר של בנייה למשרדים. נכסים שעשויים לעמוד ריקים. מדובר במיליוני מ"ר לפי מנהל התכנון – לגבי איזה אזורים זה נכון ואיפה מנגד התכנון המאסיבי באמת פוגש ביקושים באותה רמה?
"בדיוק יצאו כמה סקרים ונתונים על הנושא הזה. יש היצע יחסית גדול של בניינים שנכנסים לשוק, בעיקר בציר מנחם בגין בתל אביב ובמתחם חסן ערפה. גם כאן צריך לעשות הפרדה: עזריאלי טאון שבמנחם בגין התחיל להתאכלס ויש חוזים חתומים ל-100% מהבניין, כך שאצלם אני לא צופה פגיעה. מולם, קיימים גם בחסן ערפה מי שלא הספיק לסגור חוזים לכל הבניינים שלהם, ויש שם גם הרבה דיירים פרטיים, ולכן אולי נראה ירידות מחירים גבוהות יותר".
אבל מה לגבי אותם פרויקטים שקיבלו היתר אבל בכלל לא התחילו לבנות אותם? התכניות לפח או מקודמות במלוא המרץ?
"כשאני מדבר עם כל החברות הן אומרות 'בנייה ספקולטיבית כבר לא נעשה - לא נבנה בלי דייר או חוזים לפני שנדע לאן השוק הולך'. ככה למשל מגדל הספירלה של עזריאלי - מקדמים את הנושא אבל לא יוציאו לדרך את הפרויקט ללא שוכרי עוגן. כך גם TOHA 2 (תוצאת הארץ – א.פ) של גב ים שמתוכנן ל-2025. לדעתי זה שיקול שימשיך ללוות את החברות, ולא נראה יזמים מקדמים תכניות באותו הקצב והמהירות שראינו טרום הקורונה.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
"בנייה ספקולטיבית כיום מאד מסכנת את התזרים קדימה, כי יכול שבמקום שנה ייקחו שנתיים או שלוש לאכלס פרויקט ובינתיים המחירים ישתנו באופן שיפגע במודל העבודה והרווחיות לפיה הוא קודם. אני אומר שלא צריך להיבהל מערימות התכניות שאושרו - זה לא אומר שבאמת יבנו אותן".
אגב אותו מלאי תכנוני בכלל תואם מגמות עדכניות בשוק או שמדובר בתכניות שגם ככה רצוי לעדכן?
"כבר שנים מדברים על בית קלקלא של הכשרת היישוב, אבל זו דוגמה חריגה. "רוב התכניות חדשות, כמו בחסן ערפה ובבית מעריב, גם כן של הכשרת היישוב, או הפרויקט של מליסרון ברחוב הארבעה בתל אביב. אלה פרויקטים שנמצאים בבנייה שאמורה להסתיים ב-2024-2025 והאתגר לחברות האלה יהיה בהמשך להשיג שוכרים ולראות שהשוק לא ישתנה עד אז ויצטרכו למלא שטחים בהיקפים גדולים מאד".
בכל הראיונות עם בכירי חברות הנדל"ן מספרים לנו על ההיבט הפסיכולוגי של שיחות המסדרון שחשובות לעובדים, המפגש עם אנשים – ולהבדיל גם ה"בריחה" מהבית. אתה גם מאמין כמוהם שזה מה שיחזיר את האנשים למשרדים ויגבר, למשל, על הזמן שנחסך בפקקים?
"אני דווקא רואה אימוץ של המודל ההיברידי. לא רק בהייטק, שם הוא היה קיים טרום הקורונה והתעצם במהלכה, אלא בסקטורים אחרים כמו הפיננסים או עובדי הציבור, שפתאום נפתחו למודל הזה. אם פעם היינו מצפים שחברה תרחיב את שטחי המשרדים ככל שהיא תצמח, אני מעריך שהביקושים לשטחים יצטמצמו עם המעבר לעבודה מהבית".
יכול להיות שבכלל נראה ויותר ויותר נכסי קלאס B קמים ובעצם מפת המשרדים בארץ תשתנה? במקום כמה נכסי קלאס A במספר מצומצם של ערים, עובדים כן יבואו למשרד – אבל הוא יהיה קרוב יותר לבית?
"אני מסכים שנתחיל לראות מודלים גמישים שמאפשרים לעבוד קרוב לבית בלי להכנס לתל אביב – אבל זה לא יהיה קלאס B, אלא קלאס A גם כן – ככה בונים במתחם האלף למשל בראשון לציון או ברעננה. ועדיין – זו תופעה שנמצאת בשוליים ולא תשנה את מפת המשרדים בטווח הקצר כמו שהצעת. כרגע יש מספיק שטחים פנויים לפני שמקימים משרדים חדשים".
עד כמה הדיבורים על הסבה למגורים ריאלית? ואם כן, איפה זה רלוונטי?
"כמו שאמרנו, בתל אביב לא חסרים בנייני קלאס B שבהם יש פוטנציאל להסבה, אבל צריך לזכור שזה מאד תלוי בסביבה והאם היא תומכת, כשהכוונה לקיומן של תשתיות כמו חינוך, פארקים וכו' ולא מגורים באזור שהרשות המקומית לא תתמוך בו".
מצד שני בהרצליה פיתוח, כפר סבא וחולון יש פרויקטים באזורי תעשייה שבהם אומרים מראש – 'גן ילדים לא יהיה לכם באזור, וגם לא גינה ציבורית, אבל בקומה 4 ומעלה יש דירות קטנות לרווקים וסטודנטים', לדוגמה.
"הדברים האלה קיימים. העולם הולך היום לעירוב שימושים, רואים את זה בכל בנייה חדשה בתל אביב ובתב"עות שמאפשרות מגורים, בסחר ומשרדים. לעזריאלי ולמליסרון יש מלאי דירות עתידיות במספרים שלא יביישו חברות מגורים. בעזריאלי טאון יש בניין של 220 דירות להשכרה. פרויקטים כאלה נראים יותר, שמתוכננים ככה מראש – אבל הסבה למגורים? אני פחות רואה את החברות הציבוריות הגדולות מתעסקות עם זה".
היבטים של זיהום אוויר לא עשויים להפריע לשינוי הייעוד? בניינים שמוקמים בציר איילון או ליד צירי תנועה ראשיים יכולים להפוך לבית של מישהו?
- 3.ירון 07/05/2021 20:40הגב לתגובה זומלא שטויות... מילה אחת על הרכבת הקלה הוא לא אומר - ומדבר איתי על הפקקים - משרד במנחם בגין או בבסר על ציד הקו האדום - הולך להיות שווה פי 2 יותר.
- 2.חיים 18/04/2021 15:12הגב לתגובה זולא לדאוג יצכרו לאסקימואים אפילו
- 1.רועי 18/04/2021 15:00הגב לתגובה זוהאטה בקצב הבניה זה אומר שהשוק בדרך להתרסקות.....חבל שבשוק הדירות לא מודים בזה
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
