"החברות הגדולות אומרות לי: 'כבר לא נבנה משרדים לפני שנראה חוזים'"
"מה שחשוב להבין לגבי שוק המשרדים של אחרי הקורונה הוא לא איפה מבחינה גאוגרפית ראינו ירידות במחירי השכירות. מה שהמגיפה יצרה זה פערים בין סוגי הנכסים ואיכות הסוחרים - אם טרום הקורונה עליות המחירים היו רוחביות בשוק המשרדים, הקורונה חידדה את ההבדלים", כך אומר בשיחה עם ביזפורטל נדב ברקוביץ, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI , לכל מי שמנסה למצוא איזה כלל באשר לעתיד המשרדים בישראל בהסתמך על נתוני מחירי השכירות לפי ערים.
ברקוביץ' אכן מאשר כי "בכל הסקרים רואים ירידה רוחבית בכל האזורים כמעט, כשכן יש מקומות שנפגעו קצת יותר, כמו תל אביב רמת גן והרצליה", אך בצד זאת מסביר את הטיעון שהציג: "אם אתה משכיר לחברות הייטק מהשורה הראשונה כמו אמזון, גוגל ומיקרוסופט, והנכס שלך בהרצליה, אז לא רק שלא נפגעת מהמשבר, אלא שנהנית מעלייה בשכר הדירה – ובדוחות של גב ים 1.32% ראינו למשל עליה שכזאת. בבניין תוצרת הארץ, במתחם בשרונה או בפרויקטים חדשים של עזריאלי קבוצה -0.85% לא הייתה ירידה. גם לא בחיפה, ששם בולט פארק מתם, גם כן של גב ים".
"מצד שני אם אתה קבוצת רכישה שהקימה בניין שמושכר בעיקר לשוכרים קטנים כמו עורכי דין ורואי חשבון, הפגיע היא מאד גדולה. אלה מכונים נכסי 'קלאס B', בשונה מ'קלאס A' בדוגמאות שהזכרתי קודם. את זה רואים לדוגמה במגדלי ב.ס.ר בבני ברק, שם כמעט רבע מהמשרדים עומדים ריקים. ירידות המחירים באזור דרמטיות כי התחרות שם גדולה מאד ולשוכרים הפרטיים שמגיעים לשם יש יכולת מיקוח גבוהה. גם בפתח תקווה יש ריבוי גדול של נכסי קלאס B, מצד שני קיים שם גם פרויקט של מליסרון 0.27% שמתפקד יחסית טוב".
קיימת להערתך אפשרות בחודשים הקרובים נראה ירידות מחירים בנכסים שעד כה הפגינו חסינות?
"איכות הסוחרים לא תשתנה כך שאני לא חושב שנראה ירידה דרמטית. צריך לזכור שהעלות של שכר הדירה כשיעור מהוצאות חברות ההייטק מהשורה הראשונה, שהן שוכרות גדולות, הוא יחסית נמוך. לרוב יש להן בניין משלהן, לא רק קומה – והן לא פתאום יקצצו קומה שלמה, גם אם הן עברו למודל העסקה היברידי (שילוב בין עבודה מהבית לבין עבודה מהמשרד – א.פ), לפחות לא בטווח הקצר. אולי בהמשך נראה פינוי של חלק מהשטחים".
- הבנקים יקרים? IBI סבורים שיש עוד 22% אפסייד
- אקזיט לאלקטרה נדל״ן: החברה ו־IBI מממשות נכס בארה״ב תמורת 114 מ׳ דולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד לפני הקורונה מדברים בשוק על כך שיש תכנון יתר של בנייה למשרדים. נכסים שעשויים לעמוד ריקים. מדובר במיליוני מ"ר לפי מנהל התכנון – לגבי איזה אזורים זה נכון ואיפה מנגד התכנון המאסיבי באמת פוגש ביקושים באותה רמה?
"בדיוק יצאו כמה סקרים ונתונים על הנושא הזה. יש היצע יחסית גדול של בניינים שנכנסים לשוק, בעיקר בציר מנחם בגין בתל אביב ובמתחם חסן ערפה. גם כאן צריך לעשות הפרדה: עזריאלי טאון שבמנחם בגין התחיל להתאכלס ויש חוזים חתומים ל-100% מהבניין, כך שאצלם אני לא צופה פגיעה. מולם, קיימים גם בחסן ערפה מי שלא הספיק לסגור חוזים לכל הבניינים שלהם, ויש שם גם הרבה דיירים פרטיים, ולכן אולי נראה ירידות מחירים גבוהות יותר".
אבל מה לגבי אותם פרויקטים שקיבלו היתר אבל בכלל לא התחילו לבנות אותם? התכניות לפח או מקודמות במלוא המרץ?
"כשאני מדבר עם כל החברות הן אומרות 'בנייה ספקולטיבית כבר לא נעשה - לא נבנה בלי דייר או חוזים לפני שנדע לאן השוק הולך'. ככה למשל מגדל הספירלה של עזריאלי - מקדמים את הנושא אבל לא יוציאו לדרך את הפרויקט ללא שוכרי עוגן. כך גם TOHA 2 (תוצאת הארץ – א.פ) של גב ים שמתוכנן ל-2025. לדעתי זה שיקול שימשיך ללוות את החברות, ולא נראה יזמים מקדמים תכניות באותו הקצב והמהירות שראינו טרום הקורונה.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
"בנייה ספקולטיבית כיום מאד מסכנת את התזרים קדימה, כי יכול שבמקום שנה ייקחו שנתיים או שלוש לאכלס פרויקט ובינתיים המחירים ישתנו באופן שיפגע במודל העבודה והרווחיות לפיה הוא קודם. אני אומר שלא צריך להיבהל מערימות התכניות שאושרו - זה לא אומר שבאמת יבנו אותן".
אגב אותו מלאי תכנוני בכלל תואם מגמות עדכניות בשוק או שמדובר בתכניות שגם ככה רצוי לעדכן?
"כבר שנים מדברים על בית קלקלא של הכשרת היישוב, אבל זו דוגמה חריגה. "רוב התכניות חדשות, כמו בחסן ערפה ובבית מעריב, גם כן של הכשרת היישוב, או הפרויקט של מליסרון ברחוב הארבעה בתל אביב. אלה פרויקטים שנמצאים בבנייה שאמורה להסתיים ב-2024-2025 והאתגר לחברות האלה יהיה בהמשך להשיג שוכרים ולראות שהשוק לא ישתנה עד אז ויצטרכו למלא שטחים בהיקפים גדולים מאד".
בכל הראיונות עם בכירי חברות הנדל"ן מספרים לנו על ההיבט הפסיכולוגי של שיחות המסדרון שחשובות לעובדים, המפגש עם אנשים – ולהבדיל גם ה"בריחה" מהבית. אתה גם מאמין כמוהם שזה מה שיחזיר את האנשים למשרדים ויגבר, למשל, על הזמן שנחסך בפקקים?
"אני דווקא רואה אימוץ של המודל ההיברידי. לא רק בהייטק, שם הוא היה קיים טרום הקורונה והתעצם במהלכה, אלא בסקטורים אחרים כמו הפיננסים או עובדי הציבור, שפתאום נפתחו למודל הזה. אם פעם היינו מצפים שחברה תרחיב את שטחי המשרדים ככל שהיא תצמח, אני מעריך שהביקושים לשטחים יצטמצמו עם המעבר לעבודה מהבית".
יכול להיות שבכלל נראה ויותר ויותר נכסי קלאס B קמים ובעצם מפת המשרדים בארץ תשתנה? במקום כמה נכסי קלאס A במספר מצומצם של ערים, עובדים כן יבואו למשרד – אבל הוא יהיה קרוב יותר לבית?
"אני מסכים שנתחיל לראות מודלים גמישים שמאפשרים לעבוד קרוב לבית בלי להכנס לתל אביב – אבל זה לא יהיה קלאס B, אלא קלאס A גם כן – ככה בונים במתחם האלף למשל בראשון לציון או ברעננה. ועדיין – זו תופעה שנמצאת בשוליים ולא תשנה את מפת המשרדים בטווח הקצר כמו שהצעת. כרגע יש מספיק שטחים פנויים לפני שמקימים משרדים חדשים".
עד כמה הדיבורים על הסבה למגורים ריאלית? ואם כן, איפה זה רלוונטי?
"כמו שאמרנו, בתל אביב לא חסרים בנייני קלאס B שבהם יש פוטנציאל להסבה, אבל צריך לזכור שזה מאד תלוי בסביבה והאם היא תומכת, כשהכוונה לקיומן של תשתיות כמו חינוך, פארקים וכו' ולא מגורים באזור שהרשות המקומית לא תתמוך בו".
מצד שני בהרצליה פיתוח, כפר סבא וחולון יש פרויקטים באזורי תעשייה שבהם אומרים מראש – 'גן ילדים לא יהיה לכם באזור, וגם לא גינה ציבורית, אבל בקומה 4 ומעלה יש דירות קטנות לרווקים וסטודנטים', לדוגמה.
"הדברים האלה קיימים. העולם הולך היום לעירוב שימושים, רואים את זה בכל בנייה חדשה בתל אביב ובתב"עות שמאפשרות מגורים, בסחר ומשרדים. לעזריאלי ולמליסרון יש מלאי דירות עתידיות במספרים שלא יביישו חברות מגורים. בעזריאלי טאון יש בניין של 220 דירות להשכרה. פרויקטים כאלה נראים יותר, שמתוכננים ככה מראש – אבל הסבה למגורים? אני פחות רואה את החברות הציבוריות הגדולות מתעסקות עם זה".
היבטים של זיהום אוויר לא עשויים להפריע לשינוי הייעוד? בניינים שמוקמים בציר איילון או ליד צירי תנועה ראשיים יכולים להפוך לבית של מישהו?
- 3.ירון 07/05/2021 20:40הגב לתגובה זומלא שטויות... מילה אחת על הרכבת הקלה הוא לא אומר - ומדבר איתי על הפקקים - משרד במנחם בגין או בבסר על ציד הקו האדום - הולך להיות שווה פי 2 יותר.
- 2.חיים 18/04/2021 15:12הגב לתגובה זולא לדאוג יצכרו לאסקימואים אפילו
- 1.רועי 18/04/2021 15:00הגב לתגובה זוהאטה בקצב הבניה זה אומר שהשוק בדרך להתרסקות.....חבל שבשוק הדירות לא מודים בזה
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
