הילדים חזרו להורים ומחירי השכירות ירדו? להיפך - עלייה בכל המחוזות
"למרות הרושם שנוצר בראשית משבר הקורונה כי שוכרי דירה רבים (בעיקר רווקים) באזור המרכז מסיימים את חוזי השכירות ועוברים לפריפריה ושמחירי שכר הדירה יורדים, ברבעון הרביעי בכל המחוזות הם היו גבוהים יותר לעומת מחירי 2019" - כך מגלה סקירה שמפרסם משרד השיכון והבינוי על ענף הבניה ושוק הדיור בישראל.
לפי המסמך, לא רק דירות 4 חדרים שאינן משמשות לרוב שוכרים רווקים עלו לעומת 2019, אלא גם שקלול כולל של מחירי השכירות בארץ. כך, בסוף הרבעון הרביעי מחיר השכירות הממוצע היה 4,052 שקל 4,001 שקל בסוף 2019. יאמר כי ברבעון הרביעי עצמו חלה ירידה, ועל כן במשרד השיכון מציינים כי אם הייתה השפעה של המשבר היא התרחשה בפיגור, או נצפתה בעיקר בקצב העלייה של שכר הדירה, שברבעון השני והשלישי של 2020 היה נמוך מברבעונים שקדמו לו.
העלייה הניכרת ביותר הייתה במחוזות תל אביב וצפון (3.4%) ובמחוז ירושלים שיעור העלייה הוא הנמוך ביותר (0.6%). במשרד השיכון מסבירים את העליות בין היתר ב"מגמת צמצום הרכישות של דירות להשקעה בשנים 2019-2016".
אגב רכישת דירות להשקעה, נכתב כי הורדת מס הרכישה בקיץ החזיר כצפוי את המשקיעים לשוק הנדל"ן למגורים. בעוד שבתחילת 2020 שיעור רכישות המשקיעים מכלל הרכישות היה 13%, משקלן עלה ל-21% בחודשים אוגוסט-דצמבר. עדיין מדובר בנתון נמוך מעט מרמה של 23% בשנים 2015-2012, טרם העלאת המס. בסקירה צוין כי "מחד הורדת מס הרכישה דחקה את רוכשי דירה ראשונה מהשוק, ומאידך הגידול ברכישות של דירות להשקעה מגדיל את היצע הדירות להשכרה, מה שעשוי להשפיע על מחירי שכר הדירה בעתיד".
- אשקלון מתרחבת צפונה: תוכנית מתחם הגולף יוצאת לדרך
- 4,000 מגרשים לשיווק בעדיפות לחיילי מילואים - רובם בפריפריה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד נכתב כי משפרי הדיור היוו ב-2020 בממוצע כשליש מסך העסקאות, ורכשו השנה 38 אלף דירות. מהנתונים עלה כי שיעור גבוה של משפרי דיור מעדיפים להמתין למועד כדאי יותר מבחינתם למכירה, בהתאם לנתוני שוק הנדל"ן.
בצד זאת מזכיר משרד השיכון נתונים שפרסמו זה מכבר אודות העלייה בביקושים לדירות למגורים (כ-113 אלף עסקאות בשנה החולפת מתוכן כ-41 אלף רכישת דירות חדשות, לעומת כ-23 אלף בסוף 2012), שהביא לנתון שיא בנטילת המשכנתאות (סך הלוואות של 78 מיליארד שקל).
- 10.יש דבר כזה משרד השיכון הם לא עושים שום דבר ממש כלום אחרת לא ההיינו מגיעים לעושק מחירי הדירות ההזויים בעולם , לעשות וודת חקחרה מה עושים בכלל במשרד השיכון הביאו עלינו את אסון מחדל צחירי הנדל"ן. (ל"ת)איפה משרד השיכון ? 28/02/2021 16:49הגב לתגובה זו
- 9.חמי 28/02/2021 13:14הגב לתגובה זומחיר עולה כל יום. פוטנציאל
- תקוע? כמה זמן יאללה. (ל"ת)עדיין 01/03/2021 08:21הגב לתגובה זו
- 8.חיים 25/02/2021 11:56הגב לתגובה זולמעשה דירות יש בשפע גם לשכירות וגם לקנייה אבל אל תחלמו שהמחירים ירדו כי זו הממשלה שקובעת ולא תפגע בתרנגולת שמאילה לה ביצי זהב
- 7.נגמר 25/02/2021 09:09הגב לתגובה זועכשיו אפשר סופסוף לסנן שוכרים ועם שכ"ד מתאים וגבוה יותר.
- 6.נזק אדיר שגרם נתניהו והאינטרסנטים שמסובבים אותו במחיר דיור ושכירות הזויים (ל"ת)נדל"ן מושחת 24/02/2021 20:04הגב לתגובה זו
- 5.השנה המחירים יעלו ב 85% (ל"ת)דן 24/02/2021 19:42הגב לתגובה זו
- 4.אנונימי 24/02/2021 19:12הגב לתגובה זובדורובוט שמסתמך על מאגר ענקי, השכירות ירדה במרכז ב20 אחוז, במדלן שמסתמכת על נתוני רשות המיסים מכירי הדירות היום הם כמו ב2016, אז איך יכול להיות שהנתונים כל כך שונים, מוזר כאילו למישהו יש אינטרס לנפח את המספרים.
- ירדן 25/02/2021 17:32הגב לתגובה זומה שמשתנה זה האג'נדה של רוכש "הכתבה". סטטיסטיקה זה כלי נפלא לשקף לך איזה מציאות שאתה רוצה. תנסה ממוצע, חציון, השוואה לרבעון הקודם, השוואה לרבעון המקביל, חתך דירות או איזור - מתישהו תמצא מה שאתה מחפש למכור ואז יש "כתבה". שלא לדבר בכלל על זה שבשכירות אין שום נתון רשמי (בניגוד למכירה) ולכן בכלל לא צריך להתאמץ לחפש בנתונים. פשוט תמציא מה שאתה רוצה.
- 3.הקורא 24/02/2021 15:14הגב לתגובה זוומה עם אותם אין סוף דירות שלא מושכרת? אני מכירות כמה משכירים שהדירות שלהן עומדים ריקות.
- 2.ירון 24/02/2021 14:36הגב לתגובה זואותו הציבור משלם וישלם על נזקים אדירים של שנים שעבד על המחאה שהיתה וכרגיל הבטיח להם הבטחות על הקרח. אין להם שום רצון ואינטרס להוריד את מחירי הדיור ההפך.
- 1.החגיגה תגמר כשיעצרו כל ההטבות חינם לחלטים (ל"ת)חשבון קשה 24/02/2021 14:07הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.07% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.07% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
