הקבלנים שברו שיא בדצמבר, אבל שוק הנדל"ן למגורים קרטע ב-2020
חודש דצמבר 2020 בשוק הנדל"ן למגורים הגיע לשיא של 20 שנה, אבל בכל 2020 נמכרו 107 אלף דירות, שהן ירידה של 2% ביחס לסך כול הדירות שנמכרו בשנה שלפני. כך עולה מסקירה של משרד הכלכלן הראשי במשרד האוצר.
סך הכול נמכרו 13.4 דירות בשוק הנדל"ן למגורים בדצמבר. מתוך זה, 11.8 אלף דירות נמכרו בשוק החופשי, כשהיתר הן דירות בסבסוד ממשלתי, מה שנקרא מחיר למשתכן. מדובר בגידול חד של 27% ביחס לדצמבר 2019 וגידול של 15% ביחס לנובמבר 2020. בסיכום שנתי עמד מספר העסקאות בשנת 2020 על כ-107 אלף עסקאות, ירידה של 2% בהשוואה לשנת 2019. מספר העסקאות בשוק החופשי בלבד עמד 93 אלף, נתון שנותר ללא שינוי בהשוואה לשנת 2019.
*נתונים משרד האוצר
בסיכום שנתי נמכרו כ-39 אלף דירות חדשות בשנת 2020, ירידה מתונה של 1% בלבד בהשוואה לשנת 2019. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי נמכרו בשנת 2020 כ-25 אלף דירות חדשות בשוק החופשי, עליה של 9% בהשוואה לשנת 2019.
- תדיראן השקיעה 60 מיליון שקל בטכנולוגיית טיהור אוויר מזגנים עיליים
- ג'נרל מוטורס: ירידה של 35% בהכנסות הרבעון בסין אבל לא הכל שחור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול במכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש דצמבר הקיף את כל האזורים, למעט אזור טבריה שרשם ירידה של 28% ואזור ת"א שרשם ירידה של 6%.
"יש לציין כי בניכוי כמאה דירות חדשות שנמכרו לקרן רי"ט באזור ת"א בדצמבר האחרון היה מגיע שיעור הירידה במכירות באזור זה ל-20%. בנוסף, בניכוי רכישות באזור המרכז של חברה מסוימת המייעדת את הדירות להשכרה, היתה נרשמת ירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי גם המרכז", כתבו במשרד האוצר.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
מנגד, באזור ירושלים הוכפל מספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי, בהמשך לשיעורי גידול חדים מאז אוגוסט האחרון. באזור ב"ש גם כן הוכפל מספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי, זאת דווקא לאחר ירידה של 17% שנרשמה בחודש נובמבר (האזור היחיד באותו חודש שרשם ירידה במכירות בשוק החופשי). יצוין כי גם באזור זה התבצעו מכירות לקרן רי"ט, אולם גם בניכוי אותן מכירות היה מתקבל שיעור גידול חד במכירות.
חודש דצמבר האחרון היה השיא, אבל זה לא מעודד
"מכירות הקבלנים בחודש דצמבר הגיעו לרמת שיא של 5.4 אלף דירות (כולל מחיר למשתכן), הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו לפחות בעשרים השנים האחרונות", כתבו במשרד הכלכלן הראשי. "בניכוי מחיר למשתכן הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש דצמבר ב-3.8 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר של מכירות אלו מאז יוני 2015. בהשוואה לדצמבר 2019 זהו גידול חד של 43% וגידול של 23% בהשוואה לחודש הקודם".
מכירת דירות חדשות בשוק החופשי, דצמבר 2020
עוד מציינים במשרד כי בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש דצמבר על פני ימי החודש, על רקע הטלת הסגר השלישי ב-27 לחודש, נמצא כי בדומה לימים שלפני הסגר השני, בשבוע שלפני הסגר השלישי נרשם גידול חד במספר העסקאות. לטענתם, החידוש בסגר הנוכחי הוא שבשבוע של הסגר עצמו הוסיף לעלות קצב המכירות היומי.
"יתכן והסמיכות של תחילת הסגר לתחילת מבצע החיסונים השרו אופטימיות על הרוכשים ואלו הזדרזו לסגור עסקה. עם זאת, נתונים ראשוניים לחודש ינואר מצביעים על ירידה משמעותית במכירת דירות חדשות", כתבו.
רכישות המשקיעים בחודש דצמבר הסתכמו ב-2.5 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז מרץ 2016. בהשוואה לדצמבר 2019 זהו גידול חד של 65%, זאת על רקע הורדת מס הרכישה על משקיעים בסוף יולי האחרון. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים בחודש דצמבר על כ-19%, גבוה בחמש נקודות אחוז בהשוואה לדצמבר 2019 ונמוך ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם.
עוד עולה מהדוח, הוא השינוי המהותי בזהות הרוכשים, עם חזרתם של המשקיעים לאחר הורדת מס הרכישה. מכירות המשקיעים בחודש דצמבר הסתכמו אף הן ב-2.5 אלף דירות, עליה חדה של 30% בהשוואה לדצמבר 2019 ושיעור גידול הגבוה ב-0.9% מזה שנרשם במכירות יד שניה. "ניתוח רמות ההכנסה של העצמאים מקרב מוכרי הדירות להשקעה מרמז כי לא מן הנמנע כי קשיים כלכליים היו בין הגורמים למכירות אלו", כתבו במשרד.
- 7.לא לשכוח 18/02/2021 23:05הגב לתגובה זושמעוות לחלוטין את התמונה, את האמת נראה כשהכדור יחזור לשוק הפרטי, ורואים זאת במחירי הדירות בת"א למשל, שם יש מיעוט דירות במחיר למשתכן והמחירים מזנקים, כצפי לבאות.
- 6.רותי 16/02/2021 11:25הגב לתגובה זושאני זוכרת ב15 השנים האחרונות. המון מכירות של מחיר למשתכן שלא עברו דרכנו המתווכים והמון דירות חדשות שנמכרו בהנחות משמעותיות על ידי הקבלנים (ההנחות לא תמיד בכסף אלא הרבה פעמים בשווה כסף). שוק יד 2 ממנו אנו המתווכים מתפרנסים בעיקר - פשוט זוועה. הקונים מתמקחים על כל שקל וזה מוריד את ההמרה לעסקאות שנסגרו באופן משמעותי. יש לי לא מעט לקוחות שדירתם עומדת למכירה כבר הרבה לפני הקורונה והמחיר רק הולך ונשחק. אני רוצה להאמין שעם סיום מחיר למשתכן והיציאה מהקורונה שנת 2021 תיראה טוב יותר, אבל דעו לכם שלא כל מה שקורה בשטח משתקף בנתוני הלמ"ס
- 5.8 13/02/2021 14:49הגב לתגובה זונתניהו הוא איש שמאל קיצוני, שמכר את כל הצעירים בישראל לגוף מושחת, רמ"י, שמספסר בקרקעות, יוצר מחסור מלאכותי, ומשעבד את כל צעירי ישראל (וההורים והסבא והסבתא) לארבעה קירות, לכל חייהם. 12 שנים של שחיתות שמאלנית קיצונית של נתניהו.
- 4.חיים 12/02/2021 15:25הגב לתגובה זולא קירטע ולא בטיח הישראלים קונים וקונים ולא מפרסמים בגלל עין הרע
- 3.איתן 11/02/2021 19:26הגב לתגובה זומשהו על רקע הנתונים הללו בכדי למנוע שוב עליית מחירים מטאורית?! חייבים להגביל את רכישות המשקיעים עכשיו!!
- 2.הונאה עצמית 11/02/2021 03:21הגב לתגובה זולמה אתם רודפים אחרי יזמים, בעלי נכסים, מתווכים וכו' אחר נכסים למכירה או להשכרה זה לא משנה תבינו שאתם קובעים את המחיר אם תתחילו להתמקח על מה שחשוב כמו דיור שסתם מפציצים אותנו במחיר על חירבה!!! דירות יד שניה יעני "משופצות" ודירות חדשות כמו נמלים ממש כמו זבל חברים אל תהיו עיוורים על כל דירה רביעית יש שלט האינטרנט מפוצץ מודעות ואתם סתם רצים תתמקחו תקבעו עובדה בעסקה הכי גדולה בחייכם במקום להתמקח עם בעל העסק המסכן מתחת לבית שלכם על כמה שקלים בקניה הקטנה הזאת הזאת זה כסף פאקינג קטן ואני בכוונה כותב כל כך מפורט כי אולי זה יכנס כבר לראש של מישהו במדינה הזאת שהציבור(אנחנו) קובע את המחירים כן כן אני ואתם!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
- 1.איפה פליצמן ... (ל"ת)ליצמן 10/02/2021 17:43הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
