אזורים LIVING רוכשת 98 דירות בבת ים תמורת 202 מיליון שקל
קרן הנדל"ן ריט אזורים ליוי 0.24% מדווחת על חתימת הסכם לרכישת 98 דירות במגדל יוקרה שנבנה בימים אלו בשכונת פארק הים בבת ים, תמורת כ-202 מיליון שקל, במטרה להשכירן לטווח ארוך. המגדל כולו, כולל 151 דירות, וייבנה בצורת עירוב שימושים של מסחר בקומת הרחוב וכן משרדים וחדרי מלון בקומות הראשונות. תמהיל הדירות שנרכשו הוא מגוון, וכולל בעיקר דירות 2, 3 ו-4 חדרים ועוד מספר דירות בעלות 5 חדרים. הקרן תהיה מעורבת בניהול המגדל ותחזוקתו.
ערן ענבים, מנכ"ל אזורים Living: "שכונת פארק הים צפויה להיות אחת השכונות המבוקשות ביותר באזור המרכז, לאור מיקומה הנגיש והייחודי על הקו האדום של הרכבת הקלה, על קו המטרו ובקרבה לנתיבי איילון ולרכבת, בד בבד עם הקרבה לים ותכנונה המוקפד של השכונה. זה כבר הפרויקט השני של Living בשכונה החדשה, לאחר רכישת מגרש נוסף במרחק של כ- 200 מטר מהמתחם, המיועד למגורי סטודנטים.
"הרכישה הנוכחית מהווה את המשך הבעת האמון של החברה בשכונה, ובפוטנציאל הביקושים וההשבחות בה. אופציית ההשכרה לטווח ארוך תאפשר לכל מי שמעוניין לקבל דירה חדשה לתקופת שכירות ארוכה בתמחור ידוע מראש ולהנות מהמגורים בשכונה האיכותית, בדירת פרימיום, למשך שנים ארוכות, ללא החלפת דירות. כמות הדירות הרבה שנרכשת על ידי החברה במתחם, מעניקה ל- Living את היכולת לתפעל את המגדל ברמה הגבוהה ביותר עבור הדיירים, וההסכם הנוכחי הוא צעד נוסף בדרך למיצוב השכירות ארוכת הטווח כפתרון ממשי בשוק הנדל"ן למגורים בישראל".
- 5.רוני 31/12/2020 10:46הגב לתגובה זויותר ללקוחות פרטיים.. התייאשו מלשפוך כסף רב על שיווק ופרסום ופנו לחברות רייט שירכשו מהם את הדירות במכה.
- 4.משקיע 31/12/2020 07:56הגב לתגובה זובהם..נותנים לחתול לשמור על החלב
- 3.שוכר 30/12/2020 11:21הגב לתגובה זולשכור מקבלן זה עלויות מאוד גדולות בהתחלה, הם מביאים את הדירה ערומה לגמריי, בלי מזוזה, בלי כיריים, בלי דברים בסיסיים. עלויות ועד בית מאוד גבוהות כי הם בונים קופה למקרה שתהיה תקלה, אז השוכרים ממנים תקלות עתידיות. והקבלן לא סופר אתכם ממטר, יש לו מערך של השכרה ועורכים דין ואם יש בעיה אתם צריכים להפעיל הרבה אנרגיה בשביל לקבל שירות בסיסי. שלא נדבר על מתווכים שעובדים בשביל הקבלן שכל שנה מנסים להביא שוכר חדש בשביל לקבל עמלה.
- 2.עוזז 30/12/2020 09:32הגב לתגובה זואת כל הדברים המהותיים העלמתם. מה עלות מ"ר ברכישה ? מה מחיר שוק אמיתי ? מתי כניסה? מה השכירות הצפויה ? כמה מילים על הריט, לכמה זמן הם מחוייבים חהחזיק בנכס ? בקיצור,צחי, חסר..חסר
- 1.יאיר 29/12/2020 14:46הגב לתגובה זומשקיעים היזהרו. השוכרים יעדיפו את הקבלן ולא אתכם, גם מבחינת המחיר וגם מבחינת השירות
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
