הירשמו
  1. ראשי
  2. ניתוחים ודעות
מסירת מפתח דירה נדל"ן תיווך מתווך מתווכים עסקה
צילום: Istock

הקורבנות הנסתרים של משבר הקורונה הם משפרי הדיור

משפרי דיור שהתחייבו לדירה אחרת ולא הוציאו עדיין את דירתם למכירה, עלולים להיות הקורבנות הכי משמעותיים של משבר הקורונה ולספוג הפסדים משמעותיים, בשל המציאות החדשה בשוק הדיור שהוליד המשבר
יריב פז | (13)
נושאים בכתבה וירוס הקורונה מחירי הדירות משפרי דיור

בעוד שבכל הנוגע לבריאות הציבור, ישראל זוכה להצלחות גדולות בהשוואה בינלאומית, דווקא בצד הכלכלי נוצרות להן בעיות שורשיות שעלולות לפגוע בתעשיות שלמות. אחד המוקדים הבולטים הוא שוק הנדל"ן למגורים. משפרי דיור שהתחייבו לדירה אחרת ולא הוציאו עדיין את דירתם למכירה, עלולים לספוג הפסדים משמעותיים, בשל המציאות החדשה בשוק הדיור שהוליד משבר הקורונה, הם עלולים להיות הקורבנות הכי משמעותיים של המשבר הכלכלי הקשה שמתדפק על דלתות המשק.

בעת בה חתמו על רכישת דירתם הבאה, המציאות הכלכלית הייתה טובה והאופק היה נראה בטוח, אך בבואם למכור את דירתם הקיימת הם עלולים להיתקל בשוקת שבורה. הרי שאין מדובר בתופעה שולית, חלק גדול מהעסקאות מתנהל כך שרוכשי דירות מקבלנים קודם מתחייבים לדירה חדשה ומוכרים את דירתם רק בשלבים מאוחרים יותר.

דיונים רבים מתקיימים על מצב מחירי הדיור בעקבות משבר הקורונה. אכן ייתכן שבטווח הארוך מחירי הדיור יעלו, אך בטווח הקצר ואפילו הבינוני ברור כי הפיטורים והמצב הקשה של המשק בוודאי לא יביאו לביקושים איתנים לרכישת דירות של משפרי דיור ואלה ימכרו במחירי משבר.

חלקם הגדול של הרוכשים עלול לעמוד מול שוקת שבורה בבואם למכור את הדירה הנוכחית, שהרי במציאות שבה הקונים נעלמים מהשוק ושעליהם למכור את דירתם כדי לממן את הדירה אליה הם התחייבו, המציאות תאלץ אותם לפשרות משמעותיות במחיר. הבעיה האמיתית היא שפשרה משמעותית במחיר תייצר בור תקציבי משמעותי והסיכון כי משק הבית לא יצליח לעמוד במחיר הדירה אליה התחייב הולך ועולה.

עד כמה קשה מצב הקונים בשוק?

הנתונים מלמדים על מיליון עובדים במשק שנמצאים בחל"ת או שפוטרו כולל דורשי העבודה טרום המשבר. המשמעות היא מחצית ממשקי הבית שהם רוכשים פוטנציאליים של דירה שיהיה להם קושי לקבל משכנתא בבנקים. ברור כי אף בנק לא יסכים לתת משכנתא לעובד שיצא לחל"ת ומקבל דמי אבטלה, כשהכנסה זו אוזלת בתוך תקופה קצרה.

גם רוכשים פוטנציאליים בעלי איתנות פיננסית ימצאו קושי רב לממן עסקאות. ראשית, הבנקים עובדים במתכונת מצומצמת ומספר הפקידים המטפלים במשכנתאות ירד מאוד, תנאי המימון והחיתום הוקשחו מאוד והבדיקות אודות איתנות הלווים הן קפדניות מאוד. רוכשים פוטנציאליים שיתדפקו על דלתות המוכרים יציבו בפניהם תנאים מאתגרים לביצוע העסקה ויתנו אותה בקבלת מימון מהבנק.

יש מי שיטענו כי מי שהתחייב לדירה חלופית ולפתע לא יוכל לממש אותה יוכל לסגת או לבטל חוזה רכישה וכך ישחרר עצמו מההתחייבות. מדובר במקרה זה בסוגיה משפטית שלפי שעה המשק לא נוטה להגדיר את המצב שנוצר ככוח עליון שמאפשר לרוכשים לסגת מעסקאות. ההפסד המינימלי של משפרי הדיור עלול להיות במציאות כזאת תשלום של קנס היציאה בגובה כ-10% ממחיר הדירה שירכשו, זהו סכום משמעותי לכל הדעות שמשק הבית יצטרך לממן בדרך כלשהי.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

אלו פתרונות ניתן להציע במצב כזה?

דווקא כעת, תכנית של משרד האוצר להגדלת היצע הדיור הציבורי יכולה לשרת מטרה כפולה והוגנת – גם הגדלת היצע הדיור הציבורי למשפחות שייקלעו לקשיים וגם סיוע לאותם משפרי דיור שהתחייבו לדירות אחרות. אותם רוכשים יעדיפו לתת הנחה קטנה יותר לנציגי המדינה שרוכשים את, על פני מצב שבו הם נאלצים לתת הנחות גדולות מאוד בלית ברירה. מבחינת מדינת ישראל יהיה כלכלי יותר לבלום את המשבר בשלב זה, מאשר במצב שבו ההפסדים מגיעים אל הבנקים ובאים לידי ביטוי בפגיעה אנושה בקבלנים.

 

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    שמואל 20/07/2020 08:41
    הגב לתגובה זו
    מי שמתחייב לדירה/ביית מבלי שמוכר את הביית הנוכחי הוא מהמר, ומהמרים הם לא קורבנות.יום נפלא
  • 10.
    ומי הכותב? 09/07/2020 10:16
    הגב לתגובה זו
    ביזפורטל, מה עם קצת אמת בפרסום? ״אכן ייתכן שבטווח הארוך מחירי הדיור יעלו, אך בטווח הקצר ואפילו הבינוני ברור כי הפיטורים והמצב הקשה של המשק בוודאי לא יביאו לביקושים איתנים לרכישת דירות של משפרי דיור ואלה ימכרו במחירי משבר.״ הכותב הוא אדם שיש לו אינטרס למחירים גבוהים. הטרנד העכשווי הוא להתפשר על אמירות של ירידה בטווח הקצר, אבל היי, בטווח הארוך הכל יעלה, בטח שיעלה. חברים, אנחנו בפתחו של עידן חדש. ואלו שאריות מהעולם הישן בו סיפרו לנו שנדל״ן תמיד עולה, השקעה בטוחה ובלה בלה בלה. המחירים ירדו, מעל לכל ספק. ורק חמור יכול לחשוב אחרת. בחייאת. תראו מה קורה פה. בטווח הקצר ובטווח הארוך. ואל תשכחו שנכנסנו למשבר הקורונה עם סטגנציה של שנתיים במחירי הנדל״ן. אז שלא יעבדו עליכם.
  • 9.
    ש 09/07/2020 06:24
    הגב לתגובה זו
    והקבלנים יכולים לפזר אופטימיות עד מחר
  • 8.
    גמביט המלך 07/07/2020 22:47
    הגב לתגובה זו
    עדיף להיות משפר דייור שצריך אולי לרדת במחיר הדירה מאשר חסר דירה שצריך סכום עתק בשביל לרכוש דירה ראשונה.
  • 7.
    IM 09/06/2020 13:20
    הגב לתגובה זו
    ...יתכן שהמחירים יעלו... יתכן שיהיו מחירי משבר. פשוט קשה לקבל את זה שמחירי הדיור עלולים לרדת
  • 6.
    גלים בטבע 20/05/2020 11:18
    הגב לתגובה זו
    עם כחלון בלי כחלון עם קורונה בלי קורונה עם ביבי בלי ביבי המחירים יתרסקו!! למה?? כי ככה זה בועות. הן תמיד מתפוצצות כשאף אחד כבר לא מאמין שיירד....
  • 5.
    היה מרצה שלי ב BDO - תותח! (ל"ת)
    אמיר 19/05/2020 18:00
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    עומר 19/05/2020 09:01
    הגב לתגובה זו
    מי שברשותו דירה הוא בר מזל... הסוגות הצעירים ואחרים שצריכים לקנות את הדירה הראשונה הם בבעיה אמיתית. את דאגה ביבי מינה שר בינוי ושיכון שיפתור את הבעיה של החראדים
  • 3.
    יאיר 19/05/2020 07:22
    הגב לתגובה זו
    הגיע הזמן לומר את האמת מחירי הדיור יצנחו בקרוב
  • משבר 2008 רק העלה את המחירים פה (ל"ת)
    שרון 19/05/2020 09:11
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    אריה 19/05/2020 04:39
    הגב לתגובה זו
    אין שום קורבנות.שמשפרי הדיור שהתחייבו לתשלום לא ייצאו 5 שנים לחופשה יירדו חזק ברמת החיים כולל הילדים
  • 1.
    מצוייןןן 19/05/2020 02:19
    הגב לתגובה זו
    בקריס וקרוס כל בועת המחירים המטורפת שמפוטמת עי הבנקים המרכזיים
  • ירון 19/05/2020 09:17
    הגב לתגובה זו
    זה לא ירידת המחירים כמובן ואפילו לא פשיטות הרגל של הקבלנים, הבעיה שבסופו של דבר הנזק יהיה כל כך גדול, שכל האמת תצא החוצה וכולם יראו ששוק הדיור שלט בעיתונות ופעל כגוף אחד וכל זה בתמיכת הבנקים, שאנשים יבינו שעבדו עליהם תהיה כאן התפרצות רגשות וזעם אדיר על כל המדינה הזאתי.
פנסיה (גרוק)פנסיה (גרוק)

קיבוע זכויות: טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס

מה שנראה כמו טופס ביורוקרטי מול מס הכנסה, עשוי להיות צומת קריטי שיקבע אם תיהנו מפטור של אלפי שקלים בחודש, או שתשלמו מס מיותר לכל החיים. בקיבוע זכויות, כל סימון קטן מתורגם לכסף גדול, וכל טעות עלולה להצטבר למאות אלפי שקלים שאבדו. דרך מקרים אמיתיים מהשטח מתברר איך איחור, סיווג שגוי או בחירה שנשמעה זהירה, הפכו לפגיעה כלכלית כבדה. ומנגד, איך תיקון בזמן יכול להפוך את הטופס למנוע של החזרי מס

ערן רובין |
נושאים בכתבה פנסיה הפקדות לפנסיה קצבת פרישה יועץ פנסיוני חיסכון פנסיוני

קיבוע זכויות הופך להיות נושא חם בתחילת 2026. מינואר ממשיכה הרפורמה שהוחלט על תיקון המתווה שלה, שלפיה הפטור ממס על קצבאות הפנסיה יעלה בהדרגה עד 67%  באופן הדרגתי. במקום קפיצה אחת ב‑2025. כל פעימה (כולל זו של 2026) מגדילה עוד קצת את הפטור החודשי, אבל מי וכמה ייהנו בפועל? זה נקבע דרך קיבוע הזכויות (טופס 161ד) שבאמצעותו מנצלים את ההטבה.​

מי שהגיע לגיל פרישה וגם מקבל פנסיה נדרש להחליט איך לחלק את הפטור בין קצבה חודשית לבין משיכות הוניות (פיצויים, היוון תגמולים, תיקון 190). ההחלטות האלה נעשות דרך קיבוע זכויות, והן כמעט בלתי הפיכות. בפנסיה של 20–30 אלף ש״ח בחודש, כל אחוז פטור נוסף מתורגם לעשרות אלפי שקלים לאורך החיים, כך שהגדלת הפטור מ‑52% ל‑67% היא "אירוע הון" של מאות אלפי שקלים, אבל רק אם הקיבוע בנוי נכון. שגיאה בקיזוז פטורים, בהיוון או בסיווג מענקי פרישה "אוכלת" חלק מההטבה בכל אחת מהפעימות של הרפורמה. במילים אחרות, אתם יכולים להרוויח עשרות אלפים או להפסיד עשרות אלפים ואפילו יותר - אז שווה להכיר את הנושא:



טופס אחד, איחור קטן, ובלי לשים לב השארתם לקופת המדינה מאות אלפי שקלים מהפנסיה שלכם. כל זה קורה בקיבוע זכויות - הליך שרוב הפורשים בטוחים שהוא טכני, אבל בפועל הוא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים. מי שמתייחס אליו כאל עוד טופס למס הכנסה, מגלה לפעמים מאוחר מדי ששילם מס על כסף שיכול היה להיות פטור לחלוטין.

להמשך הכתבה לחץ כאן
שי אהרונוביץ מנהל רשות המסים
צילום: יעל צור
פרשנות

רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?

רבבות חברות ועסקים נכנסו תחת חבות מס לפי שיעור המס השולי - זה התחיל בחברות ארנק, אבל רשות המסים הכניסה השנה במסגרת חוק הרווחים הכלואים היקף אדיר של עסקים; פסק דין שמתייחס למצב לפני החוק החדש מספק תובנות איך בית המשפט בודק אם מדובר בחברת ארנק או לא? 

עינת דואני |
נושאים בכתבה חברת ארנק

פסק דין ראשון שהגיע לבית המפשט בנושא "חברת ארנק" הוא חשוב להבנה איך השופטים מתייחסים לסוגיות האפורות, אבל לפני שנתעמק בפסד הדין הזה, על מה בעצם מדובר? חברות ארנק הן חברות שמס הכנסה רואה בהן צינור מלאכותי להעברת כספים מהלקוחות למספק השירות, עם תחנה בדרך - החברה עצמה. בעל החברה מעדיף פעילות תחת חברה כי אז ההכנסות ימוסו לפי שיעור מס חברות - 235 ולא לפי שיעור המס השולי שלו - לרוב מעל 50%. 

רשות המסים רצתה לחסום את תכנון המס הזה וקבעה הוראות למיסוי חברות ארנק, כשלפני שנה חוקק חוק שקשור גם לחברות ארנק במסגרת חוק הרווחים הכלואים. במסגרת החוק החדש המעגל התרחב ורשות המסים הכניסה לסל של חבות לפי מס שולי גם חברות שהן לא חברות ארנק קלאסיות עם תנאים מסוימים.     

לאחרונה התפרסמה סנונית ראשונה של פסיקה של ביהמ"ש המחוזי בבאר שבע של כב' השופטת  יעל ייטב בנושא "חברות ארנק" (פס"ד אמיר נוריאל (ע"מ 28848-04-22)). צפוי שיהיו פסקי דין נוספים, שכן ישנם מספר תיקים בנושא שנמצאים בדיונים בבתי המשפט.

נדגיש שוב כי, פס"ד מתייחס לנוסח הסעיף לפני הרחבתו במסגרת חקיקה גם להכנסות נוספות לרבות "הכנסה מפעילות עתירה יגיעה אישית" אשר יכולה לחול על כמעט כל סוגי העסקים הפועלים במדינת ישראל. עם זאת, ביחס לסוגיות שנדונו בפס"ד ישנה רלוונטיות גם לנוסח החדש של הסעיף ולפרשנות שמעניק ביהמ"ש להוראות הסעיף ובעיקר לקביעת ביהמ"ש ביחס לפרשנות ולעמדת מס הכנסה. 

מס חברות או מס שולי - הבדל של 24% בשיעור המס

מדובר בפס"ד מחוזי ולא עליון, ולפיכך אין הוא מהווה הלכה מחייבת, אך הוא מהווה אבן דרך חשובה ביחס לפרשנות של הוראות סעיף 62א לפקודה. עיקר המחלקות בפס"ד סבבה סביב הסוגייה - האם יש לראות את ההכנסות של חברת "נוריאל יועצים בע"מ" אשר מר אמיר נוריאל רואה חשבון בעיסוקו הינו בעל המניות היחיד בה, כהכנסות שמיוחסות אליו באופן אישי בהתאם לדין החל על "חברות הארנק", המשמעות המיסויות הינה - האם ההכנסה השוטפת שלה החברה תחויב בשלב הזה במס חברות או שמא תיוחס ההכנסה כהכנסה אישית של מר נוריאל באופן אישי ותחויב במס שולי החל על יחדים. (נציין כי, ההפרש הינו תוספת מס מיידית של כ- 24%).

להמשך הכתבה לחץ כאן