בתחילת השבוע אושרה תכנית מתאר הכוללת מסגרת תכנונית של כ-7,200 יחידות דיור בעתלית - עפ"י התכנית היישוב עתיד לשלש את עצמו מ-8,000 תושבים כיום ל-24,000 תושבים בעתיד. משיחות עם בעלי מקצוע הפועלים באזור, עולה כי הדרך ליישום מלא של התכנית עוד ארוכה, אבל הפוטנציאל גדול. בטווח של 5-6 שנים הקרובות היישוב צפוי להכפיל את עצמו, כאשר במקביל יש בנייה מואצת באזור והתפתחות משמעותית.

בין הסיבות לתנופה הנוכחית, היא העובדה שעד שנת 2003 עתלית פעלה כמועצה מקומית עצמאית ובעקבות איחוד הרשויות המקומיות היא פועלת כיום במעמד מוניציפלי של ועד מקומי במועצה האזורית חוף הכרמל. היישוב עתלית נמצא באזור טבע מרהיב ובסוך לחוף ים יפהפה, 10 דקות דרומית מחיפה ופארק ההייטק מת"ם, ו-45 דק' בנסיעת רכבת מתל-אביב.

התכנית שאושרה כמעט ואינה קובעת שטחים חדשים לפיתוח, אלא מציעה תכנון מחדש של אזורים שכבר היום יש בהם בינוי קיים. התכנית קובעת מסגרת תכנונית לפיתוח שטחי תעסוקה, מסחר ותיירות בצפון היישוב ובאזור מרכז היישוב החדש.

הבנייה תהיה בשלושה מוקדים עיקריים

1. התחדשות עירונית במקום מבני רכבת משנות ה-50 במרכז היישוב - יחס הבנייה החדש יהיה פי 4-5 ממה שקיים היום.

2. בניית מרכז עירוני במקום מפעל כרמל כימיקלים אשר בבעלות גילי דנקנר.

3. הגדלה משמעותית באחוזי הבנייה במשקי עזר הקיימים.זאת במקביל לתנופה בשנים האחרונות שבאה לידי ביטוי בבניית מספר שכונות חדשות, ומספר פרויקטים של מחיר למשתכן.  

• מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
• מגדל תלווה את Re-New בעסקת מימון בהיקף של כ־1.5 מיליארד שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

שאלנו את ליאת פלד, מתכננת מחוז חיפה מספר שאלות בנוגע להתפתחות הצפויה של היישוב.

מתי התרחשה כל ההתפתחות של היישוב?

"השיווקים של רמ"י ב-5 שנים האחרונות האיצו את הפיתוח של היישוב, כולל תכנית מחיר למשתכן".

מה דעתך על התכנית הזאת?

"זאת תכנית נהדרת, שמראה איך לוקחים את היישוב הקיים, את השטח המבונה הקיים, והופכים אותו למשהו יותר אורבני, מעניק שירותים ומספק מענה חברתי, כלכלי לתושבים שגרים בו. תכנית מתאר כוללנית נותנת אופק תכנוני, אומרת ליזמים, לבעלי קרקע, לאנשים שגרים, מה האופציות להתפתחות ביישוב, לאיזה כיוון היישוב הולך להתפתח, זה מייצר ודאות, לאוכלוסיה שגרה שם, וגם לדור הצעיר, לאיזה כיוון היישוב עתיד לגדול".

כמה יחידות דיור הולכות להיבנות?

"זאת תכנית כוללנית שנותנת את האופק התכנוני ביישוב, לערך יש 2,000 יחידות כיום, התכנית יכולה להוביל ל-7,200 יחידות דיור סך הכל, כאשר יפנו את כרמל כימיקלים תהיה תנופת בנייה משמעותית, אך זה גם תלוי בכך שיהיו מספיק תושבים. התכנית אמורה לתת תנופה כלכלית ליישוב עצמו".

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

באיזה שטחים הולכים לבנות את יחידות הדיור הללו?

"יש תכנית של התחדשות עירונית שכעת תכנית המתאר מוסיפה עוד תמורות בכדי שזה ייצא לפועל, הרבה משקי עזר יכולים לבנות הרבה יותר יחידות דיור, המטרה של התכנית להגדיל את הקיבולת בתוך תחום התכנון, יחד עם פעולות שעושה התכנית בכדי לשמור על האזור שיישאר יפהפה, כמו למשל המתחם בו היה בעבר מפעל כרמל כימיקלים, שהיה מפעל מזהם והפך למקום אחסון, יהפוך לפי התכנית למרכז עירוני ראשי בסמיכות לתחנת רכבת, יש שם שימושים מגוונים של מסחר, תיירות ומגורים, זה אמור לתת חיבור טוב ליישוב".

מתי להערכתך יפנו את כרמל כימיקלים?

"זה היה מפעל מזהם שכיום משמש לאחסנה, אנחנו מקווים ומצפים שהוא ייצא משם בקרוב ובמקומו יאושר מרכז עירוני ראשי שישתלב בתחנת הרכבת. נקודה מעניינת היא שהקמת הרכבת בעתלית הוקמה בזכות פסח גרופר שהיה ח"כ שקפץ מהרכבת על מנת שייבנו שם תחנה".

אז בעוד 10 שנים יהיו בעתלית 24,000 תושבים?

"לא. וגם לא צריך, שנת היעד היא 2035 לפחות, אנחנו מדברים על קיבולת, אם יממשו את כל מה שיש שם, תלוי גם בערכי הקרקע, עליית מחירים תתרום לפיתוח מואץ".

אם כן, לדעת המתכנננים, מדובר בתכנית מצוינת. אבל רצינו לקבל גם דעה מבעלי המקצוע הפועלים בשטח. אז שאלנו את אוהד מורג, בעלים משותף של חברת שורשים מיזמי בוטיק כמה שאלות אודות התכנית ועל התפתחות היישוב בכלל.

מה דעתך על תכנית המתאר שאושרה השבוע?

"האישור שהתקבל זה תהליך שמתגבש כבר כ-5 שנים, זה יישוב שהתפתח מאוד משמעותית בשנים האחרונות. במהלך שנות ה-90 אושרו פה מספר תב"עות בלי לחשוב על היישוב בצורה מערכתית, שירותים ציבורים, חינוך וכו'. התכנית הזאת איגדה את כל זה ומתכננת איך היישוב משלש את עצמו".

באיזה אופן התפתח היישוב בשנים האחרונות?

"החל שנת 2007 ועד עכשיו הוא גם הכפיל את עצמו, ב-10 שנים האחרונות עשו פיתוח משמעותי של היישוב, וכעת עובדים על 5 שכונות חדשות במהלך בנייה, רוב התב"עות זה צמודי קרקע, אחד מהם זה מחיר למשתכן שכבר אוכלס, אחד הפרויקטים היפים של מחיר למשתכן, 450 מטר מהים, למעט זה הרוב פה זה בנייה כפרית, יישוב מדהים".

מה סדר גודל המחירים ביישוב?

"צמוד קרקע 170 מטר בנוי על מגרש 250 מטר, עלות כ-2.4-2.5 מיליון שקל. לאחרונה מגיעים לפה הרבה חברה' מהמרכז, זוגות צעירים גיל 30 פלוס עם ילדים שרוצים מקום להשתקע, יש כאן חתך סוציואקונומי גבוה שמשך לכאן עוד אנשים. יש כאן מיקום מעולה, צמוד לרכבת ולכביש החוף וגם יושב על הים, ויש כאן עוד פוטנציאל לעליית מחירים".

איך תשפיע תכנית המתאר על היישוב?

"התכנית אמורה לקדם ולשפר, יש בתכנית הזאת הגדרה לאזור מסחרי גדול, מקומות תעסוקה, היא לוקחת את פנים היישוב הישן ומגדילה את זכויות הבנייה לבניינים חדשים, די קרוב לרכבת, היא עושה סדר ביישוב והופכת אותו ליישוב מתוכנן, עם מרכז בילוי ופנאי, בנייה יותר רוויה, ומסביב הבנייה הכפרית, בנוסף מפתחת את החוף, יש פה שמורת טבע שהתכנית מפתחת".

כמה זמן להערכתך עד להתממשות תכנית המתאר?

"התכנית מוגדרת ל-2030, וזה תהליך שייקח אולי יותר, כיום יש כ-8,000 תושבים ביישוב וזה יהפוך ל-13,000 בשלוש שנים הקרובות. הצעד הבא ייקח יותר זמן. עדיין יש חוסר היתכנות כלכלית לפרויקט ההתחדשות העירונית (פינוי בינוי), עדיין יש מגבלות שמקשות על היכולת לממש את מלוא הדירות שאושרו, בכדי שתהיה היתכנות יש צורך בעליית מחירים או לחילופין יקצו קרקע נוספת לעסקה - השלמת קרקע".

זה אומר שהתכנית יכולה להישאר במגירה עוד הרבה שנים?

"לא. בונים כעת הרבה שכונות של צמודי קרקע, כרגע זה נראה פה כמו אתר בנייה, אם תבוא בעוד 3-4 שנים ותראה את כל השכונות החדשות מאוכלסות עם פיתוח התפיסה תשתנה. כאשר זה יקרה ערך היישוב יעלה ואז יהיה אפשר להתקדם עם הפינוי-בינוי, יחד עם זאת יש פה השקעות גדולות של עשרות מיליונים בפיתוחי תשתיות על – למבני הציבור, לניקוז, למחלף הדרומי – כיום יש כניסה ויציאה אחת".

אתה אופטימי לגבי התכנית?

"אופטימי עד 15,000 תושבים, להערכתי זה יקרה ב-6-7 שנים הקרובות, יש כבר תהליכים משמעותיים שיצאו לדרך. לגבי בעלי משקי עזר, מי שיש לו דונם וחצי ויושב עליו בית אחד, יהיה אפשר לבנות 4 יחידות דיור חדשות, לגבי זה, מאוד אופטימי".

לצורך קבלת חוות דעת נוספת, דיברנו גם עם עו"ד יניב דורי, זכיין באנגלו סכסון עתלית. לדעתו, מדובר באחד המקומות האטרקטיביים ביותר להשקעה בצפון הארץ.

מה דעתך על התכנית מתאר שאושרה השבוע?

"התכנית היא המשך ישיר למה שקורה פה מ-2003 והאיחוד רשויות, ומאז היישוב מתפתח בצורה חיובית, בכמות האוכלוסיה וגם בחתך הגבוה, להערכתי יגיעו לפה יזמים ויכנסו פה להשקעות, מחדרה צפונה זה אחד המקומות האטרקטיביים להשקעה, המחירים אמנם יקרים אבל ההתנהלות פה ממש נכונה, יש פה ביקוש קשיח עם היצע מוגבל, אין פה בנייה רוויה למעט מחיר למשתכן, השטחים אוזלים במיקום מעולה".

"אחד היתרונות הבולטים של התכנית זה השמירה על המאפיינים הסביבתיים, שמירה על הטבע, בנייה לא גבוהה לשמור על קו גובה שלא יפגע בקו הרכס, יש פה נחלים שעוברים ביישוב, בנוסף יש פה קריית חינוך, יש כאן שני בתי ספר חדשים ומכל חוף הכרמל יגיעו לעתלית ללמוד".

מה רמת מחירי הדירות?

"דו משפחתי בסביבות 2.5-2.6 מיליון שקל בשכונות החדשות, בשכונות הוותיקות - הרכס, המחירים מגיעים להחל מ-3.2 מיליון שקל, ביחס לשכונות טובות בחיפה זה מחירים טובים, עוברים לעתלית הרבה תושבים 'כרמליסטים' בנוסף מגיעים לפה מאזור פרדס חנה, בנימינה".

מה הקשיים העיקריים במימוש התכנית?