הקיפאון בענף הנדל"ן מתרחב: השמאי הממשלתי עוצר דיונים על שומות רמ"י
הקיפאון בענף הנדל"ן מתרחב: השמאי הממשלתי במשרד המשפטים עוצר את הדיונים בהשגות על שומות מקרקעין של רמ"י בעקבות החלטת מועצת מקרקעי ישראל המערערת על סמכות ועדת ההשגות ומהווה, כך לטענתו, "פגיעה חמורה בסמכות ובעצמאות הועדה והשמאים המחוזיים".
כיום, בעסקאות ופעילויות שמבצעת רמ"י נקבע הסכום לתשלום באמצעות שומה (אומדן שווי הזכויות בקרקע) של השמאי הממשלתי או שמאי מטעמו. בהתאם להחלטת מועצה 1304, ניתן להגיש השגה על השומה המובאת בפני שמאי מחוזי באגף שומת מקרקעין, כאשר על החלטתו יכול המבקש וגם רמ"י להגיש השגה נוספת אשר נידונה בפני ועדת ההשגות. זו יכולה לקבל ההשגה במלואה או באופן חלקי ואף להגדיל את הסכום בשומה.
אלא שעתה, בתיקון החלטה שהכניסה מועצת מקרקעי ישראל, היא קבעה כי "הנהלת הרשות רשאית שלא לפעול בהתאם להחלטה בהשגה שניתנה שלא בהתאם לקבוע בהוראות". עוד נכתב כי "מוצע להבהיר את תפקידי וסמכויות הוועדה, לאור הישנות מקרים בהם הוועדה התערבה בנושאים שאינם שמאיים הסותרים באופן ישיר את מתווה העסקה כפי שאושר בהנהלת הרשות".
בסעיף נוסף הנוגע להרכב הוועדה נכתב כך: "מוצע לשנות את הרכב הוועדה כך שמנהלי מחוזות לא יהיו חברים בוועדת השגות ושהשמאי הממשלתי בתיאום עם מנהל הרשות יקבע את הכללים לבחירת הרכב הוועדה ובפרט קביעת השמאי המכריע המשתתף בוועדה".
על דברים אלו התרעם עיני והעביר מכתב למנכ"ל רמ"י, עדיאל שמרון, כמו גם שר המשפטים והמשנה ליועמ"ש, בו כתב כי "ההחלטה החדשה מהווה שינוי מהותי להחלטות קודמות וקובעת הליכים חדשים הקשורים באופן ישיר לתחום שמאות המקרקעין בכלל ולעבודת אגף השמאות במשרד המשפטים בפרט".
לטענתו משמעות התיקון היא כי "החלטה בהשגה מהווה המלצה בלבד והרשות תחליט אם לקיימה או לא. להבנתי מדובר בחוסר יעילות משווע שאף עלול לייצר הליכי סרק ודיונים מיותרים, שיגרמו לעיכוב משמעותי בעסקאות במשק".
לגבי זהות הרכב וועדת ההשגות טען כי "משמעות ההחלטה היא שהרשות, כצד בהליך, תהיה מעורבת בקביעת ההרכב של הוועדה. הוראה זו, כמו גם הוראות אחרות בהחלטה, מהוות בפגיעה חמורה בסמכות ובעצמאות הוועדה והשמאים המחוזיים, אשר תפקידם להכריע בהשגה ללא מורא וללא משוא פנים".
בסיכום דבריו ציין כי "לאור העובדה שההחלטה מאיינת למעשה את משמעות ההחלטות בהשגות, לא נוכל לקיים עוד דיונים בהשגות. המשמעות היא שמרגע זה כל השגה שהתקבלה, אך טרם נדונה, וכל השגה שתתקבל במשרדנו, החל מהיום, תוחזר ולא תטופל, זאת עד לביטול החלטת המועצה".
מרמ"י נמסר בתגובה כך: "מתוך רצון לייצר שקיפות בעבודת ועדת ההשגות קבעה החלטת המועצה כי ייקבעו כללים על ידי השמאי הממשלתי הראשי, בתיאום בלבד עם מנהל הרשות, באשר לאופן קביעת זהות הרכבי ועדת ההשגות. בניגוד לנטען, רמ"י לא ביקשה להיות מעורבת בקביעת זהות ההרכבים בכל השגה פרטנית ואף לא נערך כל תיקון באשר להרכב חברי הוועדה. ההחלטה גם אינה פוגעת כלל ועיקר בשיקול הדעת השמאי או בחובתה של הרשות לפעול על פי ההחלטה השמאית בהשגה. התיקון היחיד בעניין זה הינו למנוע מצב שבו ועדת ההשגות תדון בסוגיות לא שמאיות אשר חורגות מסמכותה. החלטת המועצה התקבלה כדין ופורסמה לציבור כנדרש קודם לקבלת ההחלטה. בשנים האחרונות התקבלו על ידי ועדת ההשגות שורה של החלטות במסגרתן חרגה הוועדה מסמכותה ופעלה בסתירה לעקרונות ניהול הקרקע והחלטות המועצה. על כן נוצר הצורך לחדד ההוראות בנושא זה. תיקון החלטת המועצה נעשה לאחר שכל ניסיונות ההידברות מול השמאי הממשלתי הראשי במגוון רחב של נושאים העלו חרס".
עוד נציין כי באחרונה הודיעה רמ"י על מעבר למתכונת חירום במסגרתה יצומצם הטיפול בבקשות בעניין אישור זכויות, התחייבות לרישום משכנתא, חתימת חוזים והעברת זכויות. זאת לאחר הודעת מינהל התכנון בדבר השהיית פעילות מוסדות התכנון הארציים והמחוזיים.
- 1.דירה=קורת גג 23/03/2020 21:43הגב לתגובה זודירה=קורת גג=צורך בסיסי של האדם
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
