הרשות להתחדשות עירונית ומשרד המשפטים מגבשים הצעת החוק שלפיה היטלי ההשבחה בפרויקטים של פינוי בינוי יעמדו באופן גורף על 25% משווי ההשבחה בכלל הרשויות המקומיות ברחבי הארץ. לפי המסתמן, לרשויות כן תהיה אפשרות להעניק פטור מהיטלי השבחה או הנחות בהיטלים באזורים מסוימים, אך גם לדרוש היטל מלא (50% משווי ההשבחה) באזורים אחרים כפי שנהוג כיום. 

היטל השבחה הוא תשלום הנדרש מבעל נכס על ידי הוועדה המקומית בגין אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שהובילו לעליית שווי הנכס. לרוב, היטל ההשבחה מוטל בעת מכירת הנכס, אז מוכר הדירה בעצם מכר במקביל לנכס/ דירה גם את יכולת ההשבחה.

הצעת החוק היא יוזמה נוספת שמטרתה להגביר וודאות כלכלית בקרב היזמים בפרויקטים במסלול פינוי בינוי דרך קביעת רף אחיד להיטלי השבחה, זאת נוסף על הגדרה מחדש של התמורה לדיירים שמאמצות לאחרונה יותר ויותר רשויות מקומיות. 

"כל הוראה ברורה שמגבירה ודאות היא חיובית לדעתי", מסבירה עו"ד ענת בירן. "עם זאת, גם במסגרת ההצעה יש שיקול דעת לרשויות המקומיות להעלות או להוריד את ההיטל בהחלטות מדיניות, מה שעלול לעכב הרבה מאוד פרויקטים ותכניות. יחד עם קביעת היטל בשיעור אחיד, המדינה צריכה לקבוע תקרה למטלות הציבוריות שמוטלות על היזם בפרויקט וכן לוודא שיישאר לו אחוז רווחיות סביר והגיוני שיאפשר להוציא את הפרויקט לפועל ולקבל ליווי בנקאי.

• 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
• מתיחת פנים ללוד: מעל 6,000 דירות חדשות ושדרה עירונית שתשנה את דרום העיר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"לא מן הנמנע שרשויות מקומיות שיעניקו פטור מלא מהיטל השבחה או הנחה, יתנו זאת בדרישות גבוהות לשטחים ציבוריים בכל פרויקט על חשבון היזם – ובמקרה כזה העלות שתושת עליו תגולם במחירי הדירות לציבור או לחילופין תהפוך את הפרויקט ללא כדאי כלכלי. כדי לוודא שהפרויקט יישאר כדאי כלכלית, צריך להכניס את העלויות האלה לתחשיבים של תקן 21 שבוחן את אחוז הרווחיות הצפוי ליזם ולפיו נקבעים היקפי הבנייה – ייתכן שכדי להשאיר את הפרויקט כדאי מבחינה כלכלית יש להגדיל את הזכויות".

הקבלנים: המהלך יביא להגדלת מלאי הדירות

"נראה שבמשרד המשפטים החליטו לזרז משמעותית את הליכי הפינוי בינוי", אומר חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין. "החלטה זו תזרז ללא ספק הליכים בירוקרטים ותגדיל את היקף הפרויקטים להתחדשות עירונית. זהו בהחלט הכיוון שבו הממשלה צריכה ללכת כדי להגדיל היצע הדירות באזורי ביקוש ולהוריד את מחירי הדירות. ככל שהממשלה תפעל ותייעל את תהליכי ההתחדשות העירונית אנחנו נראה אותה עומדת ביעדים שהגדירה ובשיתוף פעולה פורה עם היזמים והקבלנים - תוצאה שטובה לכל רוכשי הדירות".

עוד בירך על המהלך אלי אביסרור, מנכ"ל אביסרור משה ובניו ויו"ר ארגון הקבלנים והבונים של באר שבע והנגב: "הנושא של גובה היטלי ההשבחה במיזמי פינוי בינוי האריך ועיכב מאד פרויקטים רבים. שיקול הדעת החופשי שניתן לרשויות המקומיות בנושא זה, הביא לא אחת לגבייה מוגזמת לעיתים בלי נימוק לגבי ההחלטה. העובדה שכעת הרשויות תדענה שיש היטל אחיד לכולם, ייתן ודאות ליזמים ויגדיל לדעתי את מספר הפרויקטים שיצאו לדרך".

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

רוני בריק, הנשיא היוצא של התאחדות בוני הארץ, מסר כי "כקבוצה שמקדמת שנים רבות פרויקטים של פינוי בינוי אני מברך על הניסיון ליצור ודאות בשוק. עם זאת, יש רשויות שנתנו עד היום פטור מהיטל השבחה ויזמים ממשיכים לקדם פרויקטים באותן ערים תוך הסתמכות על מדיניות העבר. לכן יש לדאוג שהחקיקה תיתן מענה לפרויקטים שכבר יצאו לדרך, שכן העמסת היטלי השבחה גם של 25% על אותם פרויקטים עלולה ליצור אי כדאיות כלכלית ולעצור את הפרויקט".

מחירי הדירות יירדו?

"הגברת הוודאות, כאשר היא נעשית בשום שכל, תביא בוודאי לעלייה במספר הפרויקטים שיוצאים לפועל, לעלייה משמעותית בהיצע הדירות החדשות, והגדלת ההיצע בוודאי יכול לתרום להורדת מחירי הדירות", אומר עו"ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד גינדי-כספי.

לדבריו, "סוגיית היטלי השבחה היא סימן שאלה משמעותי ביותר בפרויקט התחדשות עירונית. היזם יוצא לדרך עם פרויקט ארוך טווח של כמה שנים, כאשר מצד אחד הוא צופה תשלום היטל השבחה, אבל הוא לא יכול בשום דרך לצפות מה יהיה גובה השומה, האם יקבל הנחה או פטור, אלא בסוף הליך הרישוי ולאחר שהשקיע בפרויקט בכמה מיליוני שקלים והוא למעשה שבוי בתוכו.

"לכן, קביעת רף קבוע של שיעור היטל השבחה יכול לתרום להעלאת הוודאות, אבל הוא לבדו אינו מספיק. נדרש להביא למצב שבו הרשויות יתחשבו מראש בהיטלי ההשבחה (לא רק בשיעור ההנחה, אלא בגובה ההיטל עצמו) בקביעת זכויות הבנייה בפרויקטים, ולוודא שההיטל לא יפגע ברווחיות הכללית של הפרויקט במסגרת תקן 21 שבעצם מאפשרת את קיומו של כל פרויקט".