הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
חיפה נדל"ן נדלן
צילום: Istock

עכשיו גם בחיפה: התמורה לדיירים בפרויקטי פינוי בינוי תופחת ל-12.5 מ"ר

המתווה שמקודם ברמה הארצית ומיושם כבר בת"א וערים נוספות ייכנס גם בחיפה במסגרת מדיניות חדשה של העירייה; המתנגדים: "זו מדיניות בוסר". לרשות הדיירים והיזמים תוקצה תקופת הסתגלות של 45 יום
מורן ישעיהו | (13)
נושאים בכתבה חיפה
מדיניות חדשה שמקדמת עיריית חיפה לצמצום התמורה לדיירים בפרויקטים במסלול פינוי בינוי ל-12.5 מ"ר אושרה אמש במליאת הוועדה המקומית. לצד זאת, נענתה הוועדה לבקשה להארכת הוראות המעבר לתקופה של 45 יום במטרה לאפשר לדיירים והיזמים תקופת הסתגלות טרם כניסת המדיניות לתוקף. בכך העירייה מיישרת קו עם המלצת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לתחום את התמורה בפרויקטים אלו בין 12 עד 25 מ"ר, ובהתאם לטיוטת תקן מועצת שמאי המקרקעין.  המאכערים בפעולה: הנתונים שמסתירים יזמי פינוי בינוי מוועדות התכנון בהחלטת ועדת המשנה בתחילת ינואר 2020 נקבע כי לדירה קיימת ששטחה מעל 60 מ"ר יתווספו במסגרת התכנון המוצע 12.5 מ"ר המבטאים תוספת של ממ"ד, כאשר לדירות ששטחן עד 40 מ"ר תיבחן אפשרות להגדלת התמורה. כמו כן, נקבע כי גודל דירה מינימלית לא יפחת מ-60 מ"ר וכי שטח המרפסת יהווה 15% משטח הדירה הקיימת, ולא יותר מ-12 מ"ר. בעקבות הסתייגות שהגישו חברי המועצה אביהו האן ומוטי בליצבלאו, בין היתר על כך שההחלטה מינואר נתקבלה בפורום מצומצם של 4 אנשים בלבד, הובאה התכנית לדיון במליאת הוועדה המקומית הכוללת כ-30 חברים. "המדיניות תשפיע על אוכלוסיות רחבות בעיר, היא כוללת משמעויות עומק לחייהם של משפחות כמו גם יזמים וקבלנים ולכן יש להכין ולהכיל את המדיניות בזהירות הנדרשת תוך שיתוף ציבור אמיתי ושיתוף  גורמים בעלי עניין. שום דבר מזה לא נעשה. המדיניות שהוכנה על ידי מנהל ההנדסה והנהגת העיר אינה בשלה, זו מדיניות בוסר", נטען.   הסכמות של 40% מהדיירים מאז החלטת ועדת המשנה ביצע מהנדס העיר, אריאל וטרמן, התאמות בתכנית לפיהן, בין היתר, יותר להביא בפני הוועדה המקומית מקרים חריגים מטעמים מיוחדים, בהם תוספת השטח גדולה מ-12.5 מ"ר לדירה.  כמו כן, הוחלט כי ביוזמות תכנוניות להתחדשות עירונית, הנמצאות בשלב קידום בו נחתמו עד למועד הקובע, הסכמים סופיים בין יזם לבעלי דירות, המתחייבים לייתן תמורה של יותר מ-12.5 מ"ר, והומצאו העתקים המעידים על הסכמות בשיעור של 40% לפחות מכלל הדירות הכלולות במתחם, יומלץ לועדה שלא להחיל עליהם מדיניות זו, ואולם התוספת לא תעלה בכל מקרה על 25 מ"ר לדירה. בין הטענות שהושמעו נגד התכנית הן שהיא אינה מאפשרת חניה לבעלי דירות התמורה, אלא רק לבעלי הדירות החדשות וכי רף ההסכמות הנדרש גבוה מדיי וכך למשל במצב שבו בפרויקטים שכבר בתכנון בהם חתמו הדיירים על הרחבה של 25 מ"ר, והושגו חתימות של 39% מהדיירים - הוא לא ייצא לפועל. "בתל אביב קל יותר לתת 25 מ"ר" כהסבר ליוזמת התכנית אמר וטרמן בדיון כי "היו פרויקטים שנתקעו לאחר שהתחשיב הכלכלי לא איפשר בפועל את מתן התמורה לדיירים כפי שהובטחה להם. לכן, כמו שעשו ערים אחרות, אנחנו רוצים לתחום לפחות את שלב המשא ומתן הבסיסי. המספר של 12.5 דומה לזה שהגדירו ת"א וגם ערים אחרות, והוא גם סביר כלכלית מבחינת היזם. הכוונה המרכזית היא להעלות את הישימות של הפרויקטים".

ראש עיריית חיפה, עינת קליש רותם, אמרה כי "זה תהליך שקורה בכל המדינה. בתל אביב קל יותר להוציא 25 מ"ר, בחיפה צריך להבין שככל שהדירות יותר גדולות והבניינים יותר גדולים - כך גם העלויות עולות וצריכים מקדמים גבוהים יותר, כמו גם שטחים לחניה וכו'. זה לא אומר שאי אפשר לבנות פרויקטים גדולים יותר, אבל מה שקרה הוא שעד היום אנשים תפסו את המערכת ולא אפשרו להתקדם עם פרויקטים. התהליך בסופו של דבר מעלה את הסיכוי שפרויקטי התחדשות עירונית יתממשו".  בהתייחס להחלטה, עו"ד רון ברנט שמשרדו מלווה פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר מסר כי "פרק הזמן שניתן יאפשר לנו בליץ של החתמות על מנת לעמוד ביעד שנקבע ולמצות את התהליך עם הדיירים ולהגיע ל-40% מבעלי הזכויות שחתומים על מסמך מחייב. אלמלא ההחלטה להאריך את תקופת המעבר היתה נוצרת בעיית אמינות קשה מול בעלי הדירות שהובטח להם שיקבלו 25 מ"ר כדוגמת פרויקטים רבים בשכונת החוף". מצדו של אביהו האן נמסר כי בכוונתו לערער על ההחלטה לוועדה המחוזית: "צר לי שרוב חברי מועצת עיריית חיפה לא הצטרפו להמלצתי לבצע שיפורים נדרשים במדיניות שאושרה. צר לי שמאות ואלפי משפחות שרובם משכונות קשות יום לא יהנו מפירות הנכס שברשותם".  

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    קריית חיים מערבית חדשות טובות שדרות דגניה טורמן (ל"ת)
    בת שבע 06/02/2020 06:30
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    שי חיפה 05/02/2020 21:49
    הגב לתגובה זו
    בוגדים בתושבים דואגים ליזמים אין מילים אחרות לתאר אותם
  • אבי 16/02/2020 15:56
    הגב לתגובה זו
    לעיר דרוש אחד עם ביצים בעל שיעור קומה.אכן דואגים ליזמים.אחד כמו זאבי.לא לחינם השקיע 5 מליון שקל למען בחירתה והפלת המושחת יונה.
  • 9.
    קליש ראש ראש קושלת תתגעגעו ליונה (ל"ת)
    שמוליק 05/02/2020 21:38
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    רציתם קליש? קיבלתם זוביש ! (ל"ת)
    משה - חיפה 05/02/2020 21:16
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    אפק 05/02/2020 19:12
    הגב לתגובה זו
    לראות את האזרחים מרוויחים מכלום רק לגזול מהם המושחתים בכנסת יודעים
  • 6.
    דירה=קורת גג 05/02/2020 18:08
    הגב לתגובה זו
    דירה=קורת גג,היא צורך בסיסי של האדם
  • 5.
    לואי 05/02/2020 16:05
    הגב לתגובה זו
    מה היזמים הבטיחו לכם?
  • 4.
    שירן 05/02/2020 16:04
    הגב לתגובה זו
    סתם בלגאן וכאב ראש בשביל לקבל ממ"ד 8 מ"ר בנטו (קירות מאוד עבים אז 12.5 הופך ל-8 מ"ר בנטו). מעניין מי הדביל שייכנס להרפתקאה הזו בשביל תוספת של 8 מ"ר ומרפסת בגודל של שלולית. אצלי עשו פינוי בינוי עם תוספת 23 מ"ר, ואני לא בטוחה שזה שווה את כל הבלגאן והבעיות שנוצרות תוך כדי. תשמעו לי אל תסכימו לאף אחד - תישארו איך שאתם עכשיו יותר טוב. אחרי זה העלויות אחזקה טסות לשמים, הארנונה גם כך מתייקרת. אין חניה ברחוב בכלל ככה שחניה אחת שתקבלו זה פחות טוב משפע החניה שיש לכם כיום. בקיצור - פראייר מי שמסכים.
  • לילי 08/02/2020 10:28
    הגב לתגובה זו
    לאחר שנתנו לך 8 מטר אתה צריך לשלם ועד בית שמגיע עד 800 ש"ח בחודש שזה למעשה דמי שכירות על השדרוג . אין ארוחות חינם
  • 3.
    יהודה איש קריות 05/02/2020 15:51
    הגב לתגובה זו
    העיריה בשירות היזמים. התושבים לא מעניינים אף אחד, כסף כסף תרדוף יא חמדנים בוגדניים ומרושעים!!
  • 2.
    ואוווווווווו 05/02/2020 15:07
    הגב לתגובה זו
    איך קליש משווה תוספת חדר בתל אביב ששווה מיליון ש"ח, לתוספת חדר בחיפה ששוה 200 אלף ש"ח לא שווה כל הבלגאן בשביל זה. סתם כאב ראש. עדיף כבר המצב הקיים. איזו טעות פתאלית של ראשת העיר. נתראה בקלפי יא גברת חסרת אחריות.
  • 1.
    תושב דגניה 05/02/2020 14:56
    הגב לתגובה זו
    קליש הגיעה לכנס לספר לנו סיפורי אלף לילה ולילה על העתיד הורוד שמחכה לנו, ובינתיים השחיזה את הסכין שאיתו היא דקרה אותנו היום בגב!!!!! קליש, זאת בהחלט הקדנציה האחרונה שלך.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן