מספר המשכורות הממוצעות לרכישת דירה בישראל של שנת 2018 הינו מעל 160. מספר זה חריג יחסית לשאר העולם ובכללו חריג ביחס למדינות ה-OECD אליהן אנו נוהגים להשוות עצמנו בדרך כלל - בגוש זה אגב דרושות כיום בממוצע כ-80 משכורות ממוצעות בלבד. האם זו גזירת גורל?!

רבות ושונות הסיבות שנמנו כדי להצדיק את יוקר הדירות בישראל, בהן: סביבת ריבית, קרקע, רגולציה, מיסים והיטלים למיניהם ועוד. חלק מהסיבות אכן משפיעות במידה זו או אחרת על מחירי הדירות ואחרות השפעתן שולית. במאמר זה נעלה על נס סיבה משמעותית ביותר אבל משום מה גם מוצנעת ביותר.

אין קרקעות?

בדרך כלל הטענות הן כלפיי גורמים שאינם פתירים, רוצה לומר אין מה לעשות - "פורס מז'ור". הדוגמה הבולטת ביותר היא הטענה המגוחכת כי "אין קרקעות" אבל כאשר מביטים במקומות צפופים פי כמה עדיין לא מוצאים קשר ישיר לרמות מחירי דיור (בועות נדל"ן כיום דווקא בקנדה ובאוסטרליה הדלילות).

ומה לגבי הריבית הנמוכה?

רוב המדינות בעולם הושפעו בצורה כזו ואחרת ממנה. למעשה המחיר הממוצע של דירה עלה מ-60 משכורות ל-80 משכורות ב-OECD, ובישראל מ-90 משכורות למעל ל-160 בעשור האחרון - רבות הודות לריבית. ועדיין, גם לפני כעשור מחירי הדירות בישראל היו כמעט כפולים מאשר ב-OECD!

• אגרת החוב של בריטניה שצנחה ב-70%, והאם יש סיכוי לעלייה?
• גולדמן זאקס מפחית תחזית לתשואת האג"ח - "קנו אג"ח ארוכות"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הריבית היא אכן גורם משמעותי אבל למרות שהיא משפיעה בצורה ניכרת על רובן המכריע של מדינות ה-OECD, היא עדיין חתומה שם על לכל היותר עלייה בסדר גודל של כ-33%, אבל בארץ המחירים עלו מאז בכ-80%(!!) 

מחסור פיזי בדירות?

רבבות דירות המדף ורבבות דירות הרפאים מעידות שלא. ספסרות המדינה בקרקעות? גם זו סיבה אגב ש"מחיר למשתכן" באה לתת לה מענה. אציג גורם שהינו שורשי גם לסיבה זו.

אי אז בשנת 1990, זמן קצר לאחר התפוררות ברה"מ לשעבר החלה עלייה המונית משם אשר "תפסה" את מדינת ישראל מופתעת ולא ערוכה. דירות לוקח זמן לתכנן ולבנות, כל שכן עבור מיליון עולים שזרמו לכאן באותו עשור(!). על מנת לענות על הצורך המיידי בדירות למגורים הוחלט בזמנו בהוראת שעה לפטור ממס למי שישכיר דירות ובכך יתרום להיצע המדולדל במגורים אל מול נחשול הביקוש (באופן משלים הפרוצדורה הושלמה על ידי בנייה מהירה ורחבה בסדר גודל חסר תקדים).

• חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
• הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

את המשבר עברה המדינה בהצלחה והתקופה חלפה עברה לה - הוראת השעה מכל מקום נותרה על כנה. אחרי אי אלו גלגולים, כיום קיים פטור מלא על הכנסת שכ"ד של עד כ-5,000 שקל, מס בשיעור של 10% לסכומים מעל לכ-10,000 שקל ומס מדורג בין לבין (ניתן לחילופין לבחור מסלול עם ניכויים בשיעור 25%).

מה משמעות אותו פטור ממס כיום?! מסתבר, לא ממש במפתיע, כי כאשר עסק מסוים ממוסה פחות מאחרים הוא מהווה אבן שואבת לכניסת עוסקים חדשים בתחום ותחום הנדל"ן אינו יוצא דופן.

שנת 2008 כנקודת מפנה בנדל"ן בישראל

המחסור הפיזי בדירות בשנות ה-90 שנענה בבנייה אדירה הפך לבסוף לעודף שגרם לשקיעת מחירי הנדל"ן שנמשכה עשור שלם בו ירדו המחירים ריאלית בכ-30%. שנת  2008 שנת התפוצצות בועת הסאב פריים בארה"ב היתה גם שנת המפנה בנדל"ן בישראל. החל מהעלאת מס הבורסה בשנת 2011 ו-4 שנים של 13 הורדות ריבית רצופות החל מאותה שנה ועד שנת 2015 - אלו הביאו להתפוגגות כל אופציית השקעה פאסיבית - זולת הנדל"ן שכאמור מתועדף מבחינה מיסויית.

בסך הכל מדובר באופצית השקעה, פנסיה וכדומה, אז מה נורא כל כך? נתחיל בדוגמה מעצם ימים אלה – משחק הכדורגל בין ארגנטינה לישראל (שבוטל מאז). מחסור בכרטיסים מסיבות כאלה ואחרות הביא לתופעת ספסרות בכרטיסים שמחירם האמיר לכדי 1,000 שקל ויותר לכרטיס.

עוד בהקשר זה, סופר על מקרה שבו מקורביו של עולה חדש מארגנטינה בארץ שידעו כי ציפה למשחק זה ניסו לרכוש עבורו כרטיס, אך כשהתברר לו מחירו המופקע בשוק הספסרות שעלה יותר מ-1,000 שקל הפציר בהם להימנע מכך. באותה עת טען כי "הוא עלה מארגנטינה בין השאר כי קץ בשחיתות שם והוא לא מעוניין לתמוך בשחיתות כאן, גם לא במחיר המשחק". הארץ רעשה והשר לביטחון פנים, גלעד ארדן, תבע חקירה משטרתית בנושא ספסרות הכרטיסים וכולם הנהנו בראשם בהסכמה.

קניית דירות כ"בטוחה כלכלית"

תופעת קניית דירות שלא למטרות מגורים אלא כשימוש כ"בטוחה כלכלית" אינה טובה מהתופעה לעיל! ולו רק מפני שדירה היא מוצר בסיסי שקצב ייצורו איטי מאוד, ודי בכך כדי לספק קרקע פורייה לספסרות. מלאי הדירות שהספיק עד לפני כעשור למגורים נתקל לפתע בעדר שועט מוכוון מדיניות ממשלה (אחוז בעלי דירה שנייה ומעלה עלה בעשור האחרון משעור של 2.5% מהאוכלוסייה ל-10%!!).

המלאי החל לאזול במהירות על ידי כאלה שראו בדירות "בטוחות" ארוכות טווח ולא ששו כלל למוכרם (אלא תמורת מחיר חסר פרופורציה כמובן) מלאי הדירות לרכישה בשוק הלך והצטמצם יותר יותר ויצר מעין "מחסור מלאכותי" בהן וכמו במעגל קסמים גורם עקב כך למחירם להאמיר ולפיכך למשוך עוד ועוד כאלה שרואים בכך הזדמנות להשקעה (כמובן עם יכולת מינוף ומימון נהדרת) וחוזר חלילה.

מה לגבי מי שזקוק לדירה לשם מגורים בלבד?

בדיוק מה שקרה עם אותם חובבי כדורגל שניסו לקושש בשוק הספסרים כרטיס מופקע מחיר לרפואה. וזה רע כי כשאין הלכה למעשה מס אז אין גם רשם שכירויות והתחום פרוץ לחלוטין ומהווה קרקע פורייה לפעילות עבריינית מהארץ ומחו"ל של הלבנת הון שחור (ראו ציטוט מדו"ח מבקר המדינה בנידון).

זה רע בגלל שאנשים צעירים פושטי מדי הסדיר ולובשי מדי המילואים מאבדים את הרגשת השותפות שלהם במדינה, מרגישים נבגדים, ורבים וטובים מהם הולכים לרעות בשדות זרים. זה רע למשק כי הון שמשמש לחיסכון ולפנסיה במקום לקדם את המשק הישראלי, בעיקר משמש כדרך להעביר עוד הון מכיסי אחד לכיסי האחר מבלי לייצר שום מוצר בר קיימא. זה רע למשק והרבה יותר גרוע כי זה גורם לשסע חברתי בישראל השברירית.

בועות נדל"ן היו בהיסטוריה, ממשלות ניסו להלחם בהן או היו אדישות אליהן וכדרכן של בועות בפקיעתן התגלה החור השחור לכלכלות בהן נוצרו. אבל ממשלה שמזינה אותה על ידי תעדוף מס? זה כבר דבר יוצא דופן.

עד כמה תיעדוף המס משפיע על מחירי הדירות?

במידה ניכרת. מחירי הדירות התחילו בירידתם כבר לפני מספר חודשים והם ימשיכו בכך. השאלה היא עד מתי והתשובה לשאלה זו נעוצה בעיקר מתי המסה הקריטית של מרובי הדירות תחליט שהגיעה העת להפסיק ל"זרוק סחורה" והגיע הזמן דווקא לשמור על המלאי ואף להרחיבו.

כמו בהרבה "מכשירים פיננסים" אחרים ערך דירת מגורים מורכב מהדיבידנד הקבוע (השכ"ד) ומחיר הבסיס (מחיר דירה) וכאשר מחיר הבסיס יורד וממשיך לרדת הדיבידנד יחסית אליו גדל, כלומר תשואת השכירות עולה (למרות שהדיבידנד עצמו לא זז או תאורטית אפילו ירד!). תשואה זו היא מה שגורם לעצירת ההתדרדרות בשוק יורד (זה למעשה השלב בו מתחילים "להרים סחורה" כי המחיר שלה כבר ירד מספיק והדיבידנד היחסי שלה כבר מתחיל לפצות על הפסדי מחיר הבסיס).

העניין הוא שכאשר מוצר למעשה פטור ממס בשיעור X אז מחיר הבסיס שלו אוטומטית שואף גם הוא לעלות ב-X. לדוגמה: נניח שהזרז ל"הרים סחורה" הוא כאשר תשואת השכירות היא נטו 8% ונניח שזו התשואה כעת. אזי, בשוק לא ממוסה זה היה מסמן את תחתית המחיר אליו הגענו אבל בשוק שכירות שנניח היה ממוסה ב-25% התשואה נטו באותו זמן היתה 6% בלבד. על מנת להגיע לתשואה נטו זהה (כלומר 8%) בה תימצא התחתית לירידת המחירים, "מחיר הדירות" (מחיר הבסיס) צריך לרדת בעוד 25%(!).

למעשה התנהגות דירות דומה מאד להתנהגות אג"חים ממשלתיים. הקופון (שכ"ד) נטו המופק מהם על פיו נקבע מחיר הבסיס.

במילים אחרות, הפטור ממס לו זוכים משום מה מרובי הדירות מהווה תמריץ עבורם להרבות בהן ועקב כך לגרום ל"מחסור מלאכותי" בדירות למגורים ולהאמרת מחירי נכסיהם. זאת כאשר את המחיר במלואו משלמים הדור הצעיר וחסרי הדיור באשר הם. אבל זה ממש לא מסתיים רק בהם – רוב הציבור בישראל שהוא בעל דירת מגורים בודדת אשר בבעלותו, קורס תחת העומס בעזרה לדור הבנים וזה ממש לא עוזר לו אם מחיר הקירות בביתו עלה או ירד.

אין כאן קסמים, לא נוצר כאן שום ערך מוסף. עבור כל הון שהרוויח בעל דירה, קיים זוג צעיר שהפסיד אותו. ומדיניות המיסוי היא גורם משמעותי במיזם העברת הון זו.

אם עדיין לא נמצא לנכון לתמרץ על ידי הטבות מס עיסוקים כגון: חוקרי סרטן, מטפלים סיעודיים, יזמי אנרגיה ירוקה וכו', עיסוקים בעלי ערכים חברתיים וכלכליים, על אחת כמה וכמה אין סיבה לתמרץ פעילות שכל הישגיה הם העשרת קבוצה אחת על חשבון האחרת על ידי השתלטות על מוצר הבסיסי לה לקיום.

נכון, המחירים החלו לרדת. אבל חשוב לדעת שמחירי הדירות בישראל יקרים באופו בסיסי מאשר בשאר המקומות בעולם גם בשיא וגם בשפל עקב פעילות מכוונת הן מצד הרשות המחוקקת והן מצד הרשות השופטת שכנראה חרטו על דגלם לעשות יותר לביתם והרבה פחות עבור עתיד המדינה כלכלתה והמרקם החברתי בה בהקשר זה לפחות.  

עוולות אלה לא נסתרו כלל ועיקר גם מעיני מבקר המדינה. עד שנגרום לשינוי - לא קונים דירה במחיר בועה!

קטע מתוך מבקר המדינה:

הכותב הוא עופר מנדל, אקטיביסט חברתי וחבר בהתאחדות קוני הארץ