הזיגזג משתלם: שיפור בשכר של מנכ"ל מצלאוי שעזב וחזר
ערן מזור, שהיה סמנכ"ל כספים במצלאוי -1.69% מונה בתחילת השנה לתפקיד מנכ"ל החברה זאת לאחר זיגזג מוצלח, מבחינתו, בין מצלאוי לחברה מתחרה, חנן מור, בה לא כיהן בתפקיד המיועד ולו ליום אחד עקב ההצעה לחזור למצלאוי כמנכ"ל החברה. כעת, לאחר שמונה למנכ"ל, מבקש דירקטוריון מצלאוי מהאסיפה הכללית של החברה לאשר למנכ"ל החדש, ערן מזור, את תנאי השכר החדשים שלו. בתפקידו הקודם השתכר מזור ב-50 אלף שקלים אולם כעת עתיד שכרו לעלות ולעמוד על 56 אלף שקלים בחודש, בבקשת הדירקטוריון מצוין כי עלות שכרו לחברה תהיה כמיליון שקלים. בנוסף, יהיה זכאי מזור למענק שנתי תלוי עמידה ביעדים באופן הבא: באם הרווח השנתי הקובע יהיה מתחת ל-2.5 מיליון שקלים לא יהיה זכאי מזור למענק אולם אם הרווח הקובע יהיה מעל 2.5 מיליון שקלים זכאות המענק תהיה כ-5% מהרווח השנתי הקובע החל מהשקל הראשון, הרף שעליו עומד המענק נקבע על 5 מיליון שקלים כלומר רווח קובע של לפחות 100 מיליון שקלים לחברה.
מלבד זאת, מזור עשוי להיות זכאי למענק בשיקול דעת בגובה שלא יעלה על שלוש משכורות בשנה על-פי שיקול דעתם של ועדת התגמול ודירקטוריון החברה, ובלבד שסכום המענק השנתי למנכ"ל (לרבות המענק שיחושב על- פי עמידה בקריטריונים מדידים כאמור) לא יעלה על סכום המענק השנתי המקסימאלי- חשוב לציין כי במסמך שפורסם אין הסבר כלשהו שבגינו יהיה זכאי מזור למענק הנ"ל. הטבה נוספת אותה מבקשים מהאסיפה לאשר היא הקצאת מיליון אופציות בשיעור של 5% מהון המניות של החברה. מחיר המימוש של כל אופציה נקבע על 4.5 שקלים כשמחיר המנייה לתאריך בו התקבלה החלטת ועדת התגמול (18 בפברואר 2018) היה 4.33 שקלים, אך מחיר המניה בסמוך למועד פרסום המסך היה 5.5 שקלים, כלומר מחיר היעד לצורך מימוש האופציה נמוך בכ-18% ממחיר מנייה בסמוך למועד פרסום הבקשה. בשנים האחרונות איבדה המניה עשרות אחוזים משוויה והאג"ח נחשבות כבעלות רמת סיכון גבוהות, עם זאת, תנאי השכר של הבכירים ממשיכים להיות אטרקטיבים ביותר. מחברת מצלאוי נמסר בתגובה: "האמירה כי אגרות החוב של מצלאוי נחשבות בעלות סיכון גבוהות אינה מתיישבת עם מחיר האג"ח הנוכחי של החברה, עם העובדה שבמהלך רבעון 1 2018 החברה גייסה בהצלחה אג"ח סדרה בהיקף של 115 מיליוני שקל, עם עודפי ביקושים ובריבית אפקטיבית ממוצעת של כ-5.5%. לאחר ההנפקה כאמור בכוונת החברה לבצע פדיון מוקדם מלא לאגרות חוב סדרה ד (לחברה יש את המקורות הכספיים לביצוע פעולה זו). יודגש כי אג"ח ה׳ שהונפקו הינם במח"מ כ -3.5 ואגרות חוב אלו מובטחות בעודפים של שני פרויקטים איכותיים בקריית אונו ברמת-גן, פרויקטים שהחברה השקיעה בהם הון עצמי רב".
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
