האם יזמי הנדל"ן שומרים לעצמם את הרווח ממחיר למשתכן?
תכנית הדגל השנויה במחלוקת של משרד האוצר למלחמה במחירי הדיור "מחיר למשתכן" מיועדת לספק לזוגות צעירים דירות בהנחה משמעותית על מחיר השוק של לפחות 200 אלף שקל לדירה, בין היתר באמצעות סבסוד של עד 80% מעלות הקרקע, הזמנת קבלנים להתחרות במכרזים על המחיר הנמוך ביותר ומתן סבסוד פיתוח לקבלנים ומענקים לרוכשים.
התכנית זוכה לביקורות רבות ומגוונות, כאשר בין הטענות שהועלו בהקשר זה היא כי היזמים שומרים לעצמם את ההנחה על הקרקע הניתנת במסגרת התכנית והדירות ייבנו באיכות ירודה כך שהיזמים יגדילו לעצמם את הרווחים על חשבון הזוגות הצעירים, למרות המחיר הנמוך.
לצורך אימות (או הפרכת) טענות אלו, Bizportal איתר עבורכם בדוחות הכספיים של החברות הציבוריות אזורים, אפריקה מגורים ואשדר לשנת 2017, את נתוני הרווחיות הגולמית הצפויה של פרויקטים מתוכננים (שבניתם טרם החלה) במסגרת "מחיר למשתכן" ביחס לרווחיות הגולמית של פרויקטים רגילים.
למה דווקא הרווח הגולמי?
הרווח הגולמי הוא הסכום שנשאר בידי היזם לאחר שמכר את הדירות בפרויקט ושילם עבור הוצאות הבניה. כלומר עקרונית, ללא קשר להיקף הדירות הנבנות או למחירן, אילו היזמים יצליחו לספח לעצמם את ההטבות הגלומות במסגרת תכנית מחיר למשתכן, או אפילו את חלקן, הרי שנראה עלייה בשיעורי הרווחיות הגולמית של היזמים מסך ההכנסות.
- עלייה בשורה העליונה, ירידה בשורה התחתונה: אזורים מכרה 59 דירות ברבעון
- אזורים רושמת עלייה של 51% בהכנסות ברבעון - 512 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מנגד, שיעורי רווחיות גולמית נמוכים יותר מצביעים על כך שגם ההטבות מגולגלות אל הזוגות הצעירים וגם חלק מהרווח היזמי מגולגל אל הזוגות הצעירים. האפשרות השלישית היא כי אין הבדל מהותי בשיעור הרווחיות הגולמית, אשר משמעותה כי ההטבה מגולגלת אל הזוגות הצעירים (אשר רוכשים את הדירות במחיר מוזל ביחס למחיר השוק), ללא פגיעה כלשהי ביזמים.
מה אומרים הדוחות הכספיים?
בשקלול כלל הפרויקטים של החברות הציבוריות כאמור, מצאנו כי בעוד שיעור הרווח הגולמי בפרויקטים רגילים צפוי לעמוד על כ-19% מההכנסות בפרויקט, שיעור הרווח הגולמי בפרויקטים של "מחיר למשתכן" נמוך בכ-5% וצפוי לעמוד על כ-14% מההכנסות. כלומר, עבור דירה שנמכרת בכ-1.5 מיליון שקל הרווח הגולמי של היזם יהיה קטן בכ-75 אלף שקל.
אז למה היזמים משתתפים במחיר למשתכן?
ראשית, אין להם ברירה. בקרב 9 חברות ציבוריות אשר מפרסמות את נתוני היקף מכירת הדירות בישראל, מצאנו כי חלה ירידה של כ-15% במספר הדירות שנמכרו בשנת 2017, כאשר שתי החברות היחידות שהצליחו להגדיל את כמות הדירות שמכרו בשנה זו, אפריקה מגורים ואשדר, שיווקו בין היתר דירות במסגרת מחיר למשתכן.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
ומי שיש לו ברירה? מעדיף בינתיים לדחות את התענוג. כך למשל חברת י.ח דמרי מציינת בדוחותיה הכספיים לשנת 2017, כי נוכח שיעורי הרווחיות הגולמית הנמוכים במחיר למשתכן, בחברה מעדיפים לנצל את עתודות הקרקע הקיימות שלה, בטרם כניסה למחיר למשתכן.
מעבר לכך, מבחינת החברות היזמיות, היתרונות הגלומים בהשתתפות במכרזי מחיר למשתכן הינם סיכון שיווק נמוך יחסית בשל מחירן הנמוך של הדירות והסבירות הגבוהה מאד למימוש המכירה בסמוך לתחילת שיווק הפרויקט. כפועל יוצא מכך, ליזמים יש אפשרות לצמצם את הוצאות השיווק והמכירה של הפרויקטים וכן את הוצאות המימון בגין הפרויקטים, אשר ממומנים בעיקר מתשלומי הרוכשים.
אז מה הלאה?
ברבעון הרביעי של שנת 2017 נמשך הקיפאון בשוק הנדל"ן סך הדירות שנרכשו "במחירי שוק" עמד על 21.4 אלף דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון האחרון של שנת 2011, שעמד בצל המחאה החברתית. רכישת דירות חדשות "במחירי שוק" ברבעון האחרון של 2017 עמדה על 5.3 אלף דירות, ירידה של 8% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.
רכישת דירות "במחירי שוק" על ידי הזוגות הצעירים הוסיפה לרדת גם ברבעון הרביעי, זאת באופן כמעט רצוף מאז החלו המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" ברבעון הראשון של 2016, כאשר עיקר הירידה מתרכז בפלח השוק של הדירות החדשות. בסיכום שנתי צנח היקף רכישת הדירות החדשות "במחירי שוק" על ידי הזוגות הצעירים בשיעור חד של 33%.
- 11.כשלון 09/04/2018 18:04הגב לתגובה זובסך הכל בקשו מכחלון לבנות יותר דירות מקודמו ומה קבלנו....הגרלות ומיסים ועליה של 19% כשהגולם נכנס לאוצר.....
- 10.יש ר א לי 08/04/2018 19:42הגב לתגובה זוכחלון כשלון
- גינדי 09/04/2018 17:16הגב לתגובה זולפני שנים רכשנו קרקע במחירי רצפה ועכשיו בונים עליה ומוכרים במחירי חזירות.
- 9.אלי 08/04/2018 12:42הגב לתגובה זומהתחשיב ברור שבמחיר למשתכן ללא ההנחה הדירות יקרות יותר מהשוק החופשי אבל ברמה נמוכה יותר לעומת השוק החופשי. מע"מ אפס הייתה תכנית גרועה ומחיר למשתכן גרועה אפילו יותר. הפופוליסטים למעשה קונים קולות בכספי הציבור.
- 8.בא 08/04/2018 12:37הגב לתגובה זומושחתים אבודים ליוטיוב מוות קליני ,סננו את הדתיים שמשננים את הנרטיב הדתי ,ותראו שאתם עוד קיסם למדורה , למטה בגיהנום לא צריך כסף .למעשים יש משמעות .
- 7.ההנחה במחיר למשתכן עד 1.5 מליון בגליל ים לא 200אלף (ל"ת)אריה 08/04/2018 12:09הגב לתגובה זו
- 6.למה 08/04/2018 11:52הגב לתגובה זותוכנית מעולה, צריך להעיף את המשקיעים משוק הדיור.
- 5.ששון 08/04/2018 11:09הגב לתגובה זוהיתרסקות מחירים זה הסיוט של כחלון והממשלה. ..ואני אסביר תדמיינו לכם שבשנה הקרובה מחרי הדיור מתרסקים ב20 אחוז שזה תסריט אפשרי והגיוני ....איך כחלון והממשלה יתמודדו עם הזוכים שנפלו בפח ..... אני מוכן לקנות במחיר למשתכן רק אם המדינה נותנת אחריות על ההנחה ל 10 שנים .....במידה ומחירי השוק יורדים מתחת למחיר שאני קונה ....המדינה תחזיר לי את ההפרש ......... כי אני חושב שהמחירים הולכים לרדת בהרבה יותר ממה שנותנים במחיר למשתכן. ......פשוט מלכודת דבש.. המדינה לא תיתן דבר כזה כי היא יודעת היתב לאן השוק הולך לאבדון. ....בגלל זה המציאו את התוכנית הזדונית הזאת. .....כמו שהם לא רוצים שנמכור חמש שנים אנחנו רוצים ביטוח. ......בקיצור חברים לא קונים דירה בשום תוכנית עד שהבועה תתפוצץ. ...... ומלצה מי שכבר הולך ליתאבד כלכלית וליקנות דירה במציאות של 2018 עדיף לו בשוק החפשי.....
- לא מספיק אתה מקבל 25% הנחה אתה גם רוצה ביטוח? (ל"ת)דודו 09/04/2018 22:52הגב לתגובה זו
- אז קנה בשוק החופשי במחיר כפול שם גם נותנים ביטוח מחירים (ל"ת)כחלון לשלטון 08/04/2018 12:14הגב לתגובה זו
- 4.רועי 08/04/2018 09:48הגב לתגובה זומלכודת דבש אכזרית
- 3.כחלון 08/04/2018 09:44הגב לתגובה זוכחלון יסיים עם 2 מנדתים ו בצדק
- משקיעי דירות הביתה 08/04/2018 13:11הגב לתגובה זומשקיעי דירות הביתה
- כחלון כשלון לא יעבור את אחוז החסימה (ל"ת)יש ר א לי 08/04/2018 19:40
- צודק ץכחלון לא יעבור אחוז חסימה.כשלון חרוץ (ל"ת)חברים 08/04/2018 13:05הגב לתגובה זו
- פחח.. תגובה של עוד משקיע נדל"ן אנאלפבית (ל"ת)זוג צעיר 08/04/2018 10:55הגב לתגובה זו
- 2.אורי ג 08/04/2018 08:42הגב לתגובה זומה שחשוב הוא הרווח הנקי ולא הגולמי. במחיר למשתכן אין עלויות שיווק ועלויות המימון קטנות יותר ככה שההפרש הוא קטן יותר. בנוסף גם הסיכון קטן יותר...
- איך שלא תסתכל על זה - מחירי הדיור יורדים (ל"ת)והריבית עולה 08/04/2018 10:54הגב לתגובה זו
- באמת? תבדוק שוב, הם עולים (ל"ת)יש ר א לי 08/04/2018 19:40
- 1.יסודי 08/04/2018 08:32הגב לתגובה זוחברות הבניה יודעות שהן תחת עינם הבוחות של האוצר והתקשורת ועל כן לא יציגו רווחיות גבוהה גם אם ישנה כזו. מה הבעיה לשנות אלוקציה של הוצאות מפרוייקט רגיל לפרוייקט דיור למשתכן ובכך להפחית את הרווחיות על הנייר. אם תבדקו לעומק תגלו שחלה עליה ברווחיות הפרוייקטים הרגילים. בנוסף, בגין דיור למשתכן אין הוצאות מימון על הקרקע כפי שיש בפרוייקט רגיל. הוצאות המימון שוחקות את התשואה על ההון בפרוייקט נדלן ובכל הקשור למחיר למשתכן התשואה נותרת גבוהה.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
