צילום: אלעד מלכה

האם יזמי הנדל"ן שומרים לעצמם את הרווח ממחיר למשתכן?

משרד האוצר מעניק הנחה על הקרקע ליזמי הנדל"ן במסגרת מחיר למשתכן. האם הם מעבירים את ההנחה לרוכשים או עושים סיבוב על הציבור? אלו הנתונים

ערן סוקול | 08/04/2018 06:29 (20)

נושאים בכתבה אזורים אפריקה מגורים אשדר מחיר למשתכן משה כחלון רווח גולמי

תכנית הדגל השנויה במחלוקת של משרד האוצר למלחמה במחירי הדיור "מחיר למשתכן" מיועדת לספק לזוגות צעירים דירות בהנחה משמעותית על מחיר השוק של לפחות 200 אלף שקל לדירה, בין היתר באמצעות סבסוד של עד 80% מעלות הקרקע, הזמנת קבלנים להתחרות במכרזים על המחיר הנמוך ביותר ומתן סבסוד פיתוח לקבלנים ומענקים לרוכשים.

התכנית זוכה לביקורות רבות ומגוונות, כאשר בין הטענות שהועלו בהקשר זה היא כי היזמים שומרים לעצמם את ההנחה על הקרקע הניתנת במסגרת התכנית והדירות ייבנו באיכות ירודה כך שהיזמים יגדילו לעצמם את הרווחים על חשבון הזוגות הצעירים, למרות המחיר הנמוך.

לצורך אימות (או הפרכת) טענות אלו, Bizportal איתר עבורכם בדוחות הכספיים של החברות הציבוריות אזורים, אפריקה מגורים ואשדר לשנת 2017, את נתוני הרווחיות הגולמית הצפויה של פרויקטים מתוכננים (שבניתם טרם החלה) במסגרת "מחיר למשתכן" ביחס לרווחיות הגולמית של פרויקטים רגילים.

למה דווקא הרווח הגולמי?

הרווח הגולמי הוא הסכום שנשאר בידי היזם לאחר שמכר את הדירות בפרויקט ושילם עבור הוצאות הבניה. כלומר עקרונית, ללא קשר להיקף הדירות הנבנות או למחירן, אילו היזמים יצליחו לספח לעצמם את ההטבות הגלומות במסגרת תכנית מחיר למשתכן, או אפילו את חלקן, הרי שנראה עלייה בשיעורי הרווחיות הגולמית של היזמים מסך ההכנסות.

מנגד, שיעורי רווחיות גולמית נמוכים יותר מצביעים על כך שגם ההטבות מגולגלות אל הזוגות הצעירים וגם חלק מהרווח היזמי מגולגל אל הזוגות הצעירים. האפשרות השלישית היא כי אין הבדל מהותי בשיעור הרווחיות הגולמית, אשר משמעותה כי ההטבה מגולגלת אל הזוגות הצעירים (אשר רוכשים את הדירות במחיר מוזל ביחס למחיר השוק), ללא פגיעה כלשהי ביזמים.

מה אומרים הדוחות הכספיים?

בשקלול כלל הפרויקטים של החברות הציבוריות כאמור, מצאנו כי בעוד שיעור הרווח הגולמי בפרויקטים רגילים צפוי לעמוד על כ-19% מההכנסות בפרויקט, שיעור הרווח הגולמי בפרויקטים של "מחיר למשתכן" נמוך בכ-5% וצפוי לעמוד על כ-14% מההכנסות. כלומר, עבור דירה שנמכרת בכ-1.5 מיליון שקל הרווח הגולמי של היזם יהיה קטן בכ-75 אלף שקל.

אז למה היזמים משתתפים במחיר למשתכן?

ראשית, אין להם ברירה. בקרב 9 חברות ציבוריות אשר מפרסמות את נתוני היקף מכירת הדירות בישראל, מצאנו כי חלה ירידה של כ-15% במספר הדירות שנמכרו בשנת 2017, כאשר שתי החברות היחידות שהצליחו להגדיל את כמות הדירות שמכרו בשנה זו, אפריקה מגורים ואשדר, שיווקו בין היתר דירות במסגרת מחיר למשתכן.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

ומי שיש לו ברירה? מעדיף בינתיים לדחות את התענוג. כך למשל חברת י.ח דמרי מציינת בדוחותיה הכספיים לשנת 2017, כי נוכח שיעורי הרווחיות הגולמית הנמוכים במחיר למשתכן, בחברה מעדיפים לנצל את עתודות הקרקע הקיימות שלה, בטרם כניסה למחיר למשתכן.

מעבר לכך, מבחינת החברות היזמיות, היתרונות הגלומים בהשתתפות במכרזי מחיר למשתכן הינם סיכון שיווק נמוך יחסית בשל מחירן הנמוך של הדירות והסבירות הגבוהה מאד למימוש המכירה בסמוך לתחילת שיווק הפרויקט. כפועל יוצא מכך, ליזמים יש אפשרות לצמצם את הוצאות השיווק והמכירה של הפרויקטים וכן את הוצאות המימון בגין הפרויקטים, אשר ממומנים בעיקר מתשלומי הרוכשים.

אז מה הלאה?

ברבעון הרביעי של שנת 2017 נמשך הקיפאון בשוק הנדל"ן סך הדירות שנרכשו "במחירי שוק" עמד על 21.4 אלף דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון האחרון של שנת 2011, שעמד בצל המחאה החברתית. רכישת דירות חדשות "במחירי שוק" ברבעון האחרון של 2017 עמדה על 5.3 אלף דירות, ירידה של 8% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

רכישת דירות "במחירי שוק" על ידי הזוגות הצעירים הוסיפה לרדת גם ברבעון הרביעי, זאת באופן כמעט רצוף מאז החלו המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" ברבעון הראשון של 2016, כאשר עיקר הירידה מתרכז בפלח השוק של הדירות החדשות. בסיכום שנתי צנח היקף רכישת הדירות החדשות "במחירי שוק" על ידי הזוגות הצעירים בשיעור חד של 33%.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(20):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

11.
כשלון 09/04/2018 18:04
הגב לתגובה זו
בסך הכל בקשו מכחלון לבנות יותר דירות מקודמו ומה קבלנו....הגרלות ומיסים ועליה של 19% כשהגולם נכנס לאוצר.....
10.
יש ר א לי 08/04/2018 19:42
הגב לתגובה זו
כחלון כשלון
גינדי 09/04/2018 17:16
הגב לתגובה זו
לפני שנים רכשנו קרקע במחירי רצפה ועכשיו בונים עליה ומוכרים במחירי חזירות.
9.
אלי 08/04/2018 12:42
הגב לתגובה זו
מהתחשיב ברור שבמחיר למשתכן ללא ההנחה הדירות יקרות יותר מהשוק החופשי אבל ברמה נמוכה יותר לעומת השוק החופשי. מע"מ אפס הייתה תכנית גרועה ומחיר למשתכן גרועה אפילו יותר. הפופוליסטים למעשה קונים קולות בכספי הציבור.
8.
בא 08/04/2018 12:37
הגב לתגובה זו
מושחתים אבודים ליוטיוב מוות קליני ,סננו את הדתיים שמשננים את הנרטיב הדתי ,ותראו שאתם עוד קיסם למדורה , למטה בגיהנום לא צריך כסף .למעשים יש משמעות .
7.
ההנחה במחיר למשתכן עד 1.5 מליון בגליל ים לא 200אלף (ל"ת)
אריה 08/04/2018 12:09
הגב לתגובה זו
6.
למה 08/04/2018 11:52
הגב לתגובה זו
תוכנית מעולה, צריך להעיף את המשקיעים משוק הדיור.
5.
ששון 08/04/2018 11:09
הגב לתגובה זו
היתרסקות מחירים זה הסיוט של כחלון והממשלה. ..ואני אסביר תדמיינו לכם שבשנה הקרובה מחרי הדיור מתרסקים ב20 אחוז שזה תסריט אפשרי והגיוני ....איך כחלון והממשלה יתמודדו עם הזוכים שנפלו בפח ..... אני מוכן לקנות במחיר למשתכן רק אם המדינה נותנת אחריות על ההנחה ל 10 שנים .....במידה ומחירי השוק יורדים מתחת למחיר שאני קונה ....המדינה תחזיר לי את ההפרש ......... כי אני חושב שהמחירים הולכים לרדת בהרבה יותר ממה שנותנים במחיר למשתכן. ......פשוט מלכודת דבש.. המדינה לא תיתן דבר כזה כי היא יודעת היתב לאן השוק הולך לאבדון. ....בגלל זה המציאו את התוכנית הזדונית הזאת. .....כמו שהם לא רוצים שנמכור חמש שנים אנחנו רוצים ביטוח. ......בקיצור חברים לא קונים דירה בשום תוכנית עד שהבועה תתפוצץ. ...... ומלצה מי שכבר הולך ליתאבד כלכלית וליקנות דירה במציאות של 2018 עדיף לו בשוק החפשי.....
לא מספיק אתה מקבל 25% הנחה אתה גם רוצה ביטוח? (ל"ת)
דודו 09/04/2018 22:52
הגב לתגובה זו
אז קנה בשוק החופשי במחיר כפול שם גם נותנים ביטוח מחירים (ל"ת)
כחלון לשלטון 08/04/2018 12:14
הגב לתגובה זו
4.
רועי 08/04/2018 09:48
הגב לתגובה זו
מלכודת דבש אכזרית
3.
כחלון 08/04/2018 09:44
הגב לתגובה זו
כחלון יסיים עם 2 מנדתים ו בצדק
משקיעי דירות הביתה 08/04/2018 13:11
הגב לתגובה זו
משקיעי דירות הביתה
כחלון כשלון לא יעבור את אחוז החסימה (ל"ת)
יש ר א לי 08/04/2018 19:40
צודק ץכחלון לא יעבור אחוז חסימה.כשלון חרוץ (ל"ת)
חברים 08/04/2018 13:05
הגב לתגובה זו
פחח.. תגובה של עוד משקיע נדל"ן אנאלפבית (ל"ת)
זוג צעיר 08/04/2018 10:55
הגב לתגובה זו
2.
אורי ג 08/04/2018 08:42
הגב לתגובה זו
מה שחשוב הוא הרווח הנקי ולא הגולמי. במחיר למשתכן אין עלויות שיווק ועלויות המימון קטנות יותר ככה שההפרש הוא קטן יותר. בנוסף גם הסיכון קטן יותר...
איך שלא תסתכל על זה - מחירי הדיור יורדים (ל"ת)
והריבית עולה 08/04/2018 10:54
הגב לתגובה זו
באמת? תבדוק שוב, הם עולים (ל"ת)
יש ר א לי 08/04/2018 19:40
1.
יסודי 08/04/2018 08:32
הגב לתגובה זו
חברות הבניה יודעות שהן תחת עינם הבוחות של האוצר והתקשורת ועל כן לא יציגו רווחיות גבוהה גם אם ישנה כזו. מה הבעיה לשנות אלוקציה של הוצאות מפרוייקט רגיל לפרוייקט דיור למשתכן ובכך להפחית את הרווחיות על הנייר. אם תבדקו לעומק תגלו שחלה עליה ברווחיות הפרוייקטים הרגילים. בנוסף, בגין דיור למשתכן אין הוצאות מימון על הקרקע כפי שיש בפרוייקט רגיל. הוצאות המימון שוחקות את התשואה על ההון בפרוייקט נדלן ובכל הקשור למחיר למשתכן התשואה נותרת גבוהה.

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן