ההסבר הנסתר לקיפאון המחריף בשוק הדיור - "נוצר קצר"

ארז כהן מתייחס לבריחת המשקיעים משוק הדיור ומציע מספר פתרונות לשר האוצר כחלון

ארז כהן | (27)

יש משהו פבלובי בתגובות אודות מיעוט התחלות בנייה שפורסמו שלשום על ידי הכלכלן הראשי באוצר. כזכור, הנתונים הצביעו על ירידה דרמטית של 20 אחוזים בקירוב בהתחלות הבנייה, עד כדי כ-10,000 יחידות דיור בלבד לרבעון, כלומר כ-40,000 לשנה, הממוצע השנתי של 2012. זהו ללא ספק נתון מאוד חמור המצביע על כישלון מדיניות הדיור של שר האוצר כחלון, אולם התגובות, לטעמי, החטיאו את המטרה.

נכון, ההתמקדות של כחלון במחיר למשתכן, היתה ללא ספק גורם לא מבוטל בכשל זה. העובדה שכחלון עוסק 24/7 בהבטחות לדיור מוזל לדור הצעיר, זאת שעה שליבת שוק הדיור מקרטעת, קרקע במרכז הארץ בלב איזור הביקוש איננה משווקת, וההתחדשות העירונית, בין אם מדובר בפינוי בינוי ובין אם מדובר בתמא 38, נכנסה למקפיא עמוק, אכן באה לידי ביטוי במצבו העגום של שוק הדיור.

נכון, ההברחה של המשקיעים משוק הדיור, מנתון של כ-30% עד לפני שנתיים, לכמחצית בלבד, מהווה אף היא תמרור אדום למדיניות כחלון. כחלון, אכן, לא חסך את שבטו ממשקיע הנדל"ן, ופשוט גרם להם לרגליים קרות, בין אם כתוצאה מהכבדת נטל המיסוי, כולל הכפלת מס הרכישה והכוונה להטיל מס על דירה שלישית, ובין אם בהצהרות על אחראיות בעליל שאיננו חפץ כלל במשקיעים בשוק הדיור.

נכון, ההתקפות החוזרות ונשנות הן של כחלון והן של שר השיכון גלנט על הקבלנים, ובין היתר התיאור שלהם כזללזנים אוכלי סטיקים, תיאור שאיננו מכבד בעליל שר בכיר בממשלת ישראל, גרם, ובצדק, לא רק לזעם רב אצל הקבלנים, אלא להתקפלות רבים מהם עד יעבור זעם. אישית, כמי שמכיר מאות יזמים וקבלנים העושים את מלאכתם יומם ולילה, הנני סבור שיש מקום לא רק להתנצלות של כחלון וגלנט, אלא גם לפעולות מתקנות בנושא זה, בין אם באומר ובין אם בהקלות בפועל.

ההסבר הנסתר -

אולם לדעתי קיים עוד גורם מרכזי לקפאון בשוק, והוא הקצר שנוצר בין השלטון המרכזי לבין השלטון המקומי. העובדה, למשל, שרוב רובן של תכניות מחיר למשתכן כלל לא יצאו לדרך וכך גם הסכמי הגג, להוציא ראש העין, איננה רק בעיה ביורוקרטית גרידא. נוצר מצב במדינת ישראל, שאיננו חדש כלל ועיקר, שכל עירייה וכל רשות מקומית, הפכה לממלכה ברשות עצמה, עם מערכת קבלת החלטות משלה, אינטרסים משלה ודינמיקה משלה.

גם העובדה שבמקרים רבים תכניות מתאר עירוניות עם מספרים ונתונים מרשימים, תקועות כאבן שאין לה הופכין, מדברת בעד עצמה. קחו למשל שתי ערים מובילות בשרון, הרצליה והוד השרון. בשתיהן קודמו לאחרונה תכניות מתאר מרשימות ומעניינות, עם רבבות יחידות דיור, ובשתיהן התכניות תקועות בשל התנגדות תושבים, שאף יצאו למחות בחוצות הערים על תכניות אלה.

הסיבה לכך, לטעמי, טמונה בראש וראשונה בהיעדר הסברה מלמעלה של הממשלה, כמו גם סיוע בפעולות משלימות. לדוגמא, בהוד השרון, תכנית המתאר הר/2040, המדברת על הכפלת מספר תושבי העיר מכ-60 אלף בקירוב כיום, לכ-120 אלף בעוד שנות דור,יכולה בהחלט להיות ישימה ואף טובה(!), זאת במידה ויהיה תקציב לעוד 2-3 יציאות וכניסות חדשות לעיר, וכן טיפול בתשתיות מלשימות. על הממשלה מוטלת החובה, אם ברצונה באמת לפתור את משבר הדיור, לסייע לא רק בסבסוד תכנית שנויה במחלוקת דוגמת מחיר למשתכן, אלא גם, ובעיקר, בתשתיות כבישים, מקומות חנייה מתחמי תעסוקה משמעותיים (ולא רק היי טק!) מרחב ציבורי נאות ועוד. והוד השרון הינה רק דוגמא אחת מיני רבות.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

לכן, ועל מנת לעמוד ביעדים ולייצר ב-25 השנים הבאות את כ-2.4 מיליון הדירות החדשות שיידרשו בשוק הדיור, יצטרך כחלון ויצטרכו כל מקבלי ההחלטות בשוק הדיור לחשוב כמה צעדים קדימה. לא רק על תכניות פופוליסטיות מזדמנות דוגמת מחיר למשתכן. לא רק על התנגחות טיפשית ומיותרת במשקיעי הנדל"ן. אלא גם, ובעיקר, על סינכרוניזציה טובה עם העיריות והרשויות המקומיות, כולל הסברה מלמעלה, כי בלעדיהן לעולם לא יהיה היצע הדיור הדרוש. רשום לפנייך כחלון!

הכותב הוא ארז כהן, שמאי מקרקעין ולשעבר יו"ר לשכת השמאים

תגובות לכתבה(27):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 19.
    אין קונים כי המחירים גבוהים תתחילו להוריד מחירים ותראו קונים (ל"ת)
    אחד העם 14/09/2017 09:09
    הגב לתגובה זו
  • 18.
    שוקה 14/09/2017 08:34
    הגב לתגובה זו
    זהירות לא ליפול לבור השקרים וההפחדות! השוק מתרסק!
  • 17.
    ללא דעה 5 13/09/2017 16:24
    הגב לתגובה זו
    אם הכותב היה יסודי ומעמיק היה מוצא שבאף רבעון בחמש השנים האחרונות ויותר לא נבנו אותם מספר יחידות דיור ולמעשה ההתפלגות אקראית. כך שרק באופן התחלתי הנחת היסוד שלו בתחילת דבריו לא נכונה לחלוטין ויתכן שיגיעו גם ל 70,000 יחידות לדוגמה שרבעונים הבאים יבנו כפול או יותר בהתאמה. כלל בסיסי בהנחה סטטיסטית תבדוק שיש תלות בין זמנים או מיקרים דבר שלא קיים כאן. בנוסף קיימת עליה קבוע בבניה ואישורים של בתמא 38 שלא נלקחת בחשבון ולא מנותחת סטטיסטית לבחון מגמות אמתיות ואולי צפי. מה שהופך את הכתבה הזאת ללא יסודית ולא מבוססת שכנראה מטרתה היחידה לספק כותרת לעיתון ואולי תגובות תומכות או שוללות לשיפור הרייטינג. המלצתי חבל על הקריאה תמשיכו הלאה זו דעה של מחבר לא מסמך עם נתונים מבוססים.
  • 16.
    פתרון 13/09/2017 16:11
    הגב לתגובה זו
    על בעלי קרקעות שלא בונים ואז נראה את היזמים\קבלנים מאיטים את קצב הבניה. כאילו שהם בונים לשם שמים
  • אולי גם מס על קרקע של מדינה? היא מחזיקה ב 90% מהקרקע. (ל"ת)
    בן אהרון 14/09/2017 06:21
    הגב לתגובה זו
  • 15.
    רוני 13/09/2017 15:54
    הגב לתגובה זו
    אבל את דירתי הראשונה (3חדרים 69 מטר)קניתי בשנת 1972 (על הנייר) ב 70 אלף לירות ועוד כ 18 אלף פיתוח - כך מכרו אז דירות.כאשר קיבלתי את הדירה בשנת 1975 שוויה בשוק היה 180 אלף לירות.ביתי קנתה דירה 4 חדרים ב640 אלף שח לפני 14 שנה היום הדירה שווה פי שלוש.אני קניתי דירת 5 חדרים לפני 4 שנים ב1600 אלף שח מכרתי אותה לפני חודשיים ב 2470 אלף שח (תוך 5 ימים מפניתי למתווך) שכן בבניין התעקש למכור ב 2650 אלף אז מכר חודש אחרימאז 1972 ועד היום היתה רק פעם אחת ירידת מחירי נדלן בתל אביב.זה קרה בגלל שהרבה צעירים עזבו את תל אביב ועברו לכפר סבא ורעננה.בגלל הפקקים רובם חזרו ומחירי הדירות עלו וממשיכים לעלות.מפעם לפעם יש ירידות מחירים (לא בגוד דן) למשל בחיפה לאחר שספגו פגיעות טילים או בקרית שמונה כאשר החיזבלה מבריח תושבים.אז אל תעבדו על עצמכם.מחירי דירות בגוש דן לא יורדים.ואני תקווה גדולה שתושבי הפירפריה לא יאלצו לברוח. ולגרום לירידת מחירים.
  • 14.
    מחיר למשתכם=חזירות 13/09/2017 15:20
    הגב לתגובה זו
    מחיר למשתכם=חזירות שנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל את אזרחיה!
  • 13.
    כותב המאמר חי מניפוח מחירי הדירות תתנצל אתה והמשקיעים (ל"ת)
    בן 60 בלי דירה 13/09/2017 15:08
    הגב לתגובה זו
  • לא ברור איך אפשר לחיות מניפוח דירות. אולי הסבר? (ל"ת)
    בן אהרון 14/09/2017 06:22
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    אריה צפו 13/09/2017 14:20
    הגב לתגובה זו
    לידיעת הקורא-היזמים/קבלנים תמיד יחתרו לבצע בניה ובכמות כי זה מקור עושרם , ממול ישנם הפקדים למיניהם השמים רגלים על כל פפס,[כמו רשיונות עובדים,היתרי בניה .אגרות והטלים]וזה הגורם היחידי לעצר הבניה,כל היתר תרוצים
  • 11.
    הגולש 13/09/2017 13:12
    הגב לתגובה זו
    לא רק שלא צריך להתרגש כי אם זה סימן שירידות מחיר לפנינוכל הכתבה והעמדה של השמאי מוזרים ומראים אי הבנה כללית הן של השוק והן של כחלון
  • ליאור 13/09/2017 14:28
    הגב לתגובה זו
    הכותב והשמאי חושבים שהציבור מטומטם שמאמין לכל שטות....... תודה אדוני השמאי על ההמלצה החמה, אני מתארגן זריז ורץ לבנק לבקש הלוואה.....
  • 10.
    עוזי 13/09/2017 13:11
    הגב לתגובה זו
    מדיניות הממשלה למרות כוונותיה הטובות להוזלת מחירי הדיור לזוגות הצעירים. פוגעת ביזמים וכן בקבוצת משפרי הדיור. כנראה שנסבול מההתנהלות והתקיעות עד הבחירות. מקווה שלאחריהן תשתנה המדיניות הוכחית שלא מספקת תוצאות.
  • 9.
    ברור 13/09/2017 13:11
    הגב לתגובה זו
    וגם המחיר כלכלה שנה א
  • אחד לאחד נכון.בקוש יורד->מחיר יורד->הצע מתקן מטה. (ל"ת)
    ג'קי 13/09/2017 16:26
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    תמשיכו להציע הצעות אני בינתיים לא קונה דירה במחיר בועה! (ל"ת)
    אדי 13/09/2017 12:11
    הגב לתגובה זו
  • גם בהגרלות מחירי בועה, למה כולם עומדים בתור? (ל"ת)
    בן אהרון 14/09/2017 06:23
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    כל מילה במקום!!! (ל"ת)
    אזרח פשוט 13/09/2017 11:36
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    קראתי...עד שהגעתי לשם:שמאי מקרקעין לא לך (ל"ת)
    רונית 13/09/2017 11:36
    הגב לתגובה זו
  • יש ניתוח מיקצועי. אפשר להעביר ביקורת מיקצועית עניינית. (ל"ת)
    בן אהרון 14/09/2017 06:25
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    הפיתרון-פינוי בינוי מסיבי (ל"ת)
    משה 13/09/2017 11:36
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    ג'קי 13/09/2017 11:32
    הגב לתגובה זו
    אם מישהו לא הבין את ספין האינטרסנטים וחושב שהחלשות התחלות בנייה מעידה על עליית מחירים אז ככה: באירלנד בזמן פיצוץ הבועה שהקריסה מחירים למעלה מ50% (דבלין אפרופו ת"א "כיכבה עם מינוס 60%) יודעים מה קרה להתחלות הבנייה?! אז ככה- קבלנים פשטו רגל והשאירו "פילים לבנים" מיותרים בצורת יסודות שאף אחד לא יכל או רצה לסיימם וקבלנים אחרים על מנת להציל עורם הפכו להיות קבלניי הריסה ועסקו בהריסה ופינוי של אותם יסודות בטון בעיבורה של עיר.... במילים אחרות היו התחלות בנייה שליליות בזמן שהמחירים רצו חצי דרך למטה... מסקנה: ירידה בהצע שהיא תגובתית לירידה בביקוש מעידה על המשך מגמה ולא להפך (מיזעור נזקים)
  • 3.
    מנשה 13/09/2017 11:22
    הגב לתגובה זו
    פפואז בלאט :)
  • רוסי 13/09/2017 13:06
    הגב לתגובה זו
    גם חיוסוס גולוביי..חחחחח
  • 2.
    קצר יחיד נוצר בראש של מחבר הכתבה.. חחח (ל"ת)
    סרגיי 13/09/2017 11:21
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    יוני 13/09/2017 11:20
    הגב לתגובה זו
    במשך 10 שנים אף אחד לא הציע פתרונות. פתאום שמתחילים לראות פסיק של ירידות (זה רק התחיל!) פתאום כולם רצים עם פתרונות לכחלון. תאכלו את הכובע בשקט בזמן שהכל יורד.
  • בן אהרון 14/09/2017 06:46
    הגב לתגובה זו
    והבעיה היא שבונים פחות דירות ומייבשים את השוק העיקרי. עכשיו רק שוק ההגרלות עובד. זו פצצת זמן וחבל שלא מבינים את זה.
צילום: UMA media, Pexelsצילום: UMA media, Pexels

שלושת האסים שבלעדיהם אנבידיה אבודה

הייניקס, סמסונג ומיקרון, יצרניות זיכרונות ה-HBM4 שצפויים להיות רכיב מרכזי בדור הבא של שבבי ה-AI, חשובות מאוד למלכת השבבים שחייבת לשמור על מעמדה בעוד מתחרותיה נושפות בעורפה

עופר הבר |

זיכרונות HBM4, דור חדש של זיכרונות בעלי רוחב פס גבוה, שצפוי להוות רכיב מרכזי בדור הבא של שבבי ה-AI, הם הגביע הקדוש של שוק השבבים כיום. אנבידיה, כמלכת שוק השבבים שנאלצת כל העת להשקיע מאמצים בשמירה על מעמדה מול מתחרות כמו AMD וברודקום, זקוקה להם כמו אוויר לנשימה.   

ה-HBM4 הוא השלב או הגרסה הרביעית בסדרת זיכרונות HBM, אחרי HBM1,HBM2 ו-HBM3 (כולל השדרוג HBM3E). כל דור מתאפיין בשיפורים משמעותיים בביצועים, ברוחב הפס של הזיכרון, בצריכת החשמל, וביכולת הצפיפות של הזיכרון, כך ש-HBM4 הוא הדור הכי מתקדם ומעודכן מבין סדרת HBM שבלעדיו אנבידיה לא תוכל להאיץ ביצועים במעבדיה.

אנבידיה צריכה את כרטיס הזיכרון HBM4 בעיקר כדי לתמוך בעיבוד נתונים מהיר ויעיל במערכות שלה, במיוחד בתחומי הבינה המלאכותית ,AI למידת מכונה ומחשוב ביצועים גבוהים. זיכרון HBM4 מציע רוחב פס גבוה במיוחד ותצרוכת חשמל נמוכה משמעותית ביחס לזיכרון DDR4 וצפיפות זיכרון גבוהה המאפשרת לשלב זיכרון רב במקום קטן. זה מאפשר לאנבידיה להאיץ ביצועים במעבדים ובמעבדי גרפיקה שלה, תוך הפחתת צריכת הכוח ושיפור יעילות העבודה מול כמויות עצומות של נתונים במקביל.

 פיתוח HBM4 - מי השחקניות העיקריות?

יצרניות ה-HBM4 המובילות כיום אינן כולן דרום-קוריאניות, אך מרביתן מרוכזות בדרום קוריאה. החברות המרכזיות הן:

SK Hynix: דרום-קוריאנית, מובילה בפיתוח ובייצור המוני של HBM4, עם שיפורים משמעותיים ברוחב הפס ויעילות אנרגטית. נחשבת ליצרנית הגדולה בתחום זה כרגע ומבוססת טכנולוגיות ייצור מתקדמות.

יסודות אסדת לווייתן
צילום: אלבטרוס

לפני שאיבדה את הריבונות הביטחונית, ישראל איבדה את הריבונות האנרגטית

יעקב צלאל |
נושאים בכתבה גז מפת הקידוחים

מדינת ישראל מעולם לא היתה ריבונית לגמרי, כשלאורך עשרות השנים האחרונות היא תלויה בסיוע צבאי ואזרחי אמריקני. אולם אם עד לאחרונה אזרחי המדינה העדיפו להעלים עין ממציאות זו, הרי שבשבועות האחרונים התלות והעדר הריבונות והעצמאות הפכו לבוטות יותר, כאשר ממשל טראמפ כפה הסכם הפסקת אש ברצועת עזה ומפקח עליו בקפדנות, בשלב זה, ממתקן צבאי אמריקני בקרית גת.

אולם יש תחום נוסף, קריטי למשק, שמעולם לא היה בריבונות ישראלית: משק הגז הטבעי. בשניים וחצי העשורים מאז התגלו מאגרי גז ראשוניים וביותר מ-15 השנים מאז התגלה מאגר תמר, התלות הישראלית בחברות אמריקניות להפקת הגז הטבעי ובממשל האמריקני לאסדרת משק הגז הטבעי, היתה מוחלטת.

אמנם בשנים האחרונות, משק הגז הטבעי הישראלי, שהוא בעל חשיבות אסטרטגית למדינה, הפך למערב פרוע. אבל עדיין יש בו שריף אחד, השולט בשקט בכל הנעשה, ענקית האנרגיה שברון. אקדוחנים אחדים, אמנם נלחמים על הפירורים, שעדיין שווים מיליארדי דולרים לאורך השנים ועושים כותרות, אבל חשיבותם לפיתוח משק הגז אפסית. אלי כהן, שר האנרגיה, הודיע לפני שבוע על התנגדותו לאשר את החוזה החדש ליצוא הגז למצרים, עד שיוסדרו עלויות גז נוחות לשוק המקומי, אבל אף אחד אינו מתייחס אליו ברצינות. רה״מ, בנימין נתניהו, נפגש בשבוע שעבר עם נציגי שברון כדי לפתור את המשבר, דווח בדה מרקר. מר כהן לא הוזמן לפגישה. הבעיה תיפתר בקרוב וההסכם ייחתם.

מבני הבעלות על מאגרי לוויתן, כריש ותמר הינם יציבים, מבנה הבעלות על תמר פטרוליום, המחזיקה בכ-17% ממאגר תמר, משתנה חדשות לבקרים, כאילו היה מדובר בגן שעשועים. וכך, קבוצה אקלקטית של משקיעים, חלקם זרים, מבקשת להגדיל את רווחיה על חשבון הציבור הישראלי (ואין לה כל עניין בהשקעות ובפיתוח משק הגז). מכאן הידיעות שהתפרסמו לאחרונה על סירובם של משקיעים בתמר פטרוליום, ובהם גם ישראמקו, לחתום על הסכם הספקת גז חדש מול חברת החשמל, שאמור היה להוזיל את הגז וכתוצאה מכך את עלות החשמל, כבר בשנים הקרובות. להערכתם מחירי הגז הטבעי בשנים הקרובות יעלו. במידה והערכה זו תתגשם, הרי שתהיה בכך פגיעה קשה בציבור הישראלי, שלבד מכך שאוצרות הטבע שייכים לו, הוא גם ממן את פעילות הפקת הגז בסכומים לא ידועים, באמצעות מתן הגנה ביטחונית למתקני הפקת הגז בים התיכון. בנוסף, חברות האנרגיה חדלו מלבצע חיפושים אחר מאגרי גז נוספים, ומנסות להגביר את קצב ההפקה, כך שלפי הערכות מלאי הגז במאגרים הישראליים יאזל בתוך כ-20-25 שנים. אזילת הגז תציב את המשק הישראלי בפני משבר אנרגטי חמור, מאחר שעד שיאזל הגז הטבעי, חלק ניכר מפעילות המשק תוסב לגז טבעי. יבוא גז טבעי לישראל, בתצורת LNG, צפוי להיות יקר ויגדיל באופן ניכר את העלות שתוטל על משקי הבית ועל עסקים מקומיים. הוא גם יגדיל את רווחי החברות שייבאו את הגז, שלפחות בחלקן שותפות כיום להפקתו, למשל שברון.

(כמובן שאנחנו בפתח עידן האנרגיה הירוקה, אבל לישראל אסור בשלב זה לוותר על האופציה של שימוש בגז טבעי בעשורים הקרובים).

נובל אנרג׳י, החברה האחראית לתגליות הגז הגדולות של ישראל, היתה חברת אנרגיה בינונית. אולם מאז נרכשה ע״י שברון, קבוצת האנרגיה השניה בגודלה בארה״ב, בסוף 2020, השתנה לגמרי מבנה השליטה בשוק הגז הטבעי המקומי. שברון מחזיקה כיום בכ-40% מתמר וב-25% מלווייתן, ומשמשת כמפעילה של שני המאגרים וכך מנופי השליטה שלה בשוק הגז המקומי הינם בלתי מוגבלים. אם לנובל אנרג׳י היו מהלכים מוגבלים בממשל האמריקני, הרי ששברון היא חלק אינטגרלי מהממשל, שענקיות האנרגיה תמיד נעזרו בו והוא נעזר בהן לפעילות ושליטה בשווקי האנרגיה העולמיים, ראו איום הנוכחי לפלישה אמריקנית לוונצואלה, ממפיקות הנפט הגדולות בעולם. ניסיון של ממשלת ישראל להגביל את יצוא הגז הטבעי, ידווח מיידית לבעל בריתה של שברון, דונלד טראמפ, שיורה לבנימין נתניהו, או לכל ראש ממשלה אחר, להימנע מהגבלת היצוא.