מדד המעו"ף אמנם עדיין נותר מאחור עם תשואה שלילית קלה מאז תחילת השנה אך בהסתכלות על הרכב המדד ניתן למצוא לא מעט מניות שרשמו דווקא מהלך עליות מרשים עד כה. אחת מהן, היא מניית חברת הנדל"ן המניב ארפורט סיטי -0.41% , שעל אף שרשמה זינוק דו ספרתי של 27% מתחיל השנה, זוכה היום (ד') לסיקור אוהד מצד אקסלנס שעדיין רואים במניה זולה עם עוד לא מעט מקום לעליות. דוד גבאי, אנליסט הנדל"ן של אקסלנס, כותב בהמלצתו כך: "מניית איירפורט סיטי מוכנה להמראה. למרות העליות, המניה עדיין זולה (כשלוקחים בחשבון את שווי הייזום) על בסיס FFO  מייצג של 400 מיליון שקל, המניה נסחרת במכפיל FFO נמוך של כ- 6/(17.0% תשואה מתואמת (נכסים מניבים), ביחס לרמות של כ-9-10 בקבוצת השוואה של חברות בעלות שווי שוק דומה". "אמנם נכסי החברה ממוצבים ברמה נמוכה יותר ביחס לחברות הגדולות בישראל, אך בהתחשב בסיכון הנכסי הנמוך ובפיזור הגבוה בחשיפה הענפית, אנו סבורים שאיירפורט צריכה להיסחר במכפיל 9 על ה-FFO. מודל NAV  מגלם אפסייד של כ-20%. מכפיל זה גוזר מחיר יעד של 58 שקל, המשקף אפסייד של 23% על מחיר המנייה הנוכחי. למרות שלא קיים סיקור רב על החברה, איירפורט היא למעשה אחת מחברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל, המחזיקה נכסים מניבים בהיקף של כ-1.4 מיליון מ"ר. עם נכסי החברה ניתן למנות את מתחם איירפורט סיטי המוכר, סינמה סיטי בהרצליה והתחנה המרכזית החדשה בת"א. פעילות החברה כוללת נדל"ן מניב (כ-76% מהשווי הנכסי) וייזום (כ-24% מהשווי הנכסי)". עוד מעריך גבאי כי "על אף ירידה בנכסים זהים ויחס נמוך יחסית של כ-21% של ערך הנכסים המשמעותיים מסך פורטפוליו הנכסים, אנו סבורים שהסיכון הנכסי נמוך. הסיבה לכך היא הפיזור הרחב בין מספר ענפים, עם חשיפה של כ-30% בלבד לענף המסחר. מעבר לכך, איירפורט חשופה לנכסים הקשורים לחברת אגד, האחראיים לחלק מהותי מה-NOI של החברה (כ-11%). בהתחשב בקצב האיטי אך מתמשך של הדה-רגולציה בקווי האוטובוסים הבין-עירוניים, אנו סבורים שהחשיפה של איירפורט לאגד לא תעבור בעתיד את השיעור הנוכחי, כך שמדובר בסיכון מוגבל".    "בתחום הייזום, לאחר שלבי תכנון ממושך, נמצאת איירפורט סיטי בשלב מתקדם בהקמת מספר פרויקטים של מלונות ומגורים. בפרט, אנו צופים שפרויקט 'נצבא סיטי' הכולל 1,200 יחידות דיור יניב תזרים מזומנים משמעותי  של כ-500 מיליון שקל בשנים 2019-2020. בסה"כ, אנו צופים ערך נוסף מהותי משמונה פרויקטים בצנרת של כ-870 מיליון שקל (25% משווי הנכסים). הבעלות של איירפורט סיטי ב-14 תחנות מרכזיות במקומות מרכזיים ברחבי המדינה מהווה כ-21% משטחי הנדל"ן ומגלמת ערך חבוי משמעותי. גבאי מעריך כי "קיימות לפחות שתי תחנות שאגד צפויה לפנות בשלוש-ארבע השנים הקרובות, עם יצירת ערך על ידי שינוי תב"ע והגדלת זכויות לבניית מגורים ומשרדים. מטעמי שמרנות עדיין לא כללנו במודל ערך נוסף בגין פוטנציאל זה, אשר עשוי להציף תוספת לשווי בהמשך". "עליית ריבית יכולה להוות גורם סיכון מהותי לחברות נדל"ן מניב. ברם, מדובר בסיכון מוגבל יחסית לאור המינוף הנמוך של איירפורט, העומד על כ-41%, במקביל לצפי לעליית ריבית מתונה בלבד עד סוף 2018. רמת הפרויקטים בתכנון ובביצוע מהווה גורם סיכון נוסף. יחד עם זאת, אנו סבורים שהסיכון מופחת לאור העובדה שכ-35% מיחידות הדיור בפרויקט הייזום המשמעותי ביותר 'נצבא סיטי' כבר נמכרו".  מניית ארפורט סיטי רשמה כאמור תשואה חיובית של 27% מאז תחילת השנה לשווי שוק של כ-5.5 מיליארד שקל. בסיכום 5 השנים האחרונות הוסיפה המניה לערכה לא פחות מ-220%.  תנועת מניית ארפורט סיטי במהלך 12 החודשים האחרונים: