עונת הדו"חות בבורסה בת"א לרבעון הראשון של 2017 הסתיימה בשבוע החולף. הדו"חות הכספיים מאפשרים הצצה למצבן של החברות השונות באחזות בית. במהלך הימים הקרובים נציג את המניות המומלצות על ידי מחלקות המחקר הבולטות, כאשר היום אנו מביאים בפניכם את המניות המומלצות של מחלקת המחקר בווליו בייס.

אמות 0%

"התוצאות של אמות ממשיכות להצביע על חוזקה. גם בפתחה של שנת 2017 החברה הציגה עלייה בכל הפרמטרים התפעוליים והכלכליים, ה-NOI עלה בכ-13%, ה-FFO עלה בכ- 18% ושיעור התפוסה חזר לרמה גבוהה של כ- 97%".

"מגדל אטריום ממחיש את יכולות הייזום בהם ניחנת החברה, המגדל (57 אלפי מ"ר להשכרה ברמת גן, הנכס העיקרי של החברה שבנייתו הסתיימה ב- 2016 והוא בשלבי אכלוס מתקדמים) צפוי להניב בתפוסה מלאה NOI  של כ-82 מיליון שקל. רק ב-2018 נראה הנבה מלאה של הבניין שכן, יש שטחים עם חוזים חתומים שעדיין לא התאכלסו ולא משלמים שכירות".

• האם קוואלקום אטרקטיבית?
• בנקים ספרדיים, חברות נדל"ן הולנדיות, חברות אנרגיה נורווגיות - אלה ההשקעות שיספקו לכם תשואה עודפת
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"לאור ההצלחה המרשימה בהשכרה של שטחי מגדל אטריום ברמת גן והביקוש הנמשך לשטחי משרדים החלה החברה את הבנייה במגה פרויקט "תוצרת הארץ" בת"א (חלק אמות 50%), חלק א' של הפרויקט צפוי להסתיים לקראת סוף 2018 והוא יכלול כ-53 אלפי מ"ר להשכרה (51 אלפי מ"ר משרדים ואלפיים מ"ר מסחר) וחניון לכ-950 כלי רכב. החברה רכשה  קרקע בחולון (78% וביתרה עיריית חולון מחזיקה) לבנייה עילית של כ- 36 אלפי מ"ר, קרקע לפרויקט לוגיסטי במודיעין והפיתוח של הקרקע בכפר סבא מתקדם (החברה רכשה קרקעות המשיקות לפרויקט בכדי להגדילו). החברה רכשה גם שני נכסים מניבים ברמת החייל ובמבשרת בירושלים (היקף ההשקעה בשניהם הוא סביב 350 מיליון שקלים)".

"שיעור התשואה הממוצע של נכסי החברה הנגזר מההון העצמי של החברה עומד כיום על כ-7.3%. להערכתי שיעור היוון זה שמרני ואינו מייצג את מיקום הנכסים, איכות המבנים, השוכרים, מח"מ החוזים ודמי השכירות, במודל בחרתי בשיעור היוון מייצג של כ- 6.25%. הצמיחה העתידית של החברה תבוא בעיקר מייזום עצמי. כיום לאמות 3 פרויקטים מרכזיים בתל אביב, כפ"ס ובחולון ,ולחברה עוד חטיבות קרקע לפרויקטים עתידיים".

"אנו מעדכנים את המלצת הקנייה לאמות ומעלים את מחיר היעד מ-20.8 שקל למנייה ל-21.5 שקל למנייה (אפסייד של כ-20%), לפי מודל שמרני שמהוון את הנכסים לפי 6.25% על ה- NOI של 2017, וגוזר לה מכפיל FFO של כ- 15.5 על תוצאות 2017. להערכתנו אחזקה בחברה המנוהלת היטב (בהובלה של המנכ"ל אבי מוסלר) ונהנית מהגב החזק של קבוצת אלוני חץ, מהווה עוגן יציב וצריכה לייצג בכבוד את תחום הנדל"ן המניב בישראל בתיקי ההשקעות, פעילות הייזום של החברה ויכולותיה המוכחות בתחום ימשיכו לחולל את הצמיחה בתוצאות החברה".

• עונת הדוחות צוברת תאוצה, ג'י סיטי בירידה ומה ישפיע לחיוב על הבורסה?
• הגרידיות של כצמן - הפחד של המשקיעים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אלו המניות שיזכו לביקושים והיצעים בשל עדכון המדדים

חנן מור

"תוצאות הרבעון הראשון של החברה טובות ועמדו בצפי שלנו, הסיפור הגדול הוא מה שקרה אחרי שהרבעון הסתיים. בחודשיים האחרונים זכתה החברה בשני מכרזים של מחיר למשתכן: 1. הקמה של 242 יח"ד במודיעין בשילוב של 3,250 למסחר (שעתידים להישאר ולעבות את הזרוע המניבה בחברה). החברה רשאית למכור 30% מיח"ד במחירי שוק. 2. 254 יח"ד בראשון לציון בשילוב של 2,100 מ"ר למסחר, החברה רשאית למכור 25% מהדירות במחירי שוק".

"שתי העסקאות האלו מבטיחות את הצמיחה בחברה, הן ברמת הפעילות השוטפת של מכירת הדירות והן בהרחבת התיק המניב של החברה, כשאנחנו מייחסים חשיבות גבוה לאחזקה של מסחר רחוב רציף בבעלות אחת, מה שיכול לשלוט בתמהיל השוכרים. הייחוד בשני הפרויקטים הנ"ל הוא שיש בהם את האפשרות למכור חלק ניכר מהדירות בשוק החופשי מה שיגדיל את הרווחיות, ומכיוון שהם נמצאים באזורי ביקוש, להערכתנו המכירות יתבצעו מהר, לאור האמור לעיל אנו רואים פרויקטים אלו כבעלי רמת סיכון נמוכה".

"תחום הייזום למגורים, המהווה את עיקר פעילות החברה ממשיך להציג נתונים מרשימים: הקבוצה נמצאת בבנייה של 1,046 יח"ד, כאשר 58% מהן מכורות (607 יח"ד). בתכנון נמצאות 546 יח"ד כאשר שני הפרויקטים של מחיר למשתכן כלולים בהם. לחברה נוכחות מרשימה בעיר החדשה חריש בה היא מכרה כבר 370 יח"ד  מתוך 723 י"חד בביצוע (כ- 51% מכור), להערכתנו לחריש פוטנציאל צמיחה גבוה בשל מחירי הדיור, הנגישות הגבוהה אליה והתשתיות בעיר".

"החברה פעילה גם בתחום של הקמה של מרכזי מסחר בסביבת פעילות הפרויקטים שבביצוע. אנו רואים בעין חיובית הקמה של זרוע מניבה שתשמש בעתיד כעוגן אל מול פעילות הייזום ותייצר תזרים יציב וקבוע. נכון להיום נמצאת החברה עם צבר של בניית נכסים מניבים בהיקף של כ- 36 אלפי מ"ר שיניבו להערכתנו מעל ל- 40 מיליון שקל NOI".

"אנו נותרים בהמלצת קנייה ומעלים את מחיר יעד מ-17 שקל ל-20 שקל למנייה (אפסייד של כ-35% מעל מחיר השוק), לפי מודל שמרני שמהוון את הרווח הגולמי הצפוי של החברה בשנים הקרובות כשרובן של יח"ד בביצוע מכור. כניסתה של החברה לייזום נכסים מניבים היא החלטה נכונה שתייצר לה בעתיד תזרים קבוע שיהווה עוגן ויקל על הייזום בתחום המגורים. אנו רואים בחיוב את הזכייה של החברה במכרזי מחיר למשתכן במודיעין וראשון לציון ומעריכים את הסיכון בהם כנמוך בשל העובדה שהם נמצאים באזורי ביקוש מה שיקל מאוד על המכירה של הדירות (במחירי מחיר למשתכן ובמחירי שוק חופשי), למרות זאת מטעמי שמרנות לקחנו בהם רק שליש מהרווח אותו אנחנו צופים. להערכתנו, אחזקה בחברה המנוהלת היטב (בהובלה של חנן מור ואבי מאור המייסדים ובעלי השליטה), שנמצאת בתחום בעל צמיחה, יוזמת וצומחת בקצב נאה,  היא תוספת רצויה לתיק ההשקעות".

גזית גלוב

"תוצאות הרבעון הראשון לשנת 2017 של גזית גלוב היו סבירות ובהתאם לצפי לאחר פרסום התוצאות של החברות הבנות. ניתן לראות כי חל שיפור משמעותי בתזרים נטו מנכסים זהים בכל החברות בקבוצה, לצד שמירה על שיעורי תפוסה דומים לסוף 2016. נציין כי כשב- 2016 פרסמה גזית את האסטרטגיה שלה, להפוך חלק משמעותי מהאחזקות שלה לפרטיות היינו סקפטיים. לזכות הנהלת החברה יאמר כי כיום אנו מבינים ואף רואים את תחילת הדרך בהפיכתה של הקבוצה לחברת נדל"ן, שעיקר פעילותה תהיה מרוכזת בפעילויות פרטיות במסגרת גזית גלוב. נכון למועד הדוח הפעילויות הפרטיות כבר מהוות כרבע מהמאזן. להערכתנו, לאור ההקמה של חברה הבת בארה"ב Gazit Horizons, הפעילויות הפרטיות בחברה יגיעו כבר ב- 2018 לרמה של לפחות  40% מהמאזן".

"במרץ 2017 פעלה גזית לחזק משמעותית את מצבת המזומנים שלה:  מימוש מניות של REG תמורת 192 מיליון דולר ומימוש מניות של FCR תמורת 185 מיליון דולר קנדי. פעילות זו לוותה ע"י ירידה בתשואות אגרות החוב של החברה. ההצטיידות של החברה במזומנים מחזקת את הערכתנו כי כבר השנה תפעל גזית באופן מאסיבי בארה"ב. מימוש מניות FCR הביא את גזית להפסיק לאחד את תוצאותיה החל מהרבעון הנוכחי".

"במקביל לבחינת התוצאות בחברות הבנות, בחנו את המודל הסחיר. מודל ה-NAV  הסחיר של גזית גלוב גוזר לחברה דיסקאונט של כ-25%.  להערכתנו הפער בין מחיר מניית גזית בתל-אביב לשווי האחזקות שלה הוא גדול ולא מוצדק. בחרנו שלא להוריד משווי החברה את היוון הוצאות ההנהלה וכלליות שכן אנו רואים בהנהלה הנוכחית ערך חיובי לחברה מעבר לעלותה. אנו נשארים בהמלצת קנייה במחיר יעד של 43.7 שקל (בהתאם ל-NAV הסחיר), אפסייד של כ-25%".

עזריאלי קבוצה 0%

"עזריאלי פתחה שנת 2017 בצורה טובה מאוד: החברה יציבה, התפוסות גבוהות מאוד והפרמטרים התפעוליים (NOI, SP NOI, FFO) ממשיכים לעלות בקצב נאה. אבל הסיפור המעניין הוא הייזום בכלל, והייזום למשרדים בתל אביב בפרט. פרויקט הדגל של החברה עזריאלי שרונה מציג נתונים מדהימים של שיעור השכרות הנושק ל- 95% (כאשר 63% מהחוזים כבר חתומים)".

"עד שנת 2020 צפויים להיכנס להנבה בחברה עוד כ-300 אלפי מ"ר (מתוכם כ-220 אלפי מ"ר משרדים), שצפויים להגדיל את ה- NOI של החברה בכ- 415 מיליון שקל, זהו גידול דרמטי שלחלוטין מסביר את עליית ערך המנייה בשנה האחרונה, אך להערכתי חלק גדול ממנו עדיין לא מגולם בשוק. במודל הערכת השווי שלנו, הערכנו את שווי נכסים אלו בעת הנבה שכן עזריאלי שרונה בת"א יאוכלס כבר השנה (ונמצא באחוז השכרות גבוהות) ועזריאלי ראשונים כבר פעיל (הקניון מושכר ופתוח והמשרדים מתחילים אכלוס)".

"בנוסף לחברה קרקעות נוספות לפרויקטים שנמצאים בשלבי טרום הקמה גם הם בתחומי המסחר, משרדים והדיור המוגן, על פרויקטים אלו ניתן לבנות (לפי תב"ע של היום) כ-340 אלפי מ"ר נוספים, מה שמבטיח את מגמת הצמיחה המואצת של החברה גם בעשור הבא. מטעמי שמרנות לא בחרנו לתת להם שווי משמעותי".

"לסיכום, פעילות הייזום של עזריאלי ממשיכה להניב פירות. לאחר ההקמה המוצלחת של פרויקט המשרדים בחולון, צפוי בשנת 2017 להתאכלס מגדל המשרדים עזריאלי בשרונה, אשר ברור שהוא האייקון הבא של תל אביב. במקביל יתאכלס גם פרויקט המשרדים בעזריאלי ראשונים מעל תחנת הרכבת של ראשון לציון, לאחר שהקניון כבר פעיל (וב-2020 צפוי להתאכלס עזריאלי Town, גם הוא בתל אביב). הנבה מלאה של נכסים אלו ושני מרכזי דיור מוגן (במודיעין ובלהבים) יגדילו משמעותית את ה-NOI של החברה  ולכן החלטנו כבר לתת להם שווי עודף מעבר לשווי שלהם בספרים".