אחרי שנתיים: ועדת משרד הפנים בהמלצה לאחד את תל-אביב ובת-ים
המלצות ועדת החקירה לבחינת מעמדה המוניציפלי של בת ים הוגשו למנכ״ל משרד הפנים. ההמלצה המרכזית, הנה כי יש לאחד את עיריית בת-ים עם עיריית תל אביב-יפו עד נובמבר 2018, בכפוף להקמת מינהלת שתכין את התשתית לאיחוד.ממשרד הפנים ציינו כי השר, אריה דרעי, טרם קיבל את ההמלצות משום שהוא ממתין להתייחסות ראשי הרשויות הנוגעים בדבר ורק לאחר מכן, יקבל לידיו את ההמלצות ויכריע בסוגיה.
על פי משרד הפנים, הוועדה המליצה ברוב חבריה, 4 מתוך 5 חברים, לבצע מהלך של איחוד בין עיריית בת-ים ועיריית תל אביב-יפו. הועדה בדקה וחקרה איחוד עיריית בת-ים עם עיריית תל אביב-יפו או עם עיריית ראשון לציון ועיריית חולון או חלוקת הכנסות בין העיריות תל אביב-יפו, ראשון לציון וחולון לבין בת-ים.
על פי ההמלצות, בטווח הביניים, עד לאיחוד וכדי לשמור על איזון תקציבה השוטף של עיריית בת-ים, המליצה הוועדה על מתווה בעל שלושה מרכיבים:
1. חלוקת הכנסות שנתית של עיריית תל אביב-יפו לעיריית בת ים בהיקף של 30 מיליון שקל מארנונה ממשלתית, עד למועד האיחוד.
2. הקצאת מענק ממשלתי מיוחד בהיקף של 30 מיליון שקל עד למועד האיחוד.
3. ביצוע תהליך התייעלות של עיריית בת-ים בהיקף של 20 מיליון שקל.
ממשרד הפנים נמסר כי בהמלצתה, הדגישה הוועדה כי המלצות האיחוד ומתווה חלוקת ההכנסות עד לאיחוד הרשויות המקומיות, הינם כמקשה אחת. בין היתר, הוסיפה הועדה את החשיבות שבקבלת אישור מועצת עיריית תל אביב-יפו לאיחוד עם בת-ים, לשם חיוב ראשי העיר העתידיים ומנהליה לתהליך זה. כמו כן, ביקשו להגדיר במשותף עם עיריית בת-ים, עיריית תל אביב-יפו והממשלה את המשך תפקודה המוניציפאלי של בת-ים כרובע עירוני, כדי לחזק את מעמד תושבי בת ים במליאת מועצת העירייה המאוחדת.
עוד המליצה הוועדה להקים מינהלת ממשלתית למהלך, לצורך תיאום בין-משרדי למהלך מורכב זה. המינהלת תסיים את עבודתה 5 שנים לאחר האיחוד הרשמי ותסייע לתיאום בין משרדי הממשלה, סיוע ברציפות תפקודית לבת-ים עד לאיחוד הרשויות המקומיות, אישור תכנית אסטרטגית של שתי העיריות לתהליך האיחוד, בדיקה רמת השירותים שזוכים לה תושבי בת-ים לאחר האיחוד וכן סיוע בהסברה ובמידע לציבור תושבי העיר.
- איחוד ת"א עם בת ים - מה חושבים על זה התושבים ברחוב? צפו בקטע
- המטרופולין הגדול: היום דיון מכריע בנושא איחוד בת-ים עם ת"א
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דעת המיעוט בוועדה, מפי אדר' דורון דרוקמן, מנהל אגף בכיר לתכנון אסטרטגי במינהל התכנון שבמשרד האוצר, סברה כי ניתן להביא את בת-ים לאיזון הכלכלי הנדרש, תוך יצירת פיקוח ובקרה על התנהלותה התקציבית של בת-ים באמצעות הפעלת סמכויותיו של שר הפנים וכן יצירת מקורות הכנסה נוספים לבת-ים. זאת, באמצעות שינוי גבולות או חלוקת הכנסות ביחס לשטחים המצויים בתחום שיפוטה של חולון והמיועדים למסחר ולתעסוקה.
נזכיר כי הוועדה מונתה באוגוסט 2014, על ידי שר הפנים. לתפקיד יו"ר הוועדה מונה ראש עיריית אשקלון לשעבר, בני וקנין. יחד עמו הגישו ארבעה חברים את הדו"ח: סיון להבי, סגן מנהל המינהל לשלטון מקומי במשרד הפנים, רות שורץ-חנוך, יו"ר הוועדה המרחבית הראל, עו"ד אמנון כהן – רשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון ואדר' דורון דרוקמן, מנהל אגף בכיר לתכנון אסטרטגי במינהל התכנון, משרד האוצר.
עיריית תל אביב-יפו מסרה בתגובה: "בעירייה טרם התקבלו המלצות הוועדה ולכשתתקבלנה נלמד אותן ונגיב בהתאם. עמדתה של העירייה כפי שגם הוצגה בפני הוועדה היא שבמדינת ישראל בכלל ובמטרופולין גוש דן בפרט יש מספר בלתי סביר של רשויות ונכון לאחד רשויות לעיר אחת שתיתן שירות טוב יותר וביעילות רבה יותר לאזרחי המדינה. מסיבה זו עיריית תל אביב-יפו הביעה את נכונותה להתאחד עם בת ים. פתרונות חלקיים של העברת הכנסות לא מקובלים עלינו והם מבחינת מתן דגים ולא חכה".
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
תגובת עיריית בת ים להמלצות הועדה של משרד הפנים: ״130 עמודי הדו״ח מציגים שורת המלצות מבולבלות ולא ישימות, שאינן נותנות מענה לא לטווח הקצר ולא לסוגיות המהותיות לטווח הארוך. דבר אחד ברור - לא נקבל כל מהלך חד צדדי, לא נסכים לסחבת נוספת ולהצהרות חסרות תוקף. אנו סמוכים ובטוחים ששרי האוצר והפנים יעשו כל שביכולתם כדי להבטיח צדק לתושבי בת ים לאלתר״.
- 3.אלי 05/12/2016 19:28הגב לתגובה זואו שאינכם מבינים כלום או שהנכם מגיבים מטעם עיריית בת ים שכל ראשיה מפחדים מאובדן הג'ובים והשררה. לתושבים זה רק יועיל כי עיריית בת ים אינה מתפקדת, ובנוסף כפי שפורסם בערוץ 2 מוכרת את נכסיה בנזיד עדשים. אנו יודעים על מה שפורסם אך איננו יודעים על מה שלא פורסם
- 2.תושבת יוקנעם 05/12/2016 06:41הגב לתגובה זוחולדאי רוצה רק את כספי הארנונה של תושבי בת ים כדי שיזרים אותם לצפון תל אביב. כמו שהוא עושה היום עם תושבי דרום תל אביב. משהוא ראה איך תושבי דרום תל אביב חיים..........הזבל מתגלגל ברחובות מדרכות שבורות ומטונפות........תשתיות ובנינים מטים ליפול ועוד. זה מה שיקרה לתושבי בת ים אם בת ים תאוחד עם תל אביב.........ראו הוזהרתם... דרך הגב אתם מוזמנים לבקר בדרום תל אביב על מנת להווחך
- תןשב 05/12/2016 15:34הגב לתגובה זוחולדאי הוא אשכנזי טהור וגזען בדיוק כמו מועצת תל אביב שפוחדים לעשות פינוי בינוי בדרום תל אביב שחלילה לא יתאספו עוד 5000 דירות בתוך שנתים למדינת תל אביב חולדאי עושה פינוי בנוי רק בצפון העיר ראה דוגמא "מתחם דפנה" תושבי דרום העיר כנראה הדם שלהם זול יותר כי אחרת מסיבה של פיוי בינוי בתחום דפמה לדברי חולדאי " אין שם ממדים ובנינים ישנים בני 60 שנה" בדיוק עמו דרום העיר אבל האשכנזי הגזען לא רוצה לעשות בינוי בינוי רק לאשכנזים במדינת תל אביב הוא מוכן
- נשמע שאתה הוא הגזען המתוסכל............... (ל"ת)אבי 05/12/2016 23:48
- 1.תושב בת ים 04/12/2016 18:34הגב לתגובה זולפני המלצות לאיחוד, לשאול את תושבי הערים אם בכלל מעוניינים.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
