אפריקה נכסים ודניה סיבוס יקימו את מתחם קריית הממשלה בירושלים בחצי מיליארד שקל
חברות הבת של אפריקה ישראל, אפריקה ישראל נכסים וקבוצת דניה סיבוס מדווחות היום (א') כי זכו במכרז של משרד האוצר לתכנון והקמת מתחם קריית הממשלה המחוזית בירושלים. על פי המכרז בשיטת ה-B.O.T. אפריקה נכסים החברות יקימו ויתפעלו את המתחם לתקופה של כ-22 שנה. העלות הכוללת להקמת קרית הממשלה מוערכת בכחצי מיליארד שקל. המתחם החדש יתפרש על שטח של 80 אלף מ"ר, כ-53 אלף מ"ר ישמשו למשרדים ו-27 אלף מ"ר ישמשו לשטחים תת קרקעיים בהם חניה ומבנה ממוגן.
במסגרת המכרז התמודדו החברות על תכנון, מימון, הקמה ותחזוקה, של המתחם החדש. משך תקופת ההקמה כ-42 חודשים. כמו כן התמודדו על הזכייה בהקמת קריית הממשלה מספר קבוצות נוספות: קבוצת שיכון ובינוי – סולל בונה יחד עם האדריכל זרחי, קבוצת אשטרום יחד עם האדריכל משה צור, חברת מנרב שחברה לחברת אלקטרה יחד עם האדריכל סקורקה, חברת שפיר יחד עם האדריכלים קימל אשכולות, וחברת אפקון עם האדריכל מושלי דגן.
מתחם קריית הממשלה המחוזית החדש, שמתפרש על פני שטח של כ-80,000 מ"ר, יוקם על מגרש בשטח 10 דונם בין שד' שז'ר, רח' יפו, ושד' נורדאו, וירכז את החלק הארי של פעילותם של משרדי הממשלה הפזורים כיום ברחבי העיר. בין המשרדים הצפויים לעבור למשכן החדש: משרד הבינוי והשיכון, משרד הקליטה, משרד המשפטים, רשות האוכלוסין וההגירה, משרד הפנים, המשרד להגנת הסביבה, משרד הבריאות, משרד הכלכלה, משרד שירות התעסוקה, משרד החינוך, רשות האכיפה והגביה, מנהלת גמלאות של משרד האוצר, השירות המטאורולוגי , מרכז מיפוי ישראל, מנהל מקרקעי ישראל , רשות החשמל, רמ"י ואחרים.
המתחם יכלול מבנה תת קרקעי עם חמישה מפלסים ו-416 מקומות חניה, שטחי אחסנה ומבנה Data center מוגן משולב עם חדרי מצב, שיאפשרו למשרדי הממשלה להמשיך ולתפקד בזמן חרום. מעל קומות החניון התת"ק תוקם קומת מסחר, 3 קומות לקבלת קהל למשרד הממשלה. מעל קומות אלה, יתנוססו שני מגדלי משרדים ייחודיים לגובה כולל של 24 קומות כל אחד.
- תחילת סיקור: רוסאריו מעניקים לאפי נכסים אפסייד של 25%
- תוצאות חלשות לאפי נכסים, הרווח הנקי נחתך לכ-20 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אבי ברזילי, משנה למנכ"ל אפריקה ישראל נכסים אמר: "זהו פרויקט משמעותי נוסף במסגרתו אנו משתפים פעולה עם דניה סיבוס. יחד עימה הוצאנו אל הפועל מספר רב של פרויקטים בתחום ה-B.O.T כגון: מעונות סטודנטים בירושלים, קריית הממשלה בתל אביב, כביש 6 יחד עם שותפים, בית הכלא בב"ש יחד עם שותפים, ובימים אלה נמצאים ביישורת האחרונה בפרויקט החניון הגדול באזור רמת החייל בתל אביב עבור עיריית תל אביב. חבירה לחברה אחות מובילה מקבוצת אפריקה ישראל הינה מבורכת ותואמת את האסטרטגיה העסקית של אפריקה ישראל נכסים להמשך ביסוס מעמדה כשחקן מוביל בתחום ייזום, הקמה והשבחה של נדל"ן מניב בארץ ובעולם".
- 2.dw 07/08/2016 12:28הגב לתגובה זולמי שלא מכיר את מכרז קרית הממשלה - התוכניות העתידיות של מדינת ישראל ועיריית י-ם הן להשליש(!) את היקף משרדי הממשלה במתחם, ולהפוך אותו משממה פרוורית של בניין-חניון ענק-בניין-חניון ענק, שסיוט ללכת שם עכשיו בחמסין, לאזור ידידותי הרבה הרבה יותר להולכי רגל (כל החניונים עוברים לתת הקרקע, מוסיפים משרדים ומסחר). אפשר יהיה להגיע מת"א ברכבת הכבדה לתחנת בנייני האומה (אפשר להזמין כרטיס לאפריל 2018 :-) ) ומשם ברכבת הקלה לקרית משרדי הממשלה. פנטסטי :-) זו מגה מגה תוכנית תשתיתית. זה החלום הרטוב של ניר ברקת, שמכריז על זה בכל מקום שהוא יכול, והוא מבקש ממדינת ישראל (קרי מכספי המיסים שלנו) לשים על זה מיליארדים. לדעתי זה טיפה מוגזם כי יש עוד ערים בישראל, וי-ם כבר נהנית מתקציבי עתק ממשלתיים, על חשבון משלם המיסים. עם כל הכבוד, ויש כבוד, יש פה עוד מיליוני תושבים. למה שלא ישימו כמה לירות גם על חיפה וב"ש, כדי להרים גם אותן? ניר צריך להפשיל שרוולים, לעשות עבודה מלוכלכת ולהרים את אחוזי גביית הארנונה מכל התושבים שלו, בלי הנחות לחרדים וערבים, במקום להתעלק עלינו. בכל אופן מדובר בבשורה חשובה לירושלים.
- 1.ירושלים מתכערת 07/08/2016 12:21הגב לתגובה זוקודם בית המשפט המחוזי המזעזע שיקום באפס מחשבה על העיר ועכשיו שני מגדלים כעורים פחד.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
