הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

הלמ"ס: עלייה של 4.1% ברכישת דירות מקבלן, ושימו לב להיצע הדירות כיום

ענת דניאלי | (11)
נושאים בכתבה הלמ"ס כמות מבוקשת של דירות חדשות משבר הדיור

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת היום (ד') נתונים על רכישות וביקושים של דירות בחודשים ינואר-מאי 2016. לפי הלמ"ס נמכרו כ-13,800 דירות חדשות בתקופה זו, גידול של 4.1% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, היצע הדירות החדשות טס ל-28,280 כאשר 30% מהדירות הללו נמצאות באזור המרכז. משך הזמן שדירה נמצאת על המדף עומד כעת בממוצע על 10 חודשים.

על פי נתוני המגמה, נרשמה עלייה מתונה של כ-1.7% בממוצע לחודש במספר הדירות החדשות שנמכרו ע"י קבלן, בחודשים פברואר-מאי 2016, נמכרו בממוצע כ-2,510 דירות לחודש. זאת, לאחר ירידה של כ-2.3% בממוצע בחודשים יולי 2015-ינואר 2016, ברמה ממוצעת של כ-2,580 דירות לחודש. 

יש להבין כי עדיין מדובר בנתון רכישות גבוה משום שבחודשים יולי 2014 - מאי 2015 ממוצע המכירות עמד על כ-2,310 דירות לחודש.בחודשים אוגוסט 2013 - מאי 2014 הממוצע החודשי עמד על מכירה של כ-1,910 דירות לחודש. כך שניתן לראות כי הרמה הגבוהה של המכירות ב-2015 ממשיכה גם השנה. 

בחודש מאי 2016 נמכרו סה"כ כ-4,150 דירות שמתוכן 70% הן דירות חדשות מקבלן ו-30% הן דירות לשימוש עצמי, קבוצות רכישה, להשכרה ועוד. כך נראה כי ההיצע בחודשים ינואר-מאי 2016 נמוך ב-4.2% מהתקופה המקבילה אשתקד. בנתונים מנוכי עונתיות, בהשוואה לחמשת החודשים הקודמים (אוגוסט-דצמבר 2015), נרשמה ירידה של כ-3% בהיצע הדירות. 

היצע הדירות מקבלן

מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף מאי 2016 הינו כ-28,280 דירות, מתוכן, כ-30% מוצעות למכירה במחוז המרכז, כ-16% במחוז הדרום, כ-15% במחוז חיפה, כ-12% במחוז תל אביב וכ-11% בכל אחד מהמחוזות ירושלים והצפון. 

על פי נתוני המגמה, בסך כל מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה, חלה עלייה בחודשים אוגוסט 2015-מאי 2016, לאחר ירידה שנרשמה בתקופה אוקטובר 2014-יוני 2015 ועלייה שנרשמה ברציפות מחודש נובמבר 2012-אוקטובר 2014.

זמן על המדף וקבוצות רכישה

נתון מעניין הוא משך הזמן שדירה חדשה "עומדת על המדף", כאשר על פי הממוצע של הדירות שנמכרו בחודשים מרץ - מאי הזמן עד שדירה חדשה נמכרת הינו 10 חודשים. 

מהנתונים עולה כי מספר החודשים שיעברו עד מכירת כל הדירות החדשות שנותרו למכירה במאי 2016, הוא כ-14 חודשים בכל אחד מהמחוזות הצפון וירושלים, כ-10 חודשים בכל אחד מהמחוזות המרכז חיפה והדרום וכ-7 חודשים במחוז תל אביב; זאת כמובן בהנחה שקצב מכירתן יהיה זהה לקצב המכירה בשלושת החודשים האחרונים ושלא תהיינה התחלות בנייה חדשות. 

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תגובות לכתבה(11):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    יש ביקוש של רוצה ויכול ויש ביקוש של רוצה אבל אין לו כסף (ל"ת)
    לכן יש יותר היצע 06/07/2016 16:55
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    שאול 06/07/2016 16:08
    הגב לתגובה זו
    זה כבר יורד
  • לא קבלן 06/07/2016 16:58
    הגב לתגובה זו
    גם תשואה על הדירה וגם ריבית משכר הדירה, הריבית בבנקים תשאר נמוכה לתקופה בלתי מוגבלת ולכן השקעה בדירה היא........
  • 3.
    מתמטיקה נורא פשוטה 06/07/2016 15:12
    הגב לתגובה זו
    ואין כוונה שתעלה לפני 2018, אז לא יחול שינוי במחירים בשנה וחצי הקרובות ולא יעזור שום הגדלת היצע.
  • קורא בין השורות 06/07/2016 16:27
    הגב לתגובה זו
    הריבית על משכנתאות חדשות כבר קפצה באחוז שלם בשנה האחרונה (וזה עוד לפני העלאת ריבית בנק ישראל שתגיע בקרוב מאוד בעקבות עליית הריבית בארה"ב) אז חמוד לך תמכור שטויות במקום אחר, כי קוראי האתר קצת יותר חכמים מהפופליזם והפמפום האינטרסנטי שלך.
  • boz 06/07/2016 18:10
    א) הריבית עלתה כי הבנקים החליטו להגדיל את מרווח הבטחון שלהם ולא כתוצאה מעליית ריבית בעולם להיפך הריבית בעולם רק ירדה. יו"ר ועדת הכספים מכנס ישיבה בנושא להבין מדוע הם החליטו על דעת עצמם לעלות את הריבית בלי הצדקה מהשטח. ב) יש סיכוי הרבה יותר גבוה שבארה"ב יורידו את הריבית מאשר יעלו אותה בעקבות הברקזיט , התשואה על אג"ח אמריקניות בשפל וריבית על אג"ח של ממשלת גרמניה היא שלילית
  • 2.
    אבי 06/07/2016 14:11
    הגב לתגובה זו
    ביקושים גבוהים יותר משנה שעברה.המחירים ממשיכים לעלות.כל עוד לא יבנו מספיק דירות
  • לא חסר דירות יש אלפי דירות רפאים. המחירים בדרך למטה (ל"ת)
    אחד 06/07/2016 14:34
    הגב לתגובה זו
  • כמו שאמרת - דירות רפ 07/07/2016 07:38
    דירות טובות נחטפות כמו לחמניות במחירים גבוהים בהרבה ממחירי השוק.
  • 1.
    הצלף 06/07/2016 13:20
    הגב לתגובה זו
    מה שחייב להוסיף למרכיב של מפולת במחירי הדירות זה לא אחר העלאת ריבית ב 1.5% קרנית פלוג תתעוררי נגידה שעוזרת לטייקונים
  • כלכלן 06/07/2016 14:13
    הגב לתגובה זו
    כגודל העלייה גודל הירידה.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן