אברהם קוזניצקי מגבה את בנק ישראל, תוקף את 'תכנית למשתכן' - ומספק פתרון לעצירת מחירי הדיור
דיור אברהם קוזניצקי, יו"ר קבוצת מנרב הבורסאית, הגיב היום לדו"ח בנק ישראל בתור האיש שבשטח וחיזק את הביקורת כנגד תוכנית למשתכן של שר האוצר משה כחלון. נזכיר כי קצב עליית מחירי הדירות עלה בשנה האחרונה בכ-8% ובנק ישראל כתב כי לתוכנית למשתכן לא תהיה השפעה באיזורי הביקוש. קוזניצקי טוען כי דרוש פיתרון גדול בהרבה יותר מהגרלה של דירות בודדות.
קוזניצקי: "במידה ולא יציפו את הארץ בעשרות אלפי דירות, לא רק בפריפריה הרחוקה בצפון או בדרום, אלא בכל אזורי הארץ - מחירי הדירות לא ירדו. רק אם ישווקו כמויות מאסיביות של דירות יש סבירות שהדבר ישפיע על המחירים, אבל כפי שהמצב היום לא רק שלא יגרם שינוי אלא נראה שהמחירים ימשיכו לעלות. רק אחוז קטן מהזכאים זוכים לדירות במסגרת מחיר למשתכן בעוד שאר המשתתפים בהגרלות חוזרים לשוק עם ההבנה שהיכולת שלהם לרכוש דירה קטנה מאוד".
- 17.אלוף 04/04/2016 22:43הגב לתגובה זואם רוצים עושים והימין השולט לא רוצה. דרוש מ ה פ ך
- 16.אחד 04/04/2016 06:20הגב לתגובה זונמחירים עולים כי אנשים מאמינים שיעלו...היצע דירות גדל זה מצויין אבל זןו לא הסיבה למחירם היום.. מספר הדירות הריקות מקבלן היום כפול ממספרם ב2009 ומחירם גם כן כפול. כלומר זה ממש לא המדד היחיד בספור. מתי שאנשים יפסיקו לחשוב שכ 5 שנים מחיחר הדירות מוכפל (תוך דור וחצי דירות במחיר רבע מליארד שח!) זה יפול בפתאומיות (זוכרים בסרט מצוייר ששהולכים באויר עד שמגלים את התהום למטה ונופלים...)
- 15.כותבי תרחישים 03/04/2016 20:22הגב לתגובה זולההוראה ההזויה צורף נימוק הנימוק -דאגה לעמיד הבנקים לא דאגה לדור הצעיר ולאזרח=הבנתם זאת?= זה פגיע בתלכיד הלאומי זה מחייב וועדת חקירה וועדת חקירה כמות רק לאחר הפגנות ענק=הפגנות האם לדור הנוכחי יש בייצ= ???? או שהם מפגינים רק עבור קוטג ב 5 שקלים?! הדור הקודם- הפיל את גולדה ודיין וגלילי ושות בהפגנות וועדת חקירה, וועדת חקירה זה ענין של זמן= לבעלי בייצים= כתבה זו מתפרסמת מש 2012 אל תגידו לא ידענו
- 14.שלום 03/04/2016 20:11הגב לתגובה זואומר את אשר על ליבו
- 13.כותבי תרחישים 03/04/2016 20:11הגב לתגובה זוהזוי? ממש לא בשנת 2011 התח הבניה היו 46800 ד לאור ההוראה/ההונאה ההזויה הבניה ירדה בשנ 2012-2015 הבניה ירדה מתחת ל 43400ד זה פגיע בתלכיד הלאומי זה פגיה בדור שלם זה מחייב וועדת חקירה
- 12.חברה שעושקת קבלני משנה המבצעים בפועל (ל"ת)קבוצת ג.... 03/04/2016 19:27הגב לתגובה זו
- 11.ביטול משכנתא למשקיעים (ל"ת)שרה 03/04/2016 18:46הגב לתגובה זו
- 10.דואג לחיים עצמם (ל"ת)ביבי 03/04/2016 18:46הגב לתגובה זו
- 9.אמיר 03/04/2016 18:01הגב לתגובה זובמצב שנוצר בשוק הדירות בישראל , אין שום גורם פנימי , שיכול לשנותו . כל נסיון לשנות - הליכה עם ראש לקיר בטון . דבר יחידי שישנה - משבר כלכלי עם גידול דרסתי באבטלה , פשיטות רגל , פיחות מטבע . זה יכול להתחיל בעולם ולהגיע לכאן ונראה לי שזה הכוון בעולם .
- כשמחיר ההון ישתנה, מחירי הדיור ירדו (ל"ת)רונן 04/04/2016 13:34הגב לתגובה זו
- 8.בא 03/04/2016 17:20הגב לתגובה זולא מתכוון ללובי , ואת גברת שמסננת את הטוקבקים ,אל תסנני את זה , בעלי האתר מקבלים כסף מהקבלן הזה ,וגם לזה יהיה מחיר כבד בשבילם לילה אחד .
- Go sleep on cold water (ל"ת)Blue pils 03/04/2016 22:46הגב לתגובה זו
- 7.הרי הוא קבלן, אז למה מצפים? (ל"ת)איתן 03/04/2016 16:57הגב לתגובה זו
- האדון קוצניצקי מדבר לענין-יחידי מבין הקבלנים-יש לכבדו (ל"ת)כותבי תרחישים 03/04/2016 20:27הגב לתגובה זו
- 6.פשוט !!! 03/04/2016 16:48הגב לתגובה זו, ראש העין הם יכלו כבר לשווק אלף דירות אבל לא הם הוציאו רק מאתיים דירות בשנה וחצי . הוא צריך להבין שאם הוא מסתמך עלהם שיבנו לו את הדירות הוא חי באשליות הם דינוזאורים !!! אי אפשר לבנות עלהם .
- אחד 04/04/2016 06:12הגב לתגובה זובשביל זה יש חברות בניה זרות. מי שלא יבנה שילך למכור תירס. הקבלנים מתנהגים יחד כקרטל - נקווה שכחלון ישבור אותם כמו אתר הסלולר
- בא 03/04/2016 17:23הגב לתגובה זובמפלגתו יעברו למשבצת של קדימה , גם לך ביבי אין מה לשמוח , אני מציאה לך להפסיק את ההפרטה של שירותי הרווחה , ככה יפסיקו להוציא ילדים מבתים עניים בארץ כדי למלא פנימיות , והכתובת גיהנום שרשומה לך על המצח ,אולי , תימחק גיבור .
- 5.הצלף 03/04/2016 16:31הגב לתגובה זולהעלות ריבית רק של המשכנתאות ב 3% מיידית ולהשאיר את ריבית של המשק עצמו על 0.5 !!!! ואז אתה מרחיק משקיעים באופן ניכר מהשוק לזוג צעיר שלא היה לו אף פעם דירה להותיר את הריבית ללא שינוי !!! רק כך משקיעים לא יתקרבו לשוק וכל דירה שבונים תלך רק לזוג צעיר ללא דירה
- שמאי מקרקעין 04/04/2016 12:09הגב לתגובה זויש מחסור בדירות. משקיעים לטווח ארוך זה דבר מבורך. צריכים דירות להשכרה אבל קל לשנוא אותם. למחיר למשתכן 2 בעיות : 1 מתנה ליחידי סגולה בשל היקף מצומצם מדי. 2 תחרות לא הוגנת מול קבלן שקנה את הקרקע מהמדינה במחיר מלא ולידו יש פרוייקט למשתכן. אם המטרה היא לחסל את הקבלנים החלשים אז זו הדרך. אם באמת רוצים לעזור לכולם יש לאפשר לקבלנים שקנו בשנה האחרונה קרקע מהמדינה להיכנס למסלול מחיר למשתכן.
- א. 03/04/2016 17:01הגב לתגובה זוהמשך ריבית אפסית. ככה מחירי הדירות יצנחו לכמעט חצי, ורוב ההחזר החודשי יהיה הקרן ולא הריבית.
- 4.תקרא 03/04/2016 15:33הגב לתגובה זוהנסיון לבנות מהר יותר לא יעזור. יש לשנות יחס מוכרים/קונים כדי להוזיל!! יש בישראל כ 2.5 מיליון דירות וכ 8 מיליון תושבים. נדרשות כ 40,000 דירות בשנה. גם אם יבנו 60,000 במשך 5 שנים רצופות, החישוב של יחס דירות לאוכלוסיה, ישתנה ב 4% קטנטנים. זה יוזיל קצת שכר דירה, וזהו. כדי להוריד את מחירי הנכסים בחזרה, יש להוריד את מספר האנשים שנורא רוצים לקנות דירה השנה, ולהגדיל את מספר האנשים שרוצים למכור. זה הכל. בדיוק כמו בבורסה. אגב, גם בתקופה בה בנו רק 30,000 דירות וגרמו להרעה ביחס דירות/אוכלוסיה, מדובר בהרעה קטנה שגרמה להתייקרות קטנה בשכר דירה. רואים בגרף ששכר דירה כמעט לא עלה ריאלית (ביחס להתייקרות שאר המוצרים בישראל). הגרף עם העליה התלולה של מחירי הדירות מוכיח שהבעיה היא בביקוש לדירות כנכסים לקניה, לא כמקום מגורים. הרבה קונים מתוך רצון להתעשר, הרבה צעירים מקדימים את הקניה בגלל פחד לאחר את הרכבת. במקביל יש פחות מוכרים - כי הריבית בבנק אפס ואם הם יקבלו מזומן לא יהיה להם מה לעשות איתו.
- יפה תגובה חכמה. סופסוף מישהו חושב פה (ל"ת)א. 03/04/2016 17:00הגב לתגובה זו
- 3.קוזניצקי מביע את דעתו .....לא רציני... (ל"ת)זכרוני 03/04/2016 15:29הגב לתגובה זו
- 2.קבלן,בנק,ממשל=חזירות 03/04/2016 15:24הגב לתגובה זושנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל ושעושק את אזרחיה לעבדות, לטובת הלוביסטים,הבנקים והטייקונים =זה סיכון קיום המדינה!
- 1.אני בהלם!!!!!! קוזניצקי נגד????????וואו אני בשוק!!!!!!! (ל"ת)שונא אינטרסנטים 03/04/2016 15:11הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
