ככה נראית הסתערות: זינוק של 79% תוך שנה במספר הדירות החדשות שנמכרו - כנראה בגלל כחלון
הקבלנים רשמו גידול במכירות בחודש יוני – לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בחודש זה מכרו הקבלנים 3,096 דירות, גידול של 13% בהשוואה לנתוני חודש מאי שהסתכמו בכ-2,738 דירות ושל כ-79% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, עת נמכרו 1,726 דירות בלבד.
הכמות המבוקשת של דירות ביוני הסתכמה בסך הכול ב-4,631 דירות, בדומה לנתוני מאי שהסתכמו בכ-4,642 דירות. ירידה של כ-19% נרשמה בדירות שאינן למכירה (קבוצות רכישה, השכרה, בנה ביתך וכו') לכמות של 1,535 דירות.
הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה) בחודשים ינואר-יוני 2015 הייתה גבוהה ב-30.4% מזו שבתקופה המקבילה אשתקד. בחלוקה לפי רבעונים, על פי נתוני המגמה, הכמות המבוקשת של דירות חדשות עלתה ברבעון השני ב-6.2%, בהשוואה לרבעון הראשון.
בינואר-יוני 2015 בירושלים נרשמה הכמות המבוקשת הגדולה ביותר של דירות חדשות (כ-2,050 דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה). בבאר יעקב נרשמה כמות מבוקשת של כ-530 דירות בהשוואה לכ-210 דירות וכ-170 דירות בתקופות המקבילות ב-2014 וב-2013, בהתאמה, ובאור עקיבא נרשמה כמות מבוקשת של כ-410 דירות לעומת כ-50 וכ-90 דירות בתקופות המקבילות ב-2014 וב-2013, בהתאמה. בתקופה זו חלה עלייה, לעומת התקופה המקבילה אשתקד, של כ-95%, בכל אחד מהיישובים עפולה ובאר שבע, של כ-80% ברחובות, של כ-76% באשקלון, של כ-70% בנתניה, של כ- 67% בחיפה ושל כ-62% בירושלים.
- ממשיכים להתכווץ: ירידה של 3.9% ברכישת דירות חדשות בפברואר
- 5,163 דירות חדשות נמכרו בינואר - 20% יותר מלפני שנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הסיבה העיקרית לגידול במכירות היא ככל הנראה רכישות היתר מצד המשקיעים בסוף חודש יוני עקב העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה מ-5% ל-8% החל מה-24 ביוני.
לדברי יוסי אברהמי הבונה אלפי יח"ד באילת, תל אביב וחיפה "חודש יוני התאפיין בפאניקה בשל מדיניות שגויה של שר האוצר. העלייה החדה ברכישת דירות בחודש יוני נבעה מלחץ של המשקיעים בשל הקדמת העלאת המיסוי. הדבר גרם לצמצום היצע הדירות בישראל ב-20%-30% תוך מספר ימים. הצעד החפוז של שר האוצר העמיק את משבר הדיור מכיוון שברוב אזורי הארץ ההיצע לא גדל. באילת למשל לא היו בשנים האחרונות מכרזים למרות הביקושים לדירות בעיר. הצצה בנתוני הלמ"ס מלמדים כי בשנת 2007 הוחל לבנות באילת כ-400 יח"ד וכיום התחלות הבנייה בעיר עומדות של 6 דירות בלבד. זה מה שיוצר עליית מחירים לא המשקיעים".
- 11.ניר 25/08/2015 08:26הגב לתגובה זוהרבה מאוד גורמים, כמו היזמים, הבנקים או השמאים, באופן פנימי ואמיתי חרדים מסיטואציה שבה רמת המחירים תשתנה, ולכן מתאמצים לשדר לציבור כל הזמן שהממשלה היא ממשלת מחדל, שאין להאמין לצעדים שהיא נוקטת ולכן יש לרכוש דירות היום. אותם גופים גם מזינים במידה רבה את התקשורת, שמלבה את התחושות האלה. זה לא בא ממקום רע, אלה האינטרסים שלהם. הם תמיד ינסו להציג מציאות שונה.
- 10.משכיר מודאג 09/08/2015 11:54הגב לתגובה זויש לי 10 דירות - זו מדינה קטנה הצעירים עוזבים או בלחץ לקנות למי אשכיר עכשיו ? למי ?
- 9.לשלם עוד מיסים 09/08/2015 05:58הגב לתגובה זו70% מתושבי ישראח רכשו דירה במטיב כספם ... 30% מתושבי המדינה בוכים שהמדינה תממן להם רכישת דירה ... עם צימצום ההכנסות ממיסי הנדל"ן, המדינה תצטרך להעלות מיסים על בעלי הדירות כדי להמשיך לממן בטחון רפואה וחינוך
- 8.יוסי 06/08/2015 14:59הגב לתגובה זומס חודשי בסך 5000 שקל לחודש על דירה שניה ואילך יביא למכירת הדירות חזרה, להצפת השוק, ולירידת מחירים של 40% אחוזים וכל מי שקנה תינתן אפשרות למכור בתוך חצי שנה ..ככה יהיו דירות בשוק ,ויתגלה מליארדי שקלים של כסף שחור..רק אילוץ של מכירת הדירות להשקעה יוביל לירידת המחירים ובית לכל מבקש.מחירים הוגנים כחלון אל תפחד ואל תתן לכלכלנים ובעלי אינטרס להכות בך תאלץ את בעלי הדירות להשקעה למכור את הדירות..
- לשלם עוד מיסים 09/08/2015 06:01הגב לתגובה זוצעירים חצופים דורשים שהמדינה תממן להם דירה ... אתה מציע שאני אשלם עוד מיסים כדי לממן לך רכישת דירה ... אתה חצוף ... לך לעבוד כמו כולם ותרכוש דירה כמו שכולנו עשינו זאת ...
- 7.בא 06/08/2015 14:53הגב לתגובה זוובניה מסיבית על אדמות מדינה . אבל כחלון כולו רוח וצילצולים ,כמו לפיד . זה לפיד 2 .
- 6.הריצה והמחירים 06/08/2015 14:30הגב לתגובה זוהאפסית והשקרית
- בא 06/08/2015 14:59הגב לתגובה זווהצפה של הארץ בדירות זולות היתה עושה את זה . מדיניות נכונה זה כול הסיפור כחלון , מחירי דירות פקטיביים כמו מחירי הסלולר בזמנו .
- 5.משה 06/08/2015 14:19הגב לתגובה זועליה לצורך נפילה
- 4.כחלון איזה נקניק תעלה את המס לדירות להשקעה בחמישים אחוז (ל"ת)אופיר 06/08/2015 14:17הגב לתגובה זו
- הוא כבר עם רגל אחת במשבצת של קדימה ,גם לפיד כבר שם . (ל"ת)בא 06/08/2015 15:00הגב לתגובה זו
- 3.רובינשטיין צבי 06/08/2015 14:03הגב לתגובה זוחוצפנים משקיעי הדירות.מה שמענין אותם זה להרויח כסף.למה לא משקיעים את הכסף במקומות אחרים בגללם מחירי הדירות מהמירים.
- בא 06/08/2015 14:55הגב לתגובה זומהם זה קל להוציא כסף ,קל כמו לקחת מוצץ מתינוק . מושחתים שיושבים על צוואר האדם העובד .
- 2./ 06/08/2015 14:02הגב לתגובה זולא לציין את זה?
- 1.בגלל הריבית הנמוכה 06/08/2015 14:01הגב לתגובה זוולא כחלון
- אבי 06/08/2015 15:18הגב לתגובה זוכל השנה היתה ריבית נמוכה.למה פתאום. נמכרו במספר ימים מצוצצם כל כך הרבה דירות?רק בגלל כחלון.נראה שעם ישראל מגלחים עליו את שרי האוצר הבלתי מקצועיים לחלוטין.
- הוא אמור להציג מדיניות להלחם בתופעה ולא לישון . (ל"ת)בא 06/08/2015 15:00הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
