יונה יהב: "למה להמשיך לבנות במרכז? יש מחסור בדירות בשיינקין - לא בחיפה"

כנס ראשי ערים של דן אנד ברדסטריט: ראש עיריית פ"ת - "לא אבנה עוד דירות, אי אפשר לצאת מהעיר, לא יגידו לי מלמעלה איך לנהל"
לירן סהר | (23)

"אני לא רוצה לבנות, לא רוצה עוד בנייה בעיר, רוצה שייתנו לי להחליט מה לעשות, לא רוצה שייכפו עליי", כך אמר איציק ברוורמן, ראש עיריית פתח תקווה, בכנס הרשויות המקומיות של דן אנד ברסטריט ברקע לרפורמה שמתכנן לבצע שר האוצר משה כחלון בוועדות התכנון. "לא ייתכן שיבואו מלמטה ויקבעו לי איך לנהל את העיר. כשמדברים איתי על בניית עשרות אלפי יחידות דיור אני שואל איפה הכבישים שיסיעו אנשים ממקום למקום, לאף אחד אין תשובה. אין תכנון ואין מחשבה 20 שנה קדימה, חיים לפי תכניות מלפני 30 שנה שכבר אז לא התאימו. צריך הרבה כוח ואומץ, בלי זה לא ניתן לעשות כלום". 

יונה יהב, ראש עיריית חיפה, אמר: "צריך לחזור לאתוס הציוני של פיזור האוכלוסייה ואמצעי היצור. אומרים שאין מספיק תשתיות תחבורה כדי לקשור את הצפון למרכז הארץ, התפיסה הזאת היא התאבדות שיעית, אין מדינה אחת בעולם שמסתמכת על מרכז כלכלי אחד. מפנים את בסיסי צה"ל מהמרכז ומדברים על מיליון איש שיעברו למרכז למקומות האלה. למה לא מוציאים את הבסיסים מחיפה? ראש עיריית הרצליה דיבר על העברת שדה התעופה מהעיר והעברתו לחיפה, פח הזבל של המדינה. למה להמשיך לבנות במרכז הארץ? איפה יש חוסר דיור? בשיינקין? עיתונים לא מכסים את מה שקורה בצפון. אני מאמין שכחלון בעד ביזור אוכלוסייה ואמצעי ייצור. קבינט הדיור צריך לשרת את האתוס הציוני. בינת שוורץ, ראש אגף התכנון במשרד הפנים, אמרה שזה לא פרקטי לבנות בצפון ובדרום, לכן היא רוצה להכשיר קרקע חקלאית במרכז הארץ, יוצר מדרון חלקלק".

צביקה גנדלמן, ראש עיריית חדרה, אמר: "בשני מקרים המדינה לקחה אחריות – בתקופת המעברות בקום המדינה ובזמן העלייה ממדינות חבר העמים. חדרה הכפילה את האוכלוסייה שלה בין לילה, מה שזה עשה לעיר אני לא ארחיב פה. מרכז השלטון המקומי שם תכנית עם ארבעה מסלולים שנראית לי ריאלית ונכונה – גם השר כחלון וגם שר הבינוי  יואב גלנט מבינים שצריך לשים את הפתרון על השולחן. חדרה, מעל 90% מאדמותיה פרטיות, השביעית בגודלה בשטח. באו אליי שרי האוצר הקודמים ורצו לעשות הסכמי גג, לא ניתן. אני אומר שאני לא רוצה להוסיף דיור. החלופה של העיר חדרה – להעדיף מפעלים ומוקדי תעסוקה, זה צריך להגיע מהשלטון המרכזי. בחדרה יש הרבה דירות, היא בונה הרבה דירות, בסופו של יום צריך ליצור את התמהיל נכון".

 

חיים ביבס, ראש עיריית מודיעין ויו"ר מרכז השלטון המקומי: "ישבנו כשלוש שעות כהכנה לקבינט הדיור על מנת להכין את התכנית שבסופו של דבר תביא לכך שנוכל להביא בשנים הקרובות פתרון למצוקת הדיור. לא באים מעל הראש שלנו – ראש הממשלה ושר האוצר רואים בשלטון המקומי כגורם מרכזי בפתרון משבר הדיור, הצגנו תכנית לפתרון מצוקת הדיור, חלקים גדולים ממנה אומצו. אנחנו לא מתכוונים לשבת בצד, אנחנו רצים לתת פתרון. צריך לזכור דבר מרכזי אחד שבעצם השלטון המקומי הוא הרגולטור האמיתי בנושא התכנון והבנייה. ראש ראשות ומהנדס רשות הם האמונים על התכנון ברשויות המקומיות. אנחנו הצגנו ארבעה דברים מרכזיים – להחזיר את הדיור המרכזי וכמה שיותר מהר, תכנון של 85 מ"ר".

שמעון לנקרי, ראש עיריית עכו, התייחס לסוגיית הבירוקרטיה: "הבירוקרטיה נמצאת ברשויות התכנון של המדינה, לא ברשויות המקומיות. כשזה מגיע לרשויות התכנון בישראל רואים איך זה מתנהל וששם תקועות כל התכניות, זה טוב שהמדינה לוקחת אחריות, אך בלי הסכמת ראשי הרשויות, לא יכול להיות שיהיה מישהו שלא נבחר וייקבע לי איך תראה העיר שלי בעשור הבא. הדבר היחידי שאפשר לעשות במדינה זה לזרז במוסדות הבירוקרטיים את התכניות".

חי אדיב, ראש עיריית הוד השרון, אמר: "הבעיה האמיתית של ישראל היא המנגנון הבירוקרטי הקשה, איפה שיש בירוקרטיה יש שחיתות. יש לי יותר מ-15 אלף יחידות דיור בתכנון, כולן נמצאות בוועדות המקומיות 10-15 שנה. עם כל הכבוד לממשלה החדשה שאני מאוד מכבד ומעריך, ייפתרו בעיה נקודתית בלבד. שכחו את הוד השרון, את רעננה ועוד ערים אחרות, שחררו, תנו לנו להחליט, או שתקחו את כל הסמכויות שלנו ותחליטו בעצמכם. צריך לשחרר – או לתת לנו אחריות או לקחת אחריות. אם מבנה השלטון ישתנה – במקום ששר יבוא שנה-שנתיים ויישב רחוק, אנחנו צריכים מנהיג שאולי ישנה את שיטת הבחירות, שיאפשרו לראות רחוק". 

זאב ביילסקי, ראש עיריית רעננה, התייחס לסוגיית הפקקים ואמר: "כל הנושא של תחבורה, של הסעת המונים בעייתי – חושבים שבמדינה שנוספים בה 200 אלף כלי רכב בשנה ניתן לסלול כבישים וגם לתת חניה לכל תושב. זה התפקיד של ממשלה, עירייה לא יכולה לקחת על עצמה את הפרויקטים, זה מה שישראל כץ עושה. כיום מקריית גת לתל אביב לוקח פחות זמן להגיע מאשר מרעננה לתל אביב. אף אחד לא מונע מראש עיר לתכנן. ליבי עם ראש עיריית פתח תקווה שנתנו לו כזה מתחם של דיור, אך לא מאפשרים לתושביו לצאת מהעיר. כל הכבוד לשר האוצר, הוא איחד תחת מקום אחד את מינהל מקרקעי ישראל וגם את התכנון".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

רן קוניק, ראש עיריית גבעתיים, התייחס לשחיתות בשלטון המקומי: "התפקיד של ראש עיר הוא מאוד מסוכן, אנחנו טרף קל למשטרה ולתקשורת, כל פעם מסיתים את האש מהמשטרה לראשי הערים. מי שעושה דברים לא חוקיים שייענש בכל חומרת הדין, לרוב מדובר בראשי עיר צעירים שעשו טעויות בתום לב. השיטה בעייתית, שמים מכשול בפני עיוור. מצד אחד נותנים לתושבים לתרום כסף למערכת בחירות, אך אחר כך אם מישהו שתרם 500 שקל לראש עיר זכה בתפקיד מאשימים בניגוד עניינים. גם נושא משרות האמון בעייתי, כאן אני יכול להביא מנכ"ל ועוזר לשכה, אני חייב להמשיך לעבוד עם אנשים ולא יכול להחליף אותם, נחשד במינוי פוליטי". 

תגובות לכתבה(23):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 20.
    יוסי 08/06/2015 23:08
    הגב לתגובה זו
    לפני כמה שנים פגשתי אותך אמרת לי שאין דבר שאי אפשר להשיג.ביקשתי ממך משהו מאוד ספציפי אך ללא הועיל דבר לא קרה .אז קודם כל תיבנה אימון אחר כך בתים
  • 19.
    גד 08/06/2015 14:49
    הגב לתגובה זו
    לשם מה לפנות בסיסים בחיפה שתוכל לבנות גם שם נמל ובית זיקוק נוסף ואם לא ודאי תמצא תעשיה מזהמת שתשמח לבוא לשם. ילדי יצאו מחיפה וגם אני בדרך רוצים לחיות
  • 18.
    בן אהרון 08/06/2015 14:05
    הגב לתגובה זו
    אז מדוע בונים בקרית ביאליק אלפי דירות שספק אם מישהו צריך אותן? והאם בכלל זה בעיה לאומית שאין מספיק דירות בשנקין בתל אביב?
  • 17.
    למה שיבואו לגור בעיר הכי מזוהמת בארץ? (ל"ת)
    בארי 08/06/2015 13:47
    הגב לתגובה זו
  • התוצאות מראות שהאויר בתל אביב וגוש דן יותר גרוע מחיפה. (ל"ת)
    בן אהרון 08/06/2015 17:03
    הגב לתגובה זו
  • 16.
    חי לא אדיב 08/06/2015 13:43
    הגב לתגובה זו
    חבל שתוקעים את הבניה רק ל 10 שנים. אסור לבנות בהוד השרון אפילו לא בית אחד עד שלא תיפטר בעיית התחבורה. כבר היום היציאה מהוד השרון היא סיוט, לפחות היה דואג למקומות עבודה בהוד השרון ובכך מקטין את כמות היוצאים לאזור ת"א. אבל מדובר על ראש עיר שדואג רק לחבר מרעיו הנדלניסטים. בקיצור אסור לבנות בלי לדאוג לתחבורה ראויה.
  • 15.
    ביילסקי, למה הרכבת וה BRT מדלגים מעל רעננה? (ל"ת)
    הרכבת מדלגת על רעננה 08/06/2015 13:35
    הגב לתגובה זו
  • 14.
    משה 08/06/2015 13:33
    הגב לתגובה זו
    יתבכיינו ויילללו
  • 13.
    לירון 08/06/2015 13:18
    הגב לתגובה זו
    זה בית קברות, צריך לפתח את העיר שתהיה כמו העיר הכי טובה. מהנה עם הרבה מקומות בילוי.
  • 12.
    יהב-עדיף לישון ברחוב בשינקין ולא לקבל סרטן ריאות בחיפה! (ל"ת)
    דני התל אביבי 08/06/2015 13:16
    הגב לתגובה זו
  • בן אהרון 08/06/2015 14:01
    הגב לתגובה זו
    מותר לגור בדירות של 8 מטר ומותר לשלם ים של כסף שכר דירה כי זה שנקין.
  • 11.
    שטויות בואו לר"ג! שם בונים כמו מטורפים ולעזאזל התושבים! (ל"ת)
    א.מ 08/06/2015 13:14
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    לעשות פינוי בינוי 08/06/2015 12:59
    הגב לתגובה זו
    ראשי הערים שלא עוזרים ולא נותנים זכויות בניה צריכים לעמוד למשפט במקרה של אבדן חיי אדם. לחייב אותם בחוק לשאת באחריות. להיות ראש עיר זה לא רק להעסיק מקורבים ולהתארח בבתי מלון ונופשונים עם המזכירות והעובדים. מושחתים נמאסתם.
  • 9.
    גיל 08/06/2015 12:58
    הגב לתגובה זו
    די כבר. כמה אפשר...
  • 8.
    דן 08/06/2015 12:54
    הגב לתגובה זו
    האזרחים. לא בונה שום תשתיות כמו כבישי יציאה מינימלים, ויש בניה כמו אין מחר. ביז - הרים לכם להנחתה - תבדקו את קשריו עם הקבלנים (לדוגמא האחים יקוטיאל, מאנה ועוד).
  • 7.
    צודק. אין תשתיות אין בניה התושבים איתך. (ל"ת)
    מני 08/06/2015 12:52
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    רז 08/06/2015 12:49
    הגב לתגובה זו
    הוא שוחט את שאריות הריאה הירוקה שעוד נשארו בעיר עם פרויקטים ראוותניים לאוכלוסיה אמידה.
  • 5.
    למה צריך ראש עיר??? גם כך אנו שומרים את החוק (ל"ת)
    בזבוז כספי ציבור 08/06/2015 12:48
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    חיפאי 08/06/2015 12:41
    הגב לתגובה זו
    ואז יפתח כל האזור הדרומי של חיפה לבנייה.כיום הרכבת חוסמת את הגישה לים מרעישה ומכערת את הנוף לים.אפילו פארק הכט המהמם סובל ממעבר רכבות דרכו כל כמה דקות.
  • 3.
    מאיר פ 08/06/2015 12:41
    הגב לתגובה זו
    עד היום רוב השחיטות היא בעירות, מקורבים ומשוחחים מקבלים טיפים לקרקעות העומדות לפני הפשרה, התוכניות עוברות לרשויות התכנון וחלק הארי של הזמן לוקח על מנת לבדוק את ה-נהנים... כמה ראשי ערים, מהנדסי עיר עד היום הורשעו בפלילים , כמה לא נתפסו ?... כנס החרום נובע מהפחד שכחלון עומד לגנוב להם את השמנת...אתם בטח שואלים לצמה המנהל והאוצר שותקים ?.. הם שותפים לשחיתות להתעשרות מקורבים.. קרקעות ! מדובר בהרבה כסף הרבה מאוד כסף... ראשי ערים ילחמו חרוף נפש נגד ניסיון להוציא אותם מהמשחק...
  • 2.
    ומה אמר ראש עיריית אור יהודה? (ל"ת)
    נופי 08/06/2015 12:39
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    ראש עיריית פתח תקווה 08/06/2015 12:37
    הגב לתגובה זו
    מרכז העיר מוזנח מאוד. בניניים ישנים בני 60 שנה שבנויים מחול וטיט. תקרות רביץ שלא מגינות ותקרות גבס בבתים משותפים לעיריה לא אכפת שייהרגו ברעידת אדמה או מטיל שיפול בסמוך אפילו לא פגיעה ישירה היא סכנה. בתים שלא מוגנים בכלל ולראש העיר לא אכפת. כי הוא לא גר שם. ראש העיר הבריח את כל הקבלנים כאילו העיר שייכת לו בלבד. מה עם אלפי ההרוגים ברעידת אדמה? לראש העיר לא אכפת. צריך לכפות עליו ועוד איך כי אחרת לא ישתנה שם כלום
  • נילי 08/06/2015 13:08
    הגב לתגובה זו
    כל מרכזי הערים מוזנחות. פ"ת, לא יוצאת דופן
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.99%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

מטרו
צילום: מטרו

חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו

הפרויקט שאמור לשנות את פני התחבורה בגוש דן: כל הפרטים על מכרז המטרו הגדול בישראל

רן קידר |
נושאים בכתבה מטרו

מכרז ענק בהיקף של 65 מיליארד שקל יוצא לדרך כחלק מפרויקט המטרו. הפרויקט שעליו מדווח מתמקד בשלב א' של רשת המטרו באזור מטרופולין גוש דן, מערכת שנועדה להוות נדבך משמעותי במערכת התחבורה הציבורית במרכז הארץ. הרשת כוללת שלושה קווים תת-קרקעיים, קו M1, קו M2 וקו M3, אשר בתכנון יהיו באורך כולל של כ-150 ק"מ ויכללו כ-109 תחנות.

הרשת מיועדת לשרת כ-24 רשויות מקומיות באזור גוש דן והסביבה, במטרה להפוך את התחבורה הציבורית למתחרה אמיתית של הרכב הפרטי. הפרויקט נחשב לעצום בהיקפו עם עלות כוללת מוערכת של מעל ל-150 מיליארד שקלים. השלב הנוכחי כולל הקמה של כ-78 ק"מ של מנהרות כפולות ו-59 תחנות תת-קרקעיות, במסגרת מיזם בהיקף של כ-65 מיליארד שקלים. מדובר בבוננזה ענקית לחברות התשתיות שלמעשה הצמיחה שלהן בהכנסות כמעט מובטחת. 

חברת נת"ע פתחה הליך מיון מוקדם עבור חבילות העבודה הראשונות במיזם. במסגרת זו ייבחרו הקבוצות והחברות שיוזמנו להתמודד במכרזים הבאים. הצעד הזה מאפשר סינון ראשוני של שחקנים לפי קריטריונים כמו ניסיון בהקמת מנהרות ומתחמי תחנות, יכולת כלכלית, ניהול סיכונים ועמידה בדרישות בטיחות ותשתית.


השקעות ענק בתשתיות

במקביל, כבר פורסמו מכרזים בהיקפים של מיליארדי שקלים, כולל מכרז שיפוץ של כ-27,000 דירות הנמצאות בקרבת תוואי המטרו כדי למזער את ההפרעה לתושבים. הוועדה המנהלת של הפרויקט אישרה ביוני 2022 את פרסום המכרז לניהול ותכנון הקווים.

מדובר באתגר הנדסי אדיר של הקמת מאות קילומטרים של תשתית תת-קרקעית בתוך סביבת מטרופולין פעילה וצפופה. חפירת המנהרות הכפולות משלבת טכנולוגיות קידוח מתקדמות, חפירות שטח פתוח ותיאום מורכב עם מערכות קיימות של מים, ביוב, חשמל ותקשורת. התחנות התת-קרקעיות החדשניות תפעלנה כמרחבי תחבורה המקשרים לתחבורה הציבורית הקיימת, כולל אוטובוסים, רכבת קלה ורכבת ישראל, תוך חיבור למרכזי מגורים ותעסוקה.