תל אביב - מקום רביעי בעולם כהשקעת הנדל"ן הכי גרועה, לא תאמינו מי הכי טובה
תל אביב הופכת עם השנים לשמורה עבור עשירים בלבד, ואם בעבר רחוב שינקין לדוגמה היה מלא בחיוניות צעירה ותוססת, כיום מדובר במקום ננטש וחסר חיים, זאת לאחר שבני ה-20-30 עזבו לכיוון השכונות הדרומיות של העיר לאחר נסיקת מחירי הדירות.
לפי נתוני השמאי הממשלתי עבור הרבעון הראשון של השנה, מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בתל אביב עומד על 2.734 מיליון שקל, 5% יותר בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. וכשלא מצליחים לרכוש דירה אז שוכרים אחת, במחיר גבוה מאוד – כ-5,756 שקל בממוצע לפי הרבעון הרביעי של 2014, כ-5% יותר בהשוואה לשנה הקודמת. אולם למרות השיאים החדשים בשכר הדירה, הוא עדיין לא סגר את הפער מול מחירי הרכישה, דבר המציב את העיר בתחתית רשימת הערים המומלצות לרכישת דירה להשקעה בעולם.
מנתוני אתר מחקר הנדל"ן 'גלובל פרופרטי גייד' עולה כי שוק הדירות התל אביבי הינו במקום הרביעי בעולם ברשימת הערים הפחות טובות לרכישת דירה להשקעה עם תשואה שנתית משכירות של 2.28%. במקום הראשון ברשימה המפוקפקת עומדת טייפה, בירת טיוואן עם תשואה של 1.57% ואחריה וינה, בירת אוסטריה עם תשואה של 2.18% ומומבאי, הודו עם תשואה של 2.22%.
ובאיזו עיר התשואה הטובה ביותר? מתברר שאם תיסעו ארבע שעות מזרחה תגלו שבעמאן בירת ירדן תשיגו תשואה חלומית של 10.65%. אחריה נמצאת קישינב, בירת מולדובה עם תשואה של 10% ובמקום השלישי קינגסטון, בירת ג'מייקה עם 9.75% תשואה. אוקלנד, המרכז הכלכלי של ניו זילנד, היא העיר המערבית בעלת התשואה הגבוהה ביותר – 6.09% ואחריה נמצאת ליסבון, בירת פורטוגל עם תשואה של 5.77%.
- ישראל התרחקה מאוד מצמרת מחירי הדירות בעולם - איזו מדינה זינקה 16%?
- ישראל עדיין בצמרת זינוק מחירי הדירות בעולם - מי צנחה ממקום ראשון לאחרון?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נתוני המחירים נבדקו לפי השוואה אחידה של דירות בשטח של 120 מ"ר ברחבי העולם – המחיר למ"ר עבור דירה שכזו בתל אביב עומד על 10,166 דולר, נתון המציב אותה במקום ה-12 בעולם, כאשר במקום הראשון נמצאת מונקו עם מחיר דימיוני של כ-60 אלף שקל למ"ר, ובמקום האחרון נמצאת דר אס-סאלאם, בירת טנזניה עם מחיר של כ-700 דולר למ"ר בלבד.
מנגד, שכר הדירה המתקבל עבור דירת 120 מ"ר בתל אביב עומד על 2,318 דולר, נתון המציב אותה במקום ה-26 בעולם, כאשר במקום הראשון נמצאת לונדון עם מחיר של 11,089 דולר ובמקום האחרון שוב דר-אס סאלאם בירת טנזניה עם 500 דולר.
- 14.R.M.C 05/05/2015 09:54הגב לתגובה זומחיר השכירות לבד וחייבים להתחשב במי שמשלם להם את המשכנתה.
- 13.הרבה אנשי נדל״ן חושבים שתל אביב היא המקום הגרוע בעולם (ל"ת)Ny 03/05/2015 00:21הגב לתגובה זו
- 12.אפשר לתייג על זה את רה״מ? (ל"ת)ביבי 30/04/2015 23:56הגב לתגובה זו
- 11.גדליה 30/04/2015 14:25הגב לתגובה זושמעתי שתמורת 2 עיזים, גמל ,ואחות שמורה במצב טוב ניתן לקבל בית בפרבר דמשק עם נוף לארמון הנשיאות.
- 10.שי 30/04/2015 11:52הגב לתגובה זומחירי הדירות בתל אביב עלו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות.האם זה לא נתון שראוי להתייחס אליו כשמשבים תשואה?
- 9.לוך 30/04/2015 11:28הגב לתגובה זואחת הערים העניות ביקר במרכז ובדרום העיר בדרום זו אוכלוסייה חלשה והרבה מהגרים במרכז העיר כרים מס אנשים בדירה אחת אין להם רכב מכורות לא מספקות ואכלים דרק
- 8.שמאי מקרקעין ותיק 30/04/2015 11:25הגב לתגובה זויש תמימי דעות בין הנדלניסטי״ם בחו״ל שבישראל רוב מחירי הדירות נמצאים בקטגוריה שלילית ביותר לקניה .
- 7.נפתלי 30/04/2015 11:21הגב לתגובה זואז בואו נוציא להם את החשק לקנות דירות .
- 6.דירה להשקעה 30/04/2015 11:12הגב לתגובה זומאמר חובה
- אבי כהן 30/04/2015 12:26הגב לתגובה זוקראתי,, המאמר לא ממש מועיל. האדם בינתיים הוריד את רמת החיים שלו בצורה משמעותית והפך למשועבד לחסכון. אני לא חושב שכל אדם חייב לקנות דירה להשקעה וגם לא למגורים. בארה"ב ובמדינות אחרות זה מקובל ואף אחד לא באובססיה כמו בארץ לקנות דירה. יותר חשוב שתהיה רגולציה לשכר הדירה ותנאי השוכרים כפי שעושים במדינות מתוקנות. בעצם, כולם בחרו ביבי אז אולי אין סיכוי יותר..
- 5.עובדים עליכם שנים 30/04/2015 11:07הגב לתגובה זוכל משקיע שרכש דירה בעצם דחק הצידה צעיר, שפחות מבוסס כלכלית, שגם רצה לרכוש את אותה דירה על מנת לגור בתוכה. • כל צעיר שלא הצליח לרכוש דירה בבעלותו, נאלץ לשכור דירה. לכן בשנים האחרונות הצורך בדירות להשכרה עלה מאוד כי המון אנשים לא הצליחו לרכוש דירה למרות שרצו. • העלאת היצע הדירות להשכרה במקביל להעלאת הביקוש אליהן לא עזרה כלל ושכר הדירה המשיך לעלות. • לעומת זאת דווקא מכירת דירות היישר לצעיר שיגור בה מקטינה את הביקוש לדירות מושכרות ומגדילה את היצע הדירות המושכרות. הצעיר הזה כבר לא יחפש יותר דירה להשכרה מה שמקטין את הביקוש. הצעיר הזה מפנה את הדירה שהוא גר בה בשכירות היום, עבור אחרים, מה שמגדיל את ההיצע הפנוי להשכרה. • ברגע שמשכירים ידרשו מחיר יקר יותר, הביקוש שיש היום לשכור דירות יקטן, כי השוכרים החלשים כלכלית לא יוכלו לעמוד בכך ויחזרו לבית ההורים או יצטמצמו חזרה למגורים עם שותפים. זה יגרום לתת-ביקוש או לעודף-היצע של דירות להשכרה (מפני שלא ניתן למחוק דירות קיימות). יווצרו דירות ריקות ללא שוכרים ובעלי הבתים יורידו בחזרה את שכר הדירה אל המחיר הקודם.
- איש 30/04/2015 14:24הגב לתגובה זוויתקע עם תשואה דפוקה בגלל התחרות על שוכרים וגם הצעיר יקנה
- תודה על התגובה. צריך לשלוח לפוליטיקאים שלא מבינים כלום. (ל"ת)שולי 30/04/2015 11:12הגב לתגובה זו
- 4.היסטוריה 30/04/2015 11:02הגב לתגובה זוהתשואות באירלנד בשיא הבועה היו בין 4% ל 3.2% כאשר אצלנו זה כבר נמוך יותר כלומר מחירים מנופחים יותר. אירלנד קרסה לאחר שהבנק המרכזי של אירופה העלה ריבית ב 2% ואז עליות המחירים החדות נעצרו, ולאחר כחצי שנה התחילו הירידות. קרן המטבע, ה OECD , ומגזין האקונומיסט הזהירו מבועה, אך הקבלנים לא הקשיבו להם כי אזהרות דומות נשמעו במשך 5 שנים לפחות ובנתיים המחירים רק המשיכו לעלות. ההערכות של ה OECD היו שהמחירים גבוהים משיווי משקל לפחות ב 10% והם צדקו - המחיר צנח ב 50% בממוצע וב 60% בדבלין, העיר שנהנתה מהביקוש הכי מטורף וריבוי משקיעים
- איש 30/04/2015 14:20הגב לתגובה זוהריבית באותה תקופה הייתה גבוהה יותר ולכן התשואה באירלנד הייתה גבוהה מישראל של היוםבכל מקרה אם היום מדברים על תנופת הבניה באופקים קריית גת ונתיבות במחירים דמיוניים זה די ברור שיש פה בועה השאלה איך היא תתפוצץכמו באירלנד 40~60 אחוז או בצורה מתונה יותר מהסיבה שבישראל רוב מוחלט של הקרקעות בידי המדינה בכל מקרה זאת תהיה ההצגה הכי טובה בעיר ..
- 3.כלכלן 30/04/2015 10:59הגב לתגובה זולמה לא התחשבו גם בעליה של מחיר הדירה? זה לא נחשב כהשקעה? כול דבר שיש בו רווח נאה נחשב כהשקעה טובה.
- איש 30/04/2015 14:26הגב לתגובה זוהריבית אפסית ובשפל היסטורי והיסטרי ומחירי הנכסים מנופחים מקסימליתאם תסתכל על השכר בישראל תבין שגם הוא לא יכול להסביר מחירים ותשואות כאלה
- כלכלן 30/04/2015 20:58תשואה היום על דירה שקניתי ב3m לפני 3 שנים היא נמוכה אבל יש רווח הון של כמעט 1m.ואם נוריד מיסים והוצאות עדיין יש בנוסף להשכרה גם כ25% רווח
- 2.10,166 למטר ל - 120 זה 1,300,000$ זה לא גבוהה מדי (ל"ת)א 30/04/2015 10:54הגב לתגובה זו
- 1.כן כן, אני כבר קונה בעמאן ... (ל"ת)עוד בולשיט 30/04/2015 10:48הגב לתגובה זו
- איש 30/04/2015 11:10הגב לתגובה זויש עונש מוות למוכרי בתים ליהודים בממלכה
- ליהודי טוב - דרכון זר (ל"ת)אנונימי 30/04/2015 17:09
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
תושבי חוץ מעצבים מחדש את פני הדיור בירושלים: בין מגדלי יוקרה להתחדשות עירונית
בשנה האחרונה נרשמה פעילות ערה בשוק הנדל"ן בירושלים, בעיקר בזכות רכישות נרחבות של דירות על ידי תושבי חוץ. קהילות יהודיות אמריקאיות, כמו הקהילה היהודית-חלבית מניו יורק וקהילות חרדיות משנות את מפת הדיור בעיר ומשפיעות על מחירי הדירות, אופי השכונות והתחדשות עירונית
שוק הדיור בירושלים מזנק בשעה שברוב האזורים יש ירידות חדות ובמיוחד בתל אביב שבה המחירים יורדים בקצב שנתי של 9%. לפי
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות בירושלים בשיא - בשנה האחרונה בלבד זינקו מחירי הדירות בירושלים ב-6.4%. איך אפשר להסביר את הניתוק של ירושלים משאר המדינה?
ההסבר נובע מביקושים קבועים, קשיחים ואפילו עולים של אוכלוסייה חרדית ואוכלוסייה עשירה מחו"ל שרוצה לגור בבירה. במתחם כי"ח, סמוך לשוק מחנה יהודה, מפתחות חברות JTLV וב.ס.ר ארבעה מגדלים של עד 32 קומות הכוללים מגורים, מסחר ותעסוקה. הפרויקט, שמתוכנן ל-550 דירות, הוא חלק מהתחדשות לב העיר. בשנה האחרונה נרכשו במתחם עשרות דירות, בעיקר על ידי הקהילה היהודית-חלבית מניו יורק. מקורות בענף מדווחים כי חברי הקהילה רכשו עשרות רבות של דירות במחיר ממוצע של קרוב ל-55-60 אלף שקל למ"ר ובמחיר של כ-7-9 מיליון שקל לדירה. הדירות במגדלים תוכננו במיוחד עבור משפחות מחו"ל, עם שטח מינימלי של כ-130 מ"ר - שונה מהמקובל בפרויקטים אחרים באזור ומתאים יותר למשפחות גדולות.
דוגמה נוספת להתפתחות בעיר היא בשכונת הקטמונים. השכונה עברה תהליך התחדשות עירונית משמעותי, כאשר פרויקט הדגל הוא Berger Towers, שבו נבנות כ-400 דירות חדשות במקום 95 דירות קיימות. מאז 2024 נרכשו בפרויקט כ-130 דירות על ידי תושבי חוץ, בעיקר יהודים חרדים ודתיים לאומיים מארצות הברית. הדירות נמכרות במחיר של כ-35-38 אלף שקל למ"ר - נמוך יותר ממתחם כי"ח, אך עדיין גבוה בהשוואה לשכונות אחרות בירושלים. בשבועות האחרונים נרשמה עלייה נוספת ברכישות דירות על ידי תושבי חוץ בירושלים ונראה שהיקף הדירות שירכשו על ידי תושבי חו"ל יעלה על 1,000 דירות. זה מספר שיא והוא מצד אחד מעיד על ביקוש גדול של יהודי התפוצות, גם על רקע האנטישמיות שעולה בעולם, אבל הוא לא מבטיח שהרוכשים יעלו לישראל. יש בירושלים מעל 5,000 דירות של יהודי התפוצות שאינן משמשות למגורים באופן שוטף, אלא רק כאשר המשפחות האלו מגיעות לחופשה בישראל. לא ידוע כמובן מה המשפחות הרוכשות מתכוונות לעשות בדירה, אבל אם זה לא יהיה לצורך עלייה, הרי שהן בעצם תופסות דירה לישראלים.
על פי ההערכות חלק גדול מהרוכשים רוצה וצפוי להגיע לישראל, אך יש לא מעטים שאין להם תאריך מוגדר. כך או אחרת, עלייה כזו שחלק גדול ממנה הוא מארה"ב משנה את תמהיל האוכלוסייה בירושלים, במיוחד באזורים המרכזיים העוברים התחדשות עירונית, ובמקביל היא כאמור מעלה את המחירים בצורה חדה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התחדשות עירונית תורמת למגמה זו. בעיריית ירושלים אושרו ב-2025 תוכניות להקמת כ-4,000 דירות חדשות במסגרת פינוי-בינוי, כולל 1,880 יחידות בשכונות קריית יובל, קריית משה ופת. פרויקטים כמו "עיר מזרח" כוללים 4,000 דירות נוספות עם מגדלים עד 40 קומות, 5,300 מ"ר מסחר וחניונים תת-קרקעיים. בשכונת ארמון הנציב, תוכנית חדשה כוללת הריסת 123 דירות ישנות והקמת 1,400 חדשות. חברת טרא נדל"ן מובילה פרויקטים בשכונות מרכז העיר, בית הכרם וגילה, עם 3,000 יחידות בבנייה ועוד 4,000 מתוכננות. במתחם הנורית, זכויות הבנייה הוגדלו, והפרויקט יכלול מאות דירות חדשות.
