הערכה: צניחה ברכישת דירות בפברואר, מה יקרה בשוק זמן קצר לאחר הבחירות?
בשבוע שעבר דיווח משרד האוצר כי ברבעון הרביעי של 2014 נמכרו כ-28 אלף דירות – הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר מאז שנת 2002. ההסתערות על שוק הדירות נבע בעיקר מביטול חוק מע"מ 0% בתקופה זו, בשל הקדמת הבחירות.
האם רמות בקושי השיא יישמרו גם בתקופה הקרובה? לפי רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה לא בהכרח. לדבריה בחודש פברואר נראה ירידה של 15%-20% בביקושים, מותנה בגודל הדירה ובאזור בארץ.
"בחודש הקרוב מספר הדירות שימכרו יהיה נמוך מהממוצע החודשי של הרבעון הרביעי בשנה האחרונה, בו נמכרו מספר שיא של כ-9,400 בחודש. חלקם של הנמצאים כרגע בשוק, כלומר נמצאים בתהליך חיפוש ממשי פחת, מנגד, חלקם של אלו ש"ישבו על הגדר" והצהירו שימתינו לרכישת דירה שנה ויותר ירד משמעותית בחודשים האחרונים, מ-58% בנובמבר 2014 ל-53% היום. ניתן לייחס ירידה זו לסיכולה של תכנית מע"מ אפס, שגרמה לרבים להמתין עם רכישת הדירה, בציפייה לזכות בהנחה משמעותית ברכישתה".
דגני מסבירה כי מגמה זו ממחישה את חזרתו של שוק הנדל"ן ל"נורמליות, זאת לאחר תגובת הנגד הקיצונית, שהייתה לשוק בעקבות ביטול ההחלטה על מע"מ 0 ( נובמבר 2014) ובעקבות הרבעון הקודם שהתאפיין ברמות ביקושים גבוהות במיוחד ובעלייה של כ 22% בעקומת הביקוש לדיור.
להערכתה, ההתייצבות תימשך גם עד הבחירות לכנסת - בעקבות הבחירות לא יחולו תזוזות משמעותיות למעלה או למטה. "יחד עם זאת, לכל ממשלה חדשה ישנם 100 ימי חסד ואני מעריכה כי מייד לאחר כינונה של הממשלה החדשה ( ככל הנראה סביב חודש אפריל), ציבור הרוכשים יצפה מראש הממשלה הנכנס לפתרונות משמעותיים בשוק הדיור, שיכללו בין היתר הגדלת היצע משמעותית ויישום כהלכה של הרפורמה בחוק התכנון והבנייה".
הבחירות הקרובות אכן מפחיתות את הביקוש לדירות בחודש הקרוב
כ-15% מהציבור מציין כי הוא ממתין עם רכישת הדירה בגלל הבחירות. יתכן שתכניות חדשות כמו 'מחיר מטרה' של משרד הבינוי או הבטחות בחירות של המועמדים השונים כמו הבטחתו של ראש מפלגת 'כולנו' משה כחלון לשנות את שיטת שיווק הקרקעות גורמים לחלקים מהציבור להמתין עם ביצוע ההחלטה.
היכן מתמקד הביקוש?
הביקוש ממשיך להתרכז בערים הגדולות, ירושלים ותל אביב (כ-10% כל אחת). ערים נוספות שמציגות ביקוש ער הן פתח תקווה (8%), ראשון לציון וחיפה (7%). קריית גת, למרות עוצמת הפרסום בעיתונות לא מציגה ביקושים משמעותיים, חלק מזה נובע לפי דגני כנראה מהחוזים הלא סבירים שהציעה חברת גינדי לרוכשי הדירות כפי שעלה בפרסומים שונים בתקשורת.
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
- 10.הזדמנות אחרונה 25/02/2015 00:15הגב לתגובה זומשכנתאות זולות והאכזבה מהממשלה שאיננה יכולה לעצור את העליה במחירי הדירות יגרמו להאצה במחירי הדירות באזור המרכז בפריפריה הבניה המסיבית תוריד מחירים ותגרום לעצירת המכירות
- 9.אמנון 24/02/2015 13:55הגב לתגובה זוהורידו את הריבית, כנראה לכבודנו.מה זה יעשה להשקעות? למשכנתאות?
- 8.Drever 22/02/2015 23:50הגב לתגובה זולבית בירוחם
- 7.סוחר חתיך 22/02/2015 22:29הגב לתגובה זוהנדלן לא ירד ולא יעזור לא מעמ אפס ולא סופרטנקר ולא בטיח ישראל היא מדינה מקטנה והיהודים נירדפים בעולם אין להם פיתרון אחר אלה לעלות ארצה ויש עוד סיבות אבל אין לי כוח לכתוב בקצרה נדלן למעלה אם כי בקצב מתון יותר מי שחי בסרט שהמחיר ירד אז שיחכה ויקנה בעוד 10 שנים בשלושלים אחוז יותר בכיף אני כבר מסודר עם דירה לפני 4 שנים למזלי מניות זה כיף למי שמבין (;
- 6.איציק 22/02/2015 20:44הגב לתגובה זומחירי הדלק יורדים. ברגע שימצאו את המפתח להיצע דירות, אז יירדו המחירים, זה תמיד קורה בסוף כמו בבורסה.!
- 5.אם לאירן יהיה אטום הזרים והעשירים ימכרו והמחיר יצנח (ל"ת)זבוטינסקי 22/02/2015 16:48הגב לתגובה זו
- 4.החל מחודש מאי שוק הדירות יהיה לוהט (ל"ת)קיץ חם מאוד 22/02/2015 14:14הגב לתגובה זו
- 3.ייעוץ נדל"ן בגוגל 22/02/2015 13:55הגב לתגובה זוחפשו בגוגל ייעוץ נדל"ן
- 2.הורס מסיבות 22/02/2015 13:54הגב לתגובה זואוכלוסיה מגדרית של מעמד עליון שהשמאל הכתירם כמנבאי בחירות, הם אינם חתך של כל ציבור המצביעים
- אתי 24/02/2015 13:56הגב לתגובה זומי שכותב ככה אני מראש פוסלת
- 1.דגני ממש בסדר, יחסית לכל בעלי האינטרסים (ל"ת)שאול 22/02/2015 13:24הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
