לזהות את ההזדמנות: קניית דירה על הנייר
מחירי הדירות <<< הכתבה בשיתוף א.דורי>>>
היממה שלאחר ההודעה על פירוק הממשלה התאפיינה בנהירה של ממש אל מרכזי מכירות הקבלנים ויזמי הנדל"ן. אלפי רוכשים הבינו שנדפק המסמר האחרון בארון הקבורה של חוק מע"מ 0%, וכי המחירים צפויים לעלות בקרוב. למעשה, שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, הצליח לעצור את המחירים לתקופה קצרה בלבד, וע"פ נתוני השמאי הממשלתי מחירי הדירות עלו ב-4% בממוצע בחצי שנה האחרונה. סוף 2014 התאפיינה במחירים גבוהים בכ-6% מהתקופה המקבילה אשתקד.
איך אפשר עוד למצוא מציאות בלי להתפשר על מיקום או על דירה חדשה, ואיפה אפשר למצוא דירה, שהיא גם עסקה טובה? בדיקת נתוני רשם המקרקעין מעלה שדירה בשלב מוקדם בפרויקט יכולה לעלות עד עשרות אחוזים פחות מדירה שתימכר בשלב מאוחר יותר. רק בתחילת החודש יכולנו לשמוע על דירות 3 חדרים במגדל יוקרה ליד כיכר המדינה בתל אביב, שנמכרו ב-2.2 מיליון שקל. כשהדירה היקרה בבניין עולה 60 מיליון שקל, ניתן להסיק שכשיעמוד המגדל גם דירות ה-3 חדרים יעלו בכמה עשרות אחוזים.
עוד בשלב השרטוטים
ההבדלים הגדולים במחיר נעוצים, בין השאר, ב"חוק חפציבה" שנחקק בעקבות קריסתה של חברת הבניה, והצורך להעניק הגנה על כספם של רוכשי דירות מפני משברים מעין אלה. ע"פ החוק, כל פרויקט בניה חייב להיבנות בשיטה של ליווי פיננסי ע"י הבנקים ומחויב בחשבון ליווי סגור שאליו עוברים כספי הרוכשים. הבנקים מעניקים ערבות בנקאית רק כנגד הון עצמי גבוה של היזם וככל שיש יותר מכירות מובטחות, המימון העצמי של היזמים נמוך יותר.
אפשר לחשוב על זה כפרויקט מימון המונים ב- kickstarter. היזם מבקש לממן את פרויקט הבניה והוא נעזר ברוכשי הדירות כבר מהרגע הראשון. מקדמות התשלום מממנות את הפרויקט, שלב אחרי שלב.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פריסייל - מכירה מוקדמת - הוא השלב בו הדירות מוצעות במחירים שמשקפים הנחה. הפריסייל מתחיל פעמים רבות עוד בטרם התקבלו היתרי הבניה מוועדות התכנון, מה שנקרא דירה על הנייר. נשמע מלחיץ, אבל החשש הבסיסי של רוכשים לקנות דירה בשלב מוקדם כל כך הוא יותר בשל ה"טראומה לאומית" מהעבר וסיפורי עוקץ ישנים. בעזרת "חוק חפציבה" הורידה הממשלה את הסיכון בצורה משמעותית מבחינת היכולת לקבל את הדירה או את הכסף בחזרה.
בלי לערב הורים
"המחיר הוא גם אפשרויות התשלום הנוחות", מסביר ערן לוי, מנכ"ל אתר גורו. למשל, האפשרות לשים סכום כסף נמוך יחסית בהתחלה ואת השאר בפריסה ארוכה היא משמעותית לרוכשים רבים. "חוץ מזה, שבפריסייל, בהכרח מבחר הדירות גדול ומגוון יותר ואפשר לבחור דירה בגודל שרצינו, עם הכיוונים שרצינו, בקומה הרצויה מבלי להתפשר, בטח אם הדירה זולה יותר ממה שתימכר בשלב מאוחר יותר של הפרויקט".
ובכל זאת, מהם החסרונות ברכישה כזאת?
"צריך לזכור שהמחיר תמיד צמוד למדד, כך שסכום מאוד גדול של הכסף יהיה צמוד לתקופה ארוכה", אומר לוי. "כ-85% מהסכום הכללי יהיה צמוד למדד תשומות הבניה למשך כמה שנים. יש לקחת את זה בחשבון בחישוב המחיר הסופי."
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- רובי קפיטל תממן פרויקט פינוי-בינוי במעלה אדומים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
"הרכישה בפריסייל נסמכת הרבה על תחושות בטן. יש פחות אמצעי המחשה, עדיין אין דירה לדוגמא או בניין דומה להסתכל בו על דירות. המון פעמים השכונה עצמה עדיין לא בנויה ועומדת כולה, וכל הקניה היא על סמך תוכניות ושרטוטים. אנשי עסקים יכולים להרוויח לא מעט מקניה בפריסייל ומכירה לאחר שהסתיימה הבניה, למשפחות זה קצת יותר קשה. משפחה צריכה להרגיש, לבדוק, לישון קצת על ההחלטה וככל שהזמן עובר מדובר בהפרשים לא קטנים של כסף".
למי מתאים לרכוש דירה עוד לפני שנבנתה?
"מצד אחד, הסיכון כמו שאמרנו הוא נמוך. המדינה העבירה חוק שבהחלט מגן על הרוכשים ומאפשר בדיוק עסקאות מעין אלה. מצד שני, רכישת דירה על הנייר בכל זאת מתאימה לאנשים שיודעים מה הם רוצים, בעלי ביטחון ביחס להחלטותיהם וכאלה שמבינים ויודעים לקרוא בין השורות את היכולת של החברה להוציא לפועל את המוצר."
"זה לא מתאים למי שזקוק לפתרון מגורים בפחות משנתיים וחצי. בנוסף, הרבה פעמים לזוגות צעירים קשה יותר לקנות דירה מהסוג הזה כי זה דורש יכולת קבלת החלטה מהירה. כאלו שנסמכים על מימון מההורים והמשפחה, בד"כ משתפים את בני המשפחה בקבלת ההחלטות וכשמתחילים להכניס את כל המשפחה להחלטה וכל אחד רוצה לדעת משהו, חלון הזדמנויות הפריסייל פחות או יותר נסגר".
איפה ואיך?
השאלה המתבקשת היא, איך מחפשים דירה בפרויקט שעוד לא נבנה? ע"פ הנתונים 75% מהרוכשים מתחילים במחקר באינטרנט ומנסים לאתר דרך האתרים הרלוונטיים את כל הפרויקטים שנמצאים בבניה. כדאי להתעניין לעומק במדורי הנדל"ן בעיתונים ובאתרים הכלכליים, ובין השאר לחפש כותרות אודות היתרי בניה שניתנו או בקשות להם. ובדרך כלל שלב השקת פרויקט מלווה בקמפיין רועש ואגרסיבי, כך שרק צריך לשים לב לפרסומים - בעיקר ברשת.
יש גם פרויקטים בהם המכירה המוקדמת מתאפיינת בשיטה של "מפה לאוזן". משיקולים שונים, מחליטים המשווקים להתחיל בפרי-סייל שקט - חבר מביא חבר. "כשרוכש פוטנציאלי שומע על דבר כזה, ברוב הפעמים זאת הזדמנות ששווה לבדוק", ממליץ לוי.
פעמים רבות מדובר בהפרשים של 10%-15%, שהם סכומים גבוהים והזדמנויות שלא כדאי לפספס. דירה בפרויקט צפון אור עקיבא נמכרה באוגוסט 2012 ב-940 אלף שקל. דירה זהה עולה היום מעל ל-1,150,000 שקלים. באשקלון, בפרויקט "קדמת הים" ההפרש בין דירה בת 4 חדרים, שנמכרה בתחילת יולי 2007 (695,000 שקל) לדירה זהה שנמכרה באוגוסט 2010 (1,155,000) עומד על 66.1%.
צריך לציין כי הפערים במחירי הדירות בין שלב המכירה המוקדמת לתום המכירה תלויים כמובן גם בגורמים נוספים כמו מיקום וסוג הפרויקט, גודלו של הפרויקט, משך זמן הבנייה ועוד.
"ההשבחה הטובה ביותר לאחר רכישה בפריסייל נעשית בפרויקטים שנבנים בשכונות חדשות", טוען לוי. שהרי, הרוכשים הראשונים קנו דירה באזור בניה, האחרונים כבר זוכים להיכנס כמעט מיידית לשכונה חדשה עם תשתיות חדשות, שטחים ציבוריים מוכנים ולעיתים אף גן ילדים חדש או בית ספר.
עוד הזדמנויות ניתן למצוא באחד מהפרויקטים החדשים הנבנים במסגרת הפינוי-בינוי בשכונת נווה שרת בתל אביב, פארק TLV של יצחק תשובה שאבן ממנו עוד לא הונחה, או באחד הפרויקטים החדשים הנבנים בשכונת גנים החדשה בגני תקווה.
- 9.נו אם ככה זה עסק לכל החיים??! לקנות ולמכור פשוט לא?? (ל"ת)אלעד 05/10/2015 22:45הגב לתגובה זו
- 8.מרקו 21/03/2015 13:55הגב לתגובה זוכלומר ישארו שנה פלוס למסירה. על הנייר קשה לדעת איך הבניין יראה ואיך יהיה הגימור
- 7.בוב הרשה 15/03/2015 11:25הגב לתגובה זוקנינו מהם דירה בדורי דרים במוצקין. הם היו בסדר גמור עד שהגיע תאריך מסירת הדירות. הם מנסים לאלץ אותנו לקחת דירות לא מוכנות ומלאות פגמים שלא מאפשרים מגורים, כדי לא לשלם פיצויים. על הדרך הם משקרים לנו בלי חשבון, ועושים הכל כדי להפר את החוזה עימנו בלי לשלם קנס. תתרחקו
- 6.גלית 19/02/2015 00:02הגב לתגובה זוקנינו דירה בחריש באחד מהפרוייקטים של העמותות. כשקו נים דירה על הנייר היזמים שולחים אנשי שיווק שמוסרים מידע שגוי החל מתאריךתחילת בניה (אנחננו באיחור של שנה וחצי כבר, פרוייקטים אחרים באיחור של כמעט שנתיים). מסתבר שבכל קבוצת רכישה יש ועד והוא אמור "להחליט" לגבי הקבלן, נק' חשמל, ריצוף,תוכניות חשמל... קבלנו תכנון דירות מהאדיכלים שהיה פשוט גרוע. עד היום ךא קבלנו היתר בניה. כל שבוע אומרים לנו שהאישור יגיע... יש צפי לעליה כבר של 200 אלף שקל ויותר ממש בזמן הקרוב. דחפו לנו מחסנים למרות שבכנס שיווק אמרו במפורש שזה יהיה נתון לבחירתנו... בקצור,מי שקונה שיבקש קודם להכנס לקבוצות פייסבוק של העמותות למרות שהן סגורות. נסו דרך חברים,מכרים. עצתי- לא להתקרב. נכון שזה יהיה שווה בסוף אבל השאלה אם זה יקרה ואתה חוטף בדרך 10 התקפי בכי כל הזמן משקרים אותך ומסתירים ממך מידע ובסוף תמיד! אבל תמיד ! עושים מה שהיזם עושה למרות שיש ועד והוא זה שאמור "להחליט".
- 5.פליפר 11/02/2015 12:53הגב לתגובה זוביררתי לגבי ראש העין לפני שנתיים ואז מתברר שעדיף למצוא דירה בנויה במצב טוב ולחסוך שכירות, הצמדות, עוד, מזגנים ועוד ועוד. הקבלנים מכירים את המספרים ומקזזים לכם את הרווח. אם המחיר עלה זה עלה בכל העיר
- 4.שכחתם ~ 200אלף שח שכ"ד בתקופת הבנייה, שמקזז את הרווח (ל"ת)כלכלן בכיר 08/02/2015 19:25הגב לתגובה זו
- מה זאת אומרת??? קצת פירוט,תודה (ל"ת)אלעד 05/10/2015 22:42הגב לתגובה זו
- 3.שרון 03/02/2015 07:58הגב לתגובה זוהגילוי הנאות: המחירים של כל הדירות עלו ככה מ-2007...
- 2.במבינו המקורי (מIOL) 16/01/2015 20:33הגב לתגובה זורוב ההפרשים הגבוהים נובעים כתוצאה ממגמת עלית מחירים, הפרש בין דירה על הנייר לאותה דירה מוכנה הוא כ 15% סכום שאין לזלזל בו, רק שכאשר אתה משקיע בדירה על הנייר, אתה בעצם מהמר שהמחירים ימשיכו לעלות, בטווח המחירים של 2007 ברור שהמחירים קפצו ב 3 שנים אבל ברמת המחירים של היום (שיא של כול הזמנים) אתה מהמר ולא יכול לדעת מתי תהיה שינוי מגמה ב 3 השנים הקרובות. כמובן שבמקביל אתה מהמר על גובה הריבית, כאשר אתה לוקח משכנתה ועל יציבות השקל אם אתה נוטל משכנתה צמודת מדד.. בקיצור דירה על הנייר היא השקעה למי שחסרים 15-20% להון העצמי אבל מצד שני אם הם גרים אצל ההורים ולא צריכים לשלם שכר דירה במקביל, כי אז הם מפסידים גם שכר דירה של 3 שנים...
- לקנות רק יד שנייה ודרך מתווך (ל"ת)אחד שמבין 02/02/2015 07:07הגב לתגובה זו
- יד שנייה כן, מתווך לא (ל"ת)בחורה 14/03/2015 15:56
- 1.צביקה 08/01/2015 19:47הגב לתגובה זובשירות הקבלנים
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
