לזהות את ההזדמנות: קניית דירה על הנייר

<<< הכתבה בשיתוף א.דורי>>> היממה שלאחר ההודעה על פירוק הממשלה התאפיינה בנהירה של ממש אל מרכזי מכירות הקבלנים ויזמי הנדל"ן. אלפי רוכשים הבינו שנדפק המסמר האחרון בארון הקבורה של חוק מע"מ 0%, וכי המחירים צפויים לעלות בקרוב. למעשה, שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, הצליח לעצור את המחירים לתקופה קצרה בלבד, וע"פ נתוני השמאי הממשלתי מחירי הדירות עלו ב-4% בממוצע בחצי שנה האחרונה. סוף 2014 התאפיינה במחירים גבוהים בכ-6% מהתקופה המקבילה אשתקד. איך אפשר עוד למצוא מציאות בלי להתפשר על מיקום או על דירה חדשה, ואיפה אפשר למצוא דירה, שהיא גם עסקה טובה? בדיקת נתוני רשם המקרקעין מעלה שדירה בשלב מוקדם בפרויקט יכולה לעלות עד עשרות אחוזים פחות מדירה שתימכר בשלב מאוחר יותר. רק בתחילת החודש יכולנו לשמוע על דירות 3 חדרים במגדל יוקרה ליד כיכר המדינה בתל אביב, שנמכרו ב-2.2 מיליון שקל. כשהדירה היקרה בבניין עולה 60 מיליון שקל, ניתן להסיק שכשיעמוד המגדל גם דירות ה-3 חדרים יעלו בכמה עשרות אחוזים. עוד בשלב השרטוטים ההבדלים הגדולים במחיר נעוצים, בין השאר, ב"חוק חפציבה" שנחקק בעקבות קריסתה של חברת הבניה, והצורך להעניק הגנה על כספם של רוכשי דירות מפני משברים מעין אלה. ע"פ החוק, כל פרויקט בניה חייב להיבנות בשיטה של ליווי פיננסי ע"י הבנקים ומחויב בחשבון ליווי סגור שאליו עוברים כספי הרוכשים. הבנקים מעניקים ערבות בנקאית רק כנגד הון עצמי גבוה של היזם וככל שיש יותר מכירות מובטחות, המימון העצמי של היזמים נמוך יותר. אפשר לחשוב על זה כפרויקט מימון המונים ב- kickstarter. היזם מבקש לממן את פרויקט הבניה והוא נעזר ברוכשי הדירות כבר מהרגע הראשון. מקדמות התשלום מממנות את הפרויקט, שלב אחרי שלב. פריסייל - מכירה מוקדמת - הוא השלב בו הדירות מוצעות במחירים שמשקפים הנחה. הפריסייל מתחיל פעמים רבות עוד בטרם התקבלו היתרי הבניה מוועדות התכנון, מה שנקרא דירה על הנייר. נשמע מלחיץ, אבל החשש הבסיסי של רוכשים לקנות דירה בשלב מוקדם כל כך הוא יותר בשל ה"טראומה לאומית" מהעבר וסיפורי עוקץ ישנים. בעזרת "חוק חפציבה" הורידה הממשלה את הסיכון בצורה משמעותית מבחינת היכולת לקבל את הדירה או את הכסף בחזרה. תפסו את מחירי ההשקה בפרויקט החדש בגני תקווה. לפרטים לחצו כאן בלי לערב הורים "המחיר הוא גם אפשרויות התשלום הנוחות", מסביר ערן לוי, מנכ"ל אתר גורו. למשל, האפשרות לשים סכום כסף נמוך יחסית בהתחלה ואת השאר בפריסה ארוכה היא משמעותית לרוכשים רבים. "חוץ מזה, שבפריסייל, בהכרח מבחר הדירות גדול ומגוון יותר ואפשר לבחור דירה בגודל שרצינו, עם הכיוונים שרצינו, בקומה הרצויה מבלי להתפשר, בטח אם הדירה זולה יותר ממה שתימכר בשלב מאוחר יותר של הפרויקט". ובכל זאת, מהם החסרונות ברכישה כזאת? "צריך לזכור שהמחיר תמיד צמוד למדד, כך שסכום מאוד גדול של הכסף יהיה צמוד לתקופה ארוכה", אומר לוי. "כ-85% מהסכום הכללי יהיה צמוד למדד תשומות הבניה למשך כמה שנים. יש לקחת את זה בחשבון בחישוב המחיר הסופי." "הרכישה בפריסייל נסמכת הרבה על תחושות בטן. יש פחות אמצעי המחשה, עדיין אין דירה לדוגמא או בניין דומה להסתכל בו על דירות. המון פעמים השכונה עצמה עדיין לא בנויה ועומדת כולה, וכל הקניה היא על סמך תוכניות ושרטוטים. אנשי עסקים יכולים להרוויח לא מעט מקניה בפריסייל ומכירה לאחר שהסתיימה הבניה, למשפחות זה קצת יותר קשה. משפחה צריכה להרגיש, לבדוק, לישון קצת על ההחלטה וככל שהזמן עובר מדובר בהפרשים לא קטנים של כסף". למי מתאים לרכוש דירה עוד לפני שנבנתה? "מצד אחד, הסיכון כמו שאמרנו הוא נמוך. המדינה העבירה חוק שבהחלט מגן על הרוכשים ומאפשר בדיוק עסקאות מעין אלה. מצד שני, רכישת דירה על הנייר בכל זאת מתאימה לאנשים שיודעים מה הם רוצים, בעלי ביטחון ביחס להחלטותיהם וכאלה שמבינים ויודעים לקרוא בין השורות את היכולת של החברה להוציא לפועל את המוצר." "זה לא מתאים למי שזקוק לפתרון מגורים בפחות משנתיים וחצי. בנוסף, הרבה פעמים לזוגות צעירים קשה יותר לקנות דירה מהסוג הזה כי זה דורש יכולת קבלת החלטה מהירה. כאלו שנסמכים על מימון מההורים והמשפחה, בד"כ משתפים את בני המשפחה בקבלת ההחלטות וכשמתחילים להכניס את כל המשפחה להחלטה וכל אחד רוצה לדעת משהו, חלון הזדמנויות הפריסייל פחות או יותר נסגר". איפה ואיך? השאלה המתבקשת היא, איך מחפשים דירה בפרויקט שעוד לא נבנה? ע"פ הנתונים 75% מהרוכשים מתחילים במחקר באינטרנט ומנסים לאתר דרך האתרים הרלוונטיים את כל הפרויקטים שנמצאים בבניה. כדאי להתעניין לעומק במדורי הנדל"ן בעיתונים ובאתרים הכלכליים, ובין השאר לחפש כותרות אודות היתרי בניה שניתנו או בקשות להם. ובדרך כלל שלב השקת פרויקט מלווה בקמפיין רועש ואגרסיבי, כך שרק צריך לשים לב לפרסומים - בעיקר ברשת. יש גם פרויקטים בהם המכירה המוקדמת מתאפיינת בשיטה של "מפה לאוזן". משיקולים שונים, מחליטים המשווקים להתחיל בפרי-סייל שקט - חבר מביא חבר. "כשרוכש פוטנציאלי שומע על דבר כזה, ברוב הפעמים זאת הזדמנות ששווה לבדוק", ממליץ לוי. פעמים רבות מדובר בהפרשים של 10%-15%, שהם סכומים גבוהים והזדמנויות שלא כדאי לפספס. דירה בפרויקט צפון אור עקיבא נמכרה באוגוסט 2012 ב-940 אלף שקל. דירה זהה עולה היום מעל ל-1,150,000 שקלים. באשקלון, בפרויקט "קדמת הים" ההפרש בין דירה בת 4 חדרים, שנמכרה בתחילת יולי 2007 (695,000 שקל) לדירה זהה שנמכרה באוגוסט 2010 (1,155,000) עומד על 66.1%. צריך לציין כי הפערים במחירי הדירות בין שלב המכירה המוקדמת לתום המכירה תלויים כמובן גם בגורמים נוספים כמו מיקום וסוג הפרויקט, גודלו של הפרויקט, משך זמן הבנייה ועוד. "ההשבחה הטובה ביותר לאחר רכישה בפריסייל נעשית בפרויקטים שנבנים בשכונות חדשות", טוען לוי. שהרי, הרוכשים הראשונים קנו דירה באזור בניה, האחרונים כבר זוכים להיכנס כמעט מיידית לשכונה חדשה עם תשתיות חדשות, שטחים ציבוריים מוכנים ולעיתים אף גן ילדים חדש או בית ספר. עוד הזדמנויות ניתן למצוא באחד מהפרויקטים החדשים הנבנים במסגרת הפינוי-בינוי בשכונת נווה שרת בתל אביב, פארק TLV של יצחק תשובה שאבן ממנו עוד לא הונחה, או באחד הפרויקטים החדשים הנבנים בשכונת גנים החדשה בגני תקווה. בואו לתפוס את שלב המכירה המוקדמת בפרויקט My Dori בגני תקווה. לפרטים לחצו כאן *** הכתבה בשיתוף א.דורי