חולמים לבנות בית לבד אך מתים מפחד? החסכון יכול להגיע למאות אלפי שקלים

Bizportal והשמאית נחמה בוגין בחנו כמה תחסכו אם תבנו בית לבד. למרות זאת, 65% מעריכים כי בית מקבלן יהיה זול יותר

לירן סהר | 13/12/2014 13:16 (13)

נושאים בכתבה בית פרטי בנייה עצמית נחמה בוגין

חלום רכישת בית צמוד קרקע במרכז הארץ, התרחק מאוד בשנתיים האחרונות מרבים שחפצו בו, זאת בשל ההתייקרות המשמעותית של מחירי הדירות בישראל? כיצד בכל זאת ניתן להגשים את החלום ולגור בבית על הקרקע?

מבדיקה שערכה שמאית המקרקעין, והמשפטנית נחמה בוגין, עולה כי רכישת מגרש ובנייה עצמית עליו, מוזילה את עלות הנכס במאות אלפי שקלים. על פי בדיקה של חברה יזמית המשווקת מגרשים לבנייה עצמית הציבור דווקא חושב אחרת - שבית פרטי מוכן זול יותר מבנייה על מגרש בשל הוצאות הפיתוח והבנייה.

הבדיקה בחנה והשוותה בין מגרשים לבנייה עצמית של בית צמוד קרקע פלוס עלות בניה מוערכת, לבין בית מוכן באותו היישוב. הבדיקה נערכה בכ-12 יישובים במרכז הארץ, צפון הארץ ודרומה. המגרשים שנבדקו הינם בעלי שטח דומה למגרשים עליהם בנוי הבית המוכן. על פי הממצאים, עולה כי אדם שיחליט לרכוש מגרש לבנייה עצמית ויבנה בעצמו בית כולל השגת היתרי בנייה, פיתוח ופרצלציה, עדיין ישקיע בסביבות 200,000 שקל - 400,000 שקל פחות מרכישת בית פרטי מוכן באותו היישוב.

"מחירי המגרשים יעלו"

לדברי בוגין, "בשל המחסור בקרקעות זמינות לבנייה למגורים מלאי המגרשים לבנייה הפרטית מצומצם מאוד ואינו צפוי להתרחב בעתיד הנראה לעין, לכן אני צופה שמחירי המגרשים יעלו".

בוגין מוסיפה כי, ההיצע של המגרשים לבנייה עצמית הולך ופוחת בשנתיים האחרונות אך מנגד הביקוש עדיין גבוה - "המגמה של ועדות התכנון כיום היא לצופף את מספר היחידות לדונם ליחידת קרקע ולהקצות פחות ופחות מגרשים לבנייה עצמית. היזמים נאלצים לנקוט בשיטה זו, בשל החוסר המשווע בקרקעות זמינות לבנייה בשוק וכן בשל הניסיונות של המדינה להוריד את מחירי הדירות בדרכים שונות כמכרזי מטרה, ופטור ממע"מ. סיבות אלה הפכו את המגרשים לבנייה עצמית למוצר מבוקש ונדיר בעיקר בשל העלות הנמוכה באופן משמעותי של בנייה עצמית על קרקע מול רכישת בית פרטי באותו היישוב, זאת אגב, בניגוד לתפיסה בציבור".

ניתן לראות כי בארבע השנים האחרונות "הפופולאריות" של בתים צמודי קרקע ירדה, בעיקר בשל התייקרות המחירים בשוק, דבר המרחיק עוד יותר את הרוכשים מחלום הבית הפרטי. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שיעור התחלות הבנייה של צמודי קרקע ירד מ 38% מכלל התחלות הבנייה ב 2009 ל כ 30% בלבד ב 2013.

מנגד, הביקושים לבתים צמודי קרקע לא השתנו ומדובר עדיין במוצר שבשנים האחרונות מפשים. מנתונים שאסף אתר מדלן עולה כי בעוד ב-2008 כ-42% מכלל עסקאות היוקרה בארץ היו ביותר מ-3 מיליון שקל, ב-2013 חלקם של צמודי הקרקע מכלל העסקאות האלה צנח ל-32%.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

"חוששים מתהליך הבנייה וכאב הראש הכרוך בבניית בית"

מבדיקה שערכה חברת אמירי גן, המוכרת מגרשים לבנייה עצמית בשכונת הפארק בחדרה, נמצא כי המתעניינים במגרשים לבנייה עצמית דווקא חושבים אחרת. מנתוני הבדיקה עולה כי מתוך כ-500 מתעניינים שביקשו לרכוש מגרש לבנייה עצמית, בחצי השנה האחרונה כ 65% מתוכם חשבו שרכישת בית קיים על הקרקע זול יותר מאחר ולא כרוכות ברכישתו הוצאות הבנייה, ההיתרים והיטלי ההשבחה והפיתוח.

אלי ויצמן , משווק חברת אמירי גן בחדרה: "חלק מהמתעניינים חוששים מתהליך הבנייה וכאב הראש הכרוך בבניית בית בעצמם והתקשרות מול הקבלן והרשויות ורוצים ראש שקט, ועל כן מעדיפים לחפש בית פרטי מוכן למרות שמדובר בהבדלי מחירים של מאות אלפי שקלים. לאור העובדה שמלאי המגרשים לבנייה הפרטית מצומצם מאוד אני צופה שמחירי המגרשים ימשיכו לעלות, ואם מדברים על החלום לגור בבית פרטי אז אפשר לומר כי במחיר של דירת 4 חדרים חדשה בכפר סבא ניתן לרכוש ולבנות קוטג' בחדרה".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

11.
roda 18/03/2015 13:17
הגב לתגובה זו
ניתן להשאיר את הרווח היזמי בכיס.....
10.
קבלן ערבי לפי התקדמות בלבד. 3,000 שח למטר. בדוק. (ל"ת)
קבלן 14/12/2014 15:41
הגב לתגובה זו
חבל שהם בורחים לפני שמגיע הסוף..... (ל"ת)
אזרח 17/12/2014 11:39
הגב לתגובה זו
9.
אלי 14/12/2014 13:50
הגב לתגובה זו
מגיעה לסכום שהוא רחוק בהרבה מהמתוכנן שלא לדבר על כשלי בניה שתמיד קיימים וקבלן שמתנער מאחריות. זהירות !!!
8.
susu 13/12/2014 21:17
הגב לתגובה זו
תאמינו לי עדיף לקנות בית מוכן ולשפץ מאשר לבנות חדש . המחירים לעולם לא מה שאומרים לכם הם תמיד גבוהים יותר , רוב הקבלנים יחתמו על החוזה אבל לא תוכלו לתבוע אותם לעולם , האשה מקבלת תאבון לשינויים ולשימוש בכלי סניטריה וחיפוי שעולים יותר מבניית השלד , הנגרים יקרנים ומנצלים את זה, הקמת הגינה עולה בערך פי 3 אם לא לוקחים אדריכל נוף שעושה תוכנית עם כתבי כמויות ומחירי השתילים וכו' , והכי גרוע מזדקנים ב10 שנים בפרק הבניה שלכשנה וחצי ובחלק מהמקרים מתגרשים ונתקעים עם חובות . - תעשו לעצמכם טובה ותקנו מוכן , תנו לאחרים לאכול את כל המרורים של בניה עצמית - דברי מבוססים נסיון אישי .
לירון 14/12/2014 13:50
הגב לתגובה זו
גם שם האישה תרצה כלים סניטריים יוקרתיים והגינה בכלל לא כלולה במחיר הדירה. מספיק למכור שקרים
7.
חם או יפת 13/12/2014 20:24
הגב לתגובה זו
אפילו 6200-6500. במצב כזה תראו את כל הפער מתאפס. בעיקרון יש הבדל בן ניה עצמית לרכישה מקבלן והוא איכות הבניה וקצת גם במחיר אבל לא 400 אלף ש"ח רחוק מזה. אבל בבית שאתה בונה את ה מקבל בית טוב יותר ובמחיר קצת יותר זול
6.
סוחר חציך 13/12/2014 20:03
הגב לתגובה זו
בקיצור הופשר כבר לפני חצי שנה באבן יהודה זה כמו נתניה השווי של המגרש הוא כמעט מליון דולר עם בית השווי הוא 8 מליון שקל בקיצור מי שקנה פעם זכה מי שלא כבר לא יזכה מדינה דפוקה
5.
שמאי 13/12/2014 20:02
הגב לתגובה זו
עליות בניה לצמודי קרקע סביב 6,000 - 7,000 ₪ למ"ר תלוי בסטנדרט, בגודל, במרתף...כולל כל העלויות לרבות תכנון וכו'. 4,500 ₪ היה לפני כעשור. בניה עצמית לא חוכסת כסף אלא עושה הרבה כאב ראש...אבל מאפשרת לתכנן את בית חלומותיך, מה שקבלן בד"כ לא ייתן...
4.
אני חששתי מתהליך קנייה של דירה וכל כאבי הראש (ל"ת)
לכן נשארתי בשכירויות 13/12/2014 19:41
הגב לתגובה זו
3.
המושבים בשרון חוטפים 13/12/2014 18:09
הגב לתגובה זו
אל תחשבו שבית פרטי זה גן עדן זה גיהנום - הרשויות והמשטרה לא מצליחות למנוע אלפי פריצות. אז תמשיך לקנות בית במילונים ולפחוד בלילות
2.
בונה בתים 13/12/2014 18:06
הגב לתגובה זו
2 גורמים גוזרים קופון ממחירים גבוהים של בתים 1.המדינה כי היא מדפיסה ניירות\כסף ואוספת אותם דרך גביית מיסים ונדלן זה איסוף מעולה של הכספ של הכספ שהיא מדפיסה .. 2. הקבלנים- שהם למעשה סוג של כלי שהמדינה גובה מימנו מיסים הן מהקבלן והן מהקונה .. למדינה ממש לא אכפת שעל הדרך גינדי וחגאג מיתעשרים על גב האזרחים ועושים תחרות מי מטיס את החברים רחוק יותר למסיבת יום הולדת .... אז הקבלנים זיהו את העיניין והם שותפים מלאים של המדינה \שלטון בעושק הציבור .... אבל אם מחירי הדיור לא יהיו גבוהים אז לא יהייה מיסוי הרבה כספ יישאר אצל האזרח ואז הסכנה זה אינפלצייה גדולה .... האוצר פוחד מקריסה מה שצריך לעשות זה איזון במשוואה הזו וקודם כל להתחיל לצמצם הדפסת כספ ...
1.
בן אהרון 13/12/2014 17:35
הגב לתגובה זו
צריך לשים אזהרה עם שלושה סימני קריאה. זה מחייב לבקר יום יום באתר ולהבין בכל דבר שמבצעים באתר וגם אז, זה בית ספר אחד גדול!!! בקצור, לא ממליץ על בנייה עצמית!!! יש כל כך הרבה אפשרויות לכשלים, כך שלבד זה מאד מאד קשה.

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן