כך נהרוס את מרכזי הערים המדכאים - ונקים 80 אלף דירות

מרכזי הערים המוזנחים בישראל יכולים לעבור מהפכה באמצעות הכנסתן להסכמי הגג - איך זה יכול לקרות?

לירן סהר | 20/11/2014 11:18 (20)

נושאים בכתבה הסכמי גג מחירי הדירות מצוקת דיור פינוי בינוי

ישראל מגדירה את עצמה כמדינה מערבית והיא כחברה בארגון ה-OECD, אבל במציאות כשמסתובבים בערים הוותיקות בישראל מגלים מחזה מדכא של שיכוני סלאמס מיושנים ומוזנחים ברמה של מדינות עולם שלישי, שלא רק מהווים מפגע לעין אלא גם מהווים מלכודת מוות במקרה של רעידת אדמה. בנוסף, רוב הבניינים שנבנו בשנות ה-50 וה-60 הינם בני 3-4 קומות ואינם מנצלים את הקרקע בצורה מיטבית.

הממשלה מנסה לעודד התחדשות עירונית במרכזי הערים הגוועות, אך אינה מוכנה לקחת חלק פעיל בכך ונותנת לשוק החופשי לעשות את שלו. 14 שנה לאחר היציאה לדרך של תוכנית התמ"א 38, המאפשרת חיזוק מבנים תוך מתן זכויות בנייה ליזמים, הן במסגרת בניית קומות מעל המבנה הישן והן באמצעות ביצוע פינוי בינוי נקודתי, התוצאה היא כשלון מהדהד - פחות ממאה בניינים שחוזקו. ביצוע פינוי בינוי למתחמים שלמים זו צרה עוד יותר גדולה וניתן לספור על יד אחת את מספר היוזמות שהושלמו.

לממשלה יש כעת הזדמנות חד פעמית לחדש את מרכזי הערים ולהוסיף מספר גדול מאוד של יחידות דיור בלב אזור הביקוש, זאת במסגרת הסכמי הגג. בהסכמים אלו, אשר יצאו בינתיים בין היתר בראש העין, מודיעין, קריית גת וקריית ביאליק, משרדי הממשלה מתאמים ביניהם את פיתוח תשתיות התחבורה, ביוב, חינוך וכו' כדי להקים בצורה יעילה ומהירה יותר עשרות אלפי יחידות דיור. אז מדוע לא לשלב בתוכניות אלו גם את ההתחדשות העירונית?

מרכז ראש העין לדוגמה (עיר במרכז הארץ שנבנות בה כ-15 אלף יחידות דיור במסגרת הסכמי הגג) מוזנח ומיושן ומזכיר עיירות פיתוח שנבנו בשנות ה-50. משרד הבינוי יכול במסגרת הסכמי הגג להקצות בשכונה החדשה, פסגות אפק, כ-3,000 יחידות דיור עבור תושבי המרכז הוותיק, להעבירם לדירות החדשות לאחר סיום הבנייה ובסופו של דבר להרוס את הבניינים הישנים שיפונו. במקום השיכונים הישנים ניתן לבנות בניינים חדשים בעלי מספר רב יותר של יחידות דיור גם שיפרנו את איכות חייהם של תושבי ראש העין הוותיקה, גם חידשנו את מרכז העיר וגם הוספנו מספר רב של יחידות דיור בלב אזור הביקוש.

הסכמי הגג ייושמו לפי התכנון הנוכחי, מלבד בערים שציינו, גם בירושלים, ראשון לציון, הרצליה, חיפה יבנה ובאר שבע בהיקף כ-100 אלף יחידות דיור ניתן בקלות להקצות חמישית מסך יחידות הדיור בכל אחד מההסכמים עבור התחדשות עירונית וכך לפנות 20 אלף דירות ישנות ממרכזי הערים ולבנות במקומן לפחות 80 אלף דירות חדשות (במידה והיחס יהיה 1:4).

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(20):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

12.
א 24/11/2014 10:03
הגב לתגובה זו
ראש העין בראשיתה הייתה עיירה של בתים צמודי קרקע לעולי תימן שלא הסכימו לגור בשיכונים.כך נראה גם המרכז שלה שאינו מבייש את עברה.קיריית גת היתה עיירת דרכים באזור השער לנגב,כך בדיוק נראה המרכז שלה זכר לימים ההם.דווקא אלו לא ערים עם מרכז מכוער מאידך תל אביב ופתח תקווה הותיקות יותר נראות נורא מבפנים.שדרות הר ציון "קניון עזריאלי" של שנות החמישים נראות כמו צרה צרורה.
11.
אורי... . 21/11/2014 19:02
הגב לתגובה זו
אז עדיף לנסוע עם הקיים ולתכנן את האחרים ללא קשר. או אם תרצה הצעתך יכולה לתקוע לעוד 20 שנה את כל הנדל"ן
10.
קליפ 21/11/2014 17:31
הגב לתגובה זו
בנייה גבהה על קוו החוף("פיתוח הים") שקול לפשעים נגד האנושות. ראשי הערים שלקחו שוחד נבלות מקבלנים חיות אדם ומשטרה יהודית חסרת ערך...ושופטים דמיקולות!
9.
אביב 20/11/2014 22:48
הגב לתגובה זו
למה לתת לקבלנים להרוויח ולא לתושבים ולמדינה
מאיר 21/11/2014 13:17
הגב לתגובה זו
קנאים שמרוב שכול אחד מסתכל על השני כולם נשארים קרחים..... והממשלה ממשיכה לחגוג.
8.
שרון 20/11/2014 16:26
הגב לתגובה זו
ודיון מזורז בהתנגדויות דיירים סחטנים, ואכיפת בית משפט ושלום על ישראל.
7.
נמאסתם (ל"ת)
הכל דיבורים 20/11/2014 13:34
הגב לתגובה זו
6.
גידי 20/11/2014 13:29
הגב לתגובה זו
תמ"א 38 "הצליחה" משך כ-10 שנים להגיע לרסיסי אחוז עלויבם של היישוב (לפחות בפרויקטים גמורים). בסדר ראינו משך שנים ארוכות מדי שההנושא לא זז. מה עושהנ אפילו רוכל פשוט שהענינים לא זזים ? משנה את המחיר. ובמקרה של תמ"א 38 צריך להוסיף אחוזי בניה מעבר לקיים. ואני מתכוון עלית מדרגה ולא עלית מדרוגנת. מדהים איך בגדי המלך החדשים חוזרים מדור לדור. רק שבדור הזה אף אחד לא שם לב שצועקים "המלך עירום".
מאיר 21/11/2014 13:19
הגב לתגובה זו
מתקדם ובין טלאים קוסמטיים על בנין ישן ומתפורר עם תשתיות שלא מתאימות לכלום ותוספת מצוקה לסביבה.
5.
דידי 20/11/2014 12:41
הגב לתגובה זו
תכנית גב 77/431. 2900 יחד במקום 900. לפני הפקדה במחוזית.
מ קוזלובסקי 20/11/2014 18:12
הגב לתגובה זו
גיבור גדול. הוא נראה אותך משלם במקום 80 ש"ח ועד בית - 500 ש"ח לחברת הניהול שתהיה. מובן שתהיה. כולכם טיפשים. עיוורים. היזמים יסרקו אתכם מכל המדרגות. תאבדו את קורת הגג שלכם ותקבלו את הדירות הגרועות ביותר בפרויקט. הייתה לכם צר ויציאה לגינה - דירת גן. תשכחו מזה. תקבלו דירה בקומה 1 מעל החנייה. רעש מחריש אוזניים, פיח, זיהום אוויר. תזכרו את מ. קוזלובסקי ואת מה שאמר. עוד תבכו רבות ותאמרו איך צדק. כי יש נביא בעירו.
משלמים 350 בדיוק ואין מה להשוות בכלל. (ל"ת)
מאיר 21/11/2014 13:19
שמעון 20/11/2014 19:58
קניתי שתי דירות להשקעה ב 2008 וב 2011 מושכרות בינתיים.
4.
מאיר 20/11/2014 11:52
הגב לתגובה זו
צריך להחריב את כל מרכזי הערים בישראל, להקים רכבת קלה בכל אחת מהן (גם בשבת) ולאסור כניסת רכבים לשטחיהן, כמו באירופה
3.
נתן 20/11/2014 11:51
הגב לתגובה זו
עם חוקים מטופשים כמו מע"מ 0%
2.
אביב 20/11/2014 11:50
הגב לתגובה זו
עם הזקנה שרגילה לגור במרכז העיר ולא רוצה לגור בבניין בשכונה סינטטית? זה ייקח עשרות שנים
אפשר לתבוע אותה במיליוני שקלים, היא לא גרה בבית פרטי (ל"ת)
מתן 20/11/2014 16:23
הגב לתגובה זו
מ קוזלובסקי 20/11/2014 18:09
תאב בצע שכמוך. שיתבעו את סבתא שלך ניצולת שואה או אחת שחייתה במעברות וסוף-סוף קיבלה דירת שיכון קטנטונת. נראה אותך מדבר אז. בשיכון כולם קשורים זה בזה וכולם ערבים זה לזה. אם זה פוגע בה והיא רוצה לחיות בדירת קרקע שלה עם החצר והיציאה לגינה אז תמתינו בסבלנות או שתעברו דירה. קצת כבוד ללמי שהקים את המדינה. מרפסת השמש הטיפשית שלך תחכה. במילא הכול עשוי היום מנייר ומקירות גבס שיתמוטטו ברעידה הראשונה. פעם בנו הרבה יותר טוב.
1.
עמוס 20/11/2014 11:49
הגב לתגובה זו
באמת יש כאן הזדמנות יוצאת דופן, אבל אל תבנה על זה שהשרים יעשו משהו, הם טובים רק בדיבורים

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.7% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן