photos

פרויקט בינוי פינוי ראשון בי-ם - המפונים יקבלו הטבה לא שגרתית

בשכונת עיר גנים יפונו 100 דירות בשיכון רעוע ובמקום יוקמו 4 מגדלים בגובה של עד 25 קומות ומבנה מסחרי

לירן סהר | 07/09/2014 16:04 (9)

נושאים בכתבה ירושלים פינוי בינוי

פרויקט פינוי בינוי ראשון אושר בירושלים: ביום רביעי החליטה הועדה המקומית ירושלים להמליץ בפני הועדה המחוזית לתכנון ובניה לבנות על פני כ-13 דונם ברחובות קוסטה ריקה ונורית בשכונת עיר גנים 408 דירות ומרכז מסחרי. במסגרת התוכנית יפונו 100 דירות בשלושה בנייני רכבת רעועים ברחוב הנורית.

התוכנית מציעה בינוי של 2 מגדלי מגורים בני 22-25 קומות מעל קומת לובי, מרכז מסחרי בן 4 מפלסים אשר יכלול סופר מרקט, שורת חנויות על רחוב קוסטה ריקה וככר מסחרית ברחוב הנורית. כמו כן, מעל המרכז המסחרי ייבנו 2 מבני מגורים בגובה 12 קומות כל אחד. המרכז המסחרי יקשר בין רחובות הנורית וקוסטה ריקה וזאת באמצעות מעליות, דרגנועים ומדרגות.

הדיירים יקבלו דירות חדשות הגדולות ב 30% משטח דירותיהם המקוריות ולא פחות מ- 22 מ ר, מרפסת בגודל 10-12 מ ר, חניה מקורה ודמי ניהול למשך 10 שנים.

מאיר פלא ודוד קדוש, בעלי 'פלא יזמות נדל"ן', יזמו את הפרויקט, פלא אמר כי דמי הניהול לדירה מסתכמים בכ-400-500 שקל לחודש, כלומר 4,800-6,000 שקל לשנה או 48-60 אלף שקל לעשור. "בפרויקטים אחרים נותנים רק 25% הנחה מדמי ניהול בשלוש השנים הראשונות, החלטנו ללכת לקראת הדיירים. יהיה יפה אם עיריית ירושלים, שנתנה תחושה שניתן לעשות עסקים, תעניק פטור דומה מארנונה לדיירים המפונים".

מדובר בפרויקט שתחילתו בקרקע למרכז מסחרי שנרכשה על ידי פלא יזמות, שנתבקשה על ידי העיריה שלא לבנות את המרכז המסחרי אלא להגדיל את הפרויקט ולהוביל פרויקט התחדשות עירונית בקיבולת גדולה יותר.

את הפרויקט, מלווים מטעם היזמים, עורכי הדין זיו כספי וחיים פרטוש ממשרד גינדי-כספי, בשיתוף פעולה עם משרד סתיו יעקב את ליבוביץ' עורכי דין העוסקים בנדל"ן המנהלים את הליכי התכנון והמגעים מול הדיירים.

לדברי כספי, "ירושלים היא העיר הראשונה שחרטה על דגלה קידום התחדשות עירונית בצורה משמעותית". הוא הוסיף כי "הפרויקט צפוי להיות מאושר להפקדה בוועדה המחוזית במהלך החודשיים הקרובים, מאחר שהוא זוכה לתמיכה גדולה מצד תושבי השכונה, שחלקם הגדול חתם כבר על חוזים מחייבים מטעם החברה היזמית". עוד ציין כי במסגרת הפרויקט, חלק מהדיירים לא יצטרכו לפנות את דירותיהם - מאחר שתחילתו תהיה בנייה על שטח ציבורי עירוני.

עו"ד סתיו יעקב מסר: "החברה היזמית רואה את הפרויקט כפרויקט חברתי, ורואה נתינה לפני קבלה בראש ובראשונה, מתוך הבנה כי שיקום וחידוש הבניינים הכלולים בפרוייקט, יובילו לשיפור משמעותי בחייהם וברווחתם של דיירי הפרויקט הוותיקים. לא זו אף זו, הקמת הפרוייקט תוביל להענקת הגנה מקסימלית לביטחונם של הדיירים הוותיקים, אשר נאלצו לסכן חייהם במשך הקיץ האחרון, בהעדר מרחבים מוגנים בבניינים הישנים. מתוך תפיסתה החברתית, לקחה על עצמה החברה בצעד חריג, לשאת בתשלומי ניהול הבניינים עבור דיירי הפרוייקט הוותיקים, ל-10 שנים ראשונות."

קיראו עוד ב"נדל"ן"

חלק הדיירים לא יצטרכו לפנות את דירותיהם מאחר שתחילתו תהיה בניה על שטח ציבורי עירוני. המתחם כולו כולל את השטח המסחרי של היזם, שטחי המגורים הקיימים ושטחים ציבוריים.

ראש-העיר ירושלים, ניר ברקת מציין כי "המפתח להצלחה של פרויקטים 'בינוי-פינוי-בינוי' הוא התארגנות התושבים. כאשר היוזמה באה מהשטח זו חובה שלנו כמערכת העירונית לתת לתושבים את כל התמיכה שהם זקוקים לה, על מנת שהפרויקט ייצא לפועל. חברת פלא יזמות נדל"ן בע"מ שיתפה איתנו פעולה בעניין הזה ואני מזמין יזמים נוספים להרים את הכפפה. אנו רואים בקידום תכניות 'בינוי-פינוי בינוי' תכניות דגל מרכזיות במסגרת מאמצי העירייה לחיזוק וחידוש השכונות בירושלים".

דורון נויוירט מנכ"ל חברת מוריה: "חברת מוריה מלווה את תהליך קידומו של "פרויקט נוף הפארק" בשכונת עיר גנים בירושלים במסגרת המנהלת העירונית החדשה המקדמת את תחום ההתחדשות העירונית בירושלים.מנהלת זו הוקמה בכדי לסייע ולקדם יוזמות פרטיות חדשות בתחום "בינוי-פינוי-בינוי" החל משלב התכנון ולכל אורך התהליך תוך הסרת חסמים בירוקראטיים בשיתוף פעולה עם כל הגורמים הרלוונטיים. המינהלת תלווה כל יוזמה עם בדיקות היתכנות ראשונית ,ליווי תכנוני,סיוע אדריכלי וחוות דעת מקצועיות. אנו מאמינים שקידום הפרויקט בעיר גנים ימשוך אחריו יוזמות פרטיות נוספות בתחום ההתחדשות העירונית בירושלים.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

9.
עפר 08/09/2014 16:01
הגב לתגובה זו
כל הכבוד אני רוצה להאמין שהפרויקט הזה יצליח זה חשוב מאוד לשכונה ולעיר ירושלים .צריך להגיד לעירית ירושלים לעזור לפרויקט מסוג זה כי זה יגרום ליזמים נוספים להשקיע בעיר כמה שפחות בירוקרטיה ולבנות ברמה גבוה ומהר בהצלחה
8.
תנהיג 08/09/2014 11:49
הגב לתגובה זו
אתם תבואו לבקש ואנחנו בוועדות נדון על זה בסוף שבוע במלון 5 כוכבים
7.
דר' משה פרץ 08/09/2014 08:23
הגב לתגובה זו
מותר ורצוי להגיד מילה טובה לשר השיכון אורי אריאל. במשרד השיכון התכנית מכונת בפ"ב, ראשי תיבות של בינוי פינוי ובינוי. מתוך הבנה, שדיירים לא מעוניינים לפנות את דירותיהם עבור הבטחה שבעתיד יקבלו דירה חדשה גדולה יותר, גם בגלל שעד לבניה הם צריכים לשכור דירה שלא באזור אחר, וגם בגלל חשש שבסוף לא יקבלו את הדירה המובטחת. על פי תכנית בפ"ב, קודם בונים את הבתים, ולאחר מעבר הדיירים לבתים החדשים והמרווחים, הבתים הישנים נהרסים, ועליהם נתן לפתח שטחים ציבורים וכן לבנות עוד רבי קומות. התכנית אושרה במשרד השיכון לפני פחות משנה, ויפה שהיא כבר עוברת לביצוע, בפיקוח צמוד של שר השיכון אורי אריאל.
6.
רפי 07/09/2014 22:19
הגב לתגובה זו
בעזרת השם בקרוב גם באשדוד ברחוב המעפילים הולך לצאת לפועל פרוייקט ענק של בינוי פינוי כיוון שלקבלן יש עתודות קרקעות והוא מתחיל לבנות קודם ורק אז מפנה,וכך חוסך את כל החשש של הדיירים מסיכון של פשיטת רגל וכדומה. אני מקווה שישנה את כל האיזור כיוון שהמיקום הוא סופר מרכזי ולדעתי הולך להיות סופר יוקרתי. הלוואי,בהצלחה לכולם,אני כבר בפנים.
5.
or 07/09/2014 20:33
הגב לתגובה זו
עד למימוש, כותרות זה יפה, אבל שלא יעבדו עליכם, דרך ארוכה ארוכה עד לתחילת הבניה ואז...מי ערב להם שמחירי הדירות לא יהיו נמוכים בעשרים אחוז מהמחיר הנוכחי? נקודה למחשבה.
4.
ערן 07/09/2014 17:53
הגב לתגובה זו
כל הכבוד לעניין הארנונה. שהעיריות ייתנו הנחה לארנונה לתקופה מסויימת וכך יעודדו בעלי דירות להתקדם בתהליכי חידוש.
3.
כל הכבוד (ל"ת)
2 07/09/2014 17:35
הגב לתגובה זו
2.
dw 07/09/2014 17:09
הגב לתגובה זו
אחת הבעיות בניסיון שכנוע אנשים להסכים לפינוי בינוי הוא החשש מפני הוצאות חודשיות גבוהות, לאוכלוסיה שאיננה מורגלת בכך (ובפרט - קשישים). מתן הטבה ל X שנים יכול לרכך את ההתנגדות, כאשר אם להיות לא pc, יש להניח כי שהות הקשישים במתחם היא מוגבלת בזמן, ככל הנראה לא מעבר לעשור (הגיל, מה לעשות?) פתרון אחר ששמעתי עליו הוא הצעה לממן שהות בבית אבות, כאשר אם בתום הבנייה יבחר הקשיש להמשיך לגור בבית האבות - הרי שמימוש הדירה ע"י היזם יוכל לממן את שהות הקשיש לכל חייו.
1.
שמואל 07/09/2014 16:45
הגב לתגובה זו
מעניין שתמיד מזכירים "מה הדיירים יקבלו ?". כאילו זה חסד או נדבה. ומעולם לא כותבים "מה הקבלן מקבל ?". הדבר החשוב שהקבלן מקבל הוא שטח יקר וזכויות בנייה. מקבל אמרנו, לא משלם עבור 13 דונם קרקע וזכויות בנייה של 400 דירות ושטח מסחרי. והדיירים ?? 30% יותר ולא פחות מ- 22 מ"ר. כנראה הדירות שם בגודל של 50-60 מ"ר ויקבלו דירות של 65-78 מ"ר. וכך העניים נשארים עניים והעשירים יותר. אף אחד לא מציע להפוך את הדיירים לשותפים לפרויקט ולהקמתו, כך יתכן שהיו מקבלים יותר מנזיד עדשים.

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן