מבצעים תמ"א 38? במקרה של נזק חמור לבניין סיכוי גדול שתישארו ללא דירה

אוהד דנוס: "1,650 היתרי בנייה ניתנו, אך במקרה של נזק הביטוח לא יועיל כלל לדיירים וליזם". כיצד יפתרו את הבעיה?

לירן סהר | 09/04/2014 10:17 (14)

נושאים בכתבה תמ"א 38

חיזוק בניינים באמצעות תמ"א 38 הינו אחת מהדרכים המהירות ביותר לחידוש מרכזי הערים הוותיקות והגוועות, לשמירה על חיי אדם ולתוספת של עשרות אלפי יחידות דיור בלב אזורי הביקוש. מעבר לכך, חידוש והרחבת דירות ובניינים בכלי זה מאפשר למשפחות רבות לשפר את מצבם הכלכלי דרך העלאת ערך דירתם.

אולם לא הכול ורוד, ובמקרים של תמ"א 38 המקורי (ולא תמ"א 38(2) - פינוי בינוי מקומי), במסגרתה מחזקים בניין ישן ומוסיפים לו 2.5 קומות, ואף יותר לפי התב"ע המקומית, קיימים סיכונים רבים לבעלי הדירות במקרה והחיזוק לא נעשה כמו שצריך. בחודש ספטמבר 2013 קרס בניין בדרום תל אביב שעבר שיפוצים במסגרת תמ"א 38 והותיר הרוג אחד וחמישה פצועים. אסונות כאלה מתרחשים לרוב בגלל ניסיונות לחסוך כספים ורשלנות היזם ומהנדס הבניין בבדיקת המבנה.

ישראל זינגר, ראש עיריית רמת גן, אמר בראיון ל-Bizportal בחודש שעבר כי אינו מאמין בתמ"א 38(1) וידאג שמרבית המייזמים שיאושרו בעיר יהיה של תמ"א 38(2), קרי הריסה ובנייה מחדש.

ומה קורה בזווית הביטוחית? האם בעל דירה בבניין שעובר או עבר חיזוק במסגרת תמ"א 38 מבוטח כראוי במקרה של ליקוי וחלילה קריסת הבניין? מסתבר שלא ממש. ממידע שהגיע מלשכת שמאי המקרקעין עולה כי פוליסות הקבלנים הסטנדרטיות, הניתנות היום, ללא התאמות לפרויקט ספציפי, וללא מפרט של יועץ ביטוח, והערכת שמאי, אינן נותנות מענה וכיסוי ראוי ליזם ולבעלי הדירות. כמו כן, טוענים בלשכה, גם הבנקים המלווים חשופים במצב הנוכחי להפסדי עתק מהתרחשותו של נזק כמו שקיעת בניין, בעקבות ביצוע החיזוקים והוספת הקומות לבניין במסגרת תמ"א 38.

חקיקה בנושא

לשכת שמאי המקרקעין מתכננת להוביל חקיקה שתחייב את הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה לאשר פרוייקטי תמ"א 38, בכפוף לפוליסת ביטוח מותאמת אישית שתיערך לכל פרויקט, על פי חוות דעת של יועץ בטיחות ושמאי מקרקעין.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, אמר השבוע: "1,650 היתרי בנייה ניתנו בתשע השנים האחרונות, ולגמרי לא ברור מה יעלה בגורלם של בעלי דירות בבניין במקרה של נזק שייגרם לו. במקרה שהבניין ישקע כתוצאה מעבודות החיזוק והוספת הקומות, ויהפוך למבנה מסוכן, שיחייב את פינויו, תביעות יוגשו נגד כל המעורבים בפרויקט, החל בוועדה המקומית שנתנה את היתר הבנייה, דרך הרשות המקומית שלא וידאה שהיזם פועל כשברשותו ביטוח מתאים, ועד היזם עצמו, אך במשך השנתיים, לפחות, עד שהתביעה תתברר, מי ידאג לשיכון הדיירים? מי יטפל בהם? האם הביטוח שהקבלן עשה באמת דאג לפרטים האלה?"

לפי חבר ועד לשכת השמאים, חיים אטקין, בשנים האחרונות הוא היה עד ללא מעט מקרים בהם נתק שנוצר בין היזמים לבעלי דירות, בשל מחלוקות ודיונים משפטיים, הותיר את בעלי הדירות באי ודאות בנושא הביטוח שערך היזם לפני שניגש לעבודות. "דיירים לא ידעו האם הביטוח נאות, מספיק ומתאים", אומר אטקין. "במקרים רבים בעל דירה פנה לסוכן הביטוח שלו בשאלה זו, והוא הוטעה כשנענה כי הביטוח לדירתו בתוקף ואין כל בעיה. זה לא נכון בעליל".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

סוגיית הביטוח הוזנחה

לפי לשכת השמאים, סוגיית הביטוח והבטחת רכושם של בעלי הדירות הוזנחה בדיווחים השונים בנושאי התמ"א, ולא ברור כיום על מי מוטלת האחריות. "חשוב לציין כי מי שיש לו פוליסת ביטוח לדירתו, איננו מכוסה במקרה והנזק לדירה נגרם בעקבות עבודות הבנייה", אומר דנוס.

דנוס ממשיך: "עבודות שנעשות במסגרת תמ"א 38 הן מורכבות, וגם אתר הבנייה עצמו הוא מקום עתיר סיכונים, בעיקר בפרויקטים הסמוכים למבנים קיימים. בניה על בניין מאוכלס ופעיל היא מסוכנת כפליים. בפרוייקטי תמ"א 38 נבנים במקרים רבים גם פיגומים סביב הבניין, המגבירים את הסיכון לפריצה לדירות. במקרה כזה המבטחים יטענו כי ביטחו דירה בקומה גבוהה ללא דרישה לסורגים, שכן הגישה לחלונות הייתה בלתי אפשרית. מה הם אשמים שהתאפשרה גישה ישירה לחלונות? אילו ידעו זאת היו מתמחרים זאת בהתאם או לפחות דורשים את ההגנות המתאימות".

"סכומי הביטוח צריכים לכלול את שווי המיזם כגמור"

בלשכה דורשים שבדיוק כפי שהוועדה המקומית טורחת לצייד את היזם ב"טופס טיולים", הכולל התייחסות לכל הסכנות שיש בפרויקט, החל בכיסוי הבניין ביריעות למניעת אבק ומטרד ועד פינוי פסולת ושילוט מתאים, כך חובתה כלפי בעלי הבניין ובניינים שכנים להבטיח את קיומו של ביטוח נאות.

"סכומי הביטוח צריכים לכלול את שווי המיזם כגמור", אומר דנוס. "בכל פוליסה תהיה חייבת להיות הרחבה לדיור חלופי לדיירי הבניין לתקופה מוגדרת, כשקביעת דמי השימוש הראויים יקבעו על ידי שמאי מקרקעין בהתאם לכל דירה בפרויקט, ובהתאם להסכם עם היזם. גם מעורבים אחרים בפרויקט, כמו מהנדס ומתכנן יחויבו לעדכן את הכיסוי הביטוחי שלהם שכן בעת אירוע נזק הם ייתבעו על ידי המבטחים".

כתבות מעניינות נוספות:

חנן מור: "מי שלא ירכוש עכשיו דירה יתחרט ובעתיד יאלץ להתפשר על מרחק"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(14):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

8.
מתי 10/04/2014 19:00
הגב לתגובה זו
לרווחת דיירי הקומות העליונות שרוצים לחסוך בעלות מעלית ושיפוץ בנין, ולרווחת קבלנים קטנים חסרי עבודה, שלא בטוח בכלל שיגמרו את העבודה ואיזה מן שיפוץ נותנים. החכמים חותמים, מוכרים ובורחים.....
7.
avkad 10/04/2014 07:24
הגב לתגובה זו
הדיבור נשמע גרוע יש להוריד את הבסים למינימום
בסים חזקים עלולים להרעיד את הקירות והבניין יקרוס... (ל"ת)
אריאל 10/04/2014 09:35
הגב לתגובה זו
6.
יופי של מאמר כתבה חשובה ונכונה ביותר! (ל"ת)
שוקה 09/04/2014 13:47
הגב לתגובה זו
5.
י ה. 09/04/2014 11:50
הגב לתגובה זו
כל ההזהרות המופיעות בכתבה ייפתרו ע״י סעיף נוסף בחוזה עם היזם אשר יחייב אותו לבטח את הפרויקט עפ״י קביעת יועץ הביטוח אשר ייבחר ע״י הצדדים ומתוקף תפקידו גם ייבדוק את הפוליסה לאחד שתונפק.
4.
יהויכין 09/04/2014 11:48
הגב לתגובה זו
המאמר דן בהיבט הביטוחי של חיזוק הבנין במסגרת תמא 38 (1 או 3). כל מה שצריכים לעשות הוא לוודא שהיזם/הקבלן ידאג לביטוח שיכסה כהלכה את כל הסיכונים -יש ביטוחים כאלה. לצורך זה כדאי להתייעץ עם יועץ ביטוח עצמאי שיגדיר את הסיכונים ויבדוק את האותיות הקטנות בפוליסה המוצעת.
3.
תמ"א משפרת בטחון ובטיחות הדייר כתוצאה סופית.נקודה! (ל"ת)
arui 09/04/2014 11:39
הגב לתגובה זו
2.
חיים 09/04/2014 10:50
הגב לתגובה זו
זכות לחיים חשובה יותר מזכות הקניין
1.
עמית 09/04/2014 10:50
הגב לתגובה זו
מספיק עם השטויות
ליצן 09/04/2014 11:01
הגב לתגובה זו
ראיתי איך מבצעים תמא 38 היסודות שתומכים לכאורה בתוספת לא מחוברים ליסודות של הבניין לכן כל תוספת הבניה נשענת על היסודות הישנים
המהנדס 10/04/2014 08:57
כל הבניה החדשה צפה על יסודות חדשים והבניין הקיים מחוזק בחגורות הקושרות הכל יחד. ישנן בדיקות קרקע שנעשות לפני הפרויקט כדי לוודא שאכן מתאים לביצוע. כל התשתיות המובילות לבניין (חשמל ביוב תקשורת מים) מוחלפות בחדשות. החיפוי של הבניין מאריך את עמידותו לפגעי מזג אויר לעוד שנים קדימה.
י.ה. 09/04/2014 11:56
בורות גרועה מטיפשות, לך תבדוק עם אנשי מקצוע לפני שאתה כותב שטויות אשר אין להן בסיס.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן