חיזוק בניינים באמצעות תמ"א 38 הינו אחת מהדרכים המהירות ביותר לחידוש מרכזי הערים הוותיקות והגוועות, לשמירה על חיי אדם ולתוספת של עשרות אלפי יחידות דיור בלב אזורי הביקוש. מעבר לכך, חידוש והרחבת דירות ובניינים בכלי זה מאפשר למשפחות רבות לשפר את מצבם הכלכלי דרך העלאת ערך דירתם.

אולם לא הכול ורוד, ובמקרים של תמ"א 38 המקורי (ולא תמ"א 38(2) - פינוי בינוי מקומי), במסגרתה מחזקים בניין ישן ומוסיפים לו 2.5 קומות, ואף יותר לפי התב"ע המקומית, קיימים סיכונים רבים לבעלי הדירות במקרה והחיזוק לא נעשה כמו שצריך. בחודש ספטמבר 2013 קרס בניין בדרום תל אביב שעבר שיפוצים במסגרת תמ"א 38 והותיר הרוג אחד וחמישה פצועים. אסונות כאלה מתרחשים לרוב בגלל ניסיונות לחסוך כספים ורשלנות היזם ומהנדס הבניין בבדיקת המבנה.

ישראל זינגר, ראש עיריית רמת גן, אמר בראיון ל-Bizportal בחודש שעבר כי אינו מאמין בתמ"א 38(1) וידאג שמרבית המייזמים שיאושרו בעיר יהיה של תמ"א 38(2), קרי הריסה ובנייה מחדש.

ומה קורה בזווית הביטוחית? האם בעל דירה בבניין שעובר או עבר חיזוק במסגרת תמ"א 38 מבוטח כראוי במקרה של ליקוי וחלילה קריסת הבניין? מסתבר שלא ממש. ממידע שהגיע מלשכת שמאי המקרקעין עולה כי פוליסות הקבלנים הסטנדרטיות, הניתנות היום, ללא התאמות לפרויקט ספציפי, וללא מפרט של יועץ ביטוח, והערכת שמאי, אינן נותנות מענה וכיסוי ראוי ליזם ולבעלי הדירות. כמו כן, טוענים בלשכה, גם הבנקים המלווים חשופים במצב הנוכחי להפסדי עתק מהתרחשותו של נזק כמו שקיעת בניין, בעקבות ביצוע החיזוקים והוספת הקומות לבניין במסגרת תמ"א 38.

• האם השכנים יכולים לבלום הריסה של אחד מחלקי הבניין?
• ועדת ערר עצרה תמ"א 38 לטובת בחינת פינוי־בינוי
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

חקיקה בנושא

לשכת שמאי המקרקעין מתכננת להוביל חקיקה שתחייב את הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה לאשר פרוייקטי תמ"א 38, בכפוף לפוליסת ביטוח מותאמת אישית שתיערך לכל פרויקט, על פי חוות דעת של יועץ בטיחות ושמאי מקרקעין.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, אמר השבוע: "1,650 היתרי בנייה ניתנו בתשע השנים האחרונות, ולגמרי לא ברור מה יעלה בגורלם של בעלי דירות בבניין במקרה של נזק שייגרם לו. במקרה שהבניין ישקע כתוצאה מעבודות החיזוק והוספת הקומות, ויהפוך למבנה מסוכן, שיחייב את פינויו, תביעות יוגשו נגד כל המעורבים בפרויקט, החל בוועדה המקומית שנתנה את היתר הבנייה, דרך הרשות המקומית שלא וידאה שהיזם פועל כשברשותו ביטוח מתאים, ועד היזם עצמו, אך במשך השנתיים, לפחות, עד שהתביעה תתברר, מי ידאג לשיכון הדיירים? מי יטפל בהם? האם הביטוח שהקבלן עשה באמת דאג לפרטים האלה?"

לפי חבר ועד לשכת השמאים, חיים אטקין, בשנים האחרונות הוא היה עד ללא מעט מקרים בהם נתק שנוצר בין היזמים לבעלי דירות, בשל מחלוקות ודיונים משפטיים, הותיר את בעלי הדירות באי ודאות בנושא הביטוח שערך היזם לפני שניגש לעבודות. "דיירים לא ידעו האם הביטוח נאות, מספיק ומתאים", אומר אטקין. "במקרים רבים בעל דירה פנה לסוכן הביטוח שלו בשאלה זו, והוא הוטעה כשנענה כי הביטוח לדירתו בתוקף ואין כל בעיה. זה לא נכון בעליל".

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

סוגיית הביטוח הוזנחה

לפי לשכת השמאים, סוגיית הביטוח והבטחת רכושם של בעלי הדירות הוזנחה בדיווחים השונים בנושאי התמ"א, ולא ברור כיום על מי מוטלת האחריות. "חשוב לציין כי מי שיש לו פוליסת ביטוח לדירתו, איננו מכוסה במקרה והנזק לדירה נגרם בעקבות עבודות הבנייה", אומר דנוס.

דנוס ממשיך: "עבודות שנעשות במסגרת תמ"א 38 הן מורכבות, וגם אתר הבנייה עצמו הוא מקום עתיר סיכונים, בעיקר בפרויקטים הסמוכים למבנים קיימים. בניה על בניין מאוכלס ופעיל היא מסוכנת כפליים. בפרוייקטי תמ"א 38 נבנים במקרים רבים גם פיגומים סביב הבניין, המגבירים את הסיכון לפריצה לדירות. במקרה כזה המבטחים יטענו כי ביטחו דירה בקומה גבוהה ללא דרישה לסורגים, שכן הגישה לחלונות הייתה בלתי אפשרית. מה הם אשמים שהתאפשרה גישה ישירה לחלונות? אילו ידעו זאת היו מתמחרים זאת בהתאם או לפחות דורשים את ההגנות המתאימות".

"סכומי הביטוח צריכים לכלול את שווי המיזם כגמור"

בלשכה דורשים שבדיוק כפי שהוועדה המקומית טורחת לצייד את היזם ב"טופס טיולים", הכולל התייחסות לכל הסכנות שיש בפרויקט, החל בכיסוי הבניין ביריעות למניעת אבק ומטרד ועד פינוי פסולת ושילוט מתאים, כך חובתה כלפי בעלי הבניין ובניינים שכנים להבטיח את קיומו של ביטוח נאות.

"סכומי הביטוח צריכים לכלול את שווי המיזם כגמור", אומר דנוס. "בכל פוליסה תהיה חייבת להיות הרחבה לדיור חלופי לדיירי הבניין לתקופה מוגדרת, כשקביעת דמי השימוש הראויים יקבעו על ידי שמאי מקרקעין בהתאם לכל דירה בפרויקט, ובהתאם להסכם עם היזם. גם מעורבים אחרים בפרויקט, כמו מהנדס ומתכנן יחויבו לעדכן את הכיסוי הביטוחי שלהם שכן בעת אירוע נזק הם ייתבעו על ידי המבטחים".

כתבות מעניינות נוספות:

חנן מור: "מי שלא ירכוש עכשיו דירה יתחרט ובעתיד יאלץ להתפשר על מרחק"